Des avantages à grossir le parc immobilier

Il y a eu une phase dans les dernières années où je m'amusais à dire que nous étions des "petits gros". Nous étions trop petits pour pouvoir embaucher. Et trop gros pour réussir à tout faire nous-mêmes. Une situation inconfortable. Je dirais que c'était la situation entre 50 et 90 logements/locaux commerciaux.

Embaucher à "coût nul" ou presque

Embaucher constamment des hommes à tout faire, ça finit par avoir un coût important. Ils ont souvent plusieurs clients, donc vous devez en avoir plusieurs pour réussir à offrir un bon service aux locataires. 

Notre déclic s'est fait lors d'une réflexion stratégique. En analysant nos dépenses de l'année précédente, nous avons réalisé que nous dépensions facilement 40 000$ pour avoir des hommes à tout faire (travailleurs autonomes), tous à temps partiel, et la somme de toutes leurs heures travaillées n'était pas équivalente à un temps complet. La décision fut facile à prendre d'embaucher un responsable de l'entretien. C'était à coût nul, en plus d'avoir la personne à temps plein. Notre service à la clientèle en est grandement amélioré. 

Plus de volume, plus de services de nos fournisseurs

Avec les années, nous avons développé de bonnes relations avec nos fournisseurs (plombiers, électriciens, etc.). Plus le nombre de logements ou unités commerciales augmente, plus nous sollicitons ces fournisseurs. En plus de gérer nos unités, nous gérons présentement environ 60 unités qui ne nous appartiennent pas. 

Petite anecdote récente. Un de nos clients, pour qui nous gérons plusieurs de ses immeubles, téléphone à Philippe il y a quelques semaines pour dire que son réservoir d'eau ne fonctionne plus, mais c'est dans un immeuble qui n'est pas sous notre gestion immobilière. Le plombier lui a dit qu'il ne pourrait pas être là avant deux semaines! Deux semaines! Tout le monde est débordé. Notre client demande à Philippe s'il pourrait faire quelque chose pour l'aider. Un coup de téléphone plus tard et ce même plombier était sur place dans l'heure suivante pour réparer le problème. L'avantage de lui passer plusieurs appels de service à chaque semaine. L'avantage du nombre. 

Nos fournisseurs nous donnent un excellent service. Plus le parc immobilier grossit, plus il faut avoir de bonnes relations avec ces fournisseurs de service. Plusieurs de nos locataires nous font des remarques du genre: "Vous êtes rapides, avant avec l'autre propriétaire ou gestionnaire, ça prenait une éternité pour régler les problèmes". 

Plus de logements, plus de rétention de locataires?

Je ne peux pas démontrer cela mathématiquement. C'est une impression pour le moment. Mais ça arrive de plus en plus souvent qu'on relocalise des locataires dans d'autres de nos logements. Parce qu'ils veulent plus grand, parce qu'ils sont en couple, etc. Il arrive souvent qu'on loue un logement sans même devoir l'afficher, car nous savons qu'un tel de nos locataires se cherchent tel type de logement. 

Adjointe administrative pour gérer les appels et les demandes

Embaucher une adjointe administrative pour se dégager des opérations

À 80 unités, c'est impossible ou presque de pouvoir embaucher une adjointe administrative, à 160 logements, c'est beaucoup plus réaliste. Pour être bien honnêtes, nous ne faisons pratiquement aucun profit sur la gestion immobilière pour autrui (pour d'autres propriétaires). Mais, et c'est un gros mais... le chiffre d'affaires que ça génère nous permet de rendre possible l'embauche d'une autre employée. Ainsi que d'envisager pouvoir continuer notre croissance, tant de notre parc, que de la gestion pour autrui. Une fois le système bien huilé, ajouter 50 ou 75 autres logements ne sera pas beaucoup plus de travail au quotidien du côté administration. Ça libère du temps de gestion pour réfléchir à l'optimisation de nos immeubles, à l'amélioration de nos processus. 

Il y a quelques années, la charge de travail était telle qu'il nous fallait soit diminuer notre parc, soit le donner en gestion, soit le faire croître encre plus pour réussir à embaucher. Vous savez maintenant quelle stratégie nous avons choisie. Laquelle auriez-vous prise?

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