lundi 10 mars 2014

Achat d'un nouveau plex

Il y a à peine quelques semaines, j'ai dit à ma courtière: "Je vais prendre une pause cette année, je ne vais rien acheter avant un bout". La semaine suivante… on déposait une offre d'achat pour un 6-plex à Montréal à côté de chez moi! Le "bout" n'a pas duré très longtemps!

Ce fameux 6-plex avait tellement de potentiel. Je connais bien le secteur, pour l'habiter depuis 2007. Les revenus de l'immeuble étaient définitivement trop bas, les logements étaient loués en moyenne 510$ par mois pour des 3 1/2 d'environ 575 pieds carrés. Je loue mes 3 1/2 de même grandeur entre 728$ et 775$ par mois dans le même secteur. Cette propriété permettait également l'ajout d'un 7e logement, le tout étant situé sur une belle rue à côté d'un métro. Bref, malgré le fait que nous soyons arrivés en 2e position par rapport au prix de notre offre, les vendeurs ont voulu nous présenter une contre-proposition en premier (avant ceux en 1ère position) vue la solidité de notre dossier et notre expérience (et surtout le bon speech de vente de notre courtière qui leur a expliqué la valeur économique). Nous avons refusé leur prix…. et je vais m'en mordre les doigts longtemps. Pour quelques milliers de dollars, j'ai laissé filer la plus belle opportunité que j'avais vue depuis longtemps… 


Une calculatrice financière pour calculer la valeur économique. 

Un courtier qui ne fait pas sa job

La semaine suivant ce coup manqué, je repars sur un autre gros dossier. Un super grand 6-plex en région, une grosse patente comme je les aime. Je passe les détails ici, mais après avoir déposé une offre d'achat et s'être entendu verbalement avec les vendeurs sur le prix de leur contre-proposition pour qu'on soit en première position… nous avons eu la surprise d'être mis en 2e position lorsque nous avons reçu la contre-proposition écrite. Le courtier vendeur a été vraiment con dans ce dossier. Je rigole un peu maintenant de voir qu'un mois plus tard, l'immeuble est toujours en vente. J'imagine que le financement des acheteurs en 1ère position est tombé…

Ceci-dit, grosse leçon apprise dans ce dernier cas. Je vais le mettre en gras et en gros: VÉRIFIEZ TOUJOURS LES CHIFFRES DU COURTIER VENDEUR, ne vous fiez pas aux chiffres de la fiche descriptive! Avant même de recevoir la contre-proposition, j'ai lâché un coup de fil au fournisseur d'électricité pour valider les coûts annuels payés par le propriétaire: du simple au double!!! Un gros merci à Éric de m'avoir questionné sur ces coûts d'électricité ce matin là…  J'étais sous le choc: les coûts de la fiche étaient la moitié plus bas que ceux réellement donnés par la compagnie d'électricité! On parle de plusieurs milliers de dollars de différence ici. Ça changeait tous les calculs de rentabilité. Ceux qui m'ont eu au téléphone ce jour là savent à quel point j'étais hors de moi… je n'ai pas souvenir d'avoir été si fâché avant. J'en ai même eu des répercussions physiques le lendemain… 

Je m'imaginais la catastrophe pour un jeune investisseur qui n'aurait pas fait cette vérification. Bref, j'ai fait toute une montée de lait et le courtier vendeur a eu droit à un "char de marde". Nous n'avons donc même pas répondu à sa contre-proposition. Curieusement, les coûts électriques sont disparus de la fiche descriptive sur Internet. En attendant le prochain poisson j'imagine. 

On ne baisse pas les bras

La semaine dernière, un beau petit plex se met en vente tout près de chez moi. Normalement je ne m'intéresse plus vraiment aux plex en bas de 6 portes. Mais celui-ci m'intriguait. Analyse rapide, visite d'un logement, offre d'achat. Tout est allé très vite. Oh surprise, une 2e offre d'achat tombe sur cette propriété quelques heures plus tard. Je me dis que j'ai peut être été trop agressif sur le prix. Heureusement cette fois, la contre-offre nous est revenue avec un prix dans les limites de ce que j'étais prêt à accepter. 

Visites des lieux hier soir. Je ne peux pas dire que je sors 100% satisfait de la visite de tous les logements. Un des logements est dans un piètre état avec un locataire de mauvaise qualité. Heureusement que notre offre d'achat avait une clause demandant l'expulsion de ce locataire avant la prise de possession. On continue avec l'inspection quand même demain! Je vous en dirai un peu plus quand tout sera bouclé. Ceux qui sont membres de la Page Facebook de Jeune investisseur immobilier ont peut être vu passer ma question (et les commentaires!): Achèteriez-vous un immeuble dans lequel il y a de petits studios (200 pieds carrés)? Dans ce plex, il y a deux petits studios (style 1 1/2). La majorité des commentaires sous cette question se résument ainsi: Non, trop de gestion, trop compliqué

Et vous, qu'en pensez-vous? Moi je vois plusieurs possibilités avec de très petits appartements, quels avantages/possibilités voyez-vous à de petits logements/studios?

23 commentaires:

  1. ¨Heureusement que notre offre d'achat avait une clause demandant l'expulsion de ce locataire avant la prise de possession.¨

    C'est légal de faire ça? Il faut attendre la fin du bail j'imagine, et il ne peut simplement pas renouveler?

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    1. C'est clairement légal! Tu mets ce que tu veux dans ton offre d'achat. Si le vendeur veut me vendre, il va devoir négocier avec ce locataire un départ précipité. Donc probablement devoir le payer. Ou attendre la fin des procédures de la Régie du logement (le locataire ne paye plus sont loyers depuis quelques mois). Si j'étais lui, je lui donnerais de l'argent. J'ai fait la même chose quand j'ai acquis mon 4-plex il y a 5 ans, je voulais le logement du rez-de-chaussé. J'ai mis cette clause. Le proprio a payé les locataires pour résilier leur bail. Si tu ne demandes pas, tu ne l'auras pas.

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    2. J'ai le projet d'acheter un duplex. Immeuble en excellent état. Je serais propriétaire occupant. Le hic: le logement du 2ième est un 4 et demi qui est loué 545$ par mois. Ils habitent ce logement depuis 20 ans !!! Si je fais une offre conditionnel entre autre à l'expulsion du locataire, devrais-je en tenir compte ($) dans le prix que j'offre, puisque je sais que le vendeur va devoir payer entre 3 et 6K$ pour l'expulser ?? Aussi, puis-je louer le logement au prix qui me chante ??

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    3. Généralement oui il faut en tenir compte car ce sera des coûts pour les vendeurs. Ça doit faire partie des négociation. Pour l'augmentation du loyer… en théorie tu peux faire ce que tu veux… mais si les nouveaux locataires demande une fixation de prix à la Régie, tu risques de devoir le baisser. Surtout si tu ne changes rien au logement…

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    4. En théorie tu devrais acquir un immeuble au multiple de ses revenu net, en demandant l'expulsion du dit locataire dans ton offre tu ajoute systematiquement une moin value a ton offre. Donc jamais je ne recomenderais a un de mes investisseurs d'inclure une tel clause.

      Par experience il y a plusieurs facon de récupérer un logement et se assez rapidement.

      Bonne chance

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    5. On n'est plus dans un marché de vendeur, moi j'encourage ça! Ça fait deux fois que je le fais et ça marche. J'ai vu des acheteurs acheter des plex avec l'intention d'habiter un logement et ce sont eux qui doivent ensuite négocier (et payer) le départ du locataire. Je préfère que ce soit "caché" dans mon offre et mis sur l'hypothèque…

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  2. pour investir serai-t-il mieux de chercher seul ou faire affaire avec un courtier.

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    1. Avoir votre propre courtier.

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    2. Je seconde Steve la dessus. et pas juste un courtier un parle d'un investissement majeur tu dois t'appuyer sur un bon réseaux de professionel ... et ne pas se gener pour remplacer les maillons faible car tu ne sera jamais plus fort que l'equipe que tu a choisi !!

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    3. Personnellement j'ai acheté tous mes immeubles seul. Le principal avantage est que le courtier vendeur sera beaucoup plus enclin à vous vendre l'immeuble à vous (pour éviter de diviser la commission), ce qui est un avantage indéniable lorsqu'il y a plusieurs offres, ce qui est souvent le cas pour les bonnes aubaines.

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  3. Question: Tu parle d'un achat en région , à combien de temps de chez toi, est ce un bonne chose d'acheter plus loin pour avoir "des meilleurs deals" , ou bien le voyagement fini par donner des mots de tête?

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    1. À 45 minutes de chez moi (sens contraire du trafic). Donc je parle pas du bout du monde. Mais oui, je confirme que parfois c'est pas toujours le fun de se déplacer pour des niaiseries. C'est pratique d'avoir quelqu'un de confiance dans le coin pour dépanner. Dans mon cas c'est ma mère. Le cash-flow est souvent meilleur en région, mais le potentiel d'augmentation de valeur est moindre… donc vive la diversification. Ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.

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  4. Bonjour Steve,

    Une fausse déclaration de la part d'un courtier devrait faire l'objet d'une plainte à l'OACIQ... Ne sont-ils pas supposer avoir des responsabilités déontologiques et protégez le public ?

    En ce qui me concerne, je n'implique jamais un courtier et présente toutes mes offres moi-même pour éliminer le courtier qui est un tiers parties qui n'a que ses intérêt$ à coeur.

    Martin

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    1. Tout à fait Martin… j'ai appelé l'OACIQ d'ailleurs pour savoir les responsabilités du courtier inscripteur face aux informations sur la fiche. C'était clair que celui-ci était en infraction par rapport à ça. Ils m'ont donné la procédure à suivre pour faire une plainte… et j'ai décidé de laisser tomber pour me concentrer sur quelque chose de positif.

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  5. Salut Steve,

    Pour répondre à ta question sur les studios, je possède un 1 1/2 et un 2 1/2 dans un 4 plex et dans le 1 1/2 j'ai la même locataire depuis 2008 et dans le 2 1/2 j'ai un déménagement par année. C'est certain qu'il y a beaucoup plus de va et viens dans ce genre de logement mais en même temps je trouve que ça se loue assez bien quand même. les gens qui louent le 2 1/2 déménagent toujours pour aller habiter avec une autre personne pour se partager un plus grand logement. C'est toujours la même histoire avec ce logement. Par conte dans le 1 1/2, c'est une dame qui aime vivre seule, donc elle y habite depuis 2008 et semble toujours aussi confortable dans son logement. La majorité de mes logements sont des 4 1/2 et c'est honnêtement ce que je préfère le plus. Tu ferais quoi avec des studios ? simple curiosité..

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    1. Celui qui est affreux sera entièrement refait avec une mini cuisine toute équipée à l'européenne, une nouvelle salle de bain, et on va tout meubler le logement. À moyen terme, on vise à faire de la location court terme (à la journée ou à la semaine). À court terme, on va tenter de le louer à un étudiant qui veut un petit espace pas trop cher, mais tout équipé. Le 2e studio est loué à une dame seule depuis 6 mois. On va le garder comme ça pour le moment.

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    2. Steve attention à la location court terme ! J'en fais moi-même une spécialité mais au mois, parce que si tu loues pour moins d'un mois tu dois avoir un permis de l'office du tourisme et facturer des taxes à tes locataires. Cela devient une business. Contacte-moi si tu veux qu'on en discute. J'ai une bonne expérience dans le domaine. suzanne_morin@primus.ca

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    3. Merci Suzanne,
      Oui je suis bien au courant des règles pour la location à court terme, mais je pense que ça peut en valoir le coup! J'ai déjà écrit un article sur ces règles, l'an dernier je crois.
      Au plaisir!

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  6. Continuez comme sa, c'est un plaisir de vous lire.
    En espérant arriver a votre niveau un jour.

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  7. Bonjour Steeve,

    Ton blogue est une source d'information et surtout d'inspiration. Sur mon blog dernièrement, j'écrivais à propos de la difficulté de démarrer en immobilier. J'ai remarqué que tu avais des partenaires financiers....c'est ce que je vise également.

    Est-ce que tu as des conseils à partager sur la manière de trouver un bon partenaire financier?

    Merci et continue d'écrire!

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    1. Bonjour, merci des commentaires!

      J'ai vraiment pas de conseils personnalisés pour se trouver un partenaire… je pense qu'il faut avoir le bon fit et la même vision…. et surtout une excellente complémentarité dans les diverses tâches à accomplir.

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    2. En effet, ce n'est pas évident de conseiller quelqu'un sur ce sujet. Bref, il y a un partenaire d'affaires idéal pour chaque type d'investisseur.

      Une chose est certaine...je dois multiplier les occasions de discuter avec des gens impliqués en immobilier.

      Au plaisir!

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  8. Bonjour Steve,

    Je ne sais pas si c'est le même schéma au Canada, mais en France, disons principalement dans les grandes villes, les petites surfaces sont très recherchées et se louent chères au "pieds carrés". J'ai fait la conversion 200 pieds carrés correspondent à ce dans quoi j'investis en France pour assurer une bonne rentabilité (entre 17m² et 25m²). Mais si je ne me trompe, l'immobilier à Montréal permet de bonnes rentabilités?

    Damien

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