tag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post5915388814935449214..comments2024-01-29T22:29:21.703-05:00Comments on Jeune investisseur immobilier, par Steve Forget: Financer un plex avec la SCHLSteve Forgethttp://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comBlogger16125tag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-80341405867989751382020-07-21T10:13:47.172-04:002020-07-21T10:13:47.172-04:00C'est le ratio d'endettement qui doit caus...C'est le ratio d'endettement qui doit causer problème j'imagine. Ça va prendre un plex avec de bons revenus pour réussir à faire passer le dossier. Sinon, il faudrait y aller en partenariat avec un autre investisseur. Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-16934352469043373642020-07-19T21:55:59.789-04:002020-07-19T21:55:59.789-04:00aucune dettes, credit excellent, c'est mon rev...aucune dettes, credit excellent, c'est mon revenu annuel qui est insufisant pour eux.catherinehttps://www.blogger.com/profile/16661379036852383328noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-67151152590217314922020-07-19T21:41:52.434-04:002020-07-19T21:41:52.434-04:00Bonjour,
Pour quelle raison les banques vous refus...Bonjour,<br />Pour quelle raison les banques vous refusent? Ratio d'endettement? Revenus trop faibles? Cote de crédit non suffisant?Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-88462906901515775282020-07-18T21:48:18.632-04:002020-07-18T21:48:18.632-04:00bonjour, je sais que cette publication ne date pas...bonjour, je sais que cette publication ne date pas d'hier, mais je me demandaia si vous pouviez m'aider.<br /><br />J'ai des revenus de 40k/ et. une mise de fond de 80k. Le problème? je n'obtient de financement d'aucune banque (un beau 120k..).<br />J'ai l'ambition de macheter un plex, sauriez vous me guider sur les solutions qui s'offrent à moi? Je n'ai pas de famille qui peut me financer..<br /><br />merci<br /><br />catherinehttps://www.blogger.com/profile/16661379036852383328noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-59582650621517496972018-11-19T17:06:56.044-05:002018-11-19T17:06:56.044-05:00Deux noms usuels: 1) Balance de prix de vente (BPV...Deux noms usuels: 1) Balance de prix de vente (BPV) ou 2) Solde de prix de vente. Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-7589101738965352862018-11-19T17:04:20.883-05:002018-11-19T17:04:20.883-05:00Merci encore une fois!
Donc si je comprend bien o...Merci encore une fois!<br /><br />Donc si je comprend bien on appel ça une balance d'hypotèque puisque c'est une parti de l'hypotèque que le vendeur te prête pour que tu puisse payer la mise de fond? C'est plustôt pratique. Donc l'avantage du vendeur c'est qu'il peut vendre son immeuble en gardant un lien et avoir un certain rendement sur de l'argent qu'il n'a pas nécessairement. Tandis que pour l'acheteur ça lui permer de payer une mise de fond à taux raisonable. <br /><br />J'espère bien comprendre puisque ça serait une belle façon d'utiliser l'ADA. Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/04591433477082774455noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-66346700980704450932018-11-19T06:36:27.936-05:002018-11-19T06:36:27.936-05:00Bonjour,
En fait, un vendeur va rarement prendre ...Bonjour,<br /><br />En fait, un vendeur va rarement prendre tout l’hypothèque en balance de vente. Certaines banques comme Desjardins peuvent accepter que 50% de la mise de fonds soit en balance de vente. J’ai même réussi à faire passer un dossier au printemps dernier où toute la mise de fonds (donc 20% du prix de vente) est en balance de vente. Je vais rembourser les vendeurs dans 5 ans. Les vendeurs étaient en confiance avec notre dossier. On a négocié un taux d’intérêt de 5.5%, payable annuellement. Pour les vendeurs, c’était un rendement intéressant et sécuritaire. La balance de vente nous permettait d’acheter, et eux de vendre rapidement l’immeuble. Ils n’avaient pas de dette sur les deux immeubles. Ils n’avaient pas besoin de tout l’argent non plus. Donc ils ont récupéré 80% du montant chez le notaire et le 20% restant, on leur donne dans 5 ans. Si je paye pas, ils vont reprendre mes immeubles, car ils sont protégé par une hypothèque de 2e rang. <br /><br />J’ai négocié un autre dossier il y a un mois, pour une vente autour de 1.1M$. Les vendeurs ont accepté de nous prêté 100 000$ pour 5 ans à un taux de 5%. C’était un gros immeuble, et si j’y allais sans balance de vente, j’aurais dû sortir pratiquement 300K$, c’était beaucoup trop pour moi. Donc les vendeurs le savait. Sans balance, pas de vente. De plus en plus, on va le voir car il y a une grosse différence entre la valeur économique de financement calculé par les banques (pour les 6 logements et plus) et les prix payés par les acheteurs. Les mises de fonds deviennent énormes. <br /><br />Exemple: Il y a 4-5 jours, j’ai fait une offre d’achat sur un 8-plex. Ça va se vendre autour de 800K$. C’est la valeur marchande pour ce type d’immeuble dans mon coin. Mais… la valeur économique de financement est de 565K$. La banque va donc prêter 75% de 565K$, soit 425K$ environ. Ça veut dire que je devrais sortir 375K$ en mise de fonds ! C’est quasiment 50% de mise de fonds à mettre. Le vendeur va avoir beaucoup de difficulté à vendre sans balance de vente. Qui va mettre 50% de mise de fonds pour un immeuble avec des revenus beaucoup trop bas. Ça fait des mois qu’il tente de vendre, et les acheteurs se font refuser au financement car ils pensent ne mettre que 25% de mise de fonds. Ils tombent par terre quand la banque revient avec un 45 ou 50% pour rencontrer ses critères. <br /><br />SteveSteve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-56287582073945661002018-11-17T00:31:30.447-05:002018-11-17T00:31:30.447-05:00Merci beaucoup!
J'ai vu la date après :p
J&...Merci beaucoup! <br /><br />J'ai vu la date après :p<br /><br />J'ai de la misère à comprendre l'achat d'un immeuble avec une balance d'hypothèque aussi :) si jamais vous écrivez un article la dessu! <br /><br />Je ne comprend pas comment fonctionne les mises de fonds et pourquoi un vendeur proposerais de prendre en charge le reste de son hypothèque.<br /><br />Bonne journée merci encore pour ton site!Anonymoushttps://www.blogger.com/profile/04591433477082774455noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-15989836785456981432018-11-16T03:12:57.152-05:002018-11-16T03:12:57.152-05:00Bonjour,
Je n'avais aucun souvenir d'avoi...Bonjour, <br />Je n'avais aucun souvenir d'avoir écrit cet article! D'avoir l'équivalent de 25% de la valeur finançable de l'immeuble en actif net dans son bilan personnel. Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-36080261222879513132018-11-15T20:16:30.309-05:002018-11-15T20:16:30.309-05:00Bonjour,
"Martine ne dispose par de suffisam...Bonjour,<br /><br />"Martine ne dispose par de suffisamment d’actifs nets ! La SCHL demande que l’emprunteur ait au moins 25 %. " <br /><br />25% de la valeur marchande en avoir net?<br /><br />Est-ce que j'ai bien compris?<br /><br />MerciAnonymoushttps://www.blogger.com/profile/04591433477082774455noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-12596361951806571122012-02-07T17:02:03.764-05:002012-02-07T17:02:03.764-05:00en gros je suis a 20 min de montreal je veux pas c...en gros je suis a 20 min de montreal je veux pas commencer a m'étaler sur le web (coté rive nord) 1976 a pars les fenetres qui sont dus, deja commencer a changer les plus problématique tout etais correcte pour un 5 ans sans rien de majeur.la toiture lui reste un 10ans le reste c de lentretient mineur.mes revenu sont a la valeur du marché.bref j'ai l'ai acheter pour du longtemps terme, car de la facon que tu calcule je fais un peu moins de 100 000$ en plus ou moins 3 ans c alléchantm0noinnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-74595489158884950322012-02-06T17:32:46.141-05:002012-02-06T17:32:46.141-05:00Il est situé dans quelle ville ton immeuble que tu...Il est situé dans quelle ville ton immeuble que tu voudrais vendre à 12 fois les revenus bruts? Met-nous la description SVP, car à ce ratio, il y a certainement des gens intéressés! À 8-9 fois les revenus, je vois ça que pour des vieux immeubles ayant besoins de beaucoup de rénovations, avec de très faibles revenus ET situés à Shawinigan ou en région très éloignée.Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-67302417478744485242012-02-06T17:21:51.137-05:002012-02-06T17:21:51.137-05:00deja pour moi a 12 fois les revenus c trop chere, ...deja pour moi a 12 fois les revenus c trop chere, en plus la schl lui dis que l'immeuble quelle veux,vaux 13000$ de moins que sont prix quelle paye ya qquchose qui marche pas la. je serais prete a vendre le miens lol a 12 x les revenus sans probleme.dans un contexte economique incertain c 11x max recession 8-9-10 gros maximum et je suis pas le seule a pensé comme celam0noinnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-83023637441825259142012-02-06T16:33:39.239-05:002012-02-06T16:33:39.239-05:00Les banques sont supposés faire le même genre d...Les banques sont supposés faire le même genre d'évaluation. J'ai d'ailleurs déjà dû défrayer les coûts d'une telle évaluation.<br /><br />Est-ce que l'évaluation de la SCHL faisait du sens selon ton amie?Gnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-47711381366959291112012-02-06T15:39:39.651-05:002012-02-06T15:39:39.651-05:00Exactement. Par exemple, admettons que le prix d&#...Exactement. Par exemple, admettons que le prix d'achat négocié entre le vendeur et l'acheteur est de 700 000$. La SCHL a envoyé un évaluateur agréé pour s'assurer de la valeur de l'immeuble. Dans ce cas, cet évaluateur a établi que l'immeuble vaudrait 687 000$ selon les critères d'évaluation de la SCHL. Hors, comme la SCHL assure 85% de la valeur de l'immeuble, elle va utiliser cette dernière valeur plafond d'assurance sur l'hypothèque. <br /><br />Par exemple, au départ la mise de fonds de l'acheteur devait être de 15% X 700 000$, soit 105 000$. Comme la SCHL n'assurera que 85% de la valeur marchande, la mise de fonds de l'acheteur doit être ajustée à (15% X 687 000$) + (700 000$ - 687 000$) = 116 050$. C'est donc 11 050$ de plus qu'initialement prévu.Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-3012408509768606492012-02-06T09:17:09.390-05:002012-02-06T09:17:09.390-05:00"La SCHL évalue la valeur marchande de l’imme..."La SCHL évalue la valeur marchande de l’immeuble à 13 000 $ sous le prix convenu avec les vendeurs (et on sait qu’en immobilier, une bonne affaire, c’est quand on paie sous l’évaluation de la valeur marchande !)"<br /><br />Je ne suis pas certain de comprendre ce bout. Selon ma compréhension de ce que tu dis, la SCHL évalue que l'immeuble vaut moins que le prix convenu et donc qu'elle paierait trop cher. Elle paierait donc plus que l'évaluation de la valeur marchande et ce ne serait pas une bonne affaire selon la SCHL. Est-ce que c'est ce que tu voulais dire?Gnoreply@blogger.com