dimanche 20 mars 2016

Les obstacles se dressent sur le plan stratégique

Il y a tout juste 5 semaines, je vous parlais de notre plan stratégique - version 2. J'y écrivais entre autre que nous avions décidé de reporter les travaux majeurs à l'an prochain. Ça m'apprendra à écrire ce genre de choses...

Un obstacle de taille

Au 5e jour de nos vacances au Mexique, à 3h20 du matin, des appels téléphonique sont venus faire dérailler notre plan. Solidement. "Il y a de l'eau qui coule du plafond", nous apprend un locataire. Puis ce genre d'appel et de texto se sont répétés durant plusieurs minutes. Je ne rentrerai pas dans les détails de ce qui s'est passé, car un locataire veut intenter une poursuite judiciaire pour une raison pas encore claire, donc je vais en dire le minimum ici.

Nous croyons avoir bien géré l'urgence, la communication avec les locataires, et l'après-sinistre. Nous avons maintenant trois soumissions entre les mains pour refaire la toiture dans les prochains jours, malgré que le fait qu'elle ne soit pas "finie" selon les experts. L'eau s'est probablement infiltrée par les solins de la cheminée et/ou par les cols de cygne (ventilation). Nous voulions refaire la toiture au cours des prochaines années, nous devançons donc le tout un peu pour ne pas que mettre un plaster sur la plaie.

Une des photos prises durant le dégât d'eau.
Salle de bain neuve refaite en 2013. 

Ce sont des travaux coûteux et non prévus évidemment. Pour l'assèchement lors du dégât, refaire la toiture, réparer les logements, nous dépenseront environ 24,000$. Montant que nous n'avons évidemment pas dans le compte de cet immeuble (ni dans aucun autre compte d'ailleurs!!!). Pour les nouveaux acheteurs, assurez-vous d'avoir du crédit de disponible en cas de sinistres ou de travaux importants non prévus parce que ça pourrait vous jouer de vilains tours.

Une poursuite pour vice caché... pour une maison vendue il y a 9 ans! 

Une autre surprise est arrivée à la fin janvier. Par huissier cette fois-ci. Ça ne m'affecte pas directement, mais ça affecte mon associé. Et donc ça affecte notre plan stratégique indirectement. Nous vivons maintenant dans un Québec de plus en plus judiciarisé du côté de l'immobilier. Les acheteurs achètent des maisons ou immeubles usagés et poursuivre rapidement les anciens propriétaires dès qu'ils découvrent un petit problème.

Une infiltration d'eau a apparemment été découverte par les récents nouveaux propriétaires sur l'ancienne maison que Philippe a fait construire il y a 15 ans. Et boum, tout une série de mise en demeure s'en est suivi, du plus récent propriétaire jusqu'au constructeur initial de la propriété. À suivre.

Je comprends de plus en plus les vendeurs de vouloir vendre leur propriété "sans garantie légale, au risque est péril de l'acheteur".

Et tant qu'à y être, le fisc s'en mêle

C'était peut être une prémonition, mais mon associé a récemment suivi la formation "Préparez-vous! L'agence du revenu pourrait débarquer!" du Club d'investisseurs immobiliers du Québec.

Et bien voilà, c'est ce qui risque de se passer dans les prochaines semaines suite à la lettre que nous avons reçue cette semaine! Nous n'avons rien à nous reprocher, mais ce dossier va demander beaucoup de préparation pour justifier nos dépenses d'entretien des dernières années.

Sinon tout va bien... C'est déjà qui l'auteur qui disait que l'immobilier était un investissement PASSIF?

7 commentaires:

  1. Bonjour Steve,
    S'agissant du Fisc, je te dis tout de suite même si tu n'as rien à te reprocher trouve une entente car plus c'est long plus ça va coûter en temps et argent sans compter le stress. En plus quand il vérifie, le fisc fait tout pour absorber les coûts liés à cette vérification. Ils vont trouver toujours une faille donc c'est important de trouver une entente (Avis d'un expert). S'agit-il de Revenu Quebec ou de Revenu Canada? La lettre t'est adressée à toi uniquement ou à ton associé ou bien à votre compagnie? S'agit-il d’un contrôle sur vos dépenses ou sur vos revenus de loyers ou bien les deux? Francis B.

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    1. C'est un peu niaiseux ce que vous dites : dans le fond, vous êtes en règle, mais parce que la loi sur le fisc à préséance et que vous êtes dans l'obligation de démontrer que vous n'êtes pas coupable, il serait préférable de donner un peu de sous, tel que réclamé par le fisc. Bienvenue en république de banane...

      Ce problème est à présent bien connu, tant par les médias que le système judiciaire. Il y a à présent jurisprudence. Si vous subissez l'acharnement du fisc, oui il faut être patient, mais en bout de compte, la justice sera de votre côté et les dédommagements seront en conséquences.

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  2. N'avez-vous pas des assurances pour votre problème de toiture? Pourquoi de pensez-vous 24000$?

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    1. Les assurances ne payent jamais pour une nouvelle toiture...

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  3. L'assureur paie pour les dommages et ne paie jamais pour la cause.

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    1. À moins qu'il y ait exclusion, comme dans notre cas.... dommage par l'eau par le toit était exclus de notre contrat :(

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  4. J'ai eu un appel téléphonique de Revenu Canada sur moi boite téléphonique. Après vérification sur le web, c'étais un appel frauduleuse. Fais attention.

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