tag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post8277977890972808915..comments2024-01-29T22:29:21.703-05:00Comments on Jeune investisseur immobilier, par Steve Forget: Immeuble avec cash-flow négatif (2e partie)Steve Forgethttp://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comBlogger14125tag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-69877120857139875652014-11-13T15:46:58.807-05:002014-11-13T15:46:58.807-05:00Donc Patrice, tous ceux et celles qui possèdent un...Donc Patrice, tous ceux et celles qui possèdent une maison ou un condo dans lesquels ils habitent vont frapper un mur? Ce serait la même logique. <br /><br />Il y a plusieurs investisseurs avec des poches très profondent. Mais j'avoue que ce n'est pas une situation de rêve pour un débutant. J'analyse fréquemment des immeubles qui me donnent un cash-flow négatif durant 25 ans… et pourtant le rendement est positif. C'est souvent le cas quand les investisseurs ne mettent pas de mise de fonds et que l'immeuble est financé à 100%. Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-26299547806419852042014-11-13T15:41:19.206-05:002014-11-13T15:41:19.206-05:00Salut Steve,
Cette theorie n'a de sesns que si...Salut Steve,<br />Cette theorie n'a de sesns que si l'mmeuble doit etre vendu a la fin du 5ans.. mais si on applique le principe du '' buy and hold'' alors ce client cognera un mur a un moment donne. pour creer la la richesse en investissement immobilier on doit conserver nos immeubles a long terme tout en le rifinancant ou mettre en colateral pour des futurs acquisitions.patrice Sohnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-44750279941053917462012-10-08T00:11:16.669-04:002012-10-08T00:11:16.669-04:00J'adore cette analyse! Il y a cependant une e...J'adore cette analyse! Il y a cependant une erreur dans le calcul du TRI. Excel considère une période par cellule. Il y a donc une année de trop dans l'utilisation de la fonction TRI, il faudrait combiner les colonnes 5 et 5+1, ce qui donne plutôt un rendement de 39% selon le reste de vos chiffres ;-) Merci!Anonymousnoreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-5018897037841675522012-06-27T13:28:52.537-04:002012-06-27T13:28:52.537-04:00si, en partant sur 3,35% sur du in fine on obtient...si, en partant sur 3,35% sur du in fine on obtient des mensualités de 3572000*3.35/1200=9970 € soit à la louche 7000 € d'écart par mois avec le financement sur 25 ans. 7000*12=84000 on gomme largement le défaut d'autofinancement de 40 k. Comment calcul-t-on le TRI dans ce cas de figure différent ? comment le compare-t-on avec le cas envisagé ? c'est la que les notions de coût d'opportunité et de prise de risques entrent en compte.Yann Phttps://www.blogger.com/profile/15449077023943171876noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-33809579145990051302012-06-27T12:32:32.842-04:002012-06-27T12:32:32.842-04:00Il y aurait encore un défaut d'auto-financemen...Il y aurait encore un défaut d'auto-financement pour les années d'exploitations 1 à 5 (regarde bien mes chiffres en haut, j'ai mis un petit signe négatif devant mes chiffres pour dire et je les ai mis en rouge). Il doit financer de sa poche ces déficits d'exploitation et ces déficits annuels ne donneront jamais un TRI infini...Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-37926799129163828512012-06-27T12:22:07.741-04:002012-06-27T12:22:07.741-04:00j'étais dans le conditionnel.
SI il empruntai...j'étais dans le conditionnel. <br />SI il empruntait en In fine sur 5 ans la totalité 3 500 000 + 72 000, On aurai aucun défaut d'auto financement, comment feriez vous pour calculer le TRI ?Yann Phttps://www.blogger.com/profile/15449077023943171876noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-86072063883427251072012-06-27T11:40:33.161-04:002012-06-27T11:40:33.161-04:00C'est un emprunt sur une durée standard de 25 ...C'est un emprunt sur une durée standard de 25 ans, avec un taux fixe de 5 ans à 3.35%. Non il n'emprunte pas les 72 000$ pour couvrir les frais de notaires, d'inspection et pour la taxes de mutation, ce que je dis d'ailleurs dans mon texte ci-haut.Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-38848249111439594872012-06-27T11:32:11.433-04:002012-06-27T11:32:11.433-04:00Je ne sais pas comment avec un emprunt de 3500000 ...Je ne sais pas comment avec un emprunt de 3500000 € sur 5 ans taux 3,35% vous obtenez des mensualités de 17000 € (si j'ai bien tout suivi). Mais vous ne répondez pas à la question, et si cet emprunt avait été In fine (en empruntant en sus les 72 000 € de frais de départ, on est plus à cela près). Comment vous calculez votre TRI avec que des valeurs positives dans le bilan?Yann Phttps://www.blogger.com/profile/15449077023943171876noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-90414652651125673582012-06-27T08:06:14.125-04:002012-06-27T08:06:14.125-04:00La comparaison avec votre TRI infini n'a pas r...La comparaison avec votre TRI infini n'a pas rapport avec mon cas ci-dessus. Dans mon cas, l'investisseur paie de sa poche pour compenser les pertes annuelles, il n'emprunte pas pour payer ça!<br />Pour le paiement hypothécaire, c'est la mensualité à payer à la banque (intérêt et capital).Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-21602030671175600012012-06-27T02:47:37.276-04:002012-06-27T02:47:37.276-04:00J'ai fait un billet déjà sur ce sujet : http:/...J'ai fait un billet déjà sur ce sujet : http://agregfinance.blogspot.fr/2011/10/leffet-de-levier-du-credit-vue-de-facon.html<br />Pour vos chiffres, je ne les comprends pas très bien (notamment ce 17 000 € de paiement hypothécaire, il correspond à quoi?), mais il suffit d'imaginer(hypothèse d'école) que votre ami emprunte la totalité de la somme (y compris frais de mutation...) en in fine, voir avec différé de paiement des intérêts, et alors vous le calculez comment votre TRI ?Yann Phttps://www.blogger.com/profile/15449077023943171876noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-11421207380925926362012-06-26T11:13:10.830-04:002012-06-26T11:13:10.830-04:00j'ai fait pleins de scénarios possibles avec l...j'ai fait pleins de scénarios possibles avec le tableur, jamais le TRI ne devient infini dans ce cas. Donnez un exemple concret d'un TRI infini car je n'ai jamais rencontré un cas comme ça.Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-72241436375059644702012-06-26T11:09:57.099-04:002012-06-26T11:09:57.099-04:00Mouai, le TRI peut aussi facilement se manipuler. ...Mouai, le TRI peut aussi facilement se manipuler. Il devient vite infini si on part sur les même hypothèse avec un emprunt total in fine. Cela ne prend pas en compte le coût d'opportunité, ou même certaine statistique d'écart type sur certain paramètres.<br />Avec 0,1% d'écart entre un emprunt et un placement, on peut obtenir un TRI infini.Yann Phttps://www.blogger.com/profile/15449077023943171876noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-44613725420177324992012-06-26T09:10:33.497-04:002012-06-26T09:10:33.497-04:00et si le taux d'inoccupation montait? Et si le...et si le taux d'inoccupation montait? Et si les dépenses d'exploitation explosaient? Même chose pour l'inflation et les autres variables. Justement, tu as tout à fait raison. Dans ce cas-ci, j'y suis allé avec les hypothèses de l'investisseur.<br /><br />D'où l'importance de jouer avec les différentes variables et voir l'impact que ça va avoir sur le rendement. C'est ce qu'on appel l'analyse des risques, et ça fera justement partie de un de mes 4 textes sur l'analyse financière d'un projet d'investissement! Plus tard!Steve Forgethttps://www.blogger.com/profile/12333218821138215504noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-9177803247332366746.post-24752704924287561822012-06-26T08:56:17.127-04:002012-06-26T08:56:17.127-04:00Et si la valeur du bien baisse ? Le raisonnement e...Et si la valeur du bien baisse ? Le raisonnement est intéressant en prenant en compte l'évolution, vers le haut, de la valeur des biens. Mais qui sait comment va évoluer l'immobilier dans les années à venir ?passion-locatifhttp://www.passion-locatif.comnoreply@blogger.com