jeudi 21 août 2014

Apprendre à dire NON à ses locataires

Les locataires, ou plutôt nos clients, sont des gens exigeants. Comme dans n'importe quel secteur de l'économie. Les clients en veulent souvent un petit peu plus pour leur argent. C'est normal. En tant que propriétaires de logements, il faut cependant apprendre à dire NON, de temps en temps.

Toujours avoir plus… sans payer plus…

Voici un exemple concret. Un locataire habitant au rez-de-chaussée d'un immeuble veut avoir une sortie d'eau extérieure pour arroser ses plantes et son joli jardin à l'arrière de la propriété. L'idée est excellente, j'aimerais moi-même avoir une telle sortie d'eau. Il nous revient avec cette demande de façon récurrente depuis quatre mois. Après une petite analyse, le coût de ces travaux serait entre 500 $ et 700 $.

Sortez votre calculatrice avant d'accepter de faire des
travaux non essentiels demandés par vos locataires. 

Le locataire croît avoir ça "gratuitement". On va devoir discuter avec lui, car c'est hors de question qu'on fasse ces travaux là sans renégocier son bail à la hausse dès maintenant. Pourquoi?

Le prix de son loyer est au moins 200 $ de moins que le prix du marché dans ce secteur. Dans un tel cas, je vous conseille de toujours négocier avec le locataires AVANT de faire ces travaux, et de le mettre par écrit.

Comment négocier le montant de l'augmentation? 

À chacun sa théorie, voici ma réflexion sur le sujet.

Si je laisse mon argent dormir tranquillement dans un compte CELI dans des fonds Desjardins, je pourrais aller chercher facilement autour de 10 % de rendement annuellement (j'ai eu bien plus que ça depuis quelques années avec de tels fonds pour mes REER. Par exemple sur les 12 derniers mois, ça m'a donné un rendement de 14 %). Donc, si je désire obtenir un rendement de 15 % sur les travaux majeurs d'une valeur de 500 $, il faut que le loyer augmente de 75 $ par année, soit 6,25 $ par mois.

Dans ce cas-ci, le montant est minime pour le locataire. Mais c'est probablement bien plus que ce que j'obtiendrais en me fiant au calcul de la Régie du logement du Québec en attendant l'an prochain pour augmenter mon locataire. S'il refuse… il n'y aura pas de sortie d'eau. Point.

Évidemment, je prône ça pour les loyers qui sont en dessous de la valeur marchande. Il ne faut pas oublier que les locataires sont nos clients et que parfois il ne faut pas tout calculer en terme de rentabilité financière. Mais parfois, il faut aussi juste dire… "NON je ferai pas ces travaux sans augmentation immédiate".

Négociez-vous des augmentations de loyer AVANT de faire des travaux majeurs ? Si oui, comment procédez-vous? 

2 commentaires:

  1. J'adhère tout en mettant un bémol: les investissements boursiers sont souvent à long terme et il est difficile de comparer l'un avec l'autre. Ton exemple est bon: il est nécessaire de demander une augmentation pour un ajout ou une amélioration non nécessaire au maintien de la qualité du logement. Toutefois, il faut prendre en compte la dépréciation. Personnellement, je tiens compte dans ce type de dépense d'un amortissement sur une période de 15 ans puisqu'en général, il faudra le remplacer par la suite. Donc si la sortie d'eau coûte 500$, je le divise en 15 ans et encore en 12 mois = 2,77$

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  2. Bonne approche. Pour le rendement, j'irais plus avec 10%, ce qui correspond grosso modo au rendements boursiers que j'ai pu avoir en considérant les 10 dernières années.

    Je suis parfaitement d'accord aussi avec le fait que si c'est un loyer qui est pas mal en dessous du marché, il faut négocier tout de suite l'augmentation. Pour un locataire qui paie bien et au prix du marché, ça permet de le conserver sans investir une fortune, donc c'est peut-être moins pertinent.

    Pour ma part, j'ai malheureusement pas mal d'autres priorités au niveau de mon duplex, et j'ai pas trop de lousse pour donner du luxe au locataire. Par exemple, la semaine prochaine, je fais refaire les joints de brique au deuxième étage sur deux façades de mon immeuble. Ça, c'est après avoir changé deux fenêtres plus tôt cette année et refait le drain de fondation l'an passé, refait la galerie l'année d'avant, la toiture, d'autres fenêtres.... Ce qui est bon dans ce genre de travaux, c'est que j'ai bon espoir que ça dure aussi longtemps que la période d'amortissement accordée par la Régie.

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