Une maison comme seul actif à la retraite

Je suis découragé. Un couple de jeunes retraités de mon entourage, des boomers, vient de prendre leur retraite. Enfin la retraite après toute une vie de travail? Dans leur cas, ce sera plutôt une retraite sous le signe de la précarité financière. Une série d'événements imprévus à fait en sorte qu'ils n'ont aucune retraite d'anciens employeurs et une épargne si mince qu'elle sera écoulée d'ici quelques mois, MAIS ils ont une magnifique maison entièrement payée depuis longtemps.

Prisonnier de l'immobilier :
Arriver à la retraite avec comme seul actif une maison

Devenir prisonnier de sa propre maison

Leur maison est leur seul "actif" financier. Ils ont travaillé toute leur vie pour payer leur maison. Ils y sont maintenant prisonniers, incapables de voyager, incapables de se payer le luxe tant espéré après une vie de travail.

Des exemples comme ça, j'en ai au moins 6-7 dans ma famille rapprochée: des boomers qui n'ont pas d'épargnes, pas de fonds de pension autres que les minces rentes des gouvernements, MAIS ils ont une maison payée!!! Et bien sûr, personne parmi eux ne songe à vendre leur maison ainsi transformée en liquidité. Non non, ils veulent laisser leur maison en héritage à leurs enfants...  Des enfants qui bien souvent gagnent d'excellents salaires et qui n'auront probablement rien à faire de la maison familiale. Ils la vendront probablement pour en utiliser l'argent!!!

Vendre sa maison - Le sacrifice ultime du boomer - Une honte?

Mais qu'est ce que je ne comprends pas? D'abord je ne comprends pas qu'ils fassent le choix de rester dans la précarité et de compter leurs dollars pour arriver au bout du mois. Je considère que c'est un choix qu'ils font, même s'ils ne semblent pas le réaliser.

Une option évidente serait de vendre cette maison, probablement pour une somme de plus de 175 000$, et de pouvoir voyager quelques fois par année sans devoir couper les dollars en quatre. Mais pour ce faire, il faudrait qu'ils commettent le sacrifice ultime pour un boomer: vendre leur si chère maison, durement acquise.

Ensuite, je ne comprends pas comment un couple peut passer sa vie à "payer" une maison, pour finir sa vie si pauvrement.

Étude de cas - Vendre la maison et devenir locataire

Admettons que ce couple vend leur maison 175 000$. Après les frais de transaction et déménagement à Montréal, il leur restera environ 165 000$ dans leurs poches.

Présentement avec la maison, ils ont des frais d'environ 350$ pour "maintenir" la maison, comme les assurances et les taxes municipales et scolaires. S'ils investissent 150 000$ de façon conservatrice, ils recevraient environ 3 000$ d'intérêts. Soyons pessimiste et considérons qu'après impôts, il n'en reste que 2000$ en revenus annuels. C'est environ 165$/mois.

En vendant la maison, ils épargneraient 350$/mois en dépenses sur la maison, ils gagneraient 165$/mois en intérêts, pour un total de 515$/mois. Un loyer décent à Montréal, ou en banlieue, peut coûter 750$/mois. Ils devront donc gruger 235$/mois dans leur épargne (de 165 000$!!!!). Admettons qu'ils vivent tous les deux jusqu'à 90 ans, c'est 71 000$ qu'ils utiliseront dans leurs épargnes pour se loger.

Il leur en resterait quand même environ 90 000$ pour profiter de la vie ou pour voyager avant qu'il ne soit trop tard!

La peur du changement

Dans leur cas, ils sont devant deux options:

1) Continuer à se bercer dans leur maison en rêvant de gagner à la loto.

2) Vendre cette maison, devenir locataire, et profiter de la vie. Mais la résistance aux changements est grande...

J'ose espérer que je ne serai pas dans une telle situation à cet âge. C'est une des raisons pour laquelle je veux atteindre l'indépendance financière, entre autre à l'aide d'immeubles à revenus. Si j'étais à leur place, mon choix serait assez facile: Vendre!

Des villes flottantes en Inde et au Bénin

Je prends une petite pause de l'immobilier normal. Retour en arrière aujourd'hui pour vous faire partager deux expériences inédites vécues au cours des dernières années, avec une petite touche immobilière. Ce texte est complètement différent de mes textes habituels, ça doit être le temps des fêtes qui me donne le goût de voyager et de vous faire partager ces deux expériences.

Visite d'une ville flottante à Srinagar au Cachemire Indien

En 2007 lors d'un magnifique voyage de 5 semaines en sac à dos dans le nord de l'Inde, j'ai visité le Cachemire Indien, encore sous très haute surveillance militaire depuis son conflit avec son voisin le Pakistan. Les touristes occidentaux désertent cette région depuis une vingtaine d'années, malheureusement pour eux. Les paysages y sont absolument spectaculaires et les Cachemiriens très accueillants. Je m'y suis senti en sécurité.

La visite de Srinagar, capitale du Cachemire, m'a permis de visiter les houseboats, ces bateaux flottants depuis des décennies au milieu du lac Dal. Durant l'époque coloniale Britannique, les Britanniques n'ont pas eu l'autorisation de se construire des villas dans la région. La seule option qu'ils ont trouvée pour se loger dans cette région, plus fraîche durant les chauds et humides étés indiens, fut de s'y construire d'énormes maisons flottantes. De vrais petits palais sur ce lac entouré de montagnes.

Ville flottante au milieu du lac Dal au Cachemire indien

Taxi-bateau pour se déplacer sur le lac Dal au Cachemire

La ville flottante du lac Dal

J'ai eu la chance de pouvoir louer un houseboat pour deux soirées, à un prix vraiment modique de 50$, incluant la nourriture du soir! C'est une expérience intéressante, mais tous vos déplacements se feront par pirogues pour se rendre à Srinagar. Calme assuré!

Visite de la ville flottante de Ganvié au Bénin en Afrique

Lors d'un déplacement d'affaires au Bénin en juillet 2011, j'ai réussi à me sauver du travail durant quelques heures pour visiter rapidement l'intrigante ville de Ganvié, à moins d'une heure de Cotonou, la capitale. Il y a 300 ans, il y a eu une période où les "nègres", comme ils les appellent, étaient capturés et déportés en bateau en Amérique. Ceux qui les capturaient ne pouvaient pas aller sur l'eau selon leurs croyances... Les gens pourchassés se sont alors réfugiés sur le lac Nokoué et ont construit une ville sur pilotis. Ils y vivent encore principalement de la pêche.

La ville flottante de Ganvié au Bénin

Ganvié, Bénin

Les habitants de Ganvié ont construit de petites îles pour que les enfants apprennent à marcher et pour y mettre quelques chèvres. Sinon, tout se fait en petites pirogues. Il y a même le canal des amoureux où aller flirter!

Joyeux temps des fêtes à tous et toutes! Profitez en pour vous changer les idées et peut être pour vous donner le goût de planifier un voyage en 2012!

Immobilièrement vôtre,

Steve

Ma rétrospective immobilière de 2011

Voici un bref aperçu de ma mémorable année 2011 selon une rétrospection immobilière

1- Monsieur Bricole - des leçons apprises à la tonne.  Moi qui n'étais pas très fort en rénovation, 2011 aura été mon baptême du feu! Détruire complètement un logement et le reconstruire en neuf, une aventure plus longue et coûteuse que prévue! Mais oh combien enrichissante, dans tous les sens du terme. Un gros merci à Philippe pour son énorme aide! Lire l'article Gare au syndrome du tant qu'à y être où je résume cette fantastique aventure.

2- Une surprise de taille.  Vers la fin des rénovations du logement décrit ci-dessus, je manquais de liquidité pour payer les travaux. Solution choisie: aller récupérer une partie de mon équité sur l'immeuble. Surprise de taille, mon immeuble à Montréal a pris près de 30% de valeur en 24 mois. Hum... intéressant. Lire ou relire l'article L'effet levier : augmenter son endettement pour s'enrichir.

3- Savoir saisir les opportunités. Par un beau dimanche matin, les deux mains dans le mortier en train de poser de la céramique, le téléphone sonne. C'est ma courtière immobilière qui me demande d'aller voir sur le champs mes courriels: un magnifique immeuble de 5 logements vient d'être mis sur le marché en banlieue, où je cherchais justement un petit immeuble pour y loger ma mère. Deux heures plus tard, l'offre d'achat était envoyée, sans même que j'ai vu l'immeuble de visu. Lire l'article le plus lu sur mon blog cette année: Les risques d'investir en immobilier en 2011.

4- Savoir changer son fusil d'épaule. L'inspection de l'immeuble était A1. La visite des lieux aussi, de même que l'inspection des baux. Tout roule, mon dossier avance à la banque (caisse populaire Desjardins), mais le délais de mon offre d'achat arrive rapidement à échéance. L'horreur: je me revois encore au restaurant au moment où j'ai reçu l'appel de ma banquière qui me dit: "tout est beau, on envoie maintenant ton dossier au niveau provincial, tu auras une réponse dans 2 ou 3 semaines". Quoi ? Mais, mais, mais... mon offre d'achat expire demain... En moins de quelques minutes, mon excellente courtière immobilière m'a mis dans les mains d'une nouvelle banque qui a travaillé d'arrache-pied pour obtenir mon approbation hypothécaire. Merci Nathalie et les gens de la RBC pour leur efficacité! Encore de belles leçons d'apprises, il faut voir ces péripéties d'un œil positif. Lire l'article Financement d'un plex - Gare aux délais selon les institutions.

5- La folie autour de la vente d'un duplex. Un vrai tourbillon : près de 50 visites, 7 offres d'achat intéressantes. Surenchère... du pur plaisir. Aider vos proches à vendre une propriété peut définitivement devenir une vraie aventure! Revoir ma synthèse de cette folle semaine du mois d'août dans l'article La folie furieuse lors de la mise en vente d'un duplex.

6- Reprise d'un logement et négociation. Moi qui n'aime pas trop les négociations... quel stress que de devoir aviser une famille que je reprendrai son logement l'été prochain. Ce fut cependant bien plus simple que je l'avais pensé. C'est fou ce qu'un chèque peut faire pour faciliter des négociations! Voir mes deux articles sur la Reprise de possession d'un logement.

Et vous, qu'elles ont été vos péripéties et aventures immobilières, belles ou moins belles, au cours de cette dernière année?

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Des immeubles à rabais en région ?

Un triplex à moins de 120 000 $ ? Un quadruplex à moins de 150 000$ ? Sommes-nous en 1985 ? Non, je viens de regarder mon calendrier et ça indique bien décembre 2011. Est-ce possible ? Est-ce situé à 10 heures de route des grands centres urbains ? Non. Dans un rayon de 150 km autour de Montréal, et parfois à moins de 60 minutes de route : Sorel, Trois-Rivières et Shawinigan. Des villes industrielles qui ont déjà connues des heures plus glorieuses.

L'immobilier en région - Opportunités ?

Selon quelques recherches, Sorel et Trois-Rivières semblent cependant vivre un certain regain. Ces villes bougent un peu plus qu'il y a une dizaine d'année et le soleil semble percer les nuages. Je crois que ces villes peuvent représenter de belles opportunités pour les investisseurs immobiliers qui visent le long terme.

Des conditions économiques différentes que dans les grands centres

Évidemment, il y a une raison pour ces prix aussi bas. Les logements sont souvent loués à de bas prix (j'ai vu des 3 chambres à coucher à moins de 400 $ / mois ! ). Hors, en immobilier locatif, le prix des immeubles est fortement lié aux revenus.

Le taux de chômage est aussi plus élevé que dans les villes comme Montréal et Québec. Selon certaines sources cependant, une ville comme Sorel connaîtrait un regain au niveau économique. Des usines sont en construction et le taux de chômage bougera possiblement pour le mieux.
 
Le taux d'inoccupation est conséquemment plus élevé qu'ailleurs, il est donc impératif pour les investisseurs d'en prendre compte dans leurs scénarios de rentabilité. La SCHL vient tout juste de publier sa dernière étude des taux d'inoccupation pour le pays : À Trois-Rivières, il est en moyenne de 3.9 %. À Montréal, ce taux était de 2.5 % en octobre 2011, en baisse de 0.2 % par rapport en 2010.

Rentable mais plus loin !

Il ne faut pas regarder que les prix. Plusieurs de ces immeubles auront besoin de beaucoup de rénovation au cours des 10 prochaines années. N'oubliez pas ces coûts dans vos analyses de rentabilité. Il y a quand même de belles opportunités. Des immeubles avec des cashflows positifs, j'en ai vus plusieurs. La recette est simple : trouver un immeuble bien situé et idéalement avec un cashflow positif dès le départ, rénover tranquillement au cours des prochaines années, augmenter les revenus de façon constante, et laisser au temps le temps de faire son œuvre !

Pour un investisseur de Montréal ou de Québec, il faut bien sûr tenir compte du désavantage de devoir se déplacer dans ces régions pour y gérer ses locataires et fournisseurs. C'est un sacrifice que je serais prêt à prendre. Vous ?

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L'immobilier est une drogue dure

Le dictionnaire Larousse définit une drogue comme étant une "chose qui grise, intoxique l'esprit ou dont on ne saurait psychologiquement se passer". Tiens donc. Dans mon cas, je crois que cette définition s'applique bien à l'intérêt que je porte au sujet de l'immobilier.

Je n'ai jamais pris de drogue, mais j'imagine que ça peut ressembler à ceci:

1) La peur d'essayer et de le regretter

On a peur, on ne connait pas ses effets, on craint les effets secondaires. On se dit que ce n'est pas pour nous.

2) Tenter une première fois... puis aimer ça

On se décide un jour à foncer et à essayer. Il peut avoir quelques "effets secondaires", comme des petits dégâts d'eau, des loyers en retard, mais on a vite un "high" et on trouve ça agréable. On reste prudent, on est heureux et satisfait durant quelques mois. Puis.. on se dit: "et si je réessayais une 2e fois... " On se met à chercher un autre immeuble, on fait des simulations et on se dit qu'on est capable.

3) Devenir accroc et ne pas vouloir arrêter

Un jour l'occasion se représente, et en moins de deux, on fonce. Offre d'achat rédigée en quelques minutes, négociation, attente, puis la joie: offre acceptée. On est grisé. On est sur un autre "buzz". Ça ne dure que quelques mois seulement puis on se dit: "mais pourquoi pas réessayer de nouveau". Mais cette drogue coûte chère! Comment se le permettre ? Alors on tente par tous les moyens de trouver une façon de se procurer notre prochaine acquisition, quitte à aller la chercher plus loin en région où les prix y sont moins chers.

4) Attention à ne pas en abuser trop souvent

Présentement tout semble bien aller, on est en contrôle de notre "consommation". On se dit que ça va toujours être ainsi. Mais attention, restons la tête froide. Il faut prendre le temps de digérer ces acquisitions et surtout il ne faut pas trop s'exposer aux risques. Il faut se garder des liquidités pour les jours où l'environnement économique changera (par exemple une montée des taux d'intérêts). Notre esprit en devient accroc et en redemande encore et encore. Je crois que je vais faire une "rechute" bientôt...

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Le crash immobilier aux États-Unis favorise les immeubles à revenus

Hausse des loyers locatifs aux USA

L'immobilier aux États-Unis se porte mal. Enfin, c'est ce qu'on entend dans les nouvelles. Le ciel semble être ennuagé depuis des années.

Savez-vous qu'un des secteurs de l'immobilier semble être sur le point de se débarrasser de ces nuages gris?

Se loger, un besoin de base

Depuis le mois de septembre, la construction d'immeubles multi-logements alimente les mise en chantier. Avec les millions de reprises de finance depuis 2007, il y aurait un énorme besoin pour des logements locatifs aux États-Unis. Tout près de 5 millions de maisons, surtout des maisons unifamiliales, sont en train d'être saisies par les banques. Où vont ces gens? Souvent dans un logement loué.

Le temps d'investir dans des fiducies immobilières aux États-Unis

Le pourcentage d'américain possédant leur propre maison est d'environ 65 %. Des experts prédisent que ce taux chutera à environ 60 % d'ici 10 ans ! Le nombre de client désirant louer un logement augmentera donc en conséquence. Les constructeurs immobiliers y voient une occasion en or. Le taux inoccupation des immeubles à revenus a chuté de 8.8 % à 5.5 % depuis 2009. Il y aura donc une pression à la hausse sur le prix des loyers, ce qui avantagera la valeur des immeubles multi-logements. Le prix moyen des loyers à d'ailleurs augmenté de 970 $US à environ 990$US par mois au cours de la dernière année.

Pour les étrangers, il peut être difficile d'investir directement dans le marché immobilier dans ce pays. Il est cependant plus simple d'opter pour les sociétés de fiducie immobilières. Quelques exemples: AvalonBay Communities Inc., Home Properties Inc., et Equity Residential.

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Mise de fonds pour acheter un immeuble à revenus

La mise de fonds nécessaire pour acquérir un immeuble à revenus dépend du nombre de logement dans l'immeuble. Ce montant varie aussi selon les institutions financières. En règle générale, voici ce à quoi on peut s'attendre :

Pour un immeuble de 2 logements (duplex), la mise de fonds minimale est de 5 % si vous avez l'intention d'habiter un des deux logements après l'achat. Si non, la mise de fonds nécessaire est de 20 %.

Pour un immeuble de 3 à 4 logements, la mise de fonds minimale est de 10 % si vous avez l'intention d'habiter l'immeuble après l'achat. Dans le cas d'un achat dans un but locatif seulement, où le propriétaire n'habite pas l'immeuble, la mise de fonds minimale est de 20 %.

Dans le cas des immeubles de 4 logements et moins, une assurance hypothécaire via la SCHL doit être contractée si vous mettez moins de 20 % de mise de fonds, ce qui augmente du coup le montant de l'hypothèque.

Pour un immeuble de 5 logements et plus, vous devez investir un minimum de 15% (avec une assurance hypothécaire cependant), que vous soyez propriétaire-occupant ou non-occupant. Ça peut paraître étrange non ? Pourquoi le montant de mise de fonds est-il différent entre un 4-plex et un 5-plex dans le cas d'un acquisition sans propriétaire-occupant ? Probablement parce que les revenus sont plus importants et stables dans le cas des 5 logements et plus, ce qui est plus rassurant pour les banques.

Dans le cas des 5 logements et plus, les institutions financières exigent différentes mises de fonds dans le cas d'un achat sans propriétaire-occupant. Par exemple, chez Desjardins se sera de 25 %. À la Banque Royale du Canada, jusqu'à 6 logements, la mise de fonds sera de 20 %.