dimanche 20 mars 2016

Les obstacles se dressent sur le plan stratégique

Il y a tout juste 5 semaines, je vous parlais de notre plan stratégique - version 2. J'y écrivais entre autre que nous avions décidé de reporter les travaux majeurs à l'an prochain. Ça m'apprendra à écrire ce genre de choses...

Un obstacle de taille

Au 5e jour de nos vacances au Mexique, à 3h20 du matin, des appels téléphonique sont venus faire dérailler notre plan. Solidement. "Il y a de l'eau qui coule du plafond", nous apprend un locataire. Puis ce genre d'appel et de texto se sont répétés durant plusieurs minutes. Je ne rentrerai pas dans les détails de ce qui s'est passé, car un locataire veut intenter une poursuite judiciaire pour une raison pas encore claire, donc je vais en dire le minimum ici.

Nous croyons avoir bien géré l'urgence, la communication avec les locataires, et l'après-sinistre. Nous avons maintenant trois soumissions entre les mains pour refaire la toiture dans les prochains jours, malgré que le fait qu'elle ne soit pas "finie" selon les experts. L'eau s'est probablement infiltrée par les solins de la cheminée et/ou par les cols de cygne (ventilation). Nous voulions refaire la toiture au cours des prochaines années, nous devançons donc le tout un peu pour ne pas que mettre un plaster sur la plaie.

Une des photos prises durant le dégât d'eau.
Salle de bain neuve refaite en 2013. 

Ce sont des travaux coûteux et non prévus évidemment. Pour l'assèchement lors du dégât, refaire la toiture, réparer les logements, nous dépenseront environ 24,000$. Montant que nous n'avons évidemment pas dans le compte de cet immeuble (ni dans aucun autre compte d'ailleurs!!!). Pour les nouveaux acheteurs, assurez-vous d'avoir du crédit de disponible en cas de sinistres ou de travaux importants non prévus parce que ça pourrait vous jouer de vilains tours.

Une poursuite pour vice caché... pour une maison vendue il y a 9 ans! 

Une autre surprise est arrivée à la fin janvier. Par huissier cette fois-ci. Ça ne m'affecte pas directement, mais ça affecte mon associé. Et donc ça affecte notre plan stratégique indirectement. Nous vivons maintenant dans un Québec de plus en plus judiciarisé du côté de l'immobilier. Les acheteurs achètent des maisons ou immeubles usagés et poursuivre rapidement les anciens propriétaires dès qu'ils découvrent un petit problème.

Une infiltration d'eau a apparemment été découverte par les récents nouveaux propriétaires sur l'ancienne maison que Philippe a fait construire il y a 15 ans. Et boum, tout une série de mise en demeure s'en est suivi, du plus récent propriétaire jusqu'au constructeur initial de la propriété. À suivre.

Je comprends de plus en plus les vendeurs de vouloir vendre leur propriété "sans garantie légale, au risque est péril de l'acheteur".

Et tant qu'à y être, le fisc s'en mêle

C'était peut être une prémonition, mais mon associé a récemment suivi la formation "Préparez-vous! L'agence du revenu pourrait débarquer!" du Club d'investisseurs immobiliers du Québec.

Et bien voilà, c'est ce qui risque de se passer dans les prochaines semaines suite à la lettre que nous avons reçue cette semaine! Nous n'avons rien à nous reprocher, mais ce dossier va demander beaucoup de préparation pour justifier nos dépenses d'entretien des dernières années.

Sinon tout va bien... C'est déjà qui l'auteur qui disait que l'immobilier était un investissement PASSIF?

lundi 14 mars 2016

La bombe des condos - une catastrophe financière pend au bout du nez des propriétaires

Patrick a une bombe qui lui pend au bout du nez. Une bombe financière. Patrick a acheté un condo en 2012, condo construit en 1995. Le condo est bien situé, près d'un métro à Montréal. Il a payé le prix du marché en 2012 pour cette propriété qu'il aime bien.

Patrick vit maintenant une réalité et un stress que plusieurs propriétaires de condos vont vivre au cours des prochaines années : le fond de prévoyance pour les travaux majeurs est vide. Des travaux majeurs et coûteux sont nécessaires à très court terme sur la propriété. Des cotisations spéciales sont prévues cette année et l'an prochain pour payer la nouvelle toiture, certaines fenêtres, en plus de travaux de mortier sur un côté de l'immeuble. Le syndicat de copropriété lui réclame 12 000 $ cette année et 7 000 $ l'an prochain... en plus de ses frais de condos habituels!

La mentalité de locataires des propriétaires de condos

Ce n'est pas moi qui a trouvé cette expression, je l'ai lue dans cet article à propos de l'insuffisance des fonds de prévoyance dans les condos. J'ai trouvé comique de lire cet article, car je parlais justement de ça avec un collègue ce midi: la plupart des syndicats de copropriétés ont largement ignoré les besoins de financement pour les travaux majeurs dans l'établissement de leurs frais mensuels.

Pour vendre les condos, les promoteurs mettent des frais de condo très bas pour attirer les jeunes acheteurs. Or, ils sont souvent trop bas pour pouvoir bien entretenir la propriété sur le moyen et long terme.

Les rénovations majeurs, dispendieuses,
sont de plus en plus financées via des cotisations spéciales,
de véritables bombes financières pour les propriétaires
de condos. 

Les gens veulent vivre en condo, se sentir chez soi, mais ne semblent pas réaliser que ça coûte cher entretenir une propriété. Un toit, ça doit être changé un moment donné. Des fenêtres aussi. Le recouvrement d'asphalte devra être réparé ou refait un jour. Le tapis des corridors devront être rajeunis, les joints de mortier aussi. Ces travaux ne sont pas gratuits!

Présentement, la loi oblige les syndicats de copropriétés à déposer que 5% des frais de condo dans un fond de prévoyance pour travaux majeurs. Cinq petits points de pourcentage! C'est rien... Imaginez un immeuble de 10 condos, avec des frais de 80$ par mois, par condo. Ce cette somme, 5%, soit 4$ devront être déposés dans un compte différent pour assurer le financement des travaux majeurs futurs. C'est 40$ par mois pour l'immeuble, ou 480$ par année. Une toiture peut coûter facilement plus de 10 000$, et devra être changée au bout de 20 ans par exemple. Dans cet exemple, c'est 9 600$ qui se seront accumulés dans le compte au bout de 20 ans. Insuffisant pour la toiture, les fenêtres, la brique, l'asphalte, etc.

J'imagine le choc pour un jeune couple qui vient d'acheter son condo et qui reçoit une cotisation spéciale de 12 000$... Ouch!
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