lundi 15 février 2016

Réflexion stratégique immobilière - Prise 2

Un an après notre première réflexion stratégique immobilière, l'heure était au bilan et à l'actualisation du plan d'action. C'est ce que j'ai fait avec Philippe lors d'un week-end enfermé au chalet.

Notre plan d'action de l'an dernier était pour le moins ambitieux, même si réaliste. Pour 2015, nous visions, entre autre, d'acquérir deux immeubles locatifs de 6 logements et plus, de louer notre chalet quelques semaines par année, et surtout de mettre de l'ordre dans nos finances et dans notre gestion.

Une actualisation de notre stratégie pour les prochaines années.

Bilan 12 mois plus tard - un plan qui déraille

L'année 2015 a commencé en lion avec une offre d'achat sur un 7-plex. On était tout près de s'entendre avec le vendeur quand tout a dérapé côté financement...

Pour acquérir ce 7-plex, je devais refinancer un 5-plex que je possédais depuis déjà quelques années. La banque semblait partante (il me restait un an à mon terme), puisque l'équité semblait importante dans l'immeuble. La banque a envoyé un évaluateur agrée, qui a montré une valeur actuelle de 460,000$ sur cette propriété, acquise pour un montant de 385,000$ en 2011. Jusque là tout allait bien.

Le département d'évaluation de la banque m'a ensuite servi un plat de mauvais goût: l'équité est là, le dossiers de crédit (score) est parfait... mais mes ratios d'endettement étaient apparemment stratosphériques! C'est à peine si cette banque ne m'a pas fait passer pour le plus pauvres des pauvres. J'étais estomaqué, car à peine 10 mois plus tôt, avec cette même banque, j'avais fait l'acquisition d'un 4-plex (avec mon associé). Comment pouvais-je passer d'un dossier accepté en mai, à un dossier irrecevable 10 mois plus tard. Rien à ma situation n'avait changé, si ce n'est que j'avais éliminé pas mal de dette (ce qui aurait dû dans ma tête améliorer les choses) et encore davantage amélioré mon bilan!

La leçon a fait mal. J'ai acheté mes deux premiers immeubles tout seul en 2009 et 2011. Ensuite j'ai fait l'acquisition de 3 propriétés (chalet, un 6-plex, un 4-plex) avec mon associé entre 2012 et 2014. Et c'est là que ça fait mal pour les ratios d'endettement: lors du calcul du ratio d'endettement, certaines banques vont prendre que 50% des revenus des immeubles de 5 portes et moins, MAIS 100% des dépenses. Comme je voulais refinancer le 5-plex que je possède seul, les revenus de mon associé ne sont plus pris en compte dans l'équation et je dois assumer toutes les dettes de tous les immeubles dans ce calcul, avec des revenus artificiellement bas (pour le calcul). Voilà pourquoi à deux on a un super dossier acceptable, mais que moi tout seul je suis le plus endetté du monde selon CETTE banque (car d'autres banques ont calculé un ratio d'endettement pas mal mieux par la suite: différentes banques, différents calculs).

Ça c'était leur première raison. La deuxième raison c'est que je n'avais pas suffisamment de liquidité pour réinjecter dans mes immeubles en cas de pépin, apparemment, malgré une équité immobilière (juste ma part) qui frise le demi-million de dollars et des revenus professionnels quand même importants. Le plus ironique, mon ratio dette/valeur n'a pas été aussi bas depuis plus de 5 ans!

Voilà, je me suis débattu une partie de l'année avec ce problème et aucune acquisition n'a pu être faite avec l'équité emprisonnée dans mon 5-plex.

L'erreur à éviter: ne plus jamais acheter de petits plex en bas de 6 portes. Dans ces derniers cas, la banque ne tient plus vraiment compte des ratios d'endettement. Elles regardent principalement les revenus et dépenses de la propriété en question.

Tout ceci et une année très occupée à voyager autour du globe sans arrêt de juillet à décembre pour le travail, le parc immobilier n'a pas donc grossi. Il s'est toutefois grandement stabilisé côté locataires et rénovations. C'était presqu'une année tranquille car tout allait très bien, aucun problème majeur, peu de changement de locataire. Nous avons stabilisé nos locataires et ça a fait un grand bien.

Ah oui, nous avons tous les deux terminé un programme de coaching au Clubs d'investisseurs immobilier du Québec.

Bref, on n'a pas chômé.

Un plan d'action révisé pour la prochaine année

Tel que nous l'avions prévu l'an passé, 2016 sera différente en terme d'investissement.

Un premier flip

Nous désirons réaliser notre premier flip (achat-réno-revente) cette année. Pour ce faire, nous allons incorporer deux entreprises au cours des prochains jours: une première qui sera un holding (société de gestion), et une deuxième qui sera l'entreprise qui va opérer nos flips.

Nous sommes à déterminer notre zone ciblée pour ce premier flip. Nous avons fait sortir des centaines de fiches descriptives MLS de propriétés vendues dans ce secteur depuis quelques mois, nous avons arpenté de long et en large la ville ciblée pour mieux connaître les différents quartiers. Nous recevons des alertes de propriétés avec un potentiel intéressant (suite à des décès, à des avis de 60 jours de la banque, à des hypothèques légales) de l'outil Mon Prospecteur.

Acquérir un 6-plex ou plus

Le fameux 5-plex dont je parlais plus haut sera un peu plus facile à refinancer cette année puisque je ne suis plus lié avec cette banque pour très longtemps, je peux en sortir plus facilement que l'an dernier avec un 3 mois de pénalité d'intérêt seulement. J'ai récemment renouvelé l'hypothèque avec un taux variable, donc je peux partir à peu de frais de cette institution. Trois marges de crédit auront été éliminées d'ici la fin mars, ce qui va faciliter grandement mon dossier de financement. Ces marges avaient toutes servi pour des travaux. Nous pourrons aussi refinancer un 4-plex qui est à taux variable, et qui a pris pas mal de valeur depuis son acquisition en 2014 suite à des travaux. C'est presque 100,000$ d'équité qu'on pourra sortir de ces deux immeubles d'ici l'été, en plus de bons montants disponibles sur des marges hypothécaires.

Comme l'année 2015 a été plus tranquille côté travaux, nos rapports d'impôts seront plus jolis cette année. Sous la recommandation d'un courtier hypothécaire expérimenté qui a analysé mon dossier dernièrement, je vais attendre d'avoir reçu mes Relevés d'impôt pour procéder au refinancement.

Avec ces sommes, on vise au minimum un 6-plex, idéalement un 8-plex et plus.

Travaux majeurs reportés

Nous avons également établi un plan d'entretien détaillé pour nos propriétés actuelles. Cette année, ce sera de l'entretien simple et normal. Il n'y aura pas de travaux majeurs d'effectués, question encore de présenter une 2e année d'excellents rapports d'impôt aux banques l'an prochain. En 2017, on va s'attaquer à de plus gros morceaux toutefois, à une toiture, à des balcons, etc.

Un plan flexible qui pourra être complètement changé...

Encore une fois, un plan, c'est fait pour être ajusté aux conditions. C'est également possible que rien de tout ce qui est écrit ci-dessus ne se concrétise cette année! Un petit coco devrait s'ajouter à la famille d'une semaine à l'autre, et ça va chambouler (pour le mieux) nos vies de façon importante. L'immobilier est un véhicule d'enrichissement, mais ce n'est pas la priorité dans la vie. Si petit coco demande 150% de mon énergie, c'est là que ça va aller en priorité et le plan de croissance du parc immobilier va se retrouver à la poubelle sans aucun problème.

Qui a dit qu'un plan devait être exécuté tel quel!

19 commentaires:

  1. Steve, quel était la banque que tu avais de la misère avec?

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    1. j'ai n'ai pas cette difficulté avec RBC, nous sommes stoppé a cause que nous avons plus de 5 hypotheques. La BNC calcul 100% la dette contre 50% des revenus

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  2. La réflexion stratégique est une excellente idée! Quelle sont vos prévisions monétaires pour le Cap Ex? Est-ce que vous faites simplement piger directement dans votre cashflow pour chacuns des gros travaux? Vous prévoyez-vous un "pot" de 10-15k$ pour tous vos immeubles?

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    1. Dans les premières années après l'acquisition, c'est impossible de financer les réno majeures uniquement avec les surplus mensuels. Il faut aller sur des marges de crédit, et les mensualités pour rembourser ses marges là sont pris à partir des cashflow mensuels. Pour se constituer un pot de 10-15K$, il faudrait attendre un bout de temps avant de pouvoir faire les travaux.

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  3. Salut Steve, ce n'est pas la 1ere fois que j'entends parlé de créer deux entreprises pour faire des flips (gestion + opérante). Quelle est la raison de cette structure ? Merci !!

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    1. C'est une question de protection des actifs. Pas mal de personnes en affaires font ça pour protéger leurs actifs. En simplifiant (car il y a beaucoup de choses en jeu), la compagnie opérante (celle qui va faire des flips) va payer des dividentes à la compagnie de gestion. Si jamais il y a poursuite contre la compagnie opérante, les actifs de la compagnie de gestion sont généralement protégés. Il n'y a pas double imposition. Si la compagnie opérante paye ses impôts (autour de 19%), une fois les dividentes versées à la compagnie de gestion, il y a une sorte d'exemption d'impôt. Une compagnie de gestion peut posséder plusieurs compagnies opérantes. Bref, il faut consulter un fiscaliste et/ou avocat pour chaque cas, je ne veux pas trop généraliser.

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  4. Bonjour Steve,

    Concernant le ratio d’endettement affecté par les 5 unités et moins, est-ce que ça ne serait pas une option de «rouler» ces immeubles dans une compagnie et ainsi les soustraire des possessions personnelles ?

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    1. Apparemment que oui. Il faudra très certainement endosser le prêt personnellement, mais un conseiller m'a récemment dit que les prêts n'apparaîtrait plus sur mon crédit perso... Faudrait que je valide avec la banque.

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  5. Bravo Steve, lâche pas c'est pas toujours facile..

    J'ai juste un point négatif. Combien touche tu pour chaques personnes que tu réfère vers le coaching ? Une publicité un peu trop flagrante à mon goût...

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    1. Quel point négatif? Le Club d'investisseurs immobiliers a depuis des années un programme d'affiliation offert à leurs membres (pas juste à moi), ils en font même la promotion sur leur page Facebook pour inciter leurs membres à référer des gens en échange de 500$. Et moi j'en redonne 250$ à ceux qui désirent s'y inscrire s'ils sont de nouveaux clients, comme je l'ai dit dans le texte précédent celui-ci. Je serais con de ne pas le faire. Et je ne peux pas empêcher les gens de penser que mon texte est biaisé pour que les gens s'y inscrire... Il y aura toujours des gens pour penser ça et je ne peux rien n'y faire. Comme je l'ai déjà dit, même sans cette récompense d'affiliation, j'aurais écrit le même texte ans en changer un seul mot. Ceux qui ne me croient pas... ça ne m'empêchera pas de dormir et je vais continuer d'animer mon blogue de la même façon que je l'ai fait depuis 5 ans.

      Aurais-tu préféré que je me taise sur mon expérience de la dernière année? Me semble que ce serait illogique en tant que blogueur immobilier de ne pas parler d'une formation que j'ai suivi...

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    2. Salut Steve! En passant, moi aussi cest Steve.

      MOM AVIS:
      si tu n'avais pas apprecié cette formation, tu en aurais probablement pas parlé à ce point. En fait, j'assume que tu n'aurais pas commencer à "discrediter" les organisateurs. Je dis cela dans le sens ou : vaut mieux ne rien dire si cest pas un commentaire positif ou une critique constructive. Cest surment ce que Ray Vincent dirait.

      Donc, puisque tu as apprécié cette formation, voilà pourquoi tu en fais un article de blogue complet.

      Toujours a mon avis, tu es un blogueur, gestionnaire de projet, investisseur et surtout un homme d'affaires. Le fait de parler de la formation et redistribuer une partie de la récompense pour référence est une idée d'affaire. Je t'encourage. Comme dirait le coach: Go GO GO!

      DE MON COTE:
      j'ai moi même suivi cette formation. Jai fait parti du groupe juste avant le tiens.

      La formation m'a fait comprendre le "thinking" investisseur et tel etait mon 2e objectif.

      Il est vrai que la formation nest pas donnée (4500$+tx). De plus, certains points sont a ameliorer et ce nest pas fait pour tout le monde. Cest pour ceux qui ont une passion pour l'immobilier.

      Chaque samedi du jour de formation, jetais excite d'aller apprendre, discuter, écouter, echanger avec des investisseurs experimentes, des connaisseurs, des apprenties, des curieux; bref toutes sortes de personnes qui ont un intéret en commun... l'immobilier. D'ailleurs j'ai tissé des liens avec des gens qui ont la meme passion que moi. Juste cela vallait l'$$ investi. En plus, Je suis sortie de là avec beaucoup de d'imformations et d'outils. Je suis plus en confiance pour négocier.

      MA RECOMMANDATION:
      Si vous voyez la formation comme une depense, il est préférable de conserver votre $$. Par contre, si vs le voyez comme un investissement en vous, en votre éducation immobilière (mon 1er objectif).. alors GO GO GO!

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  6. Je serais également intéressé à en savoir plus sur la stratégie d'avoir deux incorporation, soit un holding (société de gestion) et une pour opérer le flips. J'imagine que l'avantage est fiscale?

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    1. Voir plus haut dans un autre commentaire, j'ai répondu à la question tantôt.

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  7. Ou puis-je avoir accès au fichier PLEX?
    Merci

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    1. Voir en haut à droite du blogue sous la flèche rouge (en version web complète, pas en version cellulaire)

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  8. Tres intéressant. Je suis en train de faire la meme erreur au niveau des petits plex. As tu des recommandations pour des courtiers hypothécaire expérimentés?
    Merci

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  9. Salut Steve,

    Tu as un parc immobilier significatif, est-ce difficile de gérer les locataires lorsque tu en as autant ? Je suis présentement en train de magasiner mon premier plex et je suis méfiante face à acquérir un 4plex ou + pour cette raison.

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