Immobilier multilogements : un exemple d'optimisation des dépenses

Quand on parle d'optimisation d'un immeuble à revenus, on parle d'augmentation des revenus et/ou de réduction des dépenses. 

Il m'est arrivé à plusieurs reprises depuis quelques années de réussir de belles optimisations via la réduction des dépenses. 

Un exemple typique: la prime d'assurance de l'immeuble

Prenons un exemple réel d'un immeuble de 28 logements. 

La dépense en assurance était de 14 000$ par année. Je trouvais le tout bien trop élevé par rapport à la valeur de l'immeuble et en me comparant à d'autres immeubles similaires. 

Le montant était élevé, car 18 des 28 panneaux électriques étaient à fusibles (des petits panneaux de 60 ampères). Les assurances n'aiment pas ces vieux panneaux. 

Un nouvel assureur était prêt à nous donner les mêmes protections d'assurances pour 6800$ par année, à condition de changer tous les panneaux à fusibles dans les 12 premiers mois.

Coûts réels (avec taxes) pour changer les 18 panneaux: 7 500$. Quand j'ai parlé de cet exemple sur les réseaux sociaux, certains ont dit que je mentais, que c'était impossible. C'est pourtant bien réel (et de mémoire ça a couté moins de 7000$). Le contrat a été donné à notre électricien en "temps et matériel". 

Changer un panneau électrique

Impact sur la valeur du bâtiment

Dès la première année, c'est donc une réduction de 7200$ de nos dépenses que nous avons eu. Donc une augmentation des revenus nets de 7200$. 

Pour faire un calcul simple et rapide, utilisons un multiplicateur de revenus nets de 16 pour ce type d'immeuble. L'immeuble voit donc sa valeur économique augmenter de près de 115 000$. 

Si l'immeuble avait été en période de refinancement, avec un financement conventionnel à 75% de la valeur, c'est près de 86 400$ que nous aurions pu ressortir en équité de cette opération d'optimisation. 

J'ai vu d'autres cas où les primes payées par les anciens propriétaires avaient été très mal négociées. Dès l'achat, nous obtenions des réductions de dépenses de 30 à 40% par rapport à ce poste budgétaire. 

J'ai un cas récent en tête, où un propriétaire, par paresse, n'a pas changé l'affectation de plusieurs unités. À la ville et pour les assurances, ce sont des unités commerciales. Pourtant dans la réalité, ce sont des unités résidentielles. La facture pour les assurances est beaucoup trop élevée. Sans même parler de la facture d'électricité, qui est au tarif commercial. 

Votre défi: trouver ce genre de perle d'optimisations lors de vos achats d'immeubles.