La nouvelle réalité immobilière, il faut s'adapter

En politique, l'adage dit que 6 mois, c'est une éternité. Que tout peut changer rapidement. En immobilier, c'est la même chose! On vit un revirement historique de situation. 

L'immobilier a le vent dans les voiles depuis le début des années 2000, au Québec du moins. On n'a presque rien ressenti en 2007-2008 quand ça a implosé chez nos voisins du sud. 

La fin de l'argent COVID gratuit

Je viens d'aller voir certains de mes prêts hypothécaires, et j'avais même oublié que j'ai signé certains immeubles à du 1.79%. C'est incroyable. De l'argent gratuit, ou presque. La crise sanitaire a forcé nos institutions à abaisser les taux pour éviter une récession, et ça a très bien fonctionné. Trop bien? En plus d'avoir imprimé des centaines de milliards de dollars, qui a injecté une tonne de liquidité dans le système. La pression inflationniste sur les valeurs immobilière a été énorme depuis le début de la crise sanitaire. 

Ça c'était les fleurs. Maintenant, on a droit au pot qui vient avec les fleurs. 

Les taux de qualification, au résidentiel comme au commercial, ont augmenté. Ces taux servent de stress test pour éviter que les emprunteurs soient dans le pétrin lors de hausses de taux. Et bien, en augmentant ces taux là, ça diminue les montants des prêts hypothécaires. Dans certains types d'immeubles, on a maintenant des taux de qualification en haut de 7%. Les prêts, surtout en financement commercial, fondent comme neige au soleil. J'ai pleins d'exemples d'investisseurs qui maintenant doivent injecter 40-50% en mise de fonds à la sortie de leurs projets. 

Il faut s'adapter à cette nouvelle réalité

Des taux dans les 2%, c'était exceptionnel. Tous, ou presque, savaient que ça ne pouvait pas durer dans le temps. La difficulté depuis quelques mois, c'est la remontée RAPIDE des taux fixes et variables. Pour les investisseurs et constructeurs qui ont fait des hypothèses de refinancement à 3.50% il y a à peine quelques mois, la tasse est difficile à avaler quand le banquier te donne un taux de 4.50%. Ça peut impliquer des centaines de milliers de dollars de moins en prêt à la fin du projet. Les hypothèses de départ ne tiennent plus la route. 

Moins de prêt, ça signifie que les investisseurs doivent laisser beaucoup plus d'argent immobilisé dans les immeubles. Ça peut impliquer qu'ils ne pourront pas rembourser les investisseurs passifs ou privés qui leur ont permis de démarrer les projets. Des batailles juridiques en vue? Des abandons ou des reports de projets? C'est fort possible. Je reçois plusieurs témoignages en ce sens: "Steve, je vais retarder la construction de mes deux nouveaux 8 logements.", ou encore "Steve, je ralentis mes projets de rénovations et je n'achèterai plus aucun immeuble avant l'an prochain". Je n'invente pas ces phrases. Ce sont des investisseurs très actifs qui me parlent comme ça. 

Montée rapide des taux hypothécaires

Il faut réviser vos projections et faire des stress tests

Par stress tests, je veux dire des tests de résistance bancaire. Comment vont aller vos finances dans votre parc immobilier admettons que les taux montent à 6% d'ici le 31 décembre 2023, par exemple. 

Utilisez la calculatrice hypothécaire de Desjardins pour simuler vos paiements avec des taux plus élevés. 

Vos revenus seront-ils suffisants pour couvrir toutes les dépenses? 

Est-ce que vos revenus nets vont respecter les ratios de couvertures de dettes (RCD) minimums des institutions bancaires? 

Si non, il faut se préparer. Et vite. 

Attention, l'objectif de mon article n'est pas d'être alarmiste ou pessimiste. C'est de vous faire réfléchir aux finances de vos immeubles et à des options pour se préparer. La préparation, la planification, sera encore plus importante dans les prochaines années. 

Depuis deux ans, même en surpayant les immeubles, tout le monde avait l'air intelligent! Ce n'est plus le cas. 

Quels sont vos options pour se préparer au cas où vos tests de résistance soient inquiétants?

1) Allonger vos périodes d'amortissement lors des refinancements. Par exemple, s'il vous reste 18 années à votre prêts, remettez-le sur 25 ans. Vous allez capitaliser moins rapidement, mais ça va améliorer votre ratio de couverture de la dette (RCD). 

2) Magasinez vos taux. Il a toujours fallu le faire, mais il faudra le faire encore plus. Un 0.5% de différence peut faire une bonne différence sur votre revenu net. La fidélité à un prêteur va peut être prendre le bord. 

3) Recapitaliser vos immeubles lors de vos renouvellements de prêts. Soit en injectant de vos capitaux pour diminuer le prêt, soit en faisant entrer un partenaire financier, par exemple. Idéalement, on veut injecter le moins de nos capitaux, car ça affecte votre rendement sur l'argent investi. Mais, c'est parfois nécessaire pour que les ratios fonctionnent. 

4) Refinancer avec le nouveau programme APH Select de la SCHL. C'est un produit d'assurance prêt hypothécaire qui offre des assouplissements par rapport au programme standard de la SCHL. Ce programme permet d'allonger la période d'amortissement, sous certaines conditions, jusqu'à 50 ans. Ce programme semble sauver les fesses à bien du monde présentement. 

5) Reporter certains travaux non urgents pour protéger vos liquidités. C'est sûr que dans un projet d'optimisation, où les travaux permettent d'augmenter les revenus, ce n'est pas idéal. Mais souvent, les hypothèses étaient basés sur un refinancement à venir. Attention, vous risquez de ne pas retrouver les capitaux investis en travaux avec la hausse des taux. 

Avez-vous déjà fait des tests de résistances sur votre parc immobilier? Comment vous préparez-vous à la hausse des taux pour vos prochains projets de construction, d'achat, de refinancement?

Webinaire gratuit le 20 juin 2022 à 20h00: L'immobilier locatif, un levier pour votre patrimoine financier. 

Commentaires

  1. Des conseils très pertinents pour un jeune investisseur immobilier. Je ne suis plus jeune et j'ai des investissement immobiliers au Canada et en Europe, c'est toujours intéressant. Je vous fais aussi parvenir un cours en ligne pour professionnels sur la vente en immobilier qui pourrait en intéresser certains ici. https://boutique.challenge-action.com/formations/vente-immobiliere/

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