dimanche 22 décembre 2013

Acheter un 6-plex - Bilan après un an

Retour en arrière. Nous sommes en décembre 2012, je sors de chez le notaire avec mon partenaire pour cette dernière transaction. Nous sommes les heureux propriétaires d'un 6-plex acheté à un prix intéressant pour le secteur. Le prix original demandé par les vendeurs était de 389,000$, révisé ensuite à 369,000$. Nous avons payé 355,000$ après négociation.

Trois des six logements étaient vacants au moment de la transaction, les anciens propriétaires désiraient reconvertir le rez-de-chaussée en espace commercial. Les revenus potentiels estimés par les vendeurs étaient de 34,100$ dans la fiche descriptive. L'entretien de la propriété avait été visiblement négligé. Un des trois logements vides étaient affreux, avec de vieux tapis vert d'il y a 30 ans. Un "peu" de travail était nécessaire pour retaper cette propriété et l'amener à son plein potentiel.

Des investisseurs fatigués après une longue année de travaux et problèmes.

Un an plus tard et de nombreuses leçons apprises

L'année 2013 a commencé brutalement avec une visite des pompiers le 3 janviers suite au déclenchement de l'alarme d'incendie centrale, défectueuse. Le ton était donné pour les mois suivants!

Dès les premiers jours de janvier, nous nous sommes mis au boulot pour louer le plus vite possible les logements vacants. Peinture par-ci, insonorisation par là, découvrir un plancher de bois francs sous le vieux tapis, résoudre quelques (nombreuses) fuites d'eau ailleurs. Plusieurs milliers de dollars de plomberie et d'électricité plus tard, les problèmes se règlent enfin.


Un vieux tapis cachant du bois franc. 

C'est mieux que l'ancien tapis vert, non?

À la mi-février, tous les logements étaient loués, et ce, dans un état bien meilleur que lors de notre achat.

Leçon apprise no. 1 - En cas de doute, ne louez pas. 

Vous faites une enquête de pré-location sur un candidat-locataire. Vous recevez une enquête de crédit douteuse mais le locataire a une bonne explication (c'est pas lui, c'est de la faute à son ex…). Vous louez quand même. Erreur. Ne plus jamais faire ça. Mauvaise enquête de crédit = refus ou demande d'un cosignataire pour le bail. Cette petite erreur nous a couté un peu plus de 3 mois de loyer de perdus et beaucoup de stress pour gérer la locataire délinquante qui n'a jamais payé.

Leçon apprise no. 2 - En cas de doute, ne louez pas!!!

Après avoir appris le leçon no. 1 et souffert un peu, une candidate désire louer un autre logement. Elle est super gentille. Mais elle ne veut pas que le bail soit à son nom. Hum, bizarre. Elle veut que le bail soit au nom de son ex-conjoint qui va payer le loyer au lieu de payer la pension alimentaire. Bizarre encore. Je lui écrit pour avoir des explications. Plus de réponse durant quelques jours. Bizarre. Je reçois un long courriel d'un de ses amis qui me dit qu'elle est en camping et est incapable de me joindre. Cet "ami" me parle de l'enfance difficile de son amie et bla bla bla, il insiste que c'est une bonne fille. Bizarre, mais encore ça se peut. Je fais une enquête de crédit. Désastre!!! Faillite quelques mois plus tôt.  Refus évidemment. Pas besoin de souffrir davantage.

Leçon apprise no. 3 - Négociez sévèrement le prix d'achat.

Nous avons fait une bonne inspection pré-achat. Plusieurs problèmes ont été identifiés, mais rien pour arrêter le processus d'achat. J'en ai déjà parlé dans un précédent article, nous avons demandé aux anciens propriétaires de faire quelques travaux avant la transactions. Nous ne le feront plus. Leurs travaux ont été sérieusement bâclés.

Nous avons été un peu cons lors de l'achat. L'immeuble était en vente depuis plus de 6 mois, aucune offre d'achat n'avait été reçue. Nous aurions dû tenter de renégocier à la baisse le prix d'achat après la visite des logements et l'inspection. Après tous les travaux effectués cette année, nous croyons avoir payé au moins 15,000$ à 20,000$ trop cher par rapport aux conditions d'entretien de l'immeuble. Alors, n'hésitez pas, négociez fort.

Leçon apprise no. 4 - Déléguer pour les immeubles loins.

Comme l'immeuble est situé à une heure de route de chez nous, ce qui n'est quand même pas énorme, ça fini par être lourd.

Les baux lors de l'achat indiquaient que le trottoir avant et l'escalier arrière étaient déneigés par les propriétaires. Nous avons dû négocier un montant forfaitaire avec un locataire pour le déneigement l'hiver dernier. Lors de l'envoi des avis de reconduction en février dernier, nous avons changé les conditions des baux et indiqué que le déneigement de l'escalier arrière est la responsabilité des locataires. Nous payons encore quelqu'un pour le trottoir avant. Trop loin de se déplacer à chaque bordée de neige (et cette année, c'est bien partie en tout cas!!!). Pour le gazon, nous l'avons fait nous-même en 2013. Nous allons payer en 2014. Un moment donné, il faut s'enlever quelques tâches.

Un autre exemple, qui nous est arrivé au moins deux fois cette année: vous êtes à une heure de route et une locataire oublie ses clés à l'intérieur de son logement… C'est bien d'avoir une personne de confiance à proximité pour s'en occuper et vous évitez un aller-retour de deux heures pour une niaiserie.

Le 6-plex en question.

Note: la vie fait drôlement les choses. Pendant que j'écrivais les paragraphes précédents sur le déneigement de l'escalier arrière, une des locataires a appelé pour se plaindre que l'escalier n'est pas déneigé cette année! Eh la grande, va relire ton avis de reconduction que tu as accepté en février, c'est écrit noir sur blanc que c'est maintenant ta responsabilité…

Leçon apprise no. 5 - Ne pas sous-estimer les frais de rénovation et d'entretien. 

Lors d'un prochain achat, je vais m'asseoir avec le rapport d'inspection et je vais mettre des coûts à tous les points à améliorer. Ne sous-estimez pas ces coûts! Ça peut réserver des surprises. Dans le cas de notre 6-plex, nous avons sous-estimé grandement ces coûts.

Au moment de faire des travaux d'entretien ou rénovation, il faut se demander la question suivante. Faut-il rénover en surface ou de façon cosmétique, ou bien rénover pour le long terme? Souvent après un achat, on est sans le sou. On veut épargner sur les travaux à faire à court terme car on n'a pas l'argent pour les faire. Et on choisit d'y aller au moindre coût. Ce n'est pas nécessairement une bonne idée.

Je vous donne l'exemple d'une salle de bain de ce 6-plex. Le bain magique était mal installé depuis des années. L'eau s'infiltrait entre le bain magique et le bain original. On a fait venir un plombier et lui avons demandé de réparer l'installation. Il en a travaillé un coup pour trouver la source du problème. Je dirais un bon 5-6 heures (à presque 75$ de l'heure!). Je raccourcis l'histoire, mais au bout du compte, nous avons dû retirer l'ancien bain pour en remettre un nouveau. Sans changer le reste de la salle de bain. Quelque mois plus tard, l'eau s'infiltrait toujours chez la locataire du dessous! Le contour en plastique des murs du nouveau bain (que j'avais installé) laissait l'eau s'infiltrer. J'aurais dû y aller avec le contour en céramique dès le départ. J'épargne les autres détails, mais nous avons dû refaire une 3e série de travaux dans cette salle de bain à l'automne. En tout, ça va nous avoir couté presque aussi cher que d'avoir refait la salle de bain en neuf dès le départ… et ça aurait été bien plus simple.

Relire la leçon apprise no. 3.

Leçon apprise no. 6 - C'est le fun le cash-flow positif, mais faites gaffe… 

Chaque région est différente. Sur un plex à Montréal après des rénovations importantes dans un logement, il est souvent possible d'augmenter substantiellement le montant du loyer. Je l'ai fait deux fois à Montréal, mettre 25,000$ dans un logement (3 et demi) et augmenter de 250$ le loyer, de 500$ à 750$. Facile et rentable.

Mais à Joliette ou dans d'autres régions, c'est une autre histoire! Le prix des loyers sont plafonnés rapidement. Pour vous donner un exemple, le prix des condos neufs à louer sont souvent autour de 700$ à 750$ par mois, garage et foyer inclus. Alors, comment pensez-vous pouvoir rentabiliser des rénovations majeures dans vos "vieux" logements? Impossible. J'ai mis 43,000$ de rénovation dans un grand 4 et demi à l'hiver (j'ai tout refait), et je n'ai pas pu aller chercher plus de 85$ d'augmentation! Les travaux étaient nécessaires, mais ça fait mal au coeur de ne pas pouvoir rentabiliser ces investissements en argent et en temps. La solution: négocier à la baisse le prix d'achat. Quand c'est possible. Ce qui sera de plus en plus le cas avec un marché à l'équilibre.

Notre 6-plex a un cash-flow positif, entre 700$ et 900$ par mois, pour des revenus bruts annuels de 34,980$. La joie en apparence. Et pourtant, nous terminons l'année 2013 avec une marge de crédit largement dans le rouge. Nous avons investi 24,600$ en travaux et entretien en 2013 !!!! Sans compter notre propre argent que nous avons dû réinjecter pour ces travaux, la marge de crédit est utilisée à hauteur de 6,000$. Nous allons laisser le cash-flow positif rembourser ça. Mais après, ce sera le toit… et l'année d'après les fenêtres.

Ceux qui achètent des plex avec très peu de cash-flow positif (ou pas du tout), j'espère sincèrement que vous avez un boulot très payant car le plex risque de vous saigner financièrement.

Leçon apprise no. 7 - Avoir une bonne marge de crédit ou un bon coussin de sécurité

Considérant les points précédents, soyez prévoyant et négociez dès le départ une bonne marge de crédit avec votre banquier!

En terminant, j'ai demandé à mon partenaire sur cet immeuble quelle serait sa leçon apprise des 12 derniers mois. Il m'a répondu sèchement: "Ne pas acheter !"

Oups…

Quelles sont vos leçons apprises cette année?

20 commentaires:

  1. Hello,
    Sais-tu ce que vaut aujourd'hui cet immeuble, après rénovations ? Et si c'était toujours si facile de réaliser de belles affaires, tout le monde investirait... :)

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    1. Salut Ludo,
      On n'a pas fait évaluer la valeur depuis l'achat. Pour regarder pas mal le marché de ce coin, on est probablement autour de 380,000$. À cause des améliorations apportées à l'immeubles, de la location des logements vacants et de la petite augmentation de revenus.
      Joyeuses Fêtes à toi et ta famille (dans votre chalet en montagne?)

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    2. Merci. Pour toi aussi. Mais nous sommes dans notre appartement, pas dans notre chalet... :) Les prix dans les Alpes pour un chalet sont supérieur au demi-million d'euros. Un chalet de 140 m2 à proximité des pistes vaudra plus d'un million d'euros...

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  2. D'où l'importance d'apprendre à marcher avant de courir. Un investisseur débutant aurait perdu sa chemise et peut-être plus encore en achetant votre 6-plex. Mais pour des personnes d'expériences vous vous en êtes bien sortis. Le seul problème est le temps avant d'atteindre la rentabilité de l'immeuble. Je vous souhaite bon succès pour la prochaine année.

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  3. Bonsoir Steve,
    Je lis tes chroniques avec beaucoup d'intérêt. En lisant ton billet sur le 6 plex, ça me convainc de demeurer investisseur dans des condos locatifs seulement. C'est en béton, les seuls trucs qui peuvent briser sont les électros ou la clim. Avec 2 condos à Outremont et 2 au centre-ville, je ne met que l'équivalent de 2 à 3 jours par année au total pour changer un lave vaisselle ou faire visiter. J'ai été tenté à l'occasion sur des plex, j'ai fait des offres acceptées, pour finalement me rétracter suite à des inspections dévastatrices. C'est assez hallucinant le piètre état de la majorité des plex. Leur rapport coûts d'acquisition-frais d'entretien-revenus est insensé. Je pense que les prix vont stagner pour un bon bout de temps, surtout avec les taux qui vont remonter tranquillement, mais pendant des années, à partir de l'été 2014.

    Pour revenir aux condos, la rentabilité devient plus difficile aussi à cause des prix d'achat actuels. Les loyers obtenus couvrent tous les frais seulement si on met au moins 25% à l'achat. Achetez à Montréal, à moins de 400 m d'un métro. Et bloquez vite un 5 ans à 3.5%.

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    1. Moi et les condos… j'ai déjà eu une bien mauvaise expérience. Parlez-vous de condos neufs? Car sur les plus vieux, il y a bien plus quelles électrons et la clim qui peuvent briser. Les bagarres pour les rénovations majeures (toiture, fenêtre, bris de conduite d'égout dans l'immeuble, fissures dans les fondations, etc.). Moi, je veux être en contrôle de mes propriétés et ce n'est pas le cas avec des condos. Je vous souhaite du succès et de ne jamais devoir vous battre avec vos copropriétaires pour l'entretien et les rénovations.
      Steve

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    2. Bonjour Steve, je parle de condos neufs ou qui n'ont pas plus de 10 ans. Désolé pour ta mauvaise expérience... Je trouve personnellement que gérer des condos locatifs est nettement plus léger que des Plex. C'est aussi beaucoup plus facile d'augmenter les loyers compte tenu qu'il n'y a pas de comparaisons de prix avec les voisins comme c'est le cas dans un Plex. J'ai de gros doutes sur la rentabilité à moyen et long terme des plex. Au pis aller, un condo peut toujours être vendu sans affecter le reste du parc immobilier d'un investisseur, et dans un marché d'acheteur beaucoup plus vaste.

      C'est le genre de débat qui nécessite normalement un gros pichet de bière avec des ailes de poulet... Prospérité dans tes projets 2014!

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    3. Moi c' est lorsque l' ont parle de revente que je commence a avoir peur justement avec les condo, personnellement j' en possède plusieurs, et quand je vois les prix des neufs qui ne cessent de chuter et d' être vacant en plus d' en construire de nouveau ???

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    4. Je ne m'inquièterais pas trop Alex. J'investis dans l'immobilier depuis 30 ans, et je constate que, malgré des hauts et des bas en dent de scie, la scie en tant que telle est à 45 degrés... Même en incluant les années où les prix régressent ou stagnent, j'ai constaté que la valeur a grosso modo doublé à tous les 10 ans. Considère tes condos comme une bonne source de revenus à la retraite.

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  4. Bonjour Steve,
    intéressante expérience. Où est situé le 6 plex que vous avez acheté 355 000 $ ? Le cash positif je n'y crois plus de puis longtemps. Au final, même si cela vous prend du temps et de l'entretien le rendement me semble rester bon.

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  5. Merci de nous faire partager ton expérience, très intéressante. En France comme au québec, ce sont toujours les mêmes précautions à prendre !

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  6. Bonjour Steve,
    Merci pour ton article, j'ai moi-même récemment fait l'acquisition d'un 6plex (octobre dernier) et je me suis beaucoup reconnu dans ton texte. Dans notre cas, nous avons payé le 6plex (6 X 5 1/2) 655 000$ à Montréal pour des revenus de 63 500$ avec un potentiel d'augmentation intéressant. Tout comme ton immeuble, le nôtre a également besoin de beaucoup d'amour (et de rénos!).
    A+
    Frédéric

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    1. Salut Frédéric,
      Ratio prix/revenus bruts vraiment intéressant pour Montréal, évidemment à ce prix on s'imagine qu'il a besoin d'un peu d'amour!
      Bonne continuation!

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  7. Quand je vois tout le trouble que c'est d'être propriétaire d'un plex ou autre, de même que les piètres rendements obtenus (comment rentabiliser 43 000$ de rénovation en augmentant le loyer de 85$ par mois? Ça prend 43 ans juste pour payer les rénovations!) je suis bien d'accord avec le commentaire de votre partenaire d'affaire. Pour investir dans l'immobilier, je préfère acheter des unité de fiducies telles que RioCan ou Boardwalk ou Cominar. Pas de trouble avec des locataires qui m'appellent la nuit ou qui perdent leurs clées. J'investis de façon diversifié (dans plusieurs villes et provinces, dans des logements, du commercial et de l'industriel) et les locataires paient (40% des locataires de RioCan sont de grandes corporations comme Wal-Mart et Target et LaBaie). De plus, on peut mettre ces untiés en CELI et en REER pour l'efficacité fiscale. Au besoin, on peut hypothèquer sa maison pour acheter des actions, ce qui nous permet d'exercer un effet de levier et de déduire les intérêts de nos gains... Non, sincèrement, il y a juste des désavantages à se lancer dans la business des plex et du logement locatif.

    François

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    1. Tant fait pas, ils vont payer le prix fort pour apprendre, certains vont tous perdre.

      Randi is 31, single, and a bon vivant Quebec guy.

      Two days after we found out the wheels have started coming off the country’s job market, he sent me this comment: “Just wanted to tell you that all I have been around me at the workplace these days is people who bought condos no more than three years ago, who all hated it, and who have either sold at a loss or are seeing the price of condos on sale around theirs selling for lower than they paid for two or three years ago.”

      http://www.greaterfool.ca/2014/01/12/the-road-ahead/

      Incubus

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  8. Je viens de découvrir ton blog et je le trouve très intéressant. Comme toi je suis passionnée d'immobilier depuis longtemps et après avoir investi dans un 5-plex que j'ai rénové et revendu en condo (chose que je ne referai pas dans la conjoncture du condo actuelle...), j'ai rencontré mon compagnon, lui aussi passionné du domaine. Nos emplois "réguliers" en sont la preuve: je suis professionnelle en Home Staging et il est courtier hypothécaire. Nous investissons maintenant ensemble, essayant comme toi de trouver de bon deals (souvent à rénover) pour augmenter notre parc. C'est tellement enthousiasmant de voir le potentiel dans un investissement, de négocier au bon prix et de réaliser ce que nous avions su projeter! Merci pour ces articles intéressants et très bien écrits.

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    1. Bonjour, êtes vous toujours pro en home staging ? Vous exercez où ? Bien à vous

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  9. Dans un esprit collectif ou tout le monde essaye crosser l'autre ça donne ... que tout le monde se fait crosser tôt ou tard! Bonjour chez vous.

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  10. avez-vous des statistiques concernant l'évolution de la valeur des 6 plex dans la RMR ?

    SOuvent les stats s,arrêtent aux 5 plex.

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