samedi 7 mars 2015

Réflexion stratégique immobilière

Les entreprises sérieuses le font, mais peu d'individus ou de petits investisseurs le font. Quoi ça? Une réflexion stratégique pour savoir où ils veulent être dans 3, 5 voire 10 ans, et quelles stratégies utiliser pour y parvenir.

C'est ce que j'ai fait récemment avec mon associé en immobilier. Un week-end de réflexion. C'était assez stimulant.

Voici un peu les grandes lignes du processus de réflexion stratégique, et des résultats qui en sont sortis. Pour fin d'analyse et de simplicité, je vais présenter nos actifs combinés aux deux associés, sans les diviser en qui possède quoi. À titre d'information, nous sommes âgés de 36 et 38 ans, vous verrez pourquoi je vous dis ça plus loin. Je vais être très transparent sur les chiffres dans ce texte, ce n'est pas par vantardise, mais pour vous démontrer le tout avec de vrais chiffres.

Faire un bilan de la situation actuelle

En début d'année 2015, les valeurs totales de nos propriétés s'élèvent à 2,085,000$. Notre petit parc immobilier est composé de deux 4-plex, d'un 5-plex, d'un 6-plex et d'une maison à la campagne.

Les dettes totales sur ce parc immobilier, hypothèques et marges de crédit associées, s'élèvent à 1,539,000$, soit un ratio dettes/valeurs de 73,8%.

L'équité sur nos immeubles, ou l'avoir net avant impôt, est donc de 545,750$.

Se fixer des objectifs à long terme

Au départ, notre réflexion portait sur la situation désirée dans 10 ans, en 2025. Où voulons-nous être? Combien d'équité voulons-nous? À noter que nous n'avons pas fixé nos objectifs en terme de nombre de portes ou nombre de logements. Un nombre de logements ne veut absolument rien dire. Mieux vaut parler en terme d'équité (valeurs moins dettes).

Où voulons-nous être dans 10 ans?

Notre objectif de départ avant de commencer la réflexion stratégique: avoir doublé notre équité d'ici 2025. Donc avoir environ 1,100,000$. Croyez-vous que ce soit assez ambitieux?

Nous le croyions! Et bien non, ça c'était un objectif de paresseux! Pourquoi donc?

J'ai fait une projection avec Excel de notre situation dans 10 ans si rien ne change, c'est à dire, si nous n'ajoutons pas d'autres immeubles à notre parc à partir de maintenant, si les valeurs n'augmentent presque pas en 10 ans, et que nos dettes continuent à diminuer au rythme actuel. J'ai eu un choc!

Résultat de ma projection? Dans 10 ans, avec ce scénario de statu quo, notre équité sera de 1,425,000$. Plus que l'objectif initial que nous avions en tête! À titre indicatif, j'ai projeté que les valeurs allaient augmenter de 1.5% par année pour nos immeubles à Montréal, de 1% par année à Joliette et de seulement 0.5% par année pour le chalet. Je ne crois pas que j'ai utilisé des scénarios trop optimistes.

Notre premier objectif a donc été fixé plus haut: atteindre 2,500,000$ d'équité dans 10 ans. Notre deuxième objectif est de réussir à remplacer le salaire actuel de mon associé d'ici 2017 afin qu'il puisse considérer quitter son emploi actuel pour se consacrer à développer notre business immobilière à temps plein.

Pendant qu'on réfléchissait à ces objectifs, nous avons pris le temps de nous demander pourquoi diable nous voudrions atteindre ces objectifs financiers? Pour atteindre une grande liberté dès 2020, dans 5 ans. Pour avoir plus de temps libre. Pour pouvoir ne plus dépendre d'employeurs.

Stratégies et plan d'action détaillé

Pour ceux qui s'y connaissent un peu en immobilier locatif, c'est très difficile d'en vivre à court terme! Voire impossible. Je vais probablement péter quelques bulles ici… À titre indicatif, on peut calculer que le profit par logement se situe en moyenne entre 40$ et 50$ par logement par mois, donc tout au plus 600$ par année. Avant les impôts! Pour remplacer un salaire de 80,000$, ça prendrait donc 133 logements. Et encore là, c'est trop peu, car lors des premières années, tous les surplus sont généralement réinjectés dans les immeubles pour effectuer des travaux et remettre en état les logements.

Établir une stratégie claire et des actions détaillées. 

Comment remplacer 80,000$ par année? En fait, mon associé gagne plus que ça actuellement, mais nous avons choisi ce chiffre pour des raisons qui sont trop longues pour les expliquer ici. Voici un peu les grandes lignes que nous avons établies:

  • Louer le chalet trois semaines par année et un ou deux week-ends. Objectif aller chercher entre 4000$ et 5000$ par an.
  • Faire un flip (achat-réno-revente) en 2016, et deux flips par année à partir de 2017. Objectif raisonnable, sortir un profit avant impôt de 25,000$ par flip, donc 50,000$ par an. Mon associé va aller se cherche un permis d'entrepreneur général d'ici 2016 et nous allons démarrer une entreprise dont le nom est déjà tout trouvé. 
  • De son coté, ou via mon entreprise actuelle de consultation-formation-coaching, il va devoir générer la balance des revenus manquants, soit environ 25,000$ par an, ce qui est très réaliste. 
Pour ce qui est d'aller chercher le 1,100,000$ manquant en 10 ans pour atteindre l'objectif d'équité de 2,500,000$, voici le plan de match: 
  • Acheter au minimum un immeuble par année, idéalement deux immeubles. En ajoutant un immeuble de 500,000$ par année au parc immobilier pendant 10 ans, c'est environ 1,200,000$ qui s'ajouteront à l'équité totale en 2025 (seulement en considérant les remboursements d'hypothèques payées par les locataires et une plus value de 1% par année sur ces immeubles), en plus du 1,400,000$ générés en équité avec les immeubles actuels. 
  • Nous allons nous concentrer à acquérir des immeubles de 6 portes et plus, car ils sont plus faciles à financer (je vous en reparlerai prochainement). 
Vous pourriez me demander comment nous allons réussir à financer l'achat d'un plex par année? Nous suivons tous les deux un coaching présentement qui va nous aider à mettre en oeuvre cette stratégie. 

De plus, je vais probablement faire mon cours de courtier hypothécaire en 2016. Moi qui adore les chiffres, je vais me spécialiser dans le financement des immeubles à revenus seulement. Peut être pas pour en vivre à temps plein. Comme ma business de consultation m'occupe présentement entre 60 et 70% du temps, et qu'il y aura peut être un petit coco qui va s'ajouter à ma famille dans les prochains mois, je désire élargir ma gamme de services au Québec pour ne plus dépendre seulement de mes contrats à l'étranger.

Un plan d'entretien détaillé par immeuble

En plus de notre plan d'action pour atteindre nos objectifs à long terme, nous avons débuté l'élaboration d'un plan d'entretien de notre parc immobilier actuel. Quels travaux seront effectués en quelles années? Quels sont les coûts estimatifs? Est-ce que nous allons engager une entreprise ou allons-nous faire ces travaux nous-mêmes?

Nous allons mettre le plan d'action et le plan d'entretien bien en vue devant nos bureaux pour les avoir toujours à l'oeil!

Je vous encourage à faire une réflexion stratégique de votre vie, ou du moins de votre vie financière, et de voir comment vous aller y parvenir. Se fixer des objectifs sans les découper en actions concrètes à court terme est le meilleure moyen de ne jamais les atteindre.

Lire la suite de cet article dans Réflexion stratégique immobilière - Prise 2.

44 commentaires:

  1. Bravo. Ta vision long terme est excellente. Si tout le monde pouvait plus planifier sa vie ainsi...

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  2. J'ai adoré ta réflexion stratégique immobilière et je me suis vue intensément dans ta façon de penser. Continue d'écrie car tu m'a ouvert les yeux sur beaucoup de point. Grace à toi, j'ai une meilleur idée où j'en vais avec mon petit parc immobilier.

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  3. Steve ton blog est vraiment intéressant. Bravo pour ton succès.

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  4. Merci Steve pour cette chronique, ça nous porte à réflexion aussi sur nos objectifs à long terme, qu'on oublie trop souvent à force de se concentrer seulement sur le court terme!

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  5. Ton article tombe juste a point! Jetais en reflexion dernierement sur ce que je veux faire de ma carriere qui mamene a quitter pour desperiodes de 6 mois et plus par annee....avec de jeunes enfant ce nest pas ce que je desire!

    Malheureusement je ne suis pas rendu aussi loin que vous dans ma possession dimmeubles mais nayant personne dans mon entourage qui possede dimmeuble, jai besoin darticles de ce genre pour me motiver et faire les changements qui simposent dans ma vie!

    Merci pour ce coup de pied! ;)

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  6. Moi j'attend le commentaire d'Incubus.... :p

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    1. Oui, je suis presque inquiet là!

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    2. +3 on this one
      j'anticipe déjà la réponse lol

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    3. Le scénario ne tient pas compte d'une baisse de l'immobilier.

      Il suffit que les prix se contractent d'environ 20% pour ramener à zéro l'équité de Steve et de son pote.

      Dans ce cas de figure qui est probable, les banques demandent du remboursement anticipé de capital pour renouveler le prêt.

      Si le proprio n'est pas capable d’allonger les sommes demandées, alors il est forcé de vendre.

      C'est arrivé à bien des proprio dans les année 90. Beaucoup ont oublié la leçon.

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    4. Ahhhh enfin... J'avais hâte de voir ce que t'allais écrire :)
      Pour les remboursement de capital, j'ai assisté à une conférence de la SCHL l'autre jour et il mentionnait que tout prêt assuré par eux, ils ne demanderont jamais le remboursement de capital si jamais l'hypotheque est plus élevé que la valeur marchande.

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    5. La SCHL ne demandera rien en effet. Ton prêteur pourra lui, avant de renouveler ton prêt, demander un remboursement en capital. Sinon, il peut rappeler le prêt.

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    6. En fait, ce que beaucoup de gens croient c'est qu'une hypothèque est automatiquement renouvelé à la fin du terme.

      La banque peut faire trois choses:

      1) renouveler le prêt
      2) demander un remboursement de capital
      3) ne pas renouveler le prêt, dans ce cas le "proprio" doit se trouver un autre prêteur.

      Evidemment, quand la banque te tient par les couilles, c'est eux qui décident des conditions.

      Je me demande même si cela ne fait pas parti de leur stratégies avec les proprios gorgés de dettes. Cela sera du pain bénis pour eux ,car ils vont pouvoir soutirer le maximum de ces pauvres gens. Ils seront des vrais vaches à lait.

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    7. Faux. Un prêt assuré SCHL ne peut pas etre rappelé par la banque. Informez-vous!

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    8. "Lorsque vous avez acheté votre maison, vous avez probablement signé un contrat hypothécaire qui
      demeure en vigueur pendant un certain temps, qu’on appelle le terme . Quand le terme de votre
      prêt hypothécaire vient à échéance, vous devez rembourser votre prêt hypothécaire, le renouveler
      pour un autre terme ou faire affaire avec un autre prêteur."

      http://www.fcac-acfc.gc.ca/Fra/ressources/publications/Documents/renouvHypo-fra.pdf

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    9. Ça c'Est du côté de l'acheteur. Quand il y a un financement SCHL, la banque ne peut pas refuser un renouvellement à la fin d'un terme, et ce, même si la valeur de l'immeuble a baissé et que les ratios ne fonctionnent plus. Je sors à l'instant de 4 heures de conférence sur le sujet au Club d'investisseurs avec un spécialiste. C'est écrit noir sur blanc: "selon la loi, la banque ne peut rappeler un prêt assuré SCHL". Même si la valeur baisse 5 ans plus tard...

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    10. Pour un prêt non assuré, oui il y aura rappel si la valeur a baissé et que les ratios ne fonctionnent plus.

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    11. Bonjour, le fait qu'un prêt soir assuré par la SCHL ne change rien: un prêteur peut offrir de renouveler un prêt ou non et le faire à ses conditions. Je ne sais pas qui est le 'spécialiste' en question mais il a tout faux. De quelle loi (et articles de loi) réfère-t-il? Les conventions de prêt sont en général plutôt clair: un prêteur a plusieurs privilèges, dont celui de saisir les loyers (avec un simple avis de retrait du droit de percevoir les loyers). La valeur de la propriété a baissé, alors la garantie du prêteur n'est plus aussi bonne et il pourrait bien ne pas vouloir renouveler ou prendre davantage en garantie s'il s'en rend compte.

      Tu ne t'acquittes pas à temps du paiement des taxes? Tu omets de souscrire à une police d'assurance incendie? Une hypothèque légale de construction est enregistrée au titre? Voilà toutes de bonnes raisons pour qu'un prêteur ne t'offre pas de renouvellement ou pire, si ça va de mal en pis, rappelle son prêt avant même l'échéance du terme.

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    12. Et quelle est la logique expliquée pour qu'un prêt conventionnel peut être rappelé mais pas un prêt assuré?

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    13. "Je ne sais pas qui est le 'spécialiste' en question mais il a tout faux. De quelle loi (et articles de loi) réfère-t-il? "

      Exactement, j'aimerais bien que tu nous donnes des références écrites noir sur blanc qui mentionne ce que ton spécialiste affirme. Dans le lien que j'ai donné, nulle part on mentionne SCHL.

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    14. Coup de téléphone à la SCHL ce matin pour vous répondre chers lecteurs. Le conseiller a été formel: Pour un prêt assuré, l'institution financière ne peut PAS RAPPELER un prêt à l'échéance du terme, même si la valeur de la propriété a baissé substantiellement. L'institution financière ne pourra PAS demander une réinsertion de fonds du propriétaire non plus. Et ce, pour la durée totale de l'amortissement, soit 25 ou 30 ans. Je lui ai demandé la preuve écrite, il m'a répondu que ces éléments sont inscrits dans l'attestation d'assurance qui est émise par la SCHL à l'institution financière, et que ce n'est pas publique. J'ai continué à le pousser avec des cas fictifs, eg, un achat à une valeur de 500,000$ qui baisse à une valeur de 400,000$ 5 ans plus tard suite à un crash. Il a toujours la même réponse: NON l'institution financière ne pourra pas rappeler le prêt, ni exiger une réinsertion de fonds. Point final!

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    15. Si vous ne me croyez pas, appeler un conseiller de la SCHL au 514.283.2222

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    16. BOOM!!!!!!!!! :)

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    17. Merci des vérifications et du suivi! Je comprends le point sur le fait que la valeur a diminuée, le prêteur ne demande rien de plus à l'échéance. Mon point, de façon générale, demeure le même: assuré ou non, ton prêteur peut pas mal faire ce qu'il veut à l'échéance du terme; la SCHL n'a rien a y voir. D'ailleurs, si je change de prêteur à l'échéance de terme pour un meilleur taux ou conditions (par exemple), la SCHL ne sera même pas au courant mais son attestation d'assurance sera toujours en vigueur!

      Enfin, ça reste un cas bien hypothétique le rappel d'un prêt en raison de la baisse de valeur... ce n'est pas pour rien que le ratio prêt valeur est à 85%!

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    18. Salut Incubus, je n'ai pas dit ça dans le but de t'insulter, mais plutôt en ligne avec ce que dit justement Patrick Lagacé ce matin dans La Presse: "La discussion dans un blogue se déroule devant public. Personne ne dira jamais, devant public : « Ah oui, tu as raison. » Même sur un point de détail."

      Je suis d'accord avec le chroniqueur, peut importe l'effort de recherche que je fais, certains restent convaincu de leur opinion et jamais ils avoueront qu'ils étaient dans l'erreur. Voilà le sens de ma phrase: "Je préfère mes sources à votre opinion". J'ai deux solides sources crédibles qui me confirment le fait qu'un prêt assuré ne peut être rappelé, contre l'opinion d'un anonyme qui tente de discréditer ces faits peu importe la crédibilité.

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    19. @Anonyme: "Mon point, de façon générale, demeure le même: assuré ou non, ton prêteur peut pas mal faire ce qu'il veut à l'échéance du terme; la SCHL n'a rien a y voir."

      C'est faux, mais je suis tanné de me répéter!

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    20. Bien honnêtement, j'aimerais admettre que j'ai tort, ce serait plus simple! Je ne souhaite Steve à toi ni à personne qui suit ton blogue d'avoir de problème avec le rappel de son prêt par son prêteur mais ça peut arriver dans de rares occasions.

      Comme mon opinion est futile, que je suis anonyme (et que je désire le demeurer), je vais y aller de deux conseils: 1. faites la lecture de votre convention de prêt (idéalement, d'un prêt assuré et d'un prêt conventionnel). 2. consulter un avocat (si possible...).

      On s'en reparlera!

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  7. Bonjour, c'est bien d'avoir une perspective a long terme à 5 et 10 ans, bravo.
    Je vous donne mon avis de courtier et de mon expérience.
    Faire son cours de courtier hypothécaire ne vous apprendra pas grand chose sur le commercial. Après 5 ans chez Multiprêt je ne savais pas grand chose, j'ai tout appris de moi-même avec les directeurs de développement des banques. La collaboration d'un courtier d'expérience vous fera gagner beaucoup de temps et d'argent.
    Au sujet des flips et de l'argent facile, le plus dur et de trouver une propriété à acheter très bas et même les reprises de finance aujourd'hui se vendent au prix du marché. Dans un flip si vous faites trop de rénos ou des rénos qui ne font pas augmenter la valeur de la propriété, vous allez vendre au dessus du marché et baisser votre prix.
    J'ai vu des pro de flip faire une bonne affaire, puis une deuxième et pour la troisième être trop haut dans le marché et finalement louée ou lieu de vendre et plomber leur marge pour payer les travaux. ensuite on m'appelle lorsqu'il est trop tard. Solution mettre les rénos dans le prix d'achat dés le début, je maîtrise très bien ce genre de dossier, même dans le multilogement.
    Acheter un immeuble par an pendant 10 ans pourquoi pas, mais avec quel mise de fond ? Je ne connais aucun client qui le fait aujourd’hui. Certains coach vous apprennent des stratégies qui étaient bonnes il y a 10 ou 20 ans, les lois ont beaucoup changées depuis 5 ans et leurs cours restent les mêmes. Lorsque je leur écrit ils me répondent, les lois changent si vite que l'on n'a pas le temps de changer nos vidéos ou cours. N'oubliez pas ce sont des vendeurs de cours, pas des professionnels.
    Vous pouvez prendre le problème par tous les côtés que vous voulez, vous arriverez à la même conclusion, combien de mise de fond pour un plus de 6 logement, la réponse est le calcul de la valeur économique de la SCHL, et je sais la calculer, mais chacun son métier.
    Je vous rappelle que mes services de courtier hypothécaire et immobilier sont gratuit pour les bons clients et limités pour les voyeurs, la loi m'oblige a vérifier l'identité de mes clients, par internet on est donc limité.
    Taux fixe 5 ans plus de 6 logement assuré plus de 1 million 2,02 %.
    Au plaisir de vous servir gratuitement, précision je ne réponds qu'au personnes sérieuses.514.464.1955.

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    1. Il faut sortir des sentiers battus, et certains de ces sentiers ne sont pas des méthodes conventionnelles.

      Entre autre, j'ai un partenaire qui désire faire des joint-ventures. Il a le cash, mais ne veut pas gérer les immeubles. Tu détiens un % de l'immeuble, par exemple 40%, tu le gères, mais tu n'as pas mis un sous de ta poche. J'en connais qui se construise de très beaux parcs immobiliers ainsi. Mieux vaut détenir 40% de quelque chose, que rien du tout!

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    2. Et dernier avertissement, je l'ai déjà dit sur Facebook, SVP cesser de mettre vos numéros de téléphone, je ne veux pas que ça vire en Kijiji. La prochaine fois j'efface le numéro. Très cordialement.

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    3. Je veux dire "j'efface le commentaire"

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    4. Le pire est que 1 M$ ou plus à 2,02% pour un terme de 5 fermé n'est pas particulièrement bon... les taux sont ridiculement bas pour quelqu'un qui magasine moindrement. La difficulté demeure, comme illustré amplement sur ce blogue, trouver la bonne propriété au bon prix.

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    5. 2% sur 5 ans fermé pas bon? elle est où votre banque parce que moi les deux miennes me proposent 2,59% , multi-prêts aussi

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    6. On parle toujours ici d'un prêt de plus de 1M$ asuré par la SCHL pour un immeuble locatif, pas de ton bungalow!

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    7. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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    8. En réponse à Bernard Froechlich, a propos, vous avez aucun client qui achète 1 immeuble par année pendant 10 ans???? et bien je répond . Vous avez aucun clients investisseur ???? Votre réponse sur les vendeur de cours de méthode qui ne fonctionne pas est absurde !!! Combien ça fait d' année que vous êtes courtier hypothécaire déjà ? ??? Moi J' ai réussi grace au vendeux de cours comme vous dites a acheter 10 propriété en 5 ans . Je peux vous assurez que la recette fonctionne très bien ! Alors Svp ,ne les mettez pas tous dans le même bateau . La mise de fond , un vrai bonne investisseur va toujours la trouver . Simple mais pas facile L' immobilier .

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  8. Autre commentaire sur l'équité de vos immeubles, vous avez 73,8 % de dettes et on ne peut refinancer en assuré que 85 % de la valeur économique, pas de la valeur marchande ni d'une évaluation. Ne confondez pas évaluation en résidentiel 2,3 ou 4 plex et valeur économique en commercial plus de 6 logements. Si vous voulez aller chercher du cash pour une nouvelle mise de fond pour un nouvel achat vous être très limité. Dans le commercial de plus de 6 logements il n'y a pas de taux variable, que des taux fixes avec de grosses pénalités de sorties, si vous vous refinancer avant les 5 ans cela vous coûtera cher. Alors comment acheter un nouveau multilogement chaque année ? Vous pouvez vendre un ou plusieurs logements, vous aurez aussi la pénalité de sortie. Bonne journée. Tél: 514.464.1955.

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    1. Je parle d'un taux dette/valeur total pour le parc. J'ai des immeubles hypothéqués à seulement 60% de la valeur actuellement. Ne vous inquiétez pas pour moi et la mise de fonds. Il y a plusieurs stratégies possibles, que je n'exposerai pas sur ce site.

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  9. Salut Steve ! Excellent article encore une fois ! J'avais également calculer la même chose que toi, un immeuble de 4,5,6 logements par année durant 10 ans et tomber à environs 1,2 millions de valeur net ... Je voudrais juste comprendre le commentaire de certaines personnes , pourquoi serais t'il compliquer d'acheter un immeuble par année pendant 10 ans ? Est ce qu'il y a des choses que je ne sais pas ou c'est gens là ne parle qu'en fait que d'un manques de liquidités ? Et j'attend aussi avec impatience le commentaire de Incubus

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    1. Salut Félix-Olivier,
      Imagine que tu veux acheter un immeuble de 400,000$ par année. Avec un financement conventionnel, c'est 80,000$ de mise de fonds que tu as de besoin. La première année ça peut aller. Lors du 2e achat, où trouver un autre 80,000$ ? Ça devient vite compliqué! À moins d'avoir une fortune. C'est possible de refinancer d'autres propriétés, mais on atteint vite une limite car après 2-3 ans tous tes immeubles auront été refinancés au maximum. Il faut se tourner vers d'autres méthodes, soit avec des partenaires qui ont des fonds, soit avec du financement créatif, soit en vendant une propriété pour dégager des liquidités et acheter plus gros, etc. Idéalement, il faut réussir (ce que plusieurs réussissent à faire en cherchant beaucoup) à acheter des propriétés sous la valeur marchande, travailler fort pour augmenter les revenus et la valeur, afin de refinancer rapidement pour dégager l'équité pour faire un autre achat. C'est très rarement avec un immeuble à vendre sur MLS qu'on réussi ça… il faut sortir des sentiers battus.

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  10. Oui je sais bien , c'est pour ça que sur mon plan de 10 ans je ne me permet que d'acheter des immeubles à potentiel qui on besoin de reno ... Et donc refinancable dans les 8-12 mois suivant l'achat ! Effectivement c'est immeubles là ne se trouve pas sur MLS et aucuns courtier ne va t'en trouver haha ... Pour la SCHL est ce qu'il y a une limite d'achat possible avec des immeubles de 5 logements et moins ?

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    1. 'est ce qu'il y a une limite d'achat possible avec des immeuble que de 5 logements et moins ?'

      En terme de valeur ou de le nombre propriétés? J'assume que ta question est la deuxième. La réponse est non. Certains emprunteurs ont plusieurs centaines de millions de prêt assurés avec la SCHL. Pour y arriver, tu dois cependant te qualifier avec des critères plus élevés pour les grands emprunteurs, une revue financière annuelle est effectuée, etc. En somme, la SCHL gère son risque et c'est les ligues majeures!

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    2. felix-olivier brochu a tu déjà une ou plusieurs propriété en ``détresses``si non commence par une apres on se reparlera . Moi jen est acheter plusieur jai fait du profit mais jai vieillit de 10 ans en 5 ans avec selement avec un triplex. jai investi plusieur millier de dollard en un cour de mon aventure .jai eu droit a des mauvais créance de locataire que je peu meme pas retrouver mon argent a cause quil non pas demplois et il on saccager les logement .bien sur des locataire qui son venu avec lachat du plex . les soir et les week end a travailler ds le bloc une locataire qui ma amemner des caffard pour faire fuir mes bon locataire. Des consomateur de crak que la police veut rien faire pour remédier a la situation .Des punais de lit que les nouveau locataire on amener avec le camion de déménagement qui etait infester. des perte emplois de bon locataire qui on fait qu,ils on déguerpis ds la nuit et que tans que tu a pas relouer le logement tu ne peu pas réclamer ton du a la regie . plomberie et électricité non conforme quand tu ouvre les mur pour les rénovation .essayer des arrangement a la amiable avec des locataire qui non pas emplois il te crache au visage pis il te dire qu'il aime mieu ton logement gratuit. le triplex était ds un bon secteur avec un super emplacement .Jai toujour prit le temps de bien choisir les locataire référence enquête de crédit visite des logement ou il habitait avant de faire aménager les client pis tu peu quand meme tomber sur des mauvais locataire.faire un transtion entre des bon locataire et les mauvais est tres dure un mauvais locataire peu en faire partir 2 bon. Jai plusieur amis ds la construction et je le suis moi même remettre un logement en etat ne coute pas en bas de 10k-15k si tu fait tout toi meme .Sur papier les chose son belle mais si tu na pas un bon cash tu peux perde ta chemise accez facilement.Oubli jamais que la bank te prête de argent quand sa va bien quand sa va mal il peuve rappeller ta marge de credit Jai toujours des proprieter a revenu et sa va tres bien mais sa ete extrement difficille et non sans peine

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    3. dans 25 ans croyez-vous qu'il sera facile de louer tous ces plex ou bien de les vendre? La population s'en va t'elle pas en diminuant? Les bbs boomer n'y seront plus et nous avons de moins en moins d'enfants.

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    4. Loin des grands centres urbains, oui je pense que ce sera plus difficile. Certaines régions comme la Côte Nord, la Gaspésie, le Bas St-Laurent se dépeuplent déjà... mais près des grands centres urbains, je ne crois pas que ça va être difficile.

      Selon l'Institut de la Statistique du Québec (2014), la population du Québec était de 8 millions de personnes en 2011, sera de 9 millions en 2027 et de 10 millions vers 2061. On ne s'en va pas vers une diminution de la population à court terme...

      http://www.stat.gouv.qc.ca/docs-hmi/statistiques/population-demographie/perspectives/perspectives-2011-2061.pdf

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