jeudi 1 décembre 2016

Hypothéquer un plex pour payer le solde de l'hypothèque de ma maison - NON!

Un lecteur m'écrit ce matin cette petite question, oh combien pertinente.

"J'ai 36 ans, je possède une maison d'une valeur de 250 000$, avec un solde hypothécaire de 60 000$. Je viens d'acquérir un premier plex. J'ai fait un excellent deal et je pourrais avoir un financement sur ce plex supérieur à mon coût d'achat. Je me demande s'il serait avantageux de prendre 60 000$ de plus d'hypothèque sur ce plex pour finir de payer l'hypothèque de ma maison? L'avantage c'est que les intérêts sur ce 60 000$ seraient déductibles d'impôts".

Je vois deux problèmes ici, dont un majeur! Voyons voir.

Un prêt supérieur au prix d'achat

Sans être un expert en hypothèques, je crois qu'il est assez rare de pouvoir obtenir un prêt plus élevé que le prix d'achat d'une propriété. Je connais des gens qui réussissent ce tour de passe passe légalement, mais en utilisant une méthode de financement créatif dont je ne parlerai pas sur cette page. Généralement, les banques vont prêter 75% à 80% de la valeur de l'immeuble ou du prix, le plus bas des deux étant considéré.

Mais bon, tout est négociable, j'imagine que c'est probablement possible de réussir à convaincre une banque de prêter selon la juste valeur marchande. Une autre option pourrait être d'acheter le plex avec un financement privé, puis de refinancer avec une banque par la suite selon la juste valeur marchande.

Possible de déduire les intérêts de sa
maison personnel de ses impôts?

Payer l'hypothèque de sa maison personnelle en utilisant l'équité d'un plex ?

NON! Surtout ne pas faire ça! Dans la question du lecteur, celui-ci veut prendre un prêt plus élevé sur son plex pour éliminer son prêt sur sa maison. Son hypothèse est erronée, il ne pourrait PAS déduire les intérêts de cette portion du prêt (60 000$). Pour que les intérêts sur ce 60 000$ soient déductibles d'impôts, il faudrait qu'il utilise cette somme pour réaliser un autre investissement, par exemple s'acheter un 2e plex qui va générer des revenus. Comme sa maison ne génère pas de revenus imposables, il ne pourrait pas déduire les intérêts sur ce 60 000$.

Sa maison est un levier incroyable

L'équité est très importante sur ta maison personnelle. Il pourrait même remonter l'hypothèque sur sa maison à 200 000$ (soit 80% de sa valeur de 250 000$). Ça lui donnerait environ 140 000$ (200 000$ moins son solde de 60 000$) pour acheter un autre plex. Là les intérêts sur les 140 000$ seraient déductibles d'impôts!

Attention, il faudrait bien séparer les tranches du prêt sur sa maison. Avoir une 1ère tranche de 60 000$ et une 2e tranche de 140 000$, afin de bien séparer les dépenses intérêts déductibles et non déductibles pour nos amis du fisc.

Avec ce 140 000$, il pourrait s'acheter un plex de plus de 900 000$ (en considérant une mise de fonds de 15%).

Tout dépend de ses objectifs bien sûr. Ce n'est pas tout le monde qui vise à avoir un parc immobilier imposant. S'il veut déduire les intérêts sur le 60,000$ restant sur sa maison, il devrait envisager la méthode de la mise à part de l'argent.

dimanche 20 novembre 2016

Tendances immobilières d'aujourd'hui. Le point 7 est mon préféré.

Mike, un lecteur de 39 ans qui ne vit maintenant que de l'immobilier, m'a écrit pour me donner son opinion sur les nouvelles tendances en immobilier locatif. Je les trouve très intéressantes, sans être complètement en accord avec lui, et je lui ai demandé l'autorisation de les partager avec vous tous.

Façons de faire de l'argent en immobilier de nos jours

1) "Ne pas perdre de temps avec les fameux multiplicateurs de revenus (MRN, MRB), et les calculs à n'en plus finir lorsqu'on analyse des immeubles. Simplement vérifier visuellement le potentiel futur de location."

2) "Se concentrer à 100% sur le potentiel futur de nos plex, c'est une perte de temps et d'argent de tenter de calculer ou d'acheter un immeuble selon les revenus actuels, surtout lorsque l'ont sait que les grandes villes comme Montréal sont remplie de wannabe investisseurs immobiliers passifs qui font en sorte de hausser la demande, ce qui résulte en des prix de vente finaux avec à peine un break-even ou même un cashflow négatif (dans les bons secteurs)."

3) "Ça ne sert à rien d'acheter dans des quartiers défavorisés qui ne sont pas en demande, car les dépenses obligatoires en rénovation, et l'emplacement, font en sorte que le potentiel d'augmentation des loyers ne donne pas assez de jeu, donc, trop risqué. C'est une perte de temps et d'argent."

4) "Chaque logement doit être rénové comme un condo (qualité condo) pour aller son plein potentiel de location."

Rénovation d'un petit studio pour optimiser l'espace.

5) "On doit connaître assez bien son secteur géographie pour être capable de visualiser le potentiel de location futur de chaque logement, une fois vidé, rénové et reloué. Baser son prix d'achat en fonction de ce potentiel."

6) "Il faut payer un prix le plus faible par pied carré, donc acheter des immeubles scraps. Ça ne sert à rien de payer pour de la cosmétique des années 1990 ou des années 1940. Ça ne fera aucune différence, ça va aller directement dans le conteneur à déchet."

7) "Les plex d'aujourd'hui ne sont plus rentables. L'investissement passif en immobilier est terminé. C'est devenu une job de recherche, de négociation, de rénovation, de gestion de projet à temps durant les travaux. No pain, no gain!"

J'adore son point 7. Que pensez-vous de sa vision? 

lundi 14 novembre 2016

Adieu la ville, bonjour la banlieue

Je m'étais toujours dit que je n'irais JAMAIS vivre en banlieue. JAMAIS. Avec un chalet dans le nord, ça faisait bien du sens de rester tout près du centre-ville de Montréal. Jamais je n'étais pour entretenir deux maisons voyons! JAMAIS! Financièrement ça ne fait pas de sens, je me disais.

Fast Foward en 2016 - Adieu la ville, bonjour la banlieue!

Ça, c'était AVANT d'avoir un enfant. Là, j'ai rapidement été frappé par le syndrome du "voyons donc je ne vais pas élever mon petit ici, moi qui a été élevé sur un terrain de 250 000 pieds carrés dans Lanaudière avec un lac sur le terrain, une terre à tabac en arrière, la forêt pis toute là".

Donc c'est ça. Dans quelques semaines je serai un banlieusard, très heureux dans une immense maison, avec un immense garage, de retour dans Lanaudière, à Repentigny. Avec deux autos. Eh oui, la chose la moins logique du monde.

La rentabilité, un moment donné, ça va faire!

Évidemment nous aurions pu continuer à vivre dans 5 1/2 à Montréal, dans un de mes plex. Continuer à me faire marcher sur la tête. Continuer à demander constamment à mon petit singe d'arrêter de sauter sur le plancher pour ne pas faire de bruit pour mon locataire du dessous. Continuer à lui dire d'arrêter de crier pour ne pas déranger mes locataires du dessus. Continuer à entendre mes voisins immédiats baiser, crier, chanter (je me demande en quelle sorte de matériaux les murs mitoyens étaient construits en 1948). Continuer à entendre mes voisins de balcons faire la fête l'été, me forçant à fermer ma porte-patio pour ne pas réveiller mon petit.

Bref, c'est surtout cette dernière phrase qui m'a fait disjoncter en juillet dernier. Nous avons trouvé une maison des années 1960, à rénover en grosse partie, mais avec un potentiel énorme d'effet WOW.

C'est bien beau de rester dans le logement d'un plex pour presque rien ($$$) par mois, mais un moment donné le désir d'améliorer ma qualité de vie a pris le dessus. Personnellement, ça va me couter environ 600$ de plus par mois pour habiter cette maison (ça m'en coûte présentement 400$ par mois pour habiter mon logement). Mais ce n'est pas tout à fait vrai, voyez un peu plus bas dans ce texte.

Démolition du rez-de-chaussé pour créer une aire ouverte.

Un financement mémorable... NOT!

Je vais me rappeler longtemps du financement de ce nouvel immeuble. Pas à cause de nos ratios d'endettement cette fois-ci. À cause des exigences, nombreuses, de la banque par rapport aux travaux à effectuer, aux expertises à demander. Le rapport de l'inspecteur était terrifiant pour la banque. Même si une contre expertise d'un ingénieur a défait une partie des doutes (de notre côté du moins), le rapport écrit de l'inspecteur continuait de faire peur à la banque. Nous pensions ne jamais réussir. Mais voilà, c'est fait et l'avons.

Une opération à coût presque nul

Après avoir habiter mon plex durant un peu plus de 7 ans sans faire de modification majeure à mon logement, je peux vous dire qu'à l'aube de mes 39 ans, je suis très heureux de déménager dans une maison qui sera aménagée à mon goût. Mon grand logement de 1100 pieds carrés a rapidement pris preneur à Montréal. Une seule annonce sur Kijiji et j'ai réussi à le louer à 1400$ par mois, pour un logement bien correct, mais sans être neuf (cuisine et salle de bain des années 1980s). Le cashflow positif que j'aurais maintenant sur ce plex viendra annuler l'augmentation du 600$ de plus que j'aurai à payer pour la maison. En bout de ligne, pour moi personnellement, ça se fait à coût nul.

Ah oui, surtout, une fois entièrement rénovée, cette maison nous coutera moins cher qu'un condo au centre-ville de Montréal. Moi qui ne travaille pas à Montréal de toute façon, je n'avais plus rien à y faire!

Cet achat n'aide en rien mon problème de ratios d'endettement par contre qui est déjà au sommet. Mais bon...un papa heureux, un fiston heureux.

dimanche 30 octobre 2016

Immobilier, argent et jalousie

Ah!, l'argent et la richesse. Ces thématiques là génèrent beaucoup d'admiration... et de haine dans la population. On dit souvent qu'au Québec, c'est tabou de parler de l'argent, qu'on est un peuple né pour un petit pain.

Depuis plusieurs années, je vois pourtant l'émergence d'un discours plus moderne, plus ouvert par rapport à l'argent. C'est ce qu'on voit avec des livres comme Voir Grand de Luc Poirier. Avec des émissions comme Dans l'oeil du dragon. Avec mon blogue d'ailleurs, c'était une des raisons dernière sa création.

Mais il semble y avoir quelques résistants qui se lèvent la nuit pour haïr ceux qui réussissent.

La haine et la jalousie du succès

Cette semaine, mon collègue blogueur Guillaume du blogue Jeune millionnaire de l'immobilier, qui étalait de façon transparente ses transactions de flips sur son blogue et sa page Facebook, a vécu un acte d'un vandalisme qui m'a littéralement fait perdre le sommeil durant presque toute une nuit.

Des connards, jaloux, remplis de haine je suppose, pour on ne sait quelle raison, ont monté sur la toiture de son dernier flip (en vente suite aux rénovations) pour percer une vingtaine de trous sur la toiture. Ça fait 9 jours qu'il pleut en passant. Vous pouvez vous imaginer le résultat. J'imagine que le bardeau est à réparer, la laine isolante à changer, une partie des plafonds et les murs à refaire, les planchers à resabler... bref des milliers de dollars de pure perte.

Le vandalime, c'est un acte criminel.

Des dégâts non assurés puisqu'une maison non-occupée n'est apparemment pas assurée contre les actes de vandalisme (J'aurai au moins appris ça de son malheur).

Incroyable non? Ça me fait d'ailleurs un peu peur ce genre d'histoire. J'avais longuement hésité au début de ce blogue à rendre publique mon identité. J'ai bien eu quelques passes avec des connards de ce genre qui se levaient la nuit pour m'haïr. J'ai même déjà reçu une mise en demeure me demandant des excuses suite à un article très général que j'avais écrit en 2012. De vrais trolls. Je me fais maintenant un malin plaisir d'expulser ces trolls de ma page Facebook. J'ai encore en tête le cas d'un courtier particulièrement virulent à mon endroit.

Cette peur de la haine des autres empêche même certaines personnes de lancer un blogue. J'ai eu une longue conversation dernièrement avec un blogueur en devenir, et c'était justement ça sa peur: "Si je vais publique avec les chiffres de mes investisseurs, est-ce que je risque de me faire hacker?"

Guillaume a su motiver des milliers de personnes depuis un an. Je comprends sa colère et sa frustration suite à l'acte de vandalisme. Son blogue et sa page Facebook seront fermés au cours des prochains jours... Je serai probablement moi-même très prudent dorénavant avec mes histoires et mes chiffres. Pour les 99.9999% des gens corrects, il y a toujours un 0.00001% de cons qui viennent détruire la motivation des autres.

À toi qui a pensé (faut être déréglé en sale quand même pour penser faire quelque chose comme ça...) et fait cet acte de vandalisme, je t'emmerde. Guillaume et associés, bonne continuation dans vos projets immobiliers!

lundi 3 octobre 2016

On vient de rénover un logement de... 200 pieds carrés!

Habiteriez-vous dans un logement de seulement 200 pieds carrés? C'est petit hein!?! Eh bien, nous venons de terminer la rénovation et l'aménagement d'un studio de 200 pieds carrés et nous l'avons loué en deux temps trois mouvements! À un prix qui m'étourdit encore.

Ce sera notre logement le plus cher au pied carré

En 2014 le studio était loué 490$/mois. Il était dans un état d'insalubrité. Nous avions même exigé l'expulsion du locataire dans nos conditions d'achat. Toujours en 2014, nous prévoyions le loyer 650$ par mois après rénovation complète. Pour être honnête, personnellement je ne croyais jamais que nous pourrions louer "aussi cher" pour un si petit espace!

Résultat 2016: Nous venons de le louer 775$/mois! Le résultat est assez impressionnant quand même pour un si petit studio.

Voici la vidéo (très amateur) du studio en 2014 lors de l'achat du 4-plex:



Cuisine AVANT
Cuisine AVANT
Voici la vidéo du studio rénové en 2016:


Cuisine APRÈS 
Salon / Chambre APRÈS
Salon / Chambre APRÈS
Oui oui, deux ans entre les deux vidéos. Un fiasco! Un projet qui n'en finissait plus de finir!  J'en reparlerai un jour. Ce n'est pas le point de l'article. Je veux montrer qu'avec un tout petit espace, il est possible d'aller chercher des revenus très intéressants.

Nous avons un logement encore plus petit que celui-ci, juste en dessous. Quand la locataire actuelle quittera, nous le rénoverons de la même façon. Celui-ci est présentement loué 525$ par mois, électricité incluse. Une fois rénové, on pourra aller chercher 725$ à 750$. Une belle augmentation de revenus!

Avez-vous des petits studios/logements et ceux-ci sont-ils loués très cher?

dimanche 25 septembre 2016

Avoir 20 ans et 200 000$ à investir en immobilier

Être jeune et avoir de l'argent à investir, c'est une situation intéressante... et pourtant stressante!

Une jeune lectrice, Marie, m'écrit le message suivant:

"J'ai 20 ans et je compte acquérir un immeuble prochainement. J'ai une mise de fonds d'un peu plus de 200 000 $, provenant d'un héritage anticipé. Bref, j'ai commencé à regarder plusieurs annonces sur le réseau MLS et je suis un peu troublé! J'ai téléchargé votre fichier PLEX et j'arrive avec des cash-flow d'environ 3000$-4000$ par année, pour de vieux immeubles (impliquant donc, plus de coûts pour l'entretien et les réparation). 

Lorsque je regarde un immeuble plus récent, le cash-flow tourne autour de seulement 100$ et bien souvent, il est négatif! Je me demande ce que vous me conseilleriez de faire si vous étiez dans ma situation. J'aimerais également savoir si je devrais mettre la majorité de mon capital sur un seul immeuble, ou le diviser en 2 ou 3 immeuble, bien sur tout en gardant une marge en cas d'imprévus."

Un scénario idéal pour débuter en immobilier

D'abord, je tiens à féliciter Marie. Plutôt que de vouloir dilapider son argent sur une nouvelle voiture ou un tour du monde, elle désire faire fructifier son héritage de 200 000$. C'est une somme drôlement intéressante pour débuter en immobilier!

Marie pourrait partir faire un tour du monde, s'acheter
une belle voiture de sport, dépenser dans les bars... Elle désire
pourtant investir en immobilier, bravo!

Petit cash-flow ne veut pas dire petit rendement

Le problème de petits cash-flow (flux de trésorerie) généré par les immeubles, décrit ci-dessus par Marie, c'est malheureusement souvent la réalité en immobilier locatif. Pas parce que les immeubles ne sont pas intéressants. Mais parce qu'avec une petite mise de fonds (15 à 25%), c'est une part importante des Revenus Nets d'Opérations (RNO) de l'immeuble qui sera dirigée vers le remboursement de l'hypothèque.

Faites la simulation avec mon fichier PLEX (disponible en haut à droite du blogue en version ordinateur, en s'abonnant à l'infolettre). Plus la mise de fonds augmente, plus le cash-flow augmente. Le contraire est aussi vrai, plus la mise de fonds diminue, plus le cash-flow diminue. D'un autre côté, plus la mise de fonds de l'investisseur augmente, plus le taux de rendement sur cette mise de fonds diminue. Voilà pourquoi beaucoup d'investisseurs cherchent à minimiser leurs mises de fonds.

Le rendement de l'immeuble ne se calcul pas seulement par le cash-flow. Il faut aussi prendre en compte l'augmentation de la valeur et le remboursement du capital (diminution du prêt).

Problèmes en vue si on est trop serré en cas de problèmes majeurs

Avec un cash-flow minimum, quand survient un pépin important sur l'immeuble, plusieurs investisseurs se retrouvent la corde au cou financièrement. Il faut donc prévoir le coup dès le départ: Tenir compte de TOUTES les dépenses d'opérations, les dépenses d'entretiens réguliers et les travaux majeurs.

L'investisseur coincé doit soit réinjecter des fonds pour payer les travaux majeurs, soit refinancer la propriété pour en sortir l'équité disponible ou pour allonger son prêts (et ainsi diminuer les mensualités), soit piger dans des cartes et marges de crédit et même vendre la propriété dans certains cas!

Si j'étais Marie, je me garderais une petite marge de sécurité pour parer aux imprévus, par exemple un 25 000$ en placements disponibles rapidement à court terme. Ce semble d'ailleurs être le plan de Marie selon son message.

Un seul immeuble ou plusieurs immeubles ? 

Ici il y a plusieurs scénarios possibles et je ne peux pas tous les couvrir évidemment. J'ai trop peu d'information sur les objectifs à long terme de Marie. Veut-elle occuper un des immeubles ou pas? Veut-elle se développer un parc immobilier ou pas, etc. Elle aurait avantage à clarifier ses objectifs pour les 10 à 20 prochaines années avant de faire son achat.

vendredi 5 août 2016

Un conflit qui s'envenime avec un locataire

J'ai des locataires depuis plus de 7 ans. Jamais durant ces années je n'avais eu à me rendre devant le tribunal, la Régie du logement du Québec, pour régler un litige avec un locataire. Cette dernière phrase devra bientôt être réécrite au passé.

Un conflit qui s'envenime avec un locataire sera en partie tranché devant un régisseur d'ici un mois. Et j'ai vraiment très hâte à cette audience à la Régie. Nous allons gagner notre cas, et le locataire aura la surprise de sa vie de se voir expulser de son logement.

J'ai hâte de me retrouver devant la
Régie du logement du Québec!

Un conflit qui s'envenime depuis des mois

Début février, nous avons envoyé nos avis de reconduction des baux pour le 1er juillet. Les locataires ont 30 jours après réception de ces avis pour refuser l'augmentation de loyer ou annoncer qu'ils quittent à la fin du bail.

Mi-février, un dégât d'eau survient dans l'immeuble en question. Un dégât avec des conséquences financières importantes pour nous, les assurances ne couvraient pas les dégâts d'eau par le toit. Plusieurs logements sont endommagés partiellement (peinture gondolée, plafonds de cuisine avec des bouts de gypse partiellement enlevés).

Nous avons tout fait dans les règles de l'art. Nous avons embauché Qualinet immédiatement pour venir assécher les logements et nettoyer les dégâts (nous étions au Mexique...). Un entrepreneur est monté sur le toit immédiatement pour aller enlever le barrage de glace qui s'était formé. Du goudron a été mis sur la partie problématique comme solution temporaire jusqu'à l'arrivée du printemps. Des déhumidificateurs ont été mis en place par Qualinet durant quatre jours pour retirer toute trace d'humidité.

À notre retour du Mexique quelques jours plus tard, un locataire disjoncte complètement en disant qu'il a vécu un stress IMMENSE. Ce locataire s'est fait menaçant verbalement. Il dit avoir dû vivre "un vrai cauchemar" durant ces 4 journées avec des déshumidificateurs dans sa cuisine. Que ça lui a couté de l'électricité. Il exige une compensation financière... mais refuse de dire combien il veut. Que c'est à nous a lui proposer quelque chose.

lundi 11 juillet 2016

Gestion des risques en immobilier locatif résidentiel

Un lecteur a commenté l'article La gestion des risques en immobilier locatif et a laissé la question suivante:

"Comment gérez-vous votre risque locatif? Hausse des taux d'intérêts? Dégât dans les logements? Non paiement de loyer? Quelles sont les meilleures pratiques pour gérer les risques inhérents au fait d'être propriétaire?"

Ce sont de très bonnes questions à se poser AVANT de faire l'acquisition d'un immeuble locatif.

Voici quelques réflexions sur ces questions...

Risque d'augmentation des taux d'intérêts

Dans l'article initial sur la gestion des risques, j'y décris qu'un risque est un événement incertain qui, s'il se matérialise, aura des conséquences négatives sur votre projet d'investissement immobilier. Tant qu'à moi, l'augmentation des taux d'intérêts est une quasi certitude à moyen terme. C'est donc un risque avec une forte probabilité d'occurence dans un horizon de 3 à 5 ans.

Ne faites pas l'autruche en pensant que les taux
d'intérêts resteront au plancher durant 25 ans.

Que faire pour gérer ce risque? De mon côté, je fais des simulations de rentabilité sur un horizon de 25 ans. Pour les 5 premières années, je prends le taux fixe actuel. Pour les années 6 à 25, je prends un taux plus élevé, par exemple 6 %. À vous de jouer avec ce chiffre dans mon fichier PLEX (que vous pouvez obtenir en haut à droit du blogue dans la version ordinateur). Vous verrez à quel point le taux d'intérêt affecte votre cashflow et votre rendement. Vous constaterez rapidement qu'une fluctuation de ne serait-ce 1 à 2 % va vous plonger dans un cashflow négatif. Négociez donc votre prix d'achat en conséquence.

Comme j'en ai aussi parlé dans l'article Une erreur de débutant que j'ai faite 5 fois, je vais dorénavant diversifier la durée de mes termes hypothécaires. Certains immeubles seront à taux variable, d'autres auront des taux fixes de 2 ans, 3 ans, et j'irai peut être encore avec du 5 ans occasionnellement, mais pas pour le moment.

Je ne crois absolument pas que les taux d'intérêts resteront à ce niveau historiquement ridicule pendant encore 10 ans.

Risque d'avoir des dommages causés aux logements

Ah bien ça, encore là je mets ça dans la catégorie des quasi certitudes. La plupart de vos locataires vous remettront leurs logements dans un état acceptable au moment de quitter. Mais de temps en temps, vous devrez y mettre quelques centaines ou milliers de dollars pour remettre le tout en état.

Comment gérez ce risque? Tout simplement en prévoyant suffisamment de frais d'entretien et réparation dans vos calculs de rentabilité. La moyenne utilisé par la SCHL, environ 500$ par logement / année (ou 42$/mois) me semble insuffisante. J'y vais toujours avec un 650$ à 700$ par logement par année. Évidemment c'est une moyenne!

Par exemple, en 2012, j'ai investi environ 6000$ en entretien et réparation dans un logement en haut de chez moi. Puis, du printemps 2012 jusqu'au printemps 2016, je n'ai pas mis un seul dollar dans ce logement. Le locataire vient de quitter en laissant le tout dans un état correct / sale / un peu endommagé / rien de majeur. Je vais avoir mis moins de 700$ en entretien sur ce logement après le départ du locataire et je devrais être bon pour quelques années.

dimanche 3 juillet 2016

L'immobilier ou la bourse : La suite 12 mois plus tard

Il y a un peu plus d'un an, je prenais un prêt de 100,000$ avec la banque B2B pour l'investir ailleurs que dans l'immobilier. C'est un peu le même concept que l'immobilier: utiliser l'argent des autres pour l'investir. Sauf que les marchés financiers (entre autres les marchés boursiers) sont moins stables et prévisibles que le marché immobilier.

STOP! Avant de lire le reste de cet article, assurez-vous d'avoir lu le premier texte sur ce sujet: L'immobilier ou la bourse ?

En bref, cette stratégie de prêt-investissement consiste à emprunter de l'argent, puis à le placer dans des véhicules de placements. La banque qui prête prend en garantie l'investissement. Dans mon cas, je ne rembourse pas le prêt, je ne paye que les intérêts (environ 3% / an), de façon mensuelle. Une partie des intérêts est déductible d'impôts, comme le prêt a servi a générer des revenus imposables.

Un an plus tard, est-ce que je regrette cette stratégie?

Eh bien, je ne le regrette pas du tout. Je vous présente en toute transparence les fluctuations quotidiennes de mes fonds. Sans entrer dans les détails techniques, ce sont des fonds placés avec Fidelity.

Cliquez sur l'image pour l'agrandir!

Fluctuation des investissements entre le 15 juin 2015 et le 1 juillet 2016.
Donc de 100,000$ initialement, l'investissement vaut maintenant tout près de 113,000$. Pas si mal, non ?

Je ne suis pas un expert avec ce genre d'investissement et je vous recommande fortement de trouver un conseiller proactif qui n'attendra pas votre appel pour vous conseiller. Depuis un an, à deux reprises mon conseiller m'a contacté pour faire des modifications à mes fonds. La première fois, autour de la mi-janvier 2016, afin de protéger mes fonds contre la fluctuation du dollar canadien. Et il voulait me rencontrer rapidement. Je ne comprenais pas trop pourquoi au départ... Malheureusement pour moi, j'étais en Afrique pour deux semaines. À mon retour, les fonds étaient passés de 110,000$ à 103,000$. Le dollar canadien était en augmentation par rapport au dollar américain, et comme mes fonds contenaient beaucoup de fonds en USD, et bien j'ai subi toute une baisse !

La même chose vient de se produire au début juin. On a enlevé la protection contre la fluctuation du dollar canadien. Les experts qui entourent mon conseiller lui ont recommandé ça dans mon cas. Je n'ai pas toutes les raisons, mais je l'ai écouté. Il y avait un peu de Brexit là-dedans entre autre.

Donc en un an, l'investissement a pris 13,000$. J'ai payé 3,000$ en intérêts. C'est quand même un joli 10,000$ de bénéfices (sur papier), sans avoir mis un sous en "mise de fonds".

Il n'y a cependant aucune garantie que ça va continuer ainsi. Un bon conseiller saura vous aider. Dans  mon cas, le risque des derniers mois était assez faible. Lors de ma rencontre au début juin avec mon conseiller, près de 35% des fonds étaient gardés en cash par les gestionnaires des fonds. Une autre partie était en obligations, et le reste en actions. Donc tout n'est pas sur le marché boursier.

Quels ont été vos rendements depuis un an ?

Note: Je ne suis pas un conseiller financier, je ne fais que parler de mon expérience personnelle. Ne faites rien sans être entouré d'un expert de confiance qui s'y connait. Un prêt-investissement peut être très risqué et ne convient certainement pas à tout le monde. 

lundi 16 mai 2016

Un truc ultra simple pour réussir à louer vos logements

Une petite phrase revient constamment à la bouche des personnes qui visitent mes logements, rénovés récemment ou en 1980. Toujours la même phrase, que j'ai entendu plusieurs dizaines de fois depuis 2009.

Tellement souvent que je devrais aller vérifier par moi-même les logements à louer dans les mêmes quartiers d'où j'ai mes immeubles pour en avoir le coeur net. Tellement souvent que j'ai de la misère à comprendre comment les autres propriétaires gèrent leurs immeubles... et voir de mes propres yeux.

Tellement simple que c'en est presque pas possible...

Cette phrase, elle ne vous choquera pas. Pour moi, c'est même une évidence. Mais apparemment que ce n'est pas ainsi pour beaucoup, beaucoup de logements à louer.

Cette phrase, la voici: "Monsieur Forget, votre logement est très propre, contrairement à presque tout ce que nous avons visité à date".

Les premières fois, je restais surpris de ce commentaire. Je me disais: "ça ne se peut pas, ces visiteurs n'ont pas été chanceux dans leurs autres visites". Puis, après s'être fait répéter des dizaines de fois la même phrase, tant dans Lanaudière qu'à Montréal, il faut bien se rendre à l'évidence: plusieurs logements mis en location sont sales et parfois même impropres pour l'état de santé des locataires.

Assurez-vous que votre logement soit propre avant de le faire visiter.


Plusieurs fois je me suis fait dire que les logements visités ailleurs sentaient l'humidité, qu'il y avait de vieux tapis sur le sol, de la moisissure dans les salles de bain, etc.

Un logement propre qu'on n'a pas honte de faire visiter

Dernièrement, j'ai fait visiter deux logements occupés présentement chacun par une personne. Ces locataires avait légèrement ou plutôt énormément négligé le nettoyage de la place.

Bref, dans les deux cas je ne pouvais pas accepter de faire visiter le logement dans l'état où ils étaient. J'ai passé plusieurs heures à nettoyer fenêtres, murs, comptoirs, toilettes (eh oui...), à balayer, nettoyer le bain, etc. Même dans un cas, j'ai dû changer toutes les ampoules du logements, plus aucune ampoule ne fonctionnait! Moi qui a tendance à ouvrir toutes les lumières de toutes les pièces lors de mes visites, même en plein jour...

À quoi j'ai eu droit par la suite lors de mes visites: "Monsieur Forget, votre logement est très propre, contrairement à presque tout ce que nous avons visité à date"!!

Bon ok, je vous l'avoue, je ne ferai plus ça quand j'aurai 40 logements. Impossible. Mais j'embaucherai quelqu'un pour faire ça.

Un truc simple, simple, et pourtant...

jeudi 12 mai 2016

Immeubles rentables selon les agents, non rentables selon les investisseurs avertis

Martin, un lecteur du blogue, m'écrit le commentaire suivant:

"Mon plus grand défi est de savoir comment trouver un plex rentable. Plusieurs agents indiquent dans leurs fiches descriptives des commentaires comme plex rentable, rare sur le marché très rentable. Pourtant, quand je calcule les revenus moins les dépenses, j'arrive toujours avec un cashflow négatif, sauf si je mets une très grosse mise de fonds. Bref, j'ai de la difficulté à savoir comment déterminer sur papier si ça vaut la peine de poursuivre mes démarches. Résultat: Je laisse toujours tomber".

Martin a bien raison. Pour 99% des plex affiché sur Centris ou Du Proprio, je fais le même constat que lui.

Je comprends les vendeurs de vouloir obtenir le gros prix. Je ferai de même quand je vais vouloir vendre. Le problème, c'est qu'aux prix demandés, la plupart des plex sont pratiquement impossibles à financer sans mettre une mise de fonds gargantuesque. C'est bien d'être gourmand, mais encore faut-il être un peu réaliste.

NE VOUS FIEZ PAS AUX FICHES DESCRIPTIVES DES AGENTS!

Prenez à peu près n'importe quelle fiche descriptive dans Centris, et à quelques exceptions près, par exemple les fiches du courtier Patrice Ménard qui sont très détaillées avec des dépenses harmonisées, presque toutes les fiches vont systématiquement omettre de présenter des postes de dépenses importants dans la section décrivant les dépenses d'opérations de l'immeuble.

Vérifiez toutes les dépenses AVANT d'acheter pour
vous évitez un arrêt cardiaque une fois propriétaire.
Les fiches descriptives embellissent souvent la réalité financière de l'immeuble. 

Jamais ils vont mettre les dépenses d'entretien. Pourtant la SCHL, dans ses dépenses harmonisées, recommande de mettre 500$ par logement, par année! Et croyez-moi, ce montant est probablement trop bas. Je viens de refaire une toiture sur un 6-plex, qui devrait durer 25 ans en théorie. Coûts de 18,500$, soit 123$/logement/année. Ça c'est juste pour la toiture. Faites le même calcul avec les fenêtres qui seront à changer, avec les cuisines et salles de bain à rénover à tous les 25 ans, la plomberie à refaire éventuellement, sans même compter l'entretien normal, et vous arriverez probablement à plus qu'une moyenne de 500$ par année par logement.

Avec les nouveaux fléaux des punaises de lit, vous ne croyez pas qu'il serait judicieux de se mettre un montant moyen par année pour cette dépense éventuelle? Ça peut couter plusieurs milliers de dollars se débarrasser de ces parasites. Si ça vous arrive, ne serait-ce qu'une fois en 25 ans, c'est peut-être une dépense moyenne de 300$/an à mettre dans vos simulateurs de rentabilité.

Sur les immeubles de 5-6 logements, la SCHL va calculer une dépense de 125$ par logement par année pour les frais de concierge. Que vous ayez un concierge ou non n'est pas important. Cette dépense doit être mise pour le financement. Ça ne sort jamais dans les fiches descriptives ça.

dimanche 8 mai 2016

Une erreur de débutant que j'ai faite... 5 fois!

Oui, oui, une erreur de débutant que je n'ai faite pas une, pas deux, pas trois, mais bien 5 fois depuis 2009. J'avais peur, j'étais trouillard. Un peu ignorant aussi. Sans planification détaillée d'où je m'en allais. Bon, c'est vrai qu'il y a 7 ans, je ne pensais pas devenir un investisseur immobilier sérieux. Je voulais un 4-plex pour y habiter, c'est tout, avec mon balcon et mon garage.

Quelle est cette erreur que je ne referais plus?

Un terme hypothécaire fermé 5 ans, plus jamais pour moi!

En 2009, avec mon superbe taux fixe de 3.89% fermé 5 ans, je me croyais en business. Même chose sur mon 5-plex avec mon taux de 3.69% fermé 5 ans. Ah oui, et croyez le ou non, j'ai refinancé mon premier 4-plex en 2014... en prenant encore un taux fixe de 3.39%, fermé 5 ans, terme valide jusqu'en début 2019. "C'est impossible que ça baisse encore davantage", m'étais-je convaincu quand ma conseillère à la banque m'avait dit qu'elle croyait que ça allait descendre!

"D'un coup que les taux montent...", me suis-je dis, trouillard.

Termes et taux hypothécaires


Lancez-moi des tomates quelqu'un!!

Pourquoi je le regrette? Pas nécessairement parce que les taux ont baissé depuis. Ok, oui, il y a de ça un peu. Mais la vraie raison, c'est que 5 ans, c'est long longtemps. Ça m'a frappé de plein fouet la première fois il y a 14 mois quand la RBC a refusé ma demande de retirer mon équité pour faire l'achat d'un 7-plex. Ça m'a frustré, vous ne pouvez pas savoir. Je ne parlerai pas du non-professionnalisme des gens avec qui j'ai eu à faire. Disons que je ne les ai pas en haute estime.

Mais je vais prendre ma part de responsabilité: j'étais coincé chez eux, par ma faute, jusqu'en février 2016. Coincé par mon terme de 5 ans. Je ne voulais évidemment pas payer l'importante pénalité pour sortir de ce terme en avance.

Des termes plus courts = plus de flexibilité

J'ai bien appris ma leçon. J'ai maintenant deux propriétés avec des taux variables, donc je peux sortir de là n'importe quand avec l'équivalent de trois mois d'intérêts comme pénalité. J'ai d'autres tranches d'hypothèques sur d'autres propriétés avec des taux fixes, mais pour des termes de 12 et 24 mois.

En période de croissance de votre parc immobilier, si vous prévoyez devoir refinancer certaines de vos propriétés à court terme, de grâce ne prenez pas des termes de 5 ans, à moins que ça ne soit imposé par votre prêteur.

C'est le cas aussi si vous prévoyez augmenter substantiellement les revenus sur une propriété et/ou diminuer les dépenses. Par exemple, pour les multiplex de plus de 6 logements pour lesquels la valeur est basée sur la valeur économique (revenus nets divisés par le taux de capitalisation), si vous réussissez à augmenter les revenus et contrôler les dépenses ça peut vouloir dire que la valeur de l'immeuble va augmenter considérablement. Donc qu'un refinancement à court terme soit envisageable. C'est un autre exemple de situation où vous ne voulez pas avoir un terme de 5 ans afin de refinancer plus tôt.

dimanche 1 mai 2016

Un truc simple pour simplifier la gestion de la peinture

Je suis sûr que ça vous est déjà arrivé. Vous avez peint un logement l'année dernière, et là vous devez faire des retouches suite au départ du locataire. Vous regardez votre étagère dans le garage et vous avez 5 pots de peinture blanche différents. Aviez-vous mis du blanc velour, du semi-lustré ou du perle? Vous y allez de mémoire, prenez le blanc velour...

Évidemment une fois sec, ça saute au yeux, vous auriez dû prendre le perle... Il y a une démarcation évidente sur le mur. N'étant pas un botcheux, vous repeignez le mur au complet. Perte de temps, d'énergie et de peinture.

Pour éviter une démarcation lors de retouche,
rien de mieux que d'avoir standardisé vos couleurs de peinture!

Établissez vos normes - Planification 101

Je prends l'exemple de la peinture, mais ça peut s'appliquer à plusieurs autres aspects de votre gestion immobilière.

Entre 2009 et 2014, je n'avais pas de norme pour la peinture. Combien de fois ai-je lâché quelques sacres en me rendant compte que mes retouches n'étaient pas faites avec le bon blanc? Trop de fois.

Depuis 2015, j'ai une norme écrite pour la peinture pour éviter des erreurs:

Plafond: Blanc mât Bétonel VIP.
Murs: Blanc velours Bétonel VIP.
Portes et cadrages: Blanc perle Bétonel VIP.
Murs des cages d'escaliers: Gris universel Bétonel VIP.
Moulures des cages d'escaliers: Gris Charcoal Slate Bétonel VIP.

Maintenant, on ne se casse plus la tête. Tous les logements à être repeints le seront avec cette norme là.

D'autres exemples de normes? Les types de luminaires, les types de moulures, les poignées de portes, etc.

Quels genres de normes avez-vous pour votre gestion d'immeuble?

P.S. Eh non, je n'ai pas été commandité par Bétonel pour cet article!!! Je devrais peut-être leur en demander une!

lundi 18 avril 2016

La gestion des risques en immobilier locatif

Imaginez-vous dormir paisiblement dans une condo au Mexique quand tout d'un coup votre téléphone sonne au milieu de la nuit : plusieurs locataires vous avisent qu'il y a de l'eau qui coule sur leurs têtes.

Imaginez-vous devoir affronter une augmentation de 2 % des taux d'intérêts hypothécaires lors de votre prochain renouvellement de terme hypothécaire.

Imaginez-vous recevoir la visite surprise d'un huissier vous apprenant que vous serez poursuivi pour vice caché par rapport à la vente d'une maison réalisée il y a déjà 15 ans!!

Imaginez-vous devoir faire face à un couple de locataires, jouant avec le système de justice avec brio, qui vous doit 12,000$ de loyers impayés et que vous peinez à faire expulser.

Voici que quelques exemples de risques auxquels vous pourriez faire face en tant qu'investisseur immobilier.

J'enseigne la gestion de projet depuis plus de 12 ans déjà. Un des thèmes récurrents dans mes formations est l'importance d'une gestion proactive des risques dans les projets. En immobilier, la gestion des risques est partout: avant l'achat, à l'exploitation de l'immeuble, et même une fois l'immeuble vendu.

Qu'est ce qu'un risque ? 

Un risque est un événement incertain qui, s'il se matérialise, aura un impact souvent négatif sur votre projet d'investissement immobilier. Par incertain, je veux dire que la probabilité d'occurence de cet événement n'est ni nulle, ni certaine. Est-ce qu'il faut paranoïer avec les risques? Non. Il faut juste être conscient des événements qui peuvent survenir, il faut les planifier, les gérer. Bref il ne faut pas jouer à l'autruche la tête dans le sable.

La probabilité est élevée qu'un événement ayant un impact négatif sur
votre projet d'investissement immobilier survienne tôt ou tard, soyez prêts!

Des événements négatifs vont survenir durant votre vie d'investisseur. C'est presqu'une certitude. Il faut être prêt à vivre avec ces risques et essayer le plus possible d'en diminuer les impacts négatifs sur vos projets.

Identification des risques dans vos projets immobiliers

Comme mentionné plus haut, les risques sont partout en immobilier : avant l'achat, durant la détention et même après la revente!

Avant l'achat d'une propriété

Saviez-vous que c'est de plus en plus fréquent de voir des vendeurs qui poursuivent des acheteurs pour une transaction qui a avorté ? Pour toutes sortes de raisons, certains acheteurs peuvent vouloir se retirer d'un processus d'achat après avoir signé une promesse d'achat. Sans entrer dans les détails, il peut y avoir des poursuites abusives, parfois même sans fondement juridique d'une part ou de l'autre à cette étape du processus. Et une offre d'achat bien montée ne règle pas tout. Si l'autre partie décide d'aller devant les tribunaux, des milliers de dollars en frais d'avocat seront nécessaires pour vous défendre.

dimanche 20 mars 2016

Les obstacles se dressent sur le plan stratégique

Il y a tout juste 5 semaines, je vous parlais de notre plan stratégique - version 2. J'y écrivais entre autre que nous avions décidé de reporter les travaux majeurs à l'an prochain. Ça m'apprendra à écrire ce genre de choses...

Un obstacle de taille

Au 5e jour de nos vacances au Mexique, à 3h20 du matin, des appels téléphonique sont venus faire dérailler notre plan. Solidement. "Il y a de l'eau qui coule du plafond", nous apprend un locataire. Puis ce genre d'appel et de texto se sont répétés durant plusieurs minutes. Je ne rentrerai pas dans les détails de ce qui s'est passé, car un locataire veut intenter une poursuite judiciaire pour une raison pas encore claire, donc je vais en dire le minimum ici.

Nous croyons avoir bien géré l'urgence, la communication avec les locataires, et l'après-sinistre. Nous avons maintenant trois soumissions entre les mains pour refaire la toiture dans les prochains jours, malgré que le fait qu'elle ne soit pas "finie" selon les experts. L'eau s'est probablement infiltrée par les solins de la cheminée et/ou par les cols de cygne (ventilation). Nous voulions refaire la toiture au cours des prochaines années, nous devançons donc le tout un peu pour ne pas que mettre un plaster sur la plaie.

Une des photos prises durant le dégât d'eau.
Salle de bain neuve refaite en 2013. 

Ce sont des travaux coûteux et non prévus évidemment. Pour l'assèchement lors du dégât, refaire la toiture, réparer les logements, nous dépenseront environ 24,000$. Montant que nous n'avons évidemment pas dans le compte de cet immeuble (ni dans aucun autre compte d'ailleurs!!!). Pour les nouveaux acheteurs, assurez-vous d'avoir du crédit de disponible en cas de sinistres ou de travaux importants non prévus parce que ça pourrait vous jouer de vilains tours.

Une poursuite pour vice caché... pour une maison vendue il y a 9 ans! 

Une autre surprise est arrivée à la fin janvier. Par huissier cette fois-ci. Ça ne m'affecte pas directement, mais ça affecte mon associé. Et donc ça affecte notre plan stratégique indirectement. Nous vivons maintenant dans un Québec de plus en plus judiciarisé du côté de l'immobilier. Les acheteurs achètent des maisons ou immeubles usagés et poursuivre rapidement les anciens propriétaires dès qu'ils découvrent un petit problème.

Une infiltration d'eau a apparemment été découverte par les récents nouveaux propriétaires sur l'ancienne maison que Philippe a fait construire il y a 15 ans. Et boum, tout une série de mise en demeure s'en est suivi, du plus récent propriétaire jusqu'au constructeur initial de la propriété. À suivre.

Je comprends de plus en plus les vendeurs de vouloir vendre leur propriété "sans garantie légale, au risque est péril de l'acheteur".

Et tant qu'à y être, le fisc s'en mêle

C'était peut être une prémonition, mais mon associé a récemment suivi la formation "Préparez-vous! L'agence du revenu pourrait débarquer!" du Club d'investisseurs immobiliers du Québec.

Et bien voilà, c'est ce qui risque de se passer dans les prochaines semaines suite à la lettre que nous avons reçue cette semaine! Nous n'avons rien à nous reprocher, mais ce dossier va demander beaucoup de préparation pour justifier nos dépenses d'entretien des dernières années.

Sinon tout va bien... C'est déjà qui l'auteur qui disait que l'immobilier était un investissement PASSIF?

lundi 14 mars 2016

La bombe des condos - une catastrophe financière pend au bout du nez des propriétaires

Patrick a une bombe qui lui pend au bout du nez. Une bombe financière. Patrick a acheté un condo en 2012, condo construit en 1995. Le condo est bien situé, près d'un métro à Montréal. Il a payé le prix du marché en 2012 pour cette propriété qu'il aime bien.

Patrick vit maintenant une réalité et un stress que plusieurs propriétaires de condos vont vivre au cours des prochaines années : le fond de prévoyance pour les travaux majeurs est vide. Des travaux majeurs et coûteux sont nécessaires à très court terme sur la propriété. Des cotisations spéciales sont prévues cette année et l'an prochain pour payer la nouvelle toiture, certaines fenêtres, en plus de travaux de mortier sur un côté de l'immeuble. Le syndicat de copropriété lui réclame 12 000 $ cette année et 7 000 $ l'an prochain... en plus de ses frais de condos habituels!

La mentalité de locataires des propriétaires de condos

Ce n'est pas moi qui a trouvé cette expression, je l'ai lue dans cet article à propos de l'insuffisance des fonds de prévoyance dans les condos. J'ai trouvé comique de lire cet article, car je parlais justement de ça avec un collègue ce midi: la plupart des syndicats de copropriétés ont largement ignoré les besoins de financement pour les travaux majeurs dans l'établissement de leurs frais mensuels.

Pour vendre les condos, les promoteurs mettent des frais de condo très bas pour attirer les jeunes acheteurs. Or, ils sont souvent trop bas pour pouvoir bien entretenir la propriété sur le moyen et long terme.

Les rénovations majeurs, dispendieuses,
sont de plus en plus financées via des cotisations spéciales,
de véritables bombes financières pour les propriétaires
de condos. 

Les gens veulent vivre en condo, se sentir chez soi, mais ne semblent pas réaliser que ça coûte cher entretenir une propriété. Un toit, ça doit être changé un moment donné. Des fenêtres aussi. Le recouvrement d'asphalte devra être réparé ou refait un jour. Le tapis des corridors devront être rajeunis, les joints de mortier aussi. Ces travaux ne sont pas gratuits!

Présentement, la loi oblige les syndicats de copropriétés à déposer que 5% des frais de condo dans un fond de prévoyance pour travaux majeurs. Cinq petits points de pourcentage! C'est rien... Imaginez un immeuble de 10 condos, avec des frais de 80$ par mois, par condo. Ce cette somme, 5%, soit 4$ devront être déposés dans un compte différent pour assurer le financement des travaux majeurs futurs. C'est 40$ par mois pour l'immeuble, ou 480$ par année. Une toiture peut coûter facilement plus de 10 000$, et devra être changée au bout de 20 ans par exemple. Dans cet exemple, c'est 9 600$ qui se seront accumulés dans le compte au bout de 20 ans. Insuffisant pour la toiture, les fenêtres, la brique, l'asphalte, etc.

J'imagine le choc pour un jeune couple qui vient d'acheter son condo et qui reçoit une cotisation spéciale de 12 000$... Ouch!

lundi 15 février 2016

Réflexion stratégique immobilière - Prise 2

Un an après notre première réflexion stratégique immobilière, l'heure était au bilan et à l'actualisation du plan d'action. C'est ce que j'ai fait avec Philippe lors d'un week-end enfermé au chalet.

Notre plan d'action de l'an dernier était pour le moins ambitieux, même si réaliste. Pour 2015, nous visions, entre autre, d'acquérir deux immeubles locatifs de 6 logements et plus, de louer notre chalet quelques semaines par année, et surtout de mettre de l'ordre dans nos finances et dans notre gestion.

Une actualisation de notre stratégie pour les prochaines années.

Bilan 12 mois plus tard - un plan qui déraille

L'année 2015 a commencé en lion avec une offre d'achat sur un 7-plex. On était tout près de s'entendre avec le vendeur quand tout a dérapé côté financement...

Pour acquérir ce 7-plex, je devais refinancer un 5-plex que je possédais depuis déjà quelques années. La banque semblait partante (il me restait un an à mon terme), puisque l'équité semblait importante dans l'immeuble. La banque a envoyé un évaluateur agrée, qui a montré une valeur actuelle de 460,000$ sur cette propriété, acquise pour un montant de 385,000$ en 2011. Jusque là tout allait bien.

Le département d'évaluation de la banque m'a ensuite servi un plat de mauvais goût: l'équité est là, le dossiers de crédit (score) est parfait... mais mes ratios d'endettement étaient apparemment stratosphériques! C'est à peine si cette banque ne m'a pas fait passer pour le plus pauvres des pauvres. J'étais estomaqué, car à peine 10 mois plus tôt, avec cette même banque, j'avais fait l'acquisition d'un 4-plex (avec mon associé). Comment pouvais-je passer d'un dossier accepté en mai, à un dossier irrecevable 10 mois plus tard. Rien à ma situation n'avait changé, si ce n'est que j'avais éliminé pas mal de dette (ce qui aurait dû dans ma tête améliorer les choses) et encore davantage amélioré mon bilan!

La leçon a fait mal. J'ai acheté mes deux premiers immeubles tout seul en 2009 et 2011. Ensuite j'ai fait l'acquisition de 3 propriétés (chalet, un 6-plex, un 4-plex) avec mon associé entre 2012 et 2014. Et c'est là que ça fait mal pour les ratios d'endettement: lors du calcul du ratio d'endettement, certaines banques vont prendre que 50% des revenus des immeubles de 5 portes et moins, MAIS 100% des dépenses. Comme je voulais refinancer le 5-plex que je possède seul, les revenus de mon associé ne sont plus pris en compte dans l'équation et je dois assumer toutes les dettes de tous les immeubles dans ce calcul, avec des revenus artificiellement bas (pour le calcul). Voilà pourquoi à deux on a un super dossier acceptable, mais que moi tout seul je suis le plus endetté du monde selon CETTE banque (car d'autres banques ont calculé un ratio d'endettement pas mal mieux par la suite: différentes banques, différents calculs).

Ça c'était leur première raison. La deuxième raison c'est que je n'avais pas suffisamment de liquidité pour réinjecter dans mes immeubles en cas de pépin, apparemment, malgré une équité immobilière (juste ma part) qui frise le demi-million de dollars et des revenus professionnels quand même importants. Le plus ironique, mon ratio dette/valeur n'a pas été aussi bas depuis plus de 5 ans!

Voilà, je me suis débattu une partie de l'année avec ce problème et aucune acquisition n'a pu être faite avec l'équité emprisonnée dans mon 5-plex.

L'erreur à éviter: ne plus jamais acheter de petits plex en bas de 6 portes. Dans ces derniers cas, la banque ne tient plus vraiment compte des ratios d'endettement. Elles regardent principalement les revenus et dépenses de la propriété en question.

Tout ceci et une année très occupée à voyager autour du globe sans arrêt de juillet à décembre pour le travail, le parc immobilier n'a pas donc grossi. Il s'est toutefois grandement stabilisé côté locataires et rénovations. C'était presqu'une année tranquille car tout allait très bien, aucun problème majeur, peu de changement de locataire. Nous avons stabilisé nos locataires et ça a fait un grand bien.

Ah oui, nous avons tous les deux terminé un programme de coaching au Clubs d'investisseurs immobilier du Québec.

Bref, on n'a pas chômé.

Un plan d'action révisé pour la prochaine année

Tel que nous l'avions prévu l'an passé, 2016 sera différente en terme d'investissement.

lundi 25 janvier 2016

J'ai payé des milliers de dollars pour une formation en immobilier! Et je ne le regrette pas.

Début 2015, mon associé s'est inscrit au programme de coaching et mentorat en investissement immobilier du Club d'investisseurs immobiliers du Québec. Ça faisait plusieurs années que nous assistions à leurs soirées mensuelles et nous nous demandions si ce programme serait intéressant pour nous.

Après que Philippe se soit inscrit, je me suis inscrit. Que voulez-vous, je suis un "suiveux" !!! Pour être bien honnête, avant 2015, le prix de la formation m'arrêtait. Il s'agit de 10 jours de formation/coaching, plus 10 rencontres téléphoniques de 30 minutes pour du coaching personnalisé. À nous deux, c'est quand même 9000$. Toute une somme d'argent à première vue.

Coaching et mentorat en immobilier, est-ce que j'ai aimé?

Benoît, un lecteur du blogue, m'a envoyé le message Facebook suivant il y a quelques jours et j'ai décidé de lui répondre par cet article, puisque ça fait plusieurs fois que je reçois de telles questions.

"Je suis un lecteur assidu de ton blogue depuis au moins deux ans. Je possède un duplex depuis 7 ans et propriétaire d'un 6 logements depuis quelques mois J'ai appris énormément grâce à ton blogue, livres du CIIQ et autres. Je sais que tu as assisté au coaching et mentorat du Club d'investisseurs immobiliers du Québec en 2015. Je songe depuis longtemps à y participer. J'aimerais savoir, toi, avec les connaissances que tu avais avant le cours et maintenant, après le cours, es-tu satisfait de ce programme? Est-ce que ça valait l'investissement? Merci"

Voilà donc ce que j'ai pensé de ce programme.

10e journée de formation en novembre 2015: graduation!

Réseautage et partage d'expériences

Pourquoi diable m'être inscrit à cette formation/coaching maintenant que je possède déjà 20 portes? De l'expérience, j'en ai un peu. Philippe aussi. J'ai géré une quarantaine de locataire depuis 7 ans, géré plusieurs travaux majeurs, etc. Qu'est-ce que j'allais apprendre dans ce coaching?

Février 2015, première session du coaching. Ma première réflexion: "Il y a beaucoup de participants, nous sommes 63 inscrits!" Je ne m'attendais pas à ça, je trouvais ça élevé comme nombre pour un coaching. Rapidement toutefois, c'est devenu l'un des points forts du coaching: les nombreux partages d'expériences des autres participants. Les histoires racontées par l'un et l'autre au fil des mois. Il y a des gens qui osent et qui foncent, c'est incroyable!

Toujours lors de la première session, Yvan Cournoyer est venu faire une présentation sur différentes façons de trouver des immeubles et il a présenté un site web qui m'a excité au plus haut point. Un outil que je ne connaissais pas. Je me rappelle d'avoir dit à Philippe en sortant de cette première session: "Juste pour ce petit point là aujourd'hui, ça vallait le 4500$ que je vais payer". C'était un petit élément, mais un élément qui m'aurait probablement fait sauver entre 15 000$ et 20 000$ lors de l'achat de notre 6-plex en 2012... Un outil que j'utilise à toutes les semaines maintenant.

La motivation dans le tapis

Dans les premiers jours et premières semaines, je suis devenu tellement excité que j'avais de la difficulté à dormir. Ce n'est pas une blague. Le fait de se retrouver avec pleins d'autres investisseurs, débutants ou expérimentés, m'a donné une dose d'énergie incroyable.

Dans le seul premier mois après cette première session, moi et Philippe avons fait le ménage dans nos dossiers de crédit, avons travaillé notre logo, nos cartes d'affaires, nous avons fait des offres d'achat, parlé à un prêteur privé pour un projet (qui n'a pas fonctionné), structuré notre approche, etc.

Le boost de motivation est un point important du coaching. Personnellement, et même après la fin du coaching, grâce au point suivant ci-dessous, ça continue de me motiver.

Un des point fort: le groupe Facebook caché et privé pour les participants et anciens participants

Ça, c'est probablement la surprise la plus agréable pour moi. En devenant membre du coaching, on intègre un groupe Facebook disponible qu'aux membres et anciens membres du coaching (en date du 25 janvier 2016, il y a 692 membres dans ce groupe de discussion). Ce groupe Facebook du Coaching et Mentorat du Club est très dynamique. Une gang d'hyperactifs en immobilier!

Des questions à tous les jours par les membres, des soirée de buzz immobilier quelques fois par année (1h ou 2h de temps de bombardement de questions / réponses). Pleins de gens passionnés.

Très motivant et inspirant de voir ce que les autres font, les problématiques vécues, les réussites. Ce groupe Facebook permet de rester connecté avec les membres du coaching et de maintenir un réseau de contacts incroyables, une des clés pour réussir en affaires.

De quoi parle-t-on durant les 10 mois?

10 grands thèmes ont été traités, en plus de multiples autres sujets lors des discussions:
  1. Planification et organisation
  2. Détermination de la valeur d'un immeuble et du prix à payer
  3. Financement immobilier
  4. Financement créatif
  5. Offre d'achat
  6. La négociation
  7. L'inspection d'un bâtiment
  8. La gestion immobilière
  9. Investissement en groupe et un plan à 1,000,000$
Les sessions se déroulent toujours selon la même séquence: ouverture par le président du Club ou le vice-président, un tour de table des participants pour discuter de leurs actions du dernier mois, une capsule sur le développement personnel de l'investisseur immobilier, puis le thème principal de la journée.

Pour débutants ou pour les plus expérimentés?

Ici vous allez dire que je suis bizarre. Je dirais, pour les deux. Avoir fait ce coaching là il y a 5-6 ans, j'aurais sans doute absorbé moins de connaissances lors des cours, car quand on a souffert un peu avec des mauvaises expériences lors de transactions, on se reconnait davantage dans les cas présentés en classe. Mais... je serais rendu encore plus loin dans mon parc immobilier si je l'avais pris avant.

Bref, je suis content de l'avoir fait en 2015... mais j'aurais dû le faire en 2011 !!!

Cette dépense est-elle déductible d'impôt? 

À vérifier avec votre comptable, mais comme c'est une dépense engendrée dans le but de gagner un revenu, ce serait possible de le déduire comme frais de formation dans l'état de revenu de location T776 ou, si vous êtes incorporés, de le déduire des revenus d'entreprise dans la T2125.

mardi 5 janvier 2016

Quand certains courtiers perdent la boule

Je ne sais pas ce qui se passe sur le marché immobilier depuis quelques mois. Peut-être y a-t-il un virus qui circule parmi les courtiers immobiliers et hypothécaires. Ou bien peut-être que les temps sont difficiles pour certains courtiers et que certains ont faim. Je l'ignore.

Ce que je sais par contre, c'est que plusieurs semblent avoir mangé de la vache enragée ces derniers temps. Oui oui, de la vache enragée. Expression généralement utilisée, au Québec du moins, pour parler de personnes très énervées et de mauvaise humeur.

Ça, c'est le courtier hypothécaire hystérique
qui m'a écrit dernièrement pour m'insulter.

Croyez-moi, depuis 3 ou 4 mois, plusieurs semblent se nourrir de vache enragée. Particulièrement quand ils lisent mon blogue ou ma page Facebook Jeune investisseur immobilier. Je crois même que certains se lèvent la nuit pour me haïr. Sérieusement.

Désolé chers courtiers, vous n'êtes pas les seuls à pouvoir parler d'immobilier au Québec

Ben non, c'est plate de même comme on dit. Un courtier, ça fait des opérations de courtage. Une opération de courtage, c'est essentiellement d'agir comme un intermédiaire pour une opération entre deux parties.

Donc, si ça me tente de parler du marché immobilier ou des taux d'intérêts hypothécaires, je ne fais pas une opération de courtage. Si écrire dans mon blogue que la mise de fonds minimale pour acheter un duplex est de 20 % sans assurance hypothécaires et de 5 % avec une assurance hypothécaire, eh non, je ne fais pas une opération de courtage. Je synthétise simplement des informations déjà connues, déjà publiées sur plein de sites Web, à l'intention de mes lecteurs.

J'ai eu un drôle de personnage (que j'avais déjà banni de la page Facebook il y a quelques mois, car il énervait des lecteurs) qui m'écrit un long courriel d'insultes dernièrement. En voici un extrait qui m'a bien fait rire. Son mail fait suite à la publication de cet article sur les mises de fonds, mais dans sa version dans ma liste de diffusion.

"Maintenant, si vous n'êtes pas docteur, vous ne devez pas faire de prescription. Si vous voulez continuer à donner ce genre de conseils, passez votre courtage hypothécaire, payez vos assurances et envoyez 300 dossiers aux banques, ensuite vous pourrez donner des conseils responsables."

lundi 14 décembre 2015

Trouver un deal avant tout le monde - La prospection immobilière

N'aimeriez-vous pas trouver un deal immobilier? Une aubaine? Parfois, il y a des trucs qu'on aimerait être les seuls à connaître. J'ai même hésité avant d'écrire ce message... Comme ce n'est pas l'objectif de mon blogue de tout conserver pour moi, je partage donc avec vous aujourd'hui un outil de prospection que j'ai récemment découvert.

Avec le marché immobilier actuel, les prix demandés pour les propriétés sont souvent excessifs. Autant pour les maisons, les condos, que pour les plex. Une des façons de trouver des immeubles "à rabais", c'est de faire de la prospection. C'est-à-dire, trouver des immeubles qui ne sont pas encore à vendre, mais dont le vendeur pourrait être un vendeur motivé.

Ceux et celles qui lisent mon blogue m'ont récemment entendu parler des flips (opération d'achat-réno-revente): Je veux réaliser mon premier flip en 2016.

Où trouver des deals intéressants... mais qui ne sont pas encore à vendre?

Je parle ici de vendeurs qui sont peut être mal pris et qui vont devoir vendre leurs propriétés rapidement (ou pire qui vont perdre leur propriété au main de la banque): perte d'un emploi, problèmes de santé, une succession, problèmes financiers, impôts non payés, reprises de finance, etc. Ce n'est pas qu'on veuille profiter du malheur des autres, mais ces tristes situations peuvent devenir des opportunités d'achats pour des acheteurs affûtés. Ces vendeurs peuvent avoir des motivations à vendre rapidement et à un prix plus bas que la valeur marchande. Peut être aussi qu'ils ne veulent pas vendre!

Pour ceux qui veulent flipper, ce sont ces propriétés que vous devez dénicher. Mais ce n'est pas uniquement pour les flips, qui ne voudrait pas trouver un beau 6-plex à vendre à un prix plus qu'intéressant?

Voici sur quoi je suis récemment tombé... En fait, j'avais vu ça passer il y a plusieurs semaines, mais sans trop y porter attention. Comme j'étais en mission en Afrique et que j'avais du temps...Je me suis abonné au site Mon prospecteur, qui est un outil de prospection immobilière pour lequel je suis littéralement tombé sous le charme après un gros 5 minutes d'utilisation. Et je ne le dis pas pour être complaisant!

MonProspecteur - Qu'est-ce que ça mange en hiver?

Je ne suis pas le king de l'informatique, donc j'ignore comment les gens qui gèrent ce site font ça. En gros voici comment ça marche.

Je me suis créé des alertes pour mes zones de recherches sur une carte (on peut délimiter de façon assez précise les zones ciblées). J'ai ensuite choisi les types de propriétés qui m'intéressent et les types d'actes fonciers que je désire recevoir: avis de 60 jours (avant une reprise de finance), reprises de finance (quand les 60 jours sont écoulés), avis de transmission (suite à un décès), hypothèques légales (par exemple quand le gouvernement prend en garantie l'immeuble si le propriétaire n'a pas payé ses impôts ou encore une banque qui prend une hypothèque sur la propriété si le propriétaire n'arrive plus à rembourser ses soldes de cartes ou de marges).

On peut se créer des alertes spécifiques à certaines zones.


À tous les jours ouvrés de la semaine, le sytème m'envoie les propriétés qui correspondent à mes critères. Attention à bien sélectionner vos alertes, car vous verrez que vous serez rapidement envahi par de nombreux courriels! Je suis resté très surpris du nombre d'actes qui rencontrent mes critères.
En fait, ça m'a fait réaliser qu'il y a vraiment beaucoup de personnes avec des difficultés financières....

Voici une aperçu de ce que je reçois:



La fiche descriptive de la propriété vous donne quelques détails importants comme le nom du créancier, le nom du débiteur ou du propriétaire, un hyperlien vers Canada411 pour essayer de retrouver le numéro de téléphone (évidemment, si c'est un cellulaire, ce n'est pas répertorié), l'acte foncier en question pour voir les détails (par exemple le montant réclamé par la banque ou le gouvernement), vous avez la valeur de la propriété au rôle foncier de la ville, etc. Vous aurez la localisation sur Google Map et aussi un aperçu de la propriété via Google Street (si disponible).

 Le site vous met également un hyperlien pour voir sur Google si la propriété est actuellement en vente (si elle est répertoriée sur MLS ou sur un autre site comme DuProprio par exemple).

Exemple de fiche de propriété.

La prospection n'est que le début... ensuite reste à passer à l'action

Déjà, ce site va me faciliter la vie grandement dans ma recherche de propriétés à flipper. Mais bon, il faut se le dire franchement, c'est là que ça devient le plus difficile. Une fois que j'aurai identifié une propriété, il faudra prendre contact avec le propriétaire ou le mandataire pour démontrer mon intérêt. Une étape délicate j'imagine, car personne n'aime se faire approcher par un "Bonjour, j'ai vu sur Internet que vous avez reçu un avis de 60 jours de la banque, ça ne va pas trop bien tes affaires hein...!!!"
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