dimanche 12 novembre 2017

Les 10 commandements du courtier immobilier en multi-logements

Ah, les courtiers immobiliers, j'aime bien les taquiner de temps en temps. Ce texte s'adresse tant à eux qu'aux acheteurs de plex et multi-logements, qui collaborent étroitement avec les courtiers.

1) Les besoins du client, tu identifieras

Nathalie Néron, courtière avec laquelle j'ai acheté six (6) propriétés depuis quelques années, souligne que le courtier doit chercher à connaître les objectifs financiers recherchés par le client à moyen et long terme, afin de bien planifier les investissements en conséquence. Ce que beaucoup de courtiers de font pas du tout. Le client veut-il développer un gros parc immobilier? Si oui, ce n'est pas en acheter 10 triplex qu'il va y parvenir facilement. Les ratios d'endettement du client deviendront vite un frein au développement de son parc. Ça demande une bonne compréhension du financement des immeubles locatifs, plex et multi-logements, afin d'éviter au client de frapper le mur du financement.

Le client cherche-t-il un immeuble clé en main ou un immeuble à redresser tant physiquement que financièrement? Cherche-t-il un plex ou un multilogements, il y a une sacrée différence de gestion entre un duplex proprio-occupant et un 24 logements. Souvent, le courtier doit faire un travail d'éducation avec les clients... qui ne savent même pas ce qu'ils recherchent!

2) Les informations sur ta fiche MLS, tu vérifieras

Sujet de prédilection pour moi depuis longtemps, je ne me tanne pas de taper sur la tête des courtiers qui ne font pas leurs devoirs à propos de ce qu'ils inscrivent sur leurs fiches. Demande de voir les factures d'électricité ou de gaz de la dernière année de ton client vendeur. Et insiste. Indique les loyers actuels et pas juste les potentiels. Ça va éviter une perte de temps à tout le monde. Demande de voir les baux de ton client et pas juste une fois qu'une offre d'achat aura été acceptée. Prépares-toi, fais ton travail en amont.

Ah oui, tu pourrais aussi appeler au service foncier de la ville pour vérifier si ce "12 logements" est bien un 12 logements et pas un 9 logements avec 3 logements non conformes et non autorisés par la ville. Ça m'impressionne toujours quand je vois un courtier proactif qui se donne la peine de faire ça. Quel casse-tête ce sera si jamais c'est le notaire qui découvre ça à trois jours de boucler la transaction, après que l'investisseur ait dépensé des milliers de dollars en toutes sortes de frais. Ah. et puis, ne vient pas me dire que c'est de la responsabilité du client, je m'en fou, fais juste ta job, c'est ce que les acheteurs s'attendent de toi. Tu es sensé apporter de la valeur à la transaction, ne l'oublies pas!

Un courtier doit apporter de la valeur dans la transaction.
Il doit constamment améliorer ses connaissances.

3) Les valeurs marchandes et économiques, tu évalueras

Très grosse lacune parmi les courtiers, selon Nathalie. Je désespère toujours quand je vois un courtier vendeur qui n'y comprend rien sur le sujet. Dans les multilogements, le financement des banques se base sur la valeur économique de la propriété.

Je me rappelle à mes débuts il y a quelques années, c'était très rassurant de travailler avec quelqu'un qui s'y connaissait. Nathalie est toujours armée de sa calculatrice financière (pour vrai!) et elle m'arrive avec un tableau Excel des immeubles comparables vendus dans un secteur, après avoir harmonisé les dépenses (avec les paramètres de la SCHL) pour en calculer le revenu net. Un peu de pitonnage sur sa calculatrice et elle sort rapidement le financement maximum que les banques vont accorder pour une propriété. Si votre courtier ne sait pas comment harmoniser les dépenses d'un multilogement, changez de courtier!

mardi 24 octobre 2017

Un propriétaire n'a pas le droit de faire des travaux lui-même

Je m'excuse d'avance si vos céréales restent coincées dans votre gorge en lisant le cas réel suivant, que j'ai reçu d'une lectrice du blogue.

Corinne m'écrit: "Mon mari et moi possédons un 5-plex à Montréal. Nous avons entrepris la rénovation d'un des logements: plomberie, céramique, planchers flottants, peinture, etc. Suite à une plainte du locataire du bas, un inspecteur de la Commission de la construction du Québec (CCQ) est venu nous rendre visite pendant que nous peinturions. La CCQ nous force à embaucher un entrepreneur qui a ses cartes de compétences. Est-ce vrai que nous n'avons pas le droit de faire ces travaux nous-mêmes? A quelle pénalité s'expose-t-on?"

Pas de travaux si ce n'est pas votre maison familiale

Au Québec, la rénovation ou l'entretien d'un immeuble qui n'est pas votre résidence familiale nécessite une licence de la Régie du Bâtiment du Québec (RBQ) ainsi qu'un certificat de compétence, selon les travaux qui sont effectués.

Vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez dans votre propriété.
Je connaissais bien ces obligations, mais c'est la première fois que je les vois appliquer dans le cas d'un petit plex. Pour des travaux comme l'électricité, la plomberie ou des travaux touchant la structure, je peux très bien comprendre. Mais pour ce qui est de repeindre un logement, c'est du n'importe quoi.

Amendes en cas d'infraction

À ce jour, Corinne et son mari n'ont pas encore reçu d'amende. Je suis convaincu que celle-ci va arriver d'ici quelques semaines ou quelques mois. Ce n'est pas l'inspecteur qui émet la contravention sur le champ. Il n'a pas ce pouvoir. Ça arrive toujours plus tard. C'est le Directeur des poursuites criminelles et pénales qui l'envoie après analyse de l'infraction.

Les amendes peuvent être salées. Pour un individu, l'amende varie en 225$ et 448$, et de 895$ à 1794$ pour tout autre personne (comme une entreprise).

Soyez avisés!

jeudi 12 octobre 2017

Les 10 commandements du flippeur de maison

Dans ma série d'articles sur les "10 commandements de", voici les 10 commandements du flippeur de maison.

1) Ton secteur, tu maîtriseras

Les immeubles similaires vendus récemment dans le même secteur, tu connaîtras. Que ce soit un condo, une maison ou un plex que tu veux flipper. Si les comparables rénovés se vendent 300 000$, n'achète pas ton immeuble non rénové 280 000$. Tu dois être capable de reconnaître les propriétés qui ont le potentiel d'être flippées avec profit. Si tu en es incapable, trouves-toi un courtier qui s'y connaît dans les flips. Encore mieux s'il en fait lui-même.

2) Le syndrome du tant qu'à faire, tu éviteras

En faire toujours plus, tu éviteras. En gestion d'un projet, il y a trois grandes contraintes: l'envergure des travaux, l'échéancier et le budget. L'envergure est souvent le plus difficile à gérer car les flippeurs tombent vite dans le syndrome du tant qu'à faire ou du tant qu'à y être. Moi le premier. Évidemment il ne faut pas te fermer les yeux si tu trouves des problèmes qui doivent être réglés.

C'est toujours tentant d'en faire plus et plus et plus. Poses-toi toujours les questions suivantes: Est-ce essentiel? Est-ce que si je ne le fait pas, ça va éloigner les acheteurs? Est-ce que ça ajoute une valeur à la propriété si je le fais? Est-ce que je vais récupérer ces coûts lors de la vente?

3) La tête dans le sable, tu n'auras pas

Je parle ici des coûts souvent oubliés dans les analyses pré-achat: coût d'achat (notaire, inspection, assurances-titres, taxe de mutation, etc.), des coûts de détention (assurances, taxes foncières, électricité, gazon, etc.), coûts des travaux réalistes, coûts de revente (la commission du courtier, nouveau certificat de localisation au besoin, etc.).

Pour les assurances, oublies ça si tu penses que ça va te couter juste 1 000$ par année pour assurer une maison vacante. Pour une unifamiliale, pour une couverture de 6 mois et pour le feu seulement, ça peut facilement te coûter plus de 2 000$.

Pour les travaux à effectuer, tu ne seras pas trop optimiste. Prévois un budget pour les imprévus ou pour tes mauvaises estimations (ça va t'arriver!).

4) Des rénovations payantes, tu feras

Le plus de murs possibles, tu abattras (Merci Dave Powell pour l'inspiration de ce commandement). Ce mur entre la cuisine et le salon: out! Ce corridor qui ne sert à rien et qui donne un effet de longueur: out! Pour un effet wow presque assuré, c'est très tendance d'ouvrir les espaces de vie. À ne pas faire seul évidemment, surtout pour les murs porteurs.

Les portes et fenêtres, tu changeras. Comme le dit Dave, "c'est un mythe que celles-ci coûtent trop cher à remplacer et ça donne un look d'enfer". Ces temps-ci, les fenêtres extérieures noires sont définitivement à envisager. Ce n'est pas toujours nécessaire de les changer évidemment, mais il faut considérer cette option.

Joints de mortier noirs et fenêtre noire. 
Dave rajoute, "une cuisine IKEA, tu éviteras". Une cuisine faite sur mesure par un cuisiniste, ce n'est pas nécessairement très cher! Regardes les maisons rénovées déjà vendues dans ton secteur, quels genres de cuisine ont-elles? La cuisine peut être un élément qui fera vendre la maison, à ne pas négliger.

dimanche 17 septembre 2017

Les 10 commandements du propriétaire locatif

Être propriétaire de logements locatifs est loin d'être toujours de tout repos. Plusieurs propriétaires sont de mauvais gestionnaires et finissent par regretter leur vie d'avant, quand ils n'avaient pas à se lever à 3 heures du matin pour aller déboucher une toilette (sarcasme)!

Voyons voir certains éléments clés, les 10 commandements du parfait propriétaire locatif, qui pourraient leur permettre de devenir de meilleurs gestionnaires d'immeubles.

1) Une revue diligente avant-achat, toujours tu feras

Ce n'est pas une chemise que vous achetez et que vous pourrez retourner au magasin si vous changez d'idée par la suite. Il faut bien connaître les forces et faiblesses de l'immeuble (fondation, structure, plomberie, électricité, etc.). Allez à la ville demander s'il y a des avis de non conformités. Appelez les pompiers pour la même chose (pour les plus gros immeubles). Le nombre de logements est-il celui autorisé par le zonage? Ne vous fiez pas au rôle foncier pour le nombre de logements permis, ce n'est pas parce que c'est écrit 5 logements que c'est ce qui est autorisé au zonage.

Peut-être devrez-vous faire un test de pyrite, faire vérifier le bon fonctionnement des gicleurs, faire un test de sol. Devenez de vrais Sherlock Holmes. Essayez de connaître le plus possible les locataires actuels, car ceux-ci viennent avec l'immeuble. Allez sur le site jugements.qc.ca et vérifiez leurs historiques à la Régie du logement.

Les 10 commandements du propriétaire locatif.

2) Les paroles du vendeur ou du courtier, jamais tu ne croiras

La fiche du courtier indique que les coûts annuels d'électricité sont de 3450$? Ne le croyez pas, allez vérifier vous-même chez Hydro-Québec. Le vendeur indique dans la DV (déclaration du vendeur) qu'il n'y a pas de d'avis de non-conformité émis par une autorité compétente? Ne le croyez pas, allez vérifier à la ville et aux pompiers. Le vendeur vous dit que les voisins sont tranquilles, faites votre enquête auprès du voisinage. Vous achetez un bien de plusieurs centaines de milliers de dollars, ne vous fiez pas à des paroles, contre-vérifiez absolument tout!

3) Une enquête de pré-location, toujours tu effectueras

Ce candidat locataire a "l'air" tellement honnête en plus de s'être présenté dans une jolie voiture dispendieuse.... Moi je ne crois plus aux apparences. Vérifiez son historique de crédit. Vérifiez sa page Facebook (la plupart oublient de verrouiller leur page pour les non-amis). Appelez à son emploi en cherchant vous même le numéro de téléphone et demandez à parler aux ressources humaines et non pas uniquement à la personne contact que le candidat vous a donnée. Idem pour ses références des anciens propriétaires, je vais voir au rôle foncier de la ville si c'est le bon nom de propriétaire qu'il m'a fourni et j'essai de trouver son numéro de téléphone.

4) La sécurité des occupants, tu te préoccuperas

Il peut y avoir quelques négligences d'entretien sur l'immeuble, mais tout ce qui touche à la sécurité des occupants est à mettre au top de votre liste de tâches à faire. Les rampes d'escaliers, les marches d'escaliers instables, les sorties d'urgence, le système d'incendie, la présence de détecteurs de fumée dans les logements, etc.

Également, tout ce qui touche à la qualité de l'air dans l'immeuble doit vous préoccuper: la ventilation des salles de bain, du sous-sol, les infiltrations d'eau. L'eau est le pire ennemi de votre immeuble!

vendredi 8 septembre 2017

Ce sont juste des locataires...

Dernièrement j'étais en train de terminer de peindre un logement en vue de l'entrée du nouveau locataire le lendemain. Deux de mes proches viennent me dire un coucou et durant la discussion, voyant que je m'applique, disent: "Steve, ce sont juste des locataires...n'en fait pas trop".

Ce sont JUSTE des locataires... 

L'immobilier locatif repose sur quoi au fait? Sur de la brique? Sur une belle salle de bain? Non. Ça repose sur des locataires qui veulent bien nous payer une somme d'argent pour occuper un logement en échange. Sans les locataires, pas de revenus. Sans locataire, pas de remboursement d'hypothèque sans devoir sortir d'argent de nos poches. Sans revenus, pas d'enrichissement. 

Pour avoir depuis un bout de temps de la difficulté à louer un certain type de logement (des 4 1/2 dans Lanaudière), mes locataires je les veux heureux. Je veux satisfaire leurs demandes, dans la mesure du raisonnable. Perdre un locataire peut coûter cher! Très cher! En voici un exemple, mon exemple...

Vos locataires, vos clients. Vous les voulez contents.

Perdre un locataire et être incapable de relouer le logement

En mars, un locataire m'avise qu'il quittera son logement au terme de la période du bail. Je ne stresse pas trop, j'avais toujours réussi à louer ce logement dans le passé. Un logement très joli, rénové à 100%, insonorisé... Mais un logement situé dans une ville où les 4 1/2 (deux chambres) disponibles et non loués sont très nombreux. En tout temps. Depuis quelques années du moins. 

Mars a passé. Avril aussi. Mai a filé à la vitesse de l'éclair. Juin aussi... 30 juin le locataire quitte. Le logement se retrouve vacant. Puis vient juillet... et enfin août. Au fil des mois qui passaient, j'ai abaissé le prix du loyer, de 705$ jusqu'à 600$! Toute une baisse non? Et bien en 2013 je pouvais le louer dans les hauts 600$. Maintenant, non. Le marché a changé. Des immeubles locatifs neufs sont sortis de terre à la pelletée. Des 4 1/2 surtout. À des prix... dérisoires selon moi. Mais c'est le marché qui parle. Mon locataire me l'a dit: "Pour le même prix je m'en vais dans un logement neuf".

Faire face à la réalité

Ça m'a pris du temps à m'y résigner. Ça fait mal de baisser le prix. Ça fait très mal. Imaginez, après avoir injecté énormément d'argent en 2012-2013 pour rénover ce logement, je me retrouve en 2017 avec un loyer plus bas qu'en 2011 quand j'ai acheté l'immeuble! 

Est-ce que j'aurais aimé mieux garder mon ancien locataire? Oui. En plus de perdre deux mois de loyer, je l'ai peinturé de nouveau pour lui donner fier allure après trois ans d'occupation.

lundi 4 septembre 2017

Synthèse d'un été très immobilier!

J'ai été assez silencieux depuis quelques mois sur ce blogue. Je n'ai pourtant pas chômé ni pris de vacances malheureusement. En plus de ma business habituelle de formateur en gestion de projet qui a roulé à fond de train depuis juin, l'été a été très productif pour faire avancer notre plan stratégique immobilier.

Démarrage de l'entreprise de construction et rénovation

Avec mon partenaire Philippe, nous avons démarré une petite entreprise de construction au printemps dernier. Les premiers petits mandats ont été dans nos propres immeubles et ensuite un premier contrat client nous a tenu occupé de la mi-juillet à la mi-août. Notre objectif est surtout de gérer nos propres projets de construction-rénovation, mais quand le temps le permettra, nous prendrons également des mandats clients.

Achat du 1er projet de flip et début des travaux

Au début juin, nous avons acquis notre premier projet de flip, un cottage à rénover au complet. Nous avons réussi à financer par nous-même ce projet grâce aux produits des refinancements de deux propriétés. Pas de banque, pas de prêteurs privés pour ce projet de flip. Beaucoup plus de flexibilité de notre côté. Avec les projets de l'entreprise de construction, les travaux de rénovation ont été retardés un peu jusqu'en août. C'est maintenant démarré et ça va avancer assez rapidement.

J'aurais aimé que ce soit en vente au début septembre, ce sera plutôt fait au début octobre. Les frais mensuels pour garder cette propriété sont de 1100$ par mois, je ne veux pas que ça s'étire sur trop de mois. À suivre bientôt!

Acquisition d'un immeuble semi-commercial

Là, évidemment, tout notre argent a été utilisé pour acheter le flip. Impossible d'acheter un plex d'ici la vente du flip? Et bien non. Fin juillet, je déniche un immeuble semi-commercial dont les chiffres me semblent très bons. Trop bons, je n'en crois pas mes yeux.

Je connais le secteurs, je vois un potentiel énorme avec cette propriété. Les loyers résidentiels semblent bien en deçà de leurs prix potentiels. Bref, je cherche l'anguille sous la roche. Je ne trouve pas à première vue.

On fait une offre d'achat deux jours plus tard, acceptée immédiatement. Visite des lieux satisfaisante. Inspection bien correcte. Petits problèmes de conformité avec le service des incendies par contre, on a réussi à négocier une subvention du vendeur pour faire certaines de ces travaux.

Même l'inspecteur nous dit qu'il trouve cet achat très bon. Il va y avoir beaucoup de travaux à faire au cours des 10 prochaines années, mais rien pour annuler la transaction. Je contacte les banques qui eux aussi cherchent l'anguille sous la roche avec les chiffres, mais ici non plus, personne ne trouve rien à redire. Desjardins calcule un ratio de couverture de dette de 1.51, ce qui est extraordinaire. Moi j'arrivais à 1.40 avec des chiffres encore plus conservateurs.

Le genre de petit problème à régler dans ce nouvel immeuble! 

Finalement, le financement a été octroyé en 48 heures avec la Banque Nationale. D'où vient la mise de fonds de 25% exigée par la banque si nous n'avons plus d'argent? D'un refinancement de notre projet de flip via un prêteur privé avec des conditions très intéressantes. Des conditions gagnantes-gagnantes. Je vous en reparlerai.

Ah oui, quand on parle de profit à l'achat, certain dise que c'est de la foutaise... L'évaluation agréée de cette propriété est de 75 000$ plus élevée que mon prix d'achat. Un beau profit à l'achat!

Le plus beau, et je vous garde les détails pour une prochaine fois... Nous ressortirons de chez le notaire avec un chèque de 25 000$!

Et vous, un bel été côté immobilier? J'espère que vous vous êtes bien reposés à ma place!

mercredi 21 juin 2017

22 ans et 25 000$ à investir en immobilier

Ludovic a 22 ans, plein d'énergie, plein de volonté, et il possède un petit pactole de 25 000$ qu'il veut investir en immobilier.

Sa question: "J'habite encore chez mes parents et mes bourses dans le hockey dans la LHJMQ payent pour mes frais scolaires en finance et même qu'il me reste environ 350$ par semaine. Je n'ai aucune grosse dépense personnelle. Depuis un peu plus d'un an, j'ai une petite flamme en moi qui me dit que je devrais investir en immobilier. J'habite dans une grande ville du centre du Québec, où les immeubles locatifs ne sont pas trop dispendieux. J'ai d'excellentes aptitudes avec les chiffres. Aucun membre de ma famille n'a déjà investi en immobilier. Je voudrais savoir par où commencer et si je ne devrais pas attendre encore un an afin d'amasser plus d'argent pour une mise de fonds?"

Wow, avoir 22 ans avec 25 000$ en banque, c'est un très bon départ dans la vie. J'admire les jeunes qui pensent déjà à investir en immobilier (les vrais jeunes là, pas comme l'auteur de ce blogue qui est pris avec son nom de blogue mais qui fonce vers la quarantaine!!).

22 ans et déjà 25 000$ à investir!

25 000$, c'est beaucoup, mais pas beaucoup

Acheter un immeuble, ça ne nécessite pas seulement qu'une mise de fonds. C'est aussi une taxe de mutation payable un à deux mois après l'achat. Ce sera 2 250$ pour un triplex d'une valeur de 250 000$. Ce sont des frais de notaire d'environ 1 100$, des fais d'inspection entre 500$ et 800$ pour un petit plex, parfois des frais d'évaluation agréée si la banque ne paie pas ces frais, disons un autre 500$. Déjà, ce sont donc près de 4 650$ en frais d'acquisition. Le pactole de 25 000$ vient de fondre à près de 20 000$.

Différentes possibilités pour se lancer

Évidemment, qui suis-je pour faire des recommandations précises avec aussi peu d'information? Je vais donc proposer quelques pistes de solutions à Ludovic pour se lancer en investissement immobilier. Il y a plusieurs autre solutions, mais en voici trois fréquentes ne demandant pas trop de créativité.

1) Acheter un petit plex en tant que proprio-occupant

Avec le 20 000$ restant, il pourrait s'acheter un duplex avec une mise de fonds de 5% s'il a l'intention d'habiter l'immeuble dans l'année suivant l'acquisition, ou bien un triplex ou quadruplex avec 10% de mise de fonds. Acheter avec l'intention d'habiter permet de prendre une assurance hypothécaire (SCHL par exemple), et donc de pouvoir faire l'acquisition avec une plus petite mise de fonds.

Plusieurs investisseurs débutants utilisent cette stratégie de "l'intention d'habiter", et change d'idée par la suite pour "diverses raisons". Il y a quand même un petit risque que la SCHL vérifie la véracité de cette occupation quelques mois ou années après l'achat.

Il faut aussi savoir qu'un duplex ou triplex, la plupart du temps, c'est très peu rentable. Surtout, si la mise de fonds est petite, le cashflow risque d'être faible, nul... ou même négatif. Je ne dis pas que c'est impossible, il faut juste bien faire les calculs avec TOUS les frais d'opérations, sans être dans un scénario trop optimiste.

2) Acheter avec un ou des associés

Être aux études avec un sport comme le hockey qui va l'amener à voyager fréquemment ici et là, acheter avec un ou plusieurs associés pourrait être une excellente façon de démarrer. En plus de permettre d'acquérir un immeuble un peu plus gros, 4-plex, 5-plex ou 6-plex. Pour le 6-plex avec la SCHL, il faudra un actif net de 100 000$, donc ça prendra certainement un associé.

samedi 17 juin 2017

Gain en capital et impôt quand un plex passe de proprio-occupant à 100% locatif

Jean, un lecteur, me pose la question suivante, que j'ai d'ailleurs posée à mon fiscaliste plus tôt cette année :

"Je possède un 3-plex depuis 5 ans. Je l'ai payé 400,000$. L'immeuble vaut maintenant 550,000$. Je suis proprio-occupant et j'occupe le 1/3 de la propriété depuis l'achat. Je m'apprête à déménager dans une maison et mon 3-plex deviendra 100% locatif. 

Côté imposition du gain en capital, si je vends maintenant, je serai exempté de payer le gain en capital sur le 1/3 de la plus-value (comme j'étais proprio-occupant), seul 50% du gain en capital sera imposé pour le 2/3 restant. Par contre, si je le garde pour encore quelques années, à la revente, je serai imposé sur tout le gain en capital (en fait 50% du gain sera imposé) comme je n'y habiterai plus. Comment me protéger?"

Bonne question. J'ai appelé mon fiscaliste en début d'année pour la même question lorsque j'ai quitté le 4-plex que j'occupais depuis 8 ans, au moment de partir en banlieue.

Pour éviter un casse-tête votre comptable lors de la revente,
faites évaluez votre propriété lors du changement d'usage. 

Calcul du gain en capital

En gros, le gain en capital, c'est la plus-value qu'a pris l'immeuble entre l'achat et la revente. Dans le cas présent, le gain en capital est de 150,000$. Au Québec, pour les immeubles locatifs, seulement 50% du gain en capital est imposable à la revente. Vous avez un congé d'impôt sur l'autre 50% du gain. Par contre, si le propriétaire occupe une certaine superficie de l'immeuble, dans le cas présent il occupe 33% de la superficie, cette superficie est exemptée d'impôt sur le gain en capital.

S'il vend l'immeuble, Jean ne devrait donc payer l'impôt que sur 66% du gain en capital pour la période qu'il aura été propriétaire-occupant.

Dans l'exemple, en vendant l'immeuble maintenant:

Gain en capital: 150,000$
Exemption pour proprio-occupant (33%): 50,000$
Gain en capital après exemption du proprio-occupant: 100,000$
Règle applicable, seul 50% du gain en capital est imposable: 50,000$

Jean devrait donc ajouter 50,000$ à ses revenus imposables de l'année. Admettons qu'il ait un taux marginal d'imposition de 40% pour faire un chiffre rond, c'est donc 20,000$ qu'il aurait à payer en impôt s'il vendait l'immeuble aujourd'hui.

Mais s'il ne vend pas tout de suite...

Comme son immeuble a pris beaucoup de valeur depuis son achat, Jean a raison de se poser des questions fiscales en raison du changement d'usage pour la superficie de 33% qu'il occupait. L'immeuble deviendra donc 100% locatif.

mercredi 14 juin 2017

Marché locatif résidentiel - Une clientèle en changement

"Aujourd'hui, c'est demain". C'est en ces termes que Kevin Hugues, économiste principal pour le Québec à la SCHL, a commencé sa conférence Clientèles du marché locatif d'aujourd'hui et de demain lors de l'événement IMMO 2017 de la CORPIQ.

Nous ne sommes plus en train de se projeter dans le futur par rapport aux changements à venir du marché locatif, nous avons plutôt les deux pieds dedans. Nous sommes dans la "zone de transition du marché".

Deux segments de la population offrent des opportunités

Comme déjà souligné dans les 10 facteurs de succès de l'immobilier locatif en 2014, les personnes âgées vont conditionner la demande locative. Tout le monde semble s'entendre sur ce point.

L'autre moteur conditionnant la demande locative sera le segment des jeunes Y et milléniaux. Contrairement aux jeunes de la génération Y qui sont entrés sur le marché immobilier vers 2013, les milléniaux vont arriver sur le marché locatif vers 2030, nous a dévoilé Jacques Nantel, co-auteur du Code Québec.

1 - Les boomers à la retraite - Impacts sur l'immobilier

L'augmentation du vieillissement de la population est indiscutable et ça va changer de plus en plus vite au cours des prochaines années, particulièrement la tranche des 75 ans et plus. Un fait intéressant soulevé dans une des conférences: il va y avoir une dépopulation en régions éloignées, les plus vieux veulent se rapprocher de leurs enfants dans les grands-centres. Avant, ils ne bougeaient pas, c'est un phénomène nouveau sur le radar des démographes.

De plus, aucune hausse des seuils d'immigration n'aura d'impact sur le vieillissement démographique du Québec.

2 - Les Y et les début-milléniaux (18 à 30 ans)

À Montréal et Québec, le tranche d'âge 15-24 ans est en croissance dans la population. Toutes les autres tranches sont en déclins. Juste à Montréal, 18 000 personnes par année quittent l'île pour la banlieue (je fais maintenant parti de cette statistique).

Les milléniaux et l'immobilier.

Quelques faits intéressants sur les "jeunes". Le budget "automobile" diminue lentement. De 5300$ par année il y a 10 ans, ce budget est rendu à environ 4000$ par année, ce qui laisse plus de place pour l'immobilier. 68% des jeunes possédaient une voiture il y a 10 ans. Aujourd'hui, ils ne sont que 53%. Tout un changement!

Quelques concepts importants pour la nouvelle génération :
  1. C'est l'expérience qui compte, avant la possession. 
  2. Plus de mobilité, et on ne parle pas juste à l'intérieur d'une ville.
  3. Plus de liberté.
  4. La consommation de produits de qualité, pas juste la quantité.
Comment vous préparez-vous et vous adaptez-vous à ces changements démographiques? Devez-vous repositionner vos immeubles?

dimanche 28 mai 2017

Financer l'achat d'un projet de flip

L'achat et le financement d'un flip demande de faire les choses un peu différemment que pour l'achat d'un plex. Tel que souligné dans l'article Réflexion stratégique immobilière - Prise 3, nous sommes sur le point de faire l'acquisition de notre premier projet de flip.

Ce sera un projet de rénovation d'une maison à étage sur la Rive-Sud de Montréal, dans la première couronne. Un projet bien excitant!

Recherche du flip

Nous cherchions depuis quelques mois dans les arrondissements de Ville-Marie et Rosemont à Montréal, ainsi que sur la Rive-Nord de l'île. Mais bon, il ne faut pas se borner lorsque vient le temps d'analyser une opportunité. Ce premier projet se fera hors de notre zone ciblée, mais dans une ville où les ventes vont très bien, à très bon prix, et où les délais de vente sont courts. 

Ce projet nous a été présenté par un collègue investisseur rencontré grâce au coaching du Club d'investisseurs immobiliers du Québec

Il s'agit d'une succession qui aura resté très peu de temps sur le marché. La première offre étant tombée suite à des problèmes de financement. Je crois que nous étions la 2e offre à être acceptée sur cette propriété.

La maison n'est pas du tout au goût du jour. Il faut presque tout refaire: fenêtres, reconfiguration des pièces du rez-de-chaussée, cuisine, les deux salles de bain, et finir le sous-sol. Un beau projet, similaire à ce que nous avons fait il y a quelques mois sur notre propre maison. 

Je reparlerai éventuellement des chiffres en détails. Mais disons qu'avec notre coût d'achat, les coûts de détention et de revente, nous avons une marge de profit intéressante pour un premier flip de maison. 

Financer l'acquisition du flip

Le défi à court terme après avoir donné le GO pour l'achat, c'était de boucler le financement de ce projet. Avec nos ratios d'endettement personnel dont je vous ai parlé à de nombreuses reprises, c'était hors de question d'aller chercher un financement traditionnel avec une banque. Nous aurions été mis à la porte par les banquiers assez rapidement! 

Financer un projet d'achat et rénovation d'un flip.

Le timing du projet tombait à point. Nous venons de boucler le refinancement de deux immeubles locatifs après de longs mois de travail et d'attente. Qu'est-ce que ça veut dire? Que nous avons augmenté l'endettement sur deux immeubles actuels pour en sortir l'équité. L'équité est le montant entre 75% de la valeur marchande (actuellement) et les soldes hypothécaires. Comme ces deux immeubles avaient pris pas mal de valeur depuis quelques années et que les soldes hypothécaires avaient baissé de façon aussi importante, nous avons pu "sortir" ces sommes là.

Ces deux refinancements nous permettent d'acheter le projet de flip sans financement, donc sans banque, sans prêteur privé, sans love-money.

mercredi 10 mai 2017

Réflexion stratégique immobilière - Prise 3

Il y a deux ans, moi et Philippe avons faite une 1ère réflexion stratégique assez sérieuse pour voir où nous désirons être 10 ans plus tard. Depuis, après plusieurs embuches, surprises et ajustements, nous sommes toujours en ligne avec ce plan. Où en sommes-nous à ce jour? Qu'est-ce qui s'en vient?

Situation actuelle par rapport à notre plan initial

Objectif 1 - Remplacer un salaire

Notre premier grand objectif en 2015 était de réussir à remplacer le salaire de Philippe d'ici 2017 avec nos activités immobilières. Nous voulions faire un premier flip en 2016, et deux en 2017.

À ce jour, l'échéancier n'a pas été respecté, mais les activités pour s'y prendre ont toutes été faites! Philippe a passé quelques mois à prendre des cours de soir durant l'été et l'automne 2016 à l'école des métiers de la construction de Montréal. Notre compagnie est maintenant complètement opérationnelle, avec sa licence d'entrepreneur général en construction (RBQ) depuis mars 2017. Les premiers contrats sont signés.

L'arrivé d'un petit coco dans le décor au printemps 2016 a chamboulé les plans de faire un premier flip au cours de cette année là. Depuis la fin 2016, nous y travaillons un peu plus activement. Sans trop en dévoiler pour le moment, nous devrions avoir un premier projet de flip d'ici le début juin. L'offre d'achat est faite, l'inspection aussi, la négo post-inspection est en cours.

Nous avions décidé de faire un premier flip sur la Rive-Nord de Montréal ou dans les arrondissements de Ville-Marie et de Rosemont. Ce premier projet de flip sera...sur la Rive-Sud de l'ile. Il faut s'ajuster aux opportunités qui nous sont présentées. Faire un flip nécessite un gros changement de mindset: Pour un plex, payer 20 000$ de trop n'est pas si grave. Pour un flip, ça peut être dramatique et faire la différence entre un profit ou pas.

1er flip immobilier cette année!

Objectif 2 - Augmenter le nombre d'immeubles locatifs

Notre deuxième objectif était d'acheter un ou deux immeubles locatifs par années. Là, pour des raisons que j'ai expliqué dans le 2e article de cette série - Réflexion stratégique immobilière - Prise 2 - ça a été beaucoup plus difficile. Je me suis d'abord fait refuser un refinancement par une banque pour une question de ratio d'endettement.

Puis, pour garder ça simple, un dégât d'eau important nous a forcé à devancer la réfection d'une toiture sur un immeuble, une dépense importante en argent... en temps et en énergie. S'en est suivi un litige, toujours pas réglé, avec un locataire.

L'arrivé de coco dans la famille au printemps 2016 nous a plongé dans le dilemme des nouveaux parents: rester en ville ou fuir en banlieue. C'est la banlieue qui a gagné! Décision qui a mené à la réalisation d'un chantier de plusieurs mois pour rénover ce bungalow des années 60. Coco a plus de place, les parents aussi. Et surtout, plus personne qui nous marche sur la tête! C'est très pratique d'avoir un grand garage et une grande cours pour nos trucs de la compagnie de construction. Donc, en gros, c'est qu'une seule porte, non locative, qui a été ajoutée au parc immobilier depuis 2014.

Nous avons quand même fait plusieurs offres d'achat depuis deux ans, mais rien n'a été signé.

Objectif 3 - Devenir courtier hypothécaire

Ah ah, on oublie ça, je détesterais ça! J'aime les chiffres. Mais être toujours en train de demander des papiers par ci, par là, oh non. J'arrive à peine à classer mes propres papiers, je serai toujours en train de chercher le papier perdu des clients.

mercredi 1 mars 2017

J'ai peur

J'ai peur de me tromper. J'ai ne suis pas manuel et j'ai peur des travaux. Personne dans mon entourage n'a d'immeuble locatif, j'ai peur d'être seul en cas de problème. J'ai peur que les valeurs baissent après mon achat. J'ai peur que les taux d'intérêts montent. J'ai peur, j'ai peur!

Ci-dessus sont des exemples de phrases que je reçois par courriel à CHAQUE jour! Depuis bientôt un an, je demande aux nouveaux abonnés à mon infolettre quel est leur défi no.1 en immobilier. La peur est un des thèmes qui revient le plus souvent.

Après le manque de liquidité pour démarrer, c'est la peur qui empêche les gens de se lancer en immobilier

Et je vous le dis, plus on vieillit, plus on a tendance à avoir peur! Peut-être qu'on a plus conscience des dangers, de ce que l'on pourrait perdre. Ça s'applique à toutes les sphères de notre vie, pas juste avec l'immobilier. Il y a quelques années, je circulais beaucoup à vélo, en Bixi, en ville. C'était rapide, j'aimais ça. Jusqu'à ce qu'une voiture me fonce dedans sur Rachel. Fini, je n'ai plus refait de vélo en ville, trop dangereux, trop risqué (selon moi). Je préfère être pépère avec un sentiment de plus grande sécurité. Mon raisonnement est complètement biaisé, j'en suis certain par cette peur de me faire foncer dedans une autre fois. Les statistiques me prouveraient surement que je suis en sécurité.

La peur de "se faire mal" avec l'immobilier. 

La même chose s'applique avec l'immobilier. On s'enferme dans des croyances. On entend un voisin nous dire qu'on va déboucher des toilettes à 2 heures du matin. Les journaux disent que les valeurs vont peut être baisser. On prend panique. On ne fait rien. On attend.

Certains sont figés par la peur et attendent comme ça depuis 10 ans. Ils se disent qu'avoir su ils auraient dû acheter avant. Qu'il est trop tard maintenant. Qu'ils sont trop vieux. Certains ont été traumatisés par les années 90s, avec raison.

On a peur parce qu'on n'est pas manuel et que ça va nous couter trop cher d'engager des entrepreneurs pour tout faire.

Vous voyez, on a peur de beaucoup de choses.

Vaincre sa peur, un pas à la fois

C'est normal d'avoir peur! Se lancer en immobilier pour la première fois, c'est une aventure. C'est un projet qu'il faut gérer. Un projet d'investissement, par définition, comporte toujours une part d'incertitude. Il y a des risques qu'il faut identifier, planifier, atténuer, éliminer. Gérer un projet et gérer des risques, ça s'apprend! Avec le temps, on fini par dompter nos peurs.

dimanche 26 février 2017

Quand l'immobilier permet de réaliser ses rêves les plus fous

Investir en immobilier, faire de l'argent, devenir plus indépendant financièrement. C'est bien beau tout ça, mais quel est l'objectif ultime derrière ça? Marc et Annie ont commencé à investir en immobilier il y a 10 ans à Montréal. Aujourd'hui, ils larguent tout, ou presque, pour réaliser un grand rêve. Bye bye plex et la carrière, ils partent sac au dos avec leurs enfants vivre une vie d'aventures au bout du monde. En bonne partie grâce à l'immobilier.

Les lecteurs de longue date les reconnaîtront. J'ai parlé d'eux en 2012 dans l'article La magie de l'immobilier.

L'argent, l'argent, mais pour en faire quoi ?

Arrêtez-vous quelques minutes et réfléchissez aux raisons qui vous poussent à vouloir faire de l'argent en immobilier. Que ferez-vous avec cet argent un jour? Est-ce pour la retraite seulement? Est-ce pour léguer une petite fortune à vos enfants? Est-ce pour un jour pouvoir vivre 6 mois par année dans le sud? Est-ce pour avoir plus de temps et vivre vos passions?

Imaginez le cas de Marc et Annie. Ils ne seront pas millionnaires pour autant. À l'approche de la mi-quarantaine, ils viennent de lâcher leurs boulots et de vendre leurs immeubles. Ils en tirent un bon profit, mais on ne parle pas de 500,000$ ici. Admettons qu'ils en tirent 250,000$ après avoir réglé le solde du prêt et les impôts. C'est un bon montant pour pouvoir vivre assez longtemps... dans un autre pays! Au Canada non, on ne vit pas longtemps avec une famille de quatre. Mais en Inde ou en Indonésie, oui.

Seminyak, Bali, Indonésie lors d'une petite semaine de rêve en 2015
entre deux de mes missions au bout du monde. 

J'admire ce genre de projets de vie. La vie est une aventure et il ne faut pas toujours remettre nos projets les plus fous pour la retraite. Personnellement je ne vise pas à tout larguer et partir vivre au bout du monde. Mais j'aimerais pouvoir faire des voyages de 3-4 mois à quelques reprises avec mon/mes enfants d'ici quelques années. Être assez indépendant pour pouvoir se le permettre.

Un de nos amis nous répète souvent: "La vie, ce n'est pas comme le théâtre, il n'y a pas de répétition avant le soir de première, chaque jour est un soir de première!". Il ne faut donc pas toujours remettre à demain nos rêves les plus fous.

Marc et Annie ont travaillé fort à rénover et entretenir leurs immeubles, augmenter les loyers, les valeurs. Ils vont maintenant profiter de cet argent bien gagné - non pas par magie (c'était un titre marketing pour mon article) - pour ouvrir les horizons culturels de leurs enfants.

Quand même incroyable ce que l'immobilier peut faire en seulement une décennie.

jeudi 22 décembre 2016

Une mentalité de né-pour-un-petit-pain

Manger au restaurant une seule fois par semaine plutôt que trois fois. Diminuer le nombre de cafés achetés chez Starbucks par semaine. Courir les coupons et faire le tour de toutes les épiceries pour sauver 8$ par semaine. Voilà le genre d'astuces proposés par beaucoup de conseillers financiers pour vous enrichir plus rapidement.

Je trouve qu'avec ce genre de textes et de conseils ne portant que sur le volet "dépense", c'est d'encourager les gens à penser avec une mentalité de né-pour-un-petit-pain. Ce n'est tellement pas le genre de vie auquel j'aspire. Comme diraient les jeunes: YOLO (You only live once). Moi, couper le nombre de restaurants pour avoir plus d'argent dans 30 ans, non merci. Se priver maintenant pour vivre mieux à la retraite...

Attention, je ne dis pas qu'il n'y a rien de bon dans ce que ces conseillers disent, loin de là l'idée de mon texte. Il faut évidemment surveiller ses dépenses pour ne pas jeter son argent à l'eau. Mais...

Né pour un petit pain?

Né pour un petit pain ?

Je me rappelle d'un cas vécu avec un ami il y a quelques années. Je n'invente rien dans cette histoire: Appelons-le Maxime. Maxime avait environ 25 ans, seulement un secondaire 5 en poche, un emploi à 10$/heure, qu'il détestait. Un travail de nuit en plus. Je l'ai entendu se plaindre de son malheur et de son travail pendant près de 3 ans. Imaginez! Maxime revenait chez lui et écoutait des films. À C.H.A.Q.U.E jour. Maxime ne pouvait se permettre aucun luxe, aucun voyage, aucun week-end de luxe. Trop pauvre. Pas assez de revenus. Il gérait donc ses dépenses.

Un jour, j'en ai eu marre de l'entendre se plaindre. Je l'assoie presque de force devant le site d'Emploi-Québec, c'est moi qui tape des mots-clés pour lui trouver des emplois disponibles, plus payants, de jour. Je vous jure sur la tête de ma mère... le premier qu'on a trouvé, il a appliqué sur le poste, il a eu le job. À 15$ de l'heure, de jour, à côté de chez lui, un job qu'il adorait, où il est devenu coordonnateur rapidement.

Si je n'avais pas fait ça pour lui, je crois qu'il serait encore à ce job de nuit qu'il détestait. Une augmentation de salaire brut de 50%. Ce n'est pas rien quand on ne gagne pas beaucoup! Et c'était pourtant si simple à faire comme move...

Mettre l'emphase sur l'augmentation des revenus plutôt que sur la gestion des dépenses

Je persiste à croire que c'est de manquer de vision ou d'ambition que de mettre l'emphase principalement sur la gestion des dépenses, plutôt que sur la génération de revenus. Je suis persuadé que pour beaucoup de personnes sur le marché du travail, si elles consacreraient la même énergie et le même temps à générer plus de revenus, ou de nouveaux revenus, ce serait encore plus bénéfique que de couper dans le gras ou dans les plaisirs de la vie.

lundi 5 décembre 2016

Refinancer une propriété sans augmenter les mensualités?

Acheter, rénover, augmenter les revenus, refinancer et recommencer. C'est un peu la recette pour faire croître son parc immobilier. Vient un jour, cependant, où les refinancements peuvent poser problèmes aux propriétaires.

Patrick, un lecteur, m'écrit la question suivante:

"J'ai un plex dont la valeur a augmenté de 100 000$ depuis trois ans. Je pourrais donc emprunter 80% de cette somme afin de servir comme mise de fonds pour acquérir un nouveau plex. Par contre, en faisant cela, j'endette mon premier plex d'un autre 80 000$ et le montant des mensualités hypothécaires ferait en sorte que je doive sortir de l'argent de mes poches pour rembourser une partie de l'hypothèque. Si un locataire quitte, je serai dans le trouble. Y a-t-il une façon de refinancer un premier plex sans augmenter sa mensualité?"

Il ne faut pas que les refinancements nous imposent un stress permanent. 

Vouloir le beurre et l'argent du beurre

Augmenter une hypothèque sans en augmenter les mensualités, ce serait fantastique n'est-ce pas? Il n'y en aura pas d'aussi facile Patrick! Refinancer ton premier plex, sortir l'équité, et l'investir au complet dans un deuxième plex, ça revient à l'équivalent de financer ce 2e plex à hauteur de 100%.

Évidemment, en augmentant le solde de l'hypothèque sur ton 1er plex, tu devras avoir une mensualité plus élevée. Si les revenus sur ce 1er plex ne sont pas suffisants pour payer ça, oui, tu devras payer à même tes revenus personnels.

La banque regardera aussi tes ratios d'endettement personnels pour voir si tu peux te permettre ce 2e achat financé à 100%. N'oublie pas que bien souvent, pour les petits plex, les banques ne considèrent que 50% des revenus des loyers pour calculer ces ratios.

On frappe vite un mur.

jeudi 1 décembre 2016

Hypothéquer un plex pour payer le solde de l'hypothèque de ma maison - NON!

Un lecteur m'écrit ce matin cette petite question, oh combien pertinente.

"J'ai 36 ans, je possède une maison d'une valeur de 250 000$, avec un solde hypothécaire de 60 000$. Je viens d'acquérir un premier plex. J'ai fait un excellent deal et je pourrais avoir un financement sur ce plex supérieur à mon coût d'achat. Je me demande s'il serait avantageux de prendre 60 000$ de plus d'hypothèque sur ce plex pour finir de payer l'hypothèque de ma maison? L'avantage c'est que les intérêts sur ce 60 000$ seraient déductibles d'impôts".

Je vois deux problèmes ici, dont un majeur! Voyons voir.

Un prêt supérieur au prix d'achat

Sans être un expert en hypothèques, je crois qu'il est assez rare de pouvoir obtenir un prêt plus élevé que le prix d'achat d'une propriété. Je connais des gens qui réussissent ce tour de passe passe légalement, mais en utilisant une méthode de financement créatif dont je ne parlerai pas sur cette page. Généralement, les banques vont prêter 75% à 80% de la valeur de l'immeuble ou du prix, le plus bas des deux étant considéré.

Mais bon, tout est négociable, j'imagine que c'est probablement possible de réussir à convaincre une banque de prêter selon la juste valeur marchande. Une autre option pourrait être d'acheter le plex avec un financement privé, puis de refinancer avec une banque par la suite selon la juste valeur marchande.

Possible de déduire les intérêts de sa
maison personnel de ses impôts?

Payer l'hypothèque de sa maison personnelle en utilisant l'équité d'un plex ?

NON! Surtout ne pas faire ça! Dans la question du lecteur, celui-ci veut prendre un prêt plus élevé sur son plex pour éliminer son prêt sur sa maison. Son hypothèse est erronée, il ne pourrait PAS déduire les intérêts de cette portion du prêt (60 000$). Pour que les intérêts sur ce 60 000$ soient déductibles d'impôts, il faudrait qu'il utilise cette somme pour réaliser un autre investissement, par exemple s'acheter un 2e plex qui va générer des revenus. Comme sa maison ne génère pas de revenus imposables, il ne pourrait pas déduire les intérêts sur ce 60 000$.

Sa maison est un levier incroyable

L'équité est très importante sur ta maison personnelle. Il pourrait même remonter l'hypothèque sur sa maison à 200 000$ (soit 80% de sa valeur de 250 000$). Ça lui donnerait environ 140 000$ (200 000$ moins son solde de 60 000$) pour acheter un autre plex. Là les intérêts sur les 140 000$ seraient déductibles d'impôts!

Attention, il faudrait bien séparer les tranches du prêt sur sa maison. Avoir une 1ère tranche de 60 000$ et une 2e tranche de 140 000$, afin de bien séparer les dépenses intérêts déductibles et non déductibles pour nos amis du fisc.

Avec ce 140 000$, il pourrait s'acheter un plex de plus de 900 000$ (en considérant une mise de fonds de 15%).

Tout dépend de ses objectifs bien sûr. Ce n'est pas tout le monde qui vise à avoir un parc immobilier imposant. S'il veut déduire les intérêts sur le 60,000$ restant sur sa maison, il devrait envisager la méthode de la mise à part de l'argent.

dimanche 20 novembre 2016

Tendances immobilières d'aujourd'hui. Le point 7 est mon préféré.

Mike, un lecteur de 39 ans qui ne vit maintenant que de l'immobilier, m'a écrit pour me donner son opinion sur les nouvelles tendances en immobilier locatif. Je les trouve très intéressantes, sans être complètement en accord avec lui, et je lui ai demandé l'autorisation de les partager avec vous tous.

Façons de faire de l'argent en immobilier de nos jours

1) "Ne pas perdre de temps avec les fameux multiplicateurs de revenus (MRN, MRB), et les calculs à n'en plus finir lorsqu'on analyse des immeubles. Simplement vérifier visuellement le potentiel futur de location."

2) "Se concentrer à 100% sur le potentiel futur de nos plex, c'est une perte de temps et d'argent de tenter de calculer ou d'acheter un immeuble selon les revenus actuels, surtout lorsque l'ont sait que les grandes villes comme Montréal sont remplie de wannabe investisseurs immobiliers passifs qui font en sorte de hausser la demande, ce qui résulte en des prix de vente finaux avec à peine un break-even ou même un cashflow négatif (dans les bons secteurs)."

3) "Ça ne sert à rien d'acheter dans des quartiers défavorisés qui ne sont pas en demande, car les dépenses obligatoires en rénovation, et l'emplacement, font en sorte que le potentiel d'augmentation des loyers ne donne pas assez de jeu, donc, trop risqué. C'est une perte de temps et d'argent."

4) "Chaque logement doit être rénové comme un condo (qualité condo) pour aller son plein potentiel de location."

Rénovation d'un petit studio pour optimiser l'espace.

5) "On doit connaître assez bien son secteur géographie pour être capable de visualiser le potentiel de location futur de chaque logement, une fois vidé, rénové et reloué. Baser son prix d'achat en fonction de ce potentiel."

6) "Il faut payer un prix le plus faible par pied carré, donc acheter des immeubles scraps. Ça ne sert à rien de payer pour de la cosmétique des années 1990 ou des années 1940. Ça ne fera aucune différence, ça va aller directement dans le conteneur à déchet."

7) "Les plex d'aujourd'hui ne sont plus rentables. L'investissement passif en immobilier est terminé. C'est devenu une job de recherche, de négociation, de rénovation, de gestion de projet à temps durant les travaux. No pain, no gain!"

J'adore son point 7. Que pensez-vous de sa vision? 

lundi 14 novembre 2016

Adieu la ville, bonjour la banlieue

Je m'étais toujours dit que je n'irais JAMAIS vivre en banlieue. JAMAIS. Avec un chalet dans le nord, ça faisait bien du sens de rester tout près du centre-ville de Montréal. Jamais je n'étais pour entretenir deux maisons voyons! JAMAIS! Financièrement ça ne fait pas de sens, je me disais.

Fast Foward en 2016 - Adieu la ville, bonjour la banlieue!

Ça, c'était AVANT d'avoir un enfant. Là, j'ai rapidement été frappé par le syndrome du "voyons donc je ne vais pas élever mon petit ici, moi qui a été élevé sur un terrain de 250 000 pieds carrés dans Lanaudière avec un lac sur le terrain, une terre à tabac en arrière, la forêt pis toute là".

Donc c'est ça. Dans quelques semaines je serai un banlieusard, très heureux dans une immense maison, avec un immense garage, de retour dans Lanaudière, à Repentigny. Avec deux autos. Eh oui, la chose la moins logique du monde.

La rentabilité, un moment donné, ça va faire!

Évidemment nous aurions pu continuer à vivre dans 5 1/2 à Montréal, dans un de mes plex. Continuer à me faire marcher sur la tête. Continuer à demander constamment à mon petit singe d'arrêter de sauter sur le plancher pour ne pas faire de bruit pour mon locataire du dessous. Continuer à lui dire d'arrêter de crier pour ne pas déranger mes locataires du dessus. Continuer à entendre mes voisins immédiats baiser, crier, chanter (je me demande en quelle sorte de matériaux les murs mitoyens étaient construits en 1948). Continuer à entendre mes voisins de balcons faire la fête l'été, me forçant à fermer ma porte-patio pour ne pas réveiller mon petit.

Bref, c'est surtout cette dernière phrase qui m'a fait disjoncter en juillet dernier. Nous avons trouvé une maison des années 1960, à rénover en grosse partie, mais avec un potentiel énorme d'effet WOW.

C'est bien beau de rester dans le logement d'un plex pour presque rien ($$$) par mois, mais un moment donné le désir d'améliorer ma qualité de vie a pris le dessus. Personnellement, ça va me couter environ 600$ de plus par mois pour habiter cette maison (ça m'en coûte présentement 400$ par mois pour habiter mon logement). Mais ce n'est pas tout à fait vrai, voyez un peu plus bas dans ce texte.

Démolition du rez-de-chaussé pour créer une aire ouverte.

Un financement mémorable... NOT!

Je vais me rappeler longtemps du financement de ce nouvel immeuble. Pas à cause de nos ratios d'endettement cette fois-ci. À cause des exigences, nombreuses, de la banque par rapport aux travaux à effectuer, aux expertises à demander. Le rapport de l'inspecteur était terrifiant pour la banque. Même si une contre expertise d'un ingénieur a défait une partie des doutes (de notre côté du moins), le rapport écrit de l'inspecteur continuait de faire peur à la banque. Nous pensions ne jamais réussir. Mais voilà, c'est fait et l'avons.

Une opération à coût presque nul

Après avoir habiter mon plex durant un peu plus de 7 ans sans faire de modification majeure à mon logement, je peux vous dire qu'à l'aube de mes 39 ans, je suis très heureux de déménager dans une maison qui sera aménagée à mon goût. Mon grand logement de 1100 pieds carrés a rapidement pris preneur à Montréal. Une seule annonce sur Kijiji et j'ai réussi à le louer à 1400$ par mois, pour un logement bien correct, mais sans être neuf (cuisine et salle de bain des années 1980s). Le cashflow positif que j'aurais maintenant sur ce plex viendra annuler l'augmentation du 600$ de plus que j'aurai à payer pour la maison. En bout de ligne, pour moi personnellement, ça se fait à coût nul.

Ah oui, surtout, une fois entièrement rénovée, cette maison nous coutera moins cher qu'un condo au centre-ville de Montréal. Moi qui ne travaille pas à Montréal de toute façon, je n'avais plus rien à y faire!

Cet achat n'aide en rien mon problème de ratios d'endettement par contre qui est déjà au sommet. Mais bon...un papa heureux, un fiston heureux.

ATTENTION! L'ancienne page Facebook associée au blogue a été rayée de la carte! Joignez la nouvelle page Steve Forget - Jeune investisseur immobilier. 

dimanche 30 octobre 2016

Immobilier, argent et jalousie

Ah!, l'argent et la richesse. Ces thématiques là génèrent beaucoup d'admiration... et de haine dans la population. On dit souvent qu'au Québec, c'est tabou de parler de l'argent, qu'on est un peuple né pour un petit pain.

Depuis plusieurs années, je vois pourtant l'émergence d'un discours plus moderne, plus ouvert par rapport à l'argent. C'est ce qu'on voit avec des livres comme Voir Grand de Luc Poirier. Avec des émissions comme Dans l'oeil du dragon. Avec mon blogue d'ailleurs, c'était une des raisons dernière sa création.

Mais il semble y avoir quelques résistants qui se lèvent la nuit pour haïr ceux qui réussissent.

La haine et la jalousie du succès

Cette semaine, mon collègue blogueur Guillaume du blogue Jeune millionnaire de l'immobilier, qui étalait de façon transparente ses transactions de flips sur son blogue et sa page Facebook, a vécu un acte d'un vandalisme qui m'a littéralement fait perdre le sommeil durant presque toute une nuit.

Des connards, jaloux, remplis de haine je suppose, pour on ne sait quelle raison, ont monté sur la toiture de son dernier flip (en vente suite aux rénovations) pour percer une vingtaine de trous sur la toiture. Ça fait 9 jours qu'il pleut en passant. Vous pouvez vous imaginer le résultat. J'imagine que le bardeau est à réparer, la laine isolante à changer, une partie des plafonds et les murs à refaire, les planchers à resabler... bref des milliers de dollars de pure perte.

Le vandalime, c'est un acte criminel.

Des dégâts non assurés puisqu'une maison non-occupée n'est apparemment pas assurée contre les actes de vandalisme (J'aurai au moins appris ça de son malheur).

Incroyable non? Ça me fait d'ailleurs un peu peur ce genre d'histoire. J'avais longuement hésité au début de ce blogue à rendre publique mon identité. J'ai bien eu quelques passes avec des connards de ce genre qui se levaient la nuit pour m'haïr. J'ai même déjà reçu une mise en demeure me demandant des excuses suite à un article très général que j'avais écrit en 2012. De vrais trolls. Je me fais maintenant un malin plaisir d'expulser ces trolls de ma page Facebook. J'ai encore en tête le cas d'un courtier particulièrement virulent à mon endroit.

Cette peur de la haine des autres empêche même certaines personnes de lancer un blogue. J'ai eu une longue conversation dernièrement avec un blogueur en devenir, et c'était justement ça sa peur: "Si je vais publique avec les chiffres de mes investisseurs, est-ce que je risque de me faire hacker?"

Guillaume a su motiver des milliers de personnes depuis un an. Je comprends sa colère et sa frustration suite à l'acte de vandalisme. Son blogue et sa page Facebook seront fermés au cours des prochains jours... Je serai probablement moi-même très prudent dorénavant avec mes histoires et mes chiffres. Pour les 99.9999% des gens corrects, il y a toujours un 0.00001% de cons qui viennent détruire la motivation des autres.

À toi qui a pensé (faut être déréglé en sale quand même pour penser faire quelque chose comme ça...) et fait cet acte de vandalisme, je t'emmerde. Guillaume et associés, bonne continuation dans vos projets immobiliers!

lundi 3 octobre 2016

On vient de rénover un logement de... 200 pieds carrés!

Habiteriez-vous dans un logement de seulement 200 pieds carrés? C'est petit hein!?! Eh bien, nous venons de terminer la rénovation et l'aménagement d'un studio de 200 pieds carrés et nous l'avons loué en deux temps trois mouvements! À un prix qui m'étourdit encore.

Ce sera notre logement le plus cher au pied carré

En 2014 le studio était loué 490$/mois. Il était dans un état d'insalubrité. Nous avions même exigé l'expulsion du locataire dans nos conditions d'achat. Toujours en 2014, nous prévoyions le loyer 650$ par mois après rénovation complète. Pour être honnête, personnellement je ne croyais jamais que nous pourrions louer "aussi cher" pour un si petit espace!

Résultat 2016: Nous venons de le louer 775$/mois! Le résultat est assez impressionnant quand même pour un si petit studio.

Voici la vidéo (très amateur) du studio en 2014 lors de l'achat du 4-plex:



Cuisine AVANT
Cuisine AVANT
Voici la vidéo du studio rénové en 2016:


Cuisine APRÈS 
Salon / Chambre APRÈS
Salon / Chambre APRÈS
Oui oui, deux ans entre les deux vidéos. Un fiasco! Un projet qui n'en finissait plus de finir!  J'en reparlerai un jour. Ce n'est pas le point de l'article. Je veux montrer qu'avec un tout petit espace, il est possible d'aller chercher des revenus très intéressants.

Nous avons un logement encore plus petit que celui-ci, juste en dessous. Quand la locataire actuelle quittera, nous le rénoverons de la même façon. Celui-ci est présentement loué 525$ par mois, électricité incluse. Une fois rénové, on pourra aller chercher 725$ à 750$. Une belle augmentation de revenus!

Avez-vous des petits studios/logements et ceux-ci sont-ils loués très cher?

dimanche 25 septembre 2016

Avoir 20 ans et 200 000$ à investir en immobilier

Être jeune et avoir de l'argent à investir, c'est une situation intéressante... et pourtant stressante!

Une jeune lectrice, Marie, m'écrit le message suivant:

"J'ai 20 ans et je compte acquérir un immeuble prochainement. J'ai une mise de fonds d'un peu plus de 200 000 $, provenant d'un héritage anticipé. Bref, j'ai commencé à regarder plusieurs annonces sur le réseau MLS et je suis un peu troublé! J'ai téléchargé votre fichier PLEX et j'arrive avec des cash-flow d'environ 3000$-4000$ par année, pour de vieux immeubles (impliquant donc, plus de coûts pour l'entretien et les réparation). 

Lorsque je regarde un immeuble plus récent, le cash-flow tourne autour de seulement 100$ et bien souvent, il est négatif! Je me demande ce que vous me conseilleriez de faire si vous étiez dans ma situation. J'aimerais également savoir si je devrais mettre la majorité de mon capital sur un seul immeuble, ou le diviser en 2 ou 3 immeuble, bien sur tout en gardant une marge en cas d'imprévus."

Un scénario idéal pour débuter en immobilier

D'abord, je tiens à féliciter Marie. Plutôt que de vouloir dilapider son argent sur une nouvelle voiture ou un tour du monde, elle désire faire fructifier son héritage de 200 000$. C'est une somme drôlement intéressante pour débuter en immobilier!

Marie pourrait partir faire un tour du monde, s'acheter
une belle voiture de sport, dépenser dans les bars... Elle désire
pourtant investir en immobilier, bravo!

Petit cash-flow ne veut pas dire petit rendement

Le problème de petits cash-flow (flux de trésorerie) généré par les immeubles, décrit ci-dessus par Marie, c'est malheureusement souvent la réalité en immobilier locatif. Pas parce que les immeubles ne sont pas intéressants. Mais parce qu'avec une petite mise de fonds (15 à 25%), c'est une part importante des Revenus Nets d'Opérations (RNO) de l'immeuble qui sera dirigée vers le remboursement de l'hypothèque.

Faites la simulation avec mon fichier PLEX (disponible en haut à droite du blogue en version ordinateur, en s'abonnant à l'infolettre). Plus la mise de fonds augmente, plus le cash-flow augmente. Le contraire est aussi vrai, plus la mise de fonds diminue, plus le cash-flow diminue. D'un autre côté, plus la mise de fonds de l'investisseur augmente, plus le taux de rendement sur cette mise de fonds diminue. Voilà pourquoi beaucoup d'investisseurs cherchent à minimiser leurs mises de fonds.

Le rendement de l'immeuble ne se calcul pas seulement par le cash-flow. Il faut aussi prendre en compte l'augmentation de la valeur et le remboursement du capital (diminution du prêt).

Problèmes en vue si on est trop serré en cas de problèmes majeurs

Avec un cash-flow minimum, quand survient un pépin important sur l'immeuble, plusieurs investisseurs se retrouvent la corde au cou financièrement. Il faut donc prévoir le coup dès le départ: Tenir compte de TOUTES les dépenses d'opérations, les dépenses d'entretiens réguliers et les travaux majeurs.

L'investisseur coincé doit soit réinjecter des fonds pour payer les travaux majeurs, soit refinancer la propriété pour en sortir l'équité disponible ou pour allonger son prêts (et ainsi diminuer les mensualités), soit piger dans des cartes et marges de crédit et même vendre la propriété dans certains cas!

Si j'étais Marie, je me garderais une petite marge de sécurité pour parer aux imprévus, par exemple un 25 000$ en placements disponibles rapidement à court terme. Ce semble d'ailleurs être le plan de Marie selon son message.

Un seul immeuble ou plusieurs immeubles ? 

Ici il y a plusieurs scénarios possibles et je ne peux pas tous les couvrir évidemment. J'ai trop peu d'information sur les objectifs à long terme de Marie. Veut-elle occuper un des immeubles ou pas? Veut-elle se développer un parc immobilier ou pas, etc. Elle aurait avantage à clarifier ses objectifs pour les 10 à 20 prochaines années avant de faire son achat.

vendredi 5 août 2016

Un conflit qui s'envenime avec un locataire

J'ai des locataires depuis plus de 7 ans. Jamais durant ces années je n'avais eu à me rendre devant le tribunal, la Régie du logement du Québec, pour régler un litige avec un locataire. Cette dernière phrase devra bientôt être réécrite au passé.

Un conflit qui s'envenime avec un locataire sera en partie tranché devant un régisseur d'ici un mois. Et j'ai vraiment très hâte à cette audience à la Régie. Nous allons gagner notre cas, et le locataire aura la surprise de sa vie de se voir expulser de son logement.

J'ai hâte de me retrouver devant la
Régie du logement du Québec!

Un conflit qui s'envenime depuis des mois

Début février, nous avons envoyé nos avis de reconduction des baux pour le 1er juillet. Les locataires ont 30 jours après réception de ces avis pour refuser l'augmentation de loyer ou annoncer qu'ils quittent à la fin du bail.

Mi-février, un dégât d'eau survient dans l'immeuble en question. Un dégât avec des conséquences financières importantes pour nous, les assurances ne couvraient pas les dégâts d'eau par le toit. Plusieurs logements sont endommagés partiellement (peinture gondolée, plafonds de cuisine avec des bouts de gypse partiellement enlevés).

Nous avons tout fait dans les règles de l'art. Nous avons embauché Qualinet immédiatement pour venir assécher les logements et nettoyer les dégâts (nous étions au Mexique...). Un entrepreneur est monté sur le toit immédiatement pour aller enlever le barrage de glace qui s'était formé. Du goudron a été mis sur la partie problématique comme solution temporaire jusqu'à l'arrivée du printemps. Des déhumidificateurs ont été mis en place par Qualinet durant quatre jours pour retirer toute trace d'humidité.

À notre retour du Mexique quelques jours plus tard, un locataire disjoncte complètement en disant qu'il a vécu un stress IMMENSE. Ce locataire s'est fait menaçant verbalement. Il dit avoir dû vivre "un vrai cauchemar" durant ces 4 journées avec des déshumidificateurs dans sa cuisine. Que ça lui a couté de l'électricité. Il exige une compensation financière... mais refuse de dire combien il veut. Que c'est à nous a lui proposer quelque chose.

lundi 11 juillet 2016

Gestion des risques en immobilier locatif résidentiel

Un lecteur a commenté l'article La gestion des risques en immobilier locatif et a laissé la question suivante:

"Comment gérez-vous votre risque locatif? Hausse des taux d'intérêts? Dégât dans les logements? Non paiement de loyer? Quelles sont les meilleures pratiques pour gérer les risques inhérents au fait d'être propriétaire?"

Ce sont de très bonnes questions à se poser AVANT de faire l'acquisition d'un immeuble locatif.

Voici quelques réflexions sur ces questions...

Risque d'augmentation des taux d'intérêts

Dans l'article initial sur la gestion des risques, j'y décris qu'un risque est un événement incertain qui, s'il se matérialise, aura des conséquences négatives sur votre projet d'investissement immobilier. Tant qu'à moi, l'augmentation des taux d'intérêts est une quasi certitude à moyen terme. C'est donc un risque avec une forte probabilité d'occurence dans un horizon de 3 à 5 ans.

Ne faites pas l'autruche en pensant que les taux
d'intérêts resteront au plancher durant 25 ans.

Que faire pour gérer ce risque? De mon côté, je fais des simulations de rentabilité sur un horizon de 25 ans. Pour les 5 premières années, je prends le taux fixe actuel. Pour les années 6 à 25, je prends un taux plus élevé, par exemple 6 %. À vous de jouer avec ce chiffre dans mon fichier PLEX (que vous pouvez obtenir en haut à droit du blogue dans la version ordinateur). Vous verrez à quel point le taux d'intérêt affecte votre cashflow et votre rendement. Vous constaterez rapidement qu'une fluctuation de ne serait-ce 1 à 2 % va vous plonger dans un cashflow négatif. Négociez donc votre prix d'achat en conséquence.

Comme j'en ai aussi parlé dans l'article Une erreur de débutant que j'ai faite 5 fois, je vais dorénavant diversifier la durée de mes termes hypothécaires. Certains immeubles seront à taux variable, d'autres auront des taux fixes de 2 ans, 3 ans, et j'irai peut être encore avec du 5 ans occasionnellement, mais pas pour le moment.

Je ne crois absolument pas que les taux d'intérêts resteront à ce niveau historiquement ridicule pendant encore 10 ans.

Risque d'avoir des dommages causés aux logements

Ah bien ça, encore là je mets ça dans la catégorie des quasi certitudes. La plupart de vos locataires vous remettront leurs logements dans un état acceptable au moment de quitter. Mais de temps en temps, vous devrez y mettre quelques centaines ou milliers de dollars pour remettre le tout en état.

Comment gérez ce risque? Tout simplement en prévoyant suffisamment de frais d'entretien et réparation dans vos calculs de rentabilité. La moyenne utilisé par la SCHL, environ 500$ par logement / année (ou 42$/mois) me semble insuffisante. J'y vais toujours avec un 650$ à 700$ par logement par année. Évidemment c'est une moyenne!

Par exemple, en 2012, j'ai investi environ 6000$ en entretien et réparation dans un logement en haut de chez moi. Puis, du printemps 2012 jusqu'au printemps 2016, je n'ai pas mis un seul dollar dans ce logement. Le locataire vient de quitter en laissant le tout dans un état correct / sale / un peu endommagé / rien de majeur. Je vais avoir mis moins de 700$ en entretien sur ce logement après le départ du locataire et je devrais être bon pour quelques années.

dimanche 3 juillet 2016

L'immobilier ou la bourse : La suite 12 mois plus tard

Il y a un peu plus d'un an, je prenais un prêt de 100,000$ avec la banque B2B pour l'investir ailleurs que dans l'immobilier. C'est un peu le même concept que l'immobilier: utiliser l'argent des autres pour l'investir. Sauf que les marchés financiers (entre autres les marchés boursiers) sont moins stables et prévisibles que le marché immobilier.

STOP! Avant de lire le reste de cet article, assurez-vous d'avoir lu le premier texte sur ce sujet: L'immobilier ou la bourse ?

En bref, cette stratégie de prêt-investissement consiste à emprunter de l'argent, puis à le placer dans des véhicules de placements. La banque qui prête prend en garantie l'investissement. Dans mon cas, je ne rembourse pas le prêt, je ne paye que les intérêts (environ 3% / an), de façon mensuelle. Une partie des intérêts est déductible d'impôts, comme le prêt a servi a générer des revenus imposables.

Un an plus tard, est-ce que je regrette cette stratégie?

Eh bien, je ne le regrette pas du tout. Je vous présente en toute transparence les fluctuations quotidiennes de mes fonds. Sans entrer dans les détails techniques, ce sont des fonds placés avec Fidelity.

Cliquez sur l'image pour l'agrandir!

Fluctuation des investissements entre le 15 juin 2015 et le 1 juillet 2016.
Donc de 100,000$ initialement, l'investissement vaut maintenant tout près de 113,000$. Pas si mal, non ?

Je ne suis pas un expert avec ce genre d'investissement et je vous recommande fortement de trouver un conseiller proactif qui n'attendra pas votre appel pour vous conseiller. Depuis un an, à deux reprises mon conseiller m'a contacté pour faire des modifications à mes fonds. La première fois, autour de la mi-janvier 2016, afin de protéger mes fonds contre la fluctuation du dollar canadien. Et il voulait me rencontrer rapidement. Je ne comprenais pas trop pourquoi au départ... Malheureusement pour moi, j'étais en Afrique pour deux semaines. À mon retour, les fonds étaient passés de 110,000$ à 103,000$. Le dollar canadien était en augmentation par rapport au dollar américain, et comme mes fonds contenaient beaucoup de fonds en USD, et bien j'ai subi toute une baisse !

La même chose vient de se produire au début juin. On a enlevé la protection contre la fluctuation du dollar canadien. Les experts qui entourent mon conseiller lui ont recommandé ça dans mon cas. Je n'ai pas toutes les raisons, mais je l'ai écouté. Il y avait un peu de Brexit là-dedans entre autre.

Donc en un an, l'investissement a pris 13,000$. J'ai payé 3,000$ en intérêts. C'est quand même un joli 10,000$ de bénéfices (sur papier), sans avoir mis un sous en "mise de fonds".

Il n'y a cependant aucune garantie que ça va continuer ainsi. Un bon conseiller saura vous aider. Dans  mon cas, le risque des derniers mois était assez faible. Lors de ma rencontre au début juin avec mon conseiller, près de 35% des fonds étaient gardés en cash par les gestionnaires des fonds. Une autre partie était en obligations, et le reste en actions. Donc tout n'est pas sur le marché boursier.

Quels ont été vos rendements depuis un an ?

Note: Je ne suis pas un conseiller financier, je ne fais que parler de mon expérience personnelle. Ne faites rien sans être entouré d'un expert de confiance qui s'y connait. Un prêt-investissement peut être très risqué et ne convient certainement pas à tout le monde. 
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