lundi 14 mars 2016

La bombe des condos - une catastrophe financière pend au bout du nez des propriétaires

Patrick a une bombe qui lui pend au bout du nez. Une bombe financière. Patrick a acheté un condo en 2012, condo construit en 1995. Le condo est bien situé, près d'un métro à Montréal. Il a payé le prix du marché en 2012 pour cette propriété qu'il aime bien.

Patrick vit maintenant une réalité et un stress que plusieurs propriétaires de condos vont vivre au cours des prochaines années : le fond de prévoyance pour les travaux majeurs est vide. Des travaux majeurs et coûteux sont nécessaires à très court terme sur la propriété. Des cotisations spéciales sont prévues cette année et l'an prochain pour payer la nouvelle toiture, certaines fenêtres, en plus de travaux de mortier sur un côté de l'immeuble. Le syndicat de copropriété lui réclame 12 000 $ cette année et 7 000 $ l'an prochain... en plus de ses frais de condos habituels!

La mentalité de locataires des propriétaires de condos

Ce n'est pas moi qui a trouvé cette expression, je l'ai lue dans cet article à propos de l'insuffisance des fonds de prévoyance dans les condos. J'ai trouvé comique de lire cet article, car je parlais justement de ça avec un collègue ce midi: la plupart des syndicats de copropriétés ont largement ignoré les besoins de financement pour les travaux majeurs dans l'établissement de leurs frais mensuels.

Pour vendre les condos, les promoteurs mettent des frais de condo très bas pour attirer les jeunes acheteurs. Or, ils sont souvent trop bas pour pouvoir bien entretenir la propriété sur le moyen et long terme.

Les rénovations majeurs, dispendieuses,
sont de plus en plus financées via des cotisations spéciales,
de véritables bombes financières pour les propriétaires
de condos. 

Les gens veulent vivre en condo, se sentir chez soi, mais ne semblent pas réaliser que ça coûte cher entretenir une propriété. Un toit, ça doit être changé un moment donné. Des fenêtres aussi. Le recouvrement d'asphalte devra être réparé ou refait un jour. Le tapis des corridors devront être rajeunis, les joints de mortier aussi. Ces travaux ne sont pas gratuits!

Présentement, la loi oblige les syndicats de copropriétés à déposer que 5% des frais de condo dans un fond de prévoyance pour travaux majeurs. Cinq petits points de pourcentage! C'est rien... Imaginez un immeuble de 10 condos, avec des frais de 80$ par mois, par condo. Ce cette somme, 5%, soit 4$ devront être déposés dans un compte différent pour assurer le financement des travaux majeurs futurs. C'est 40$ par mois pour l'immeuble, ou 480$ par année. Une toiture peut coûter facilement plus de 10 000$, et devra être changée au bout de 20 ans par exemple. Dans cet exemple, c'est 9 600$ qui se seront accumulés dans le compte au bout de 20 ans. Insuffisant pour la toiture, les fenêtres, la brique, l'asphalte, etc.

J'imagine le choc pour un jeune couple qui vient d'acheter son condo et qui reçoit une cotisation spéciale de 12 000$... Ouch!

Raison de fuir une propriété et/ou d'en diminuer son prix d'achat

C'est une problématique sérieuse. Si vous êtes tenté par les condos, assurez-vous que le compte de prévoyance soit bien garni, sinon vous serez pris pour payer pour la négligence des anciens propriétaires. De mon côté, un fond insuffisant serait une excellente raison de négocier à la baisse le prix d'un condo. Ça peut aussi être un bon indicateur d'une propriété mal gérée, qu'il faut peut être fuir comme la peste.

Dans le cas rapporté en début d'article, Patrick n'a pas les fonds nécessaires et exigés par son syndicat. Il envisage de vendre son condo, mais il a l'obligation d'aviser les acheteurs des obligations financières à court terme. Malheureusement pour lui, les délais de vente des condos sont assez longs et on voit de plus en plus de propriétaires de copropriétés qui sont incapables de revendre leurs propriétés à un prix égal ou supérieur au coût d'achat! Si Patrick ne paye pas la cotisation spéciale, son syndicat pourrait même mettre une hypothèque légale sur sa propriété pour garantir un repaiement lors de la vente... Le syndicat pourrait éventuellement demander la reprise de son condo et le mettre en vente pour se repayer...

J'ai goûté qu'une seule fois à une cotisation spéciale du temps où j'avais un condo et ce n'est pas très agréable quand les finances sont serrées. Soyez vigilants lors de vos achats de condos!

9 commentaires:

  1. Salut Steve ! A part demander au propriétaire où est-ce que l'on peut se reseigner a propos du fond de prévoyance d'un condo?

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  2. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  3. Tu le demandes ds les conditions d'offre d'achat. Conditionelle a lobtention d'une copie du compte du fonds et le rapport sur l'etude du fonds de prevoyance.

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  4. Cest le conseil d'administration qui va remettre ces documents au vendeur qui lui peut te les remettre. Sils ne l'ont pas, ca commence deja mal!

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  5. Seul le vendeur peut te le remettre lorsquil aura obtenu copie du conseil d'administration.

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  6. @Steve, jai un commemtaire.

    A mon avis, on parle souvent de ce phenomene dans les medias. Mais, ce nest pas seulement les proprietaires de condos qui sont a risque. Tout les nouveaux proprietaires (unifamiliale, Plex, multiLogements, etc.) sont a risque.

    Ceux qui achetent, ex.: une maison, 3Plex ou 6Plex, etc.) avec une petite mise de fonds risque de manquer d'$$ si un imprevu majeur a lieu.

    Dans ces cas, les nouveaux proprios nont pas l'$ extra pour remplacer une toiture, fenetre, defaut de fondation, briques, fissures importantes, et jen passe.

    Y a une raison pourquoi les gens refinances leur maison pour des travaux. Surtout les anciennes maisons.

    Dailleurs, meme les nouvelles habitaions peuvent contenir des defauts.

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  7. En somme, ce sont les risques en immobilier. Ce domaine demande une injection constante de liquidites (cash), et ce, peut importe le type de propriete.

    Par contre, le hic en copropriete, on ne decide pas soi-meme quand realiser les travaux.

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