lundi 18 avril 2016

La gestion des risques en immobilier locatif

Imaginez-vous dormir paisiblement dans une condo au Mexique quand tout d'un coup votre téléphone sonne au milieu de la nuit : plusieurs locataires vous avisent qu'il y a de l'eau qui coule sur leurs têtes.

Imaginez-vous devoir affronter une augmentation de 2 % des taux d'intérêts hypothécaires lors de votre prochain renouvellement de terme hypothécaire.

Imaginez-vous recevoir la visite surprise d'un huissier vous apprenant que vous serez poursuivi pour vice caché par rapport à la vente d'une maison réalisée il y a déjà 15 ans!!

Imaginez-vous devoir faire face à un couple de locataires, jouant avec le système de justice avec brio, qui vous doit 12,000$ de loyers impayés et que vous peinez à faire expulser.

Voici que quelques exemples de risques auxquels vous pourriez faire face en tant qu'investisseur immobilier.

J'enseigne la gestion de projet depuis plus de 12 ans déjà. Un des thèmes récurrents dans mes formations est l'importance d'une gestion proactive des risques dans les projets. En immobilier, la gestion des risques est partout: avant l'achat, à l'exploitation de l'immeuble, et même une fois l'immeuble vendu.

Qu'est ce qu'un risque ? 

Un risque est un événement incertain qui, s'il se matérialise, aura un impact souvent négatif sur votre projet d'investissement immobilier. Par incertain, je veux dire que la probabilité d'occurence de cet événement n'est ni nulle, ni certaine. Est-ce qu'il faut paranoïer avec les risques? Non. Il faut juste être conscient des événements qui peuvent survenir, il faut les planifier, les gérer. Bref il ne faut pas jouer à l'autruche la tête dans le sable.

La probabilité est élevée qu'un événement ayant un impact négatif sur
votre projet d'investissement immobilier survienne tôt ou tard, soyez prêts!

Des événements négatifs vont survenir durant votre vie d'investisseur. C'est presqu'une certitude. Il faut être prêt à vivre avec ces risques et essayer le plus possible d'en diminuer les impacts négatifs sur vos projets.

Identification des risques dans vos projets immobiliers

Comme mentionné plus haut, les risques sont partout en immobilier : avant l'achat, durant la détention et même après la revente!

Avant l'achat d'une propriété

Saviez-vous que c'est de plus en plus fréquent de voir des vendeurs qui poursuivent des acheteurs pour une transaction qui a avorté ? Pour toutes sortes de raisons, certains acheteurs peuvent vouloir se retirer d'un processus d'achat après avoir signé une promesse d'achat. Sans entrer dans les détails, il peut y avoir des poursuites abusives, parfois même sans fondement juridique d'une part ou de l'autre à cette étape du processus. Et une offre d'achat bien montée ne règle pas tout. Si l'autre partie décide d'aller devant les tribunaux, des milliers de dollars en frais d'avocat seront nécessaires pour vous défendre.

Durant la détention de l'immeuble

Ah là, je ne m'étendrai pas trop, mais les risques sont innombrables durant cette période! Des risques financiers (taux d'intérêts), des risques économiques (taux de chômage en hausse, moins de revenus chez les locataires, etc.), des risques politiques (changement de zonage, nouvelle règlementation, augmentation d'impôts fonciers, par exemple), des risques humains (locataires turbulents, suicide dans un logement, donc baisse de la valeur de revente, etc.), des risques physiques par rapport à l'état de la propriété, etc.

Pour certains risques, un propriétaire n'y peut pas grand chose (l'exemple d'un suicide dans une propriété qui affecterait la valeur de revente de l'immeuble), pour d'autres il y a plusieurs stratégies possibles pour gérer ces risques.

À la vente et après la vente

Le principal risque après la vente serait d'être poursuivi pour vice caché. Ce n'est pas parce que vous n'êtes plus propriétaire que vous n'avez plus aucune responsabilité face à des vices cachés, et ce, même des décennies après une vente!

Les stratégies de gestion des risques

Il y a quatre grandes catégories de stratégies pour gérer les risques dans vos projets immobiliers.

1) Accepter le risque

Si la probabilité d'occurence d'un risque est très faible et que son impact potentiel est aussi faible, peut être vaut-il mieux ne pas dépenser d'argent pour tenter de gérer proactivement cet événement. Ça dépend de votre capacité de tolérer le risque.

Exemple : Vous avez une maison de campagne avec une cave de service en terre battue. Cette maison est située sur le haut d'une colline. Est-ce que ça vaut la peine de prendre une importante protection d'assurance pour un éventuel et improbable dégâts d'eau par le sol? Peut-être pas. Ça dépend de chaque situation, mais si le coût de cette protection ne vous protège contre aucun dégât considérable, ça ne vaut peut-être pas la peine.

2) Atténuer le risque (Mitiger le risque)

Si la probabilité d'occurrence du risque est un peu plus élevée et que son impact potentiel (financier ou autre) commence à vous déranger ou à vous empêcher de dormir la nuit, peut être qu'il est temps d'atténuer ce risque. Atténuer, ça veut dire soit diminuer la probabilité d'occurrence, soit diminuer l'impact du risque, ou les deux combinés.

Exemple : Votre inspecteur indique dans votre rapport d'inspection pré-achat que la toiture en bardeaux d'asphalte est abîmée et qu'elle devra être refaite prochainement pour prévenir une infiltration d'eau. Visuellement, vous constatez qu'il manque des bardeaux et que ceux restants sont pas mal amochés. Ici, évidemment la stratégie d'atténuation est de remplacer la toiture pour diminuer fortement la probabilité qu'une infiltration d'eau endommage votre immeuble.

3) Transférer le risque

Hein, peut-on transférer un risque sur une tierce partie? Voyons donc! Eh bien, oui on le peut et vous le faites déjà tous.

Si un incendie se déclare dans votre immeuble, l'impact financier pourrait être désastreux. Vous utilisez donc une stratégie de transfert de risque. Vous transférer l'impact financier d'événements incertains (incendie, inondation, dégât d'eau, etc.) à une compagnie d'assurances. La prime d'assurance est le coût pour utiliser cette stratégie de gestion du risque.

Un autre exemple de transfert de risque, c'est lorsque vous signez un contrat forfaitaire (à coût fixe et prédéterminé) avec un entrepreneur en construction pour vos projets. À condition d'avoir bien fait votre boulot, d'avoir bien défini l'envergure des travaux et des rôles et responsabilités de chaque partie, vous transférez sur l'entrepreneur les risques de dépassement de coûts.

4) Éliminer le risque

Éliminer un risque, ça veut tout simplement dire ramener sa probabilité d'occurence pour qu'elle soit nulle. Donc qu'il y ait zéro chance que ça survienne. Souvent, il faut changer de plan d'action ou incorporer une nouvelle façon de faire dès la conception du projet pour éliminer les chances d'avoir ce risque.

Exemple : Vous achetez une propriété pour la mettre en location. La propriété est dotée d'une piscine hors-terre. Un des risques est que la piscine demande plus d'entretien que prévu, ou même qu'il y ait des accidents regrettables dans la piscine. La stratégie d'élimination du risque serait d'enlever la piscine tout simplement.

Quels sont les risques que vous identifiez dans vos projets immobiliers et quelles stratégies utilisez-vous ? Commentez ci-dessous ou sur la page Facebook

4 commentaires:

  1. Comment gérez vous votre risque locatif ? Hausse de taux d'intérêt hypothécaire, dégât dans les logements, non paiement de loyer. Quelles sont les meilleurs pratique pour gérer le risque inhérent au fait d'être propriétaire

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  2. Wow, c’est vrai qu’il existe tous types de risques en immobilier. Je n’en avais pas conscience. Ça fait peur quand même. :)

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  3. Bonjour Steve,
    Comme tu le dis bien, les risques sont innombrables en immobilier et en immobilier locatif.
    Tu en as déjà nommé plusieurs.
    En voici quelques autres qui sont majeurs et à ne pas sous-estimer :
    - contamination environnementale - autrefois, il était fréquent de voir les gens enfouir leur vieille tank à l'huile avec encore de l'huile dedans. Nombre d'immeubles à revenus à Montréal sont touchés. Les coûts de décontamination peuvent facilement monter dans les 6 chiffres. Faites vos études environnementales de phase 1 même si ça n'est pas obligatoire pour les 5-6 logements. Essayez de vous renseigner sur le système de chauffage antérieur et portez attention aux odeurs d'huiles et tâches d'huile dans la cave.
    - Un locataire qui fabrique de la drogue chimique dans votre immeuble ou qui fait pousser du pot. Plus fréquent qu'on ne le pense et wow les dommages.
    - Des locataires qui louent vos logement sur airbnb... à la semaine
    - problème d'égout, pyrite etc..
    - acheter un immeuble en sous-estimant les dépenses et les coûts d'entretien (ex brique et ventre de boeuf facilement 40$ du pied carré). Ne pas anticiper la fin de vie d'un drain (25 ans environ et minimum 150$ du pied linéaire) ou d'une autre composante majeure.
    - Ce que tu dis à propos de la responsabilité qu'on a par rapport à un immeuble vendu c'est très important. On est sujet à poursuite toute notre vie pour vice caché dès qu'on figure une fois comme proprio. C'est assez intense disons et bcp de gens se retrouvent chaque année avec des sérieuses poursuites à cause de ça.
    - Investir en immobilier sans bien connaître l'immobilier ( payer trop cher, oublier d'anticiper des coûts, ne pas savoir choisir ses locataires etc...) L'immobilier est une business. Ça s'apprend et les erreurs sont coûteuses.

    - Vouloir grossir trop vite et ne pas se garder assez de marge pour affronter les tempêtes (RPV élevé, tous les immeubles refinancés dans le tapis)
    - Ne pas avoir de fond de roulement / d'urgence.
    - Ne pas bien connaître son marché avant d'investir (ex communautés mono-industrielle telle que Murdochville. L'usine ferme et le marché s'effondre
    - Ne pas savoir comment choisir un locataire fiable

    Etc...

    Pour atténuer le risque, on devrait toujours faire son profit à l'achat, avoir une marge de sécurité.

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    Réponses
    1. Ah et une bonne façon de mitiger le risque c'est d'économiser davantage et d'acheter un immeuble plus récent et très bien entretenu, mieux situé, avec des appartements 4 1/2 - 5 1/2 avec entrée laveuse sécheuse, stationnement. Aller vers des loyer d'au moins 850$. Donc viser des clientèles qui ont de bons emplois et qui sont en moyen. Une clientèle de professionnels, de gens sérieux.

      On s'évite ainsi bcp de stress, de problèmes de gestion, de risques liés au mauvais entretien de l'immeuble par les locataires etc...

      Supprimer

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