tag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post5301837730429724504..comments2024-01-29T22:29:21.703-05:00Comments on Jeune investisseur immobilier, par Steve Forget: L'immobilier au Québec dans les années 90Steve Forgethttp://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comBlogger57125tag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-61250858556955692472019-11-14T15:24:33.249-05:002019-11-14T15:24:33.249-05:00Un loyer à 1.600$ au centre-ville de MTL ou Griffi...Un loyer à 1.600$ au centre-ville de MTL ou Griffintown, c'est dans les normes. Je parle en connaissance de cause. J'ai des 3 et demis loués à ce prix, et ce, sans nécessairement être de la colocation. Des jeunes professionnels dans la 30taine sont bien en mesure d'avoir ce budget. Et en parlant d'étudiants, j'ai un 3 et demi loué à ce prix à 2 étudiantes.Herve Thuhttps://www.blogger.com/profile/03225899065171930097noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-12811459932528410272019-11-14T15:23:54.381-05:002019-11-14T15:23:54.381-05:00Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.Herve Thuhttps://www.blogger.com/profile/03225899065171930097noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-72512403336834779482018-08-02T10:01:51.825-04:002018-08-02T10:01:51.825-04:00*constat *constat G'shttps://www.blogger.com/profile/15798219608938050030noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-22878557117399546102018-08-02T10:01:10.145-04:002018-08-02T10:01:10.145-04:00Quel est le constant qu'on peut faire en 2018,...Quel est le constant qu'on peut faire en 2018, 5 ans après la publication de cet article?G'shttps://www.blogger.com/profile/15798219608938050030noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-86778474198852516712014-12-29T18:02:01.975-05:002014-12-29T18:02:01.975-05:00Cet article à 1 an et demi et la situation ne s...Cet article à 1 an et demi et la situation ne s'est pas effondrée depuis. Ça prouve parfaitement qu'il est difficile de prédire l'avenir. Reste que 1 an et demi c'est une période courte et que la situation peut changer rapidement.<br /><br />Reste que j'ai une question pour les connaisseurs, est-ce moi ou la situation est pas mal différente en région ? <br />J'ai l'impression que les difficultés sont plutôt constatées en région et non pas dans les alentours de MTL (RMM).<br /><br />Je suis moi même propriétaire d'un triplex à Longueuil et j'ai pas de problème pour trouver de bons locataires<br />Le 6 1/2 (logement principal) a été loué en 10 jours et ce en plein mois de décembre. <br /><br />Je sais que c'est du cas par cas, mais on semble vivre une autre réalité lorsqu'on est propriétaire proche de MTL. <br /><br />Bon courage à tous. Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-62829795497744932112014-04-29T00:41:35.428-04:002014-04-29T00:41:35.428-04:00Quand est-ce que c'est le temps d'acheter?...Quand est-ce que c'est le temps d'acheter? = Quand tu as de l'argent!Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-2416166136180424772013-08-30T11:09:11.398-04:002013-08-30T11:09:11.398-04:00Bonjour,
Il y a ici de nombreuses analyses très p...Bonjour,<br /><br />Il y a ici de nombreuses analyses très pertinentes et des témoignages très enrichissants.<br /><br />Je voudrais juste résumer et souligner qu'un parc immobilier se gère <br /><br />1. comme n'importe quel portefeuille d'actifs, c'est-à-dire qu'il faut observer la conjoncture du marché et décicer quels biens garder ("buy-and-hold") pour leur qualité intrinsèque, et quels autres vendre pour "prendre le profit".<br /><br />2. comme une société, c'est-à-dire qu'il faut gérer son endettement en fonction de la conjoncture du marché et de sa situation personnelle (stabilité de son emploi, évolution des loyers praticables ...) afin d'éviter la crise de liquidité.<br /><br />Bref, surtout ne pas avoir peur de vendre pour se séparer des biens les plus faibles pour prendre le profit quand le marché a beaucoup monté, ainsi que pour se désendetter et se mettre à l'abri d'une crise immobilière. Après la période d'incertitude, avec le cash ainsi épargné, on retrouvera des biens à acheter.<br /><br />Cordialement,<br />JulietteAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-67845356845123681042013-08-23T11:52:04.599-04:002013-08-23T11:52:04.599-04:00Il ne doivent pas être légion.
Par contre, certai...Il ne doivent pas être légion.<br /><br />Par contre, certains ce regroupent pour louer un appartement tout compris à $1500 et plus par mois. En divisant le loyer cela revient à $500 à $600 par mois.<br /><br />En voici un exemple : <br />http://montreal.kijiji.ca/c-immobilier-appartements-condos-5-1-2-3-Etudiants-Francais-recherchant-3-chambres-centre-ville-W0QQAdIdZ516124797<br /><br /> Incubusnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-69589879349040245892013-08-22T17:55:38.535-04:002013-08-22T17:55:38.535-04:00Les étudiants étrangers paient beaucoup plus que t...Les étudiants étrangers paient beaucoup plus que tu le penses. Payer 1500$ par mois, c'est pas cher pour eux pour un petit 3 1/2 au centre-ville. J'en ai vu qui payent bien plus que ça, j'étais scandalisé, mais pour eux ce sont des prix normaux... Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-55611694541607361032013-08-22T14:56:59.984-04:002013-08-22T14:56:59.984-04:00Je ne pense pas, je regarde les annonces des étudi...Je ne pense pas, je regarde les annonces des étudiants et ils ont tous un budget d'environ $500 ou moins par mois.<br /><br />D'après moi, il faut être un crétin pour vouloir payé ces prix là, c'est environ de $800 trop cher. <br /><br />C'est là que l'ont voit l'ampleur de la bulle. <br /><br />Le condo est surement deux fois trop cher donc le loyer est deux fois trop cher.<br /><br />Je serai pas surpris d'apprendre qu'il appartient à un "investisseur" qui s'est vendre l'idée de l'investissement dans un condo locatif dont l'hypothèque et les charges seraient payé par le locataire. Des prévisions bidons qui ne se réaliseront jamais.<br /><br />Incubusnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-72434953132864340632013-08-22T11:59:54.480-04:002013-08-22T11:59:54.480-04:00En Abitibi, surtout à Val-d'Or, le taux d'...En Abitibi, surtout à Val-d'Or, le taux d'innocupation est à 0.01%. Les loyers sont très rares et il n'est pas rare de trouver des location de chambre (pas d'appartement) à plus de 200$ la semaine. Pour ce qui est des logements, pour un 3 et demi non chauffé non éclairé nous nous en sortons pas en bas de 500$ par mois. Il serait alors avantageux d'aller acheter dans ces cas mais les vendeurs profitent du marché et augmentent les valeurs des maisons et des appartements à plus de 160% de l'évolution. Nous ne sommes donc pas dans une bonne situation pour devenir riche par ici surtout si la bulle crève prochainement, se retrouver avec des logements hors de prix quand tout d'un coup il y a de l'offre à profusion.Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/16903652703912574820noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-27124176786147571212013-08-22T10:29:13.904-04:002013-08-22T10:29:13.904-04:00À un étudiant international, sans problème. Je con...À un étudiant international, sans problème. Je connais quelqu'un qui loue un truc similaire au centre-ville pour plus que ça. Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-15829875905345471052013-08-22T10:14:38.333-04:002013-08-22T10:14:38.333-04:00Croit-il vraiment qu'il peut louer ce truc à $...Croit-il vraiment qu'il peut louer ce truc à $1600/mois ?<br /><br />http://www.century21.ca/fr/MT27659328?<br /><br />Incubusnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-45718731242724142552013-08-22T10:04:42.829-04:002013-08-22T10:04:42.829-04:00Marc, les taux d' intérêts semble avoir monté ...Marc, les taux d' intérêts semble avoir monté et ce, pour faire plaisir à la SCHL... Mais dans les fait ils sont négociable dans pas mal tous les institutions financières, ca jouent entre 2.69 et 2.84, si ta plus haut que ca... Magasine, négocie, relancent les d' une place à l' autre et surtout passe par un démarcheur, que ca soit pour une caisse ou une banque. Moi personnellement j' aime mieux passer par un démarcheur pour garder mes 2 même institutions, mais tu peut passer par un courtier en prêt hypotéquaire, mais habituellement que ca soit Desjardins ou National leur démarcheur acotent les courtier, mais ne passe pas directement par un conseiller d' une institution.Alex31noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-58169495411060888922013-08-22T08:09:47.800-04:002013-08-22T08:09:47.800-04:00Le calcul est simple à faire, il suffit de capital...Le calcul est simple à faire, il suffit de capitaliser les revenus net de l'immeuble ( condo, petit plex, etc) à 6% environ pour donner la valeur économique de l'immeuble auquel tu soustrais le prix les travaux majeurs à faire.<br /><br />Cela va te donner une idée de la valeur de l'immeuble.<br /><br />J'ai reçu un rapport trimestriel d'un agent d'immeuble ( http://www.patricemenard.com/ ).<br /><br />Le taux de capitalisation actuel est d'environ 5,25% pour les immeuble de plus de 6 logements. Il est en baisse par rapport à 2012, ce qui veut dire que les prix continuent d'augmenter.<br />Incubusnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-76339984610127991822013-08-21T20:29:03.232-04:002013-08-21T20:29:03.232-04:00Quand les gens cesseront d'avoir confiance en ...Quand les gens cesseront d'avoir confiance en l'immobilier, un sentiment qui commence a se faire plus fort, les plex se mettront fort probablement a baisser aussi. Un peu, beaucop, énormément..? Aucune idée. Mais les ratios actuels ne font aucun bon sens. Et il faut quand meme mettre en contexte le fait que l'immobilier a grandement profité du fait que les autres types de placement ont connu une mauvaise passe. La bourse, avec son crash de 40% en 2008 fait encore peur, et les obligations n'ont jamais rapporté moins qu'aujourd'hui. Pas étonnant que la brique, qui était encore évaluée rationnellement en regard des taux d'interet il y a pas si longtemps, ait emporté la mise de la derniere décennie.<br /><br />Et j'en profite pour souligner que meme si les banques centrales n'ont pas encore monté leur taux, les taux d'interet hypothecaires ont deja monté en douce de 0.75% depuis leur creux du début de l'année. Marcnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-61851371162314671842013-08-20T20:31:37.968-04:002013-08-20T20:31:37.968-04:00''dans le début des le début des années 20...''dans le début des le début des années 2000''Alex31noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-59120784191451204962013-08-20T20:24:18.893-04:002013-08-20T20:24:18.893-04:00Il y a plein de monde aussi dans le début des anné...Il y a plein de monde aussi dans le début des années qui disaient ça, et eux aujourd'hui n' ont toujours pas acheté... Les condo sont en mode de correction, les maisons eux sont stable, mais les immeubles à revenus vont toujours très bon train... Mon père est courtier (à québec) et la vente des immeubles va encore très bon train (pas beaucoup de bon immeubles à vendre et beaucoup d' acheteur, les prix ont même continué de grimper au même niveau que l' an dernier. Donc ... Personnes ne sais se qui va véritablement se passer, les experts prédisaient une chute dès le début de 2011, pourtant il y a une augmentation d' environ 15% depuis.Alex31noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-54474031800225380462013-08-20T19:47:52.617-04:002013-08-20T19:47:52.617-04:00Je fait de l'immobilier depuis 2000 et j'a...Je fait de l'immobilier depuis 2000 et j'avoue que le marché commence a s'essouffler un peu.Le rendement est guerre imprésionnant... on doit essayer de se convaincre que c'est un bon investisement en espérant que ca continue d'augmenter .... attention, on joue avec le feu si on pense de cette facon!!!<br />J'ai donc débuter mon aprentissage dans l'immobilier aux États unis et depuis je suis impressionné par les revenus passifs a chaque mois.... du cash flow ... pas de locataire a gérer ( cie de gestion locative en place)les prix sont en dessous du cout de construction... les risques sont faibles et peut importe si le marché connait une appreciation on une depreciation .. le cash flow continue de rentrer mois après mois.<br />J'ai donc cessé d'attendre que le marché se transforme ici pour avoir de meilleur opportunité et je reviendrai quand le cycle aura change !!!Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/13651280828201675340noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-12701256255567871162013-08-20T08:58:40.431-04:002013-08-20T08:58:40.431-04:00C'est sur qu'il faut ajuster les travaux e...C'est sur qu'il faut ajuster les travaux en fonction de la clientèle.<br /><br />Tu ne vas mettre des comptoirs en granite et des portes d'armoire en acajou pour des locataires qui ont de la misère à passer le balai.<br /><br />Ensuite, je ne sais pas d'où tu tires l'info que le taux de roulement est de moins élevé pour les Multi-logements?<br /><br />Si c'était le cas pourquoi voit-on des 3 mois gratuits?<br /><br />Je ne compare pas un 8 logements avec versus un 30 logements mais par rapport avec des petits plex. <br /><br />Pour runner un Multi-logements il faut être plusieurs qui s'impliquent si les gens travaillent.<br /><br />Si tu es seul, il faut que cela soit à plein temps, car il est impossible de le gérer soit même tout en travaillant à plein temps.<br /><br />Si tu es seul et que tu travailles, il va falloir que tu délègue des tâches à d'autres. <br /><br />Dans ce cas tout le monde va se graisser sur ton dos et il va te rester des miettes à la fin du mois. <br /><br />Incubusnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-64001636423185745502013-08-19T17:04:17.077-04:002013-08-19T17:04:17.077-04:00À un certain point je suis d'accord avec toi m...À un certain point je suis d'accord avec toi mais je trouve tout de même que tu exagère un peu. <br /><br />Tout d'abord tu dois agir en fonction de la clientèle que tu as! Ça ne sert à rien d'effectuer des travaux parfait avec la clientèle d'un 32 logement, car tu sais pertinemment qu'il vont le scrapper en quittant. Dans cet optique la, les travaux réalisé par un concierge à 15$ de l'heure sont plus que raisonnable.<br /><br />Ensuite, c'est sur qu'il y a plein de concierge tout croche. Mais c'est pas parce que tu as un concierge que tu dois pas t'occuper du bloc. Si tu le check bien et que tu t'impliques, dans la plupart des cas il t'aide plus qu'il ne te nuis.<br /><br />De plus, c'est vrai que le taux de roulement est plus élevé dans les immeubles commerciale mais c'est de moins en moins vrai.(Anyway habituellement le concierge fait le plus gros de la job pour la location) <br /><br />Finalement, tu peux pas comparer un seul huit logement versus un 30 logements. C'est comme comparer des pommes avec des oranges. <br /><br />En conclusion, c'est pas fait pour tout le monde le commerciale, car c'est une autre game sauf que quand tu veux prendre de l'expansion et que tu commence à voir gros, ça devient nécessaire selon moi! (Ça c'est mon opinion...)<br /><br />Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-23341899311754548052013-08-19T10:30:02.917-04:002013-08-19T10:30:02.917-04:00Pour le huit logements, je l'avais payé enviro...Pour le huit logements, je l'avais payé environ $155 000 avec 25% de comptant. Avec les revenus de location et mon salaire, j'aurais pu le payé en 3 ou 4 ans.<br /><br />Je ne parle donc pas des prix gonflés actuels.<br /><br />Il y a quelques années, le huit logements à été venu environ ~ $650 000. <br /><br />Pour ce qui est du concierge magique qui fait tout, il s'agit d'une chimère à moins que tu payes le prix fort. <br /><br />Il est illusoire de croire, qu'il va se mettre à faire des travaux gratuitement. Tu devras le payer, il va prendre son temps et les travaux risques d'être mal fait et tu devras éventuellement les recommencer.<br /><br />J'en sais quelques choses!<br /><br />Un concierge ne va pas tout régler et va te refiler les problèmes et même te les cacher pour ne pas mal paraître. <br /><br />Acheter un Multi-logements et croire que cela va rouler tout seul est voir la vie en rose. Au début, cela va fonctionner puis cela va rapidement dégénérer.<br /><br />Si le concierge voit que tu veux jouer à l'homme d'affaire à cravate en venant rarement à l'immeuble, il va rapidement tirer profit de la situation en te volant. Il peut même louer des appartements et encaisser les loyers à ta place.<br /><br />Pour les petits plex, c'est complètement différent, j'en ai déjà eu un que je louais. J'avais des chèques postdatés et je n'y mettais jamais les pieds. Les frais d'entretiens étaient minimes.<br /><br />Pour la location, j'envoyais le candidat locataire visiter le logement tout seul avec le locataire actuel. Evidemment, j’avertissais le locataire et ils prenaient rendez-vous ensemble. <br /><br />Le taux de roulement entre un Multi-logements et un petit plex n'est pas comparable. Dans un petit plex, les locataires peuvent rester 10 ans, 20 ans. Tandis que dans un Multi-logement le taux de roulement est ahurissant. <br /><br />Par exemple, cette année j'ai eu 11 changement de locataires, il y a des sous-location et des déménagements. <br /><br />Donc 11/27 = 42%<br /><br />Mais ce chiffre est trompeur, car il ne tient compte du concierge est des locataires de longue date (plus de 5 ans).<br /><br />En tenant compte de cela, je dois enlever 10 locataires stables. <br /><br />Le taux de roulement devient donc de 11/17 = 65 % Dans un duplex, les locataires ne vont pas déménager en moyenne au 18 mois. <br /><br />Evidemment, au Québec les locataires ne font pas de ménages lorsqu'ils quittent leur logement. Le concierge va être obligé de nettoyer la cuisinière, le réfrigérateur, la salle de bain, les fenêtres, les planchers. <br /><br />Les murs, s'ils sont trop beurrés, revient au proprio qui va laver, plâtrer puis peindre de nouveau l'appartement qui ne sera pas louer.<br /><br />Evidemment, tu peux demander au concierge de le faire si tu n'as pas le temps, mais il va peindre directement sur la crasse et va donc faire plusieurs couches de peinture pour la masquer. <br /><br />J'en sais quelques choses!<br /><br />Ceci est dans le cas que le logement est rester dans un état acceptable, car il y a d'autres travaux qui peuvent s'ajouter.<br /><br />Le locataire peut avoir scrappé ton comptoir de cuisine en débitant de la viande directement dessus, il peut avoir scrappé ton plancher de cuisine (brûler, déchirer, ect).<br /><br />Des luminaires peuvent être brisés, la cuisinière, le frigo peuvent être complètement délabrés. Il peut y avoir des trous dans les murs, le bain abîmé, portes, armoire brisés.<br />Il n'y aucune limite dans les dégradation qu'un locataire peut faire.<br /><br />Donc, pour éviter de te faire saigner à blanc en payant du monde pour faire les travaux, tu vas être obligé de sortir tes pinceaux, rouleaux pour peindre et t’équiper d'outils.<br /><br />Si tu as un emploi à plein temps, cela sera le soir et les fin de semaine. Si tu as des associés, comme toi, ils devront faire une croix sur les sorties de fin de semaine et même par fois annuler des vacance en famille.<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />Incubusnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-23969935046210245602013-08-18T21:14:29.147-04:002013-08-18T21:14:29.147-04:00Je suis plus ou moins d'accord avec toi Incubu...Je suis plus ou moins d'accord avec toi Incubus. <br /><br />Pour quelqu'un qui veut prendre de l'expansion, l'achat d'immobilier commercial est nécessaire, car tu centralises tes activités à un seul endroit et tu garde bcp plus le contrôle. Advenant le cas où tu veux faire ça temps plein c'est différent mais à temps partiel, il y a plusieurs avantages d'un 32 logements par exemple.<br /><br />1-Le concierge qui te fait perde des revenues t'évite une tonne de problème, car tout les problèmes passe par lui avant d'arrivé à toi.<br /><br />De plus, comme c'est bcp de logement, tu ne peux pas te permettre de garder contact avec les locataires, c'est bcp de temps perdu si tu fait ça à temps partiel.<br /><br />2- Ensuite, si tu as 32 logement, ça fait pratiquement 11 triplex ou 16 duplex dans lesquels tu n'a aucun concierge et tu dois t'occuper de tout louer et de régler tout les problèmes seul.<br /><br />3-Tu dis:''Si je pouvait remonter le temps, je n'aurais jamais vendu mon 8 logements. Il aurait été payé au bout de quelques années et les revenus encaissés auraient été bien supérieur à ceux du plus gros immeuble.''<br /><br />Dans les faits, sur la même période de temps tu rembourses beaucoup plus d'hypothèque que sur un 8-plex. P-t qu'à la fin de chaque mois tu as un moins gros cash flow mais les remboursement hypothécaire sont énorme!<br /><br /><br />Bien entendu, dans le commercial, si tu as un mauvais concierge tu es dans la merde et ça arrive souvent(vol d'argent, paresseux,incompétent)! Si je peux donner un conseil pour ceux qui veulent faire le saut dans le commercial: la recherche d'un bon concierge est très importante et ce, plus le nombre de logement est élevé. Bien entendu, les bons concierges sont rare et coûtent plus cher mais même si tu fais moins d'argent à la fin du mois, les problèmes qu'il va t'éviter vont faire en sorte que tu vas garder ton immeuble au lieu de le vendre en te disant qu'un 40 logement c'est mauvais!Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-52063088998638376162013-08-18T21:09:35.750-04:002013-08-18T21:09:35.750-04:00incubus tu es magiqueincubus tu es magiqueAnonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-4033608811883653612013-08-17T17:03:27.823-04:002013-08-17T17:03:27.823-04:00Cela dépend des investisseurs.
Certains veulent ê...Cela dépend des investisseurs.<br /><br />Certains veulent être actifs, d'autres veulent avoir un rendement sur le capital un peu comme une fiducie immobilière.<br /><br />Les gens se regroupe pour avoir la mise de fond nécessaire pour acheter un Multi-logements. <br /><br />Pour acheter disons un 30 logements, il va falloir peut être $600 000 de comptant et plus. La somme n'est donc pas anodine. Il faut savoir que les banques et la SCHL utilisent des critères très strictes pour évaluer l'immeuble. <br /><br />Un plus gros immeuble veut dire aussi plus d'entretiens et donc plus de déplacements. La clientèle est moins stable que dans un petit plex. <br /><br />J'ai déjà eu un turn over de %50 pour un mois juillet! Imagines-tu le travail de nettoyage que cela implique?<br /><br />Si tu as des associés qui viennent t'aider cela peut aller, sauf que la réalité va vite les décourager et ils vont s’écœurer à venir passer les fins de semaines à décrasser et renniper les appartements à répétition. <br /><br />Tu vas donc te retrouver tout seul et peut être que tu seras forcer de vendre parce qu'un ou plusieurs investisseurs voudront ravoir leur argent.<br /><br />Ensuite, les immeubles qui sont sur le marchés sont trop cher et la plupart sinon la totalité sont mal entretenus. <br /><br />Il y aussi des flippeur professionels qui achètent un immeuble chauffé et vieillot pour le convertir électrique locataire, le farder et le vendre pour empocher un petit $500 000 en un an. <br /><br />Le nigaud qui achète se retrouve avec un immeuble qui risque de se vider l'année suivante parce que les locataires réalisent que les coûts de chauffage sont exorbitant. Les flippeurs ne se badrent pas d'isoler les appartements. J'ai vu des photos de ce genre d'immeuble, c'est à mourir de rire comment le travail est bâclé. <br /><br />C'est exactement comme à mon "époque". Je me rappelle quand je cherchais, il n'y avait que de la merde sur le marché. J'ai acheté le moins pourris et je l'ai regretté par la suite. <br /><br />Un concierge est presque obligatoire pour un Multi-logements pour la simple raison de la location et faire l'entretien de base de l'immeuble. Il coûte cher pour peu de travail effectué. A la longue, il devient paresseux et considère le loyer gratuit comme un acquis sans valeur et ne réalise pas combien il gagne. <br /><br />Pour la maintenance, il est mieux d’effectuer tes travaux toi même que part le concierge qui risque de mal les faire et donc te coûter plus cher au final. Ensuite, en faisant tes travaux de maintenance toi même tu garde contact avec tes locataires qui voient que tu prends soin d'eux. Tu as aussi des feedback de leurs part qui peuvent te permettre de corriger une situation avant que celle-ci ne devienne trop grave.<br /> <br />Ensuite un Multi-logements est considéré comme commercial et la ville de Montréal se fait un plaisir de venir faire des inspections et exiger des travaux. Il te donne 30 ou 60 jours pour effectuer les correctifs sinon les emmerdement commences. <br /><br />Il peuvent donc du jour au lendemain te forcer à dépenser de l'argent que tu n'as pas. <br /><br />En conclusion, tu est bien mieux de rester avec des petits plex qui sont de loin beaucoup plus faciles à entretenir et à gérer qu'un plus gros immeuble.<br /><br />Si je pouvait remonter le temps, je n'aurais jamais vendu mon 8 logements. Il aurait été payé au bout de quelques années et les revenus encaissés auraient été bien supérieur à ceux du plus gros immeuble.<br /><br />Pour la gestion de tes immeubles, il existe le logiciel Hopem<br /><br />http://www.hopem.com/fr/<br /><br />Pour ma part, j'utilise tout simplement Excel.<br />Incubusnoreply@blogger.com