Un conflit qui s'envenime avec un locataire

J'ai des locataires depuis plus de 7 ans. Jamais durant ces années je n'avais eu à me rendre devant le tribunal, la Régie du logement du Québec, pour régler un litige avec un locataire. Cette dernière phrase devra bientôt être réécrite au passé.

Un conflit qui s'envenime avec un locataire sera en partie tranché devant un régisseur d'ici un mois. Et j'ai vraiment très hâte à cette audience à la Régie. Nous allons gagner notre cas, et le locataire aura la surprise de sa vie de se voir expulser de son logement.

J'ai hâte de me retrouver devant la
Régie du logement du Québec!

Un conflit qui s'envenime depuis des mois

Début février, nous avons envoyé nos avis de reconduction des baux pour le 1er juillet. Les locataires ont 30 jours après réception de ces avis pour refuser l'augmentation de loyer ou annoncer qu'ils quittent à la fin du bail.

Mi-février, un dégât d'eau survient dans l'immeuble en question. Un dégât avec des conséquences financières importantes pour nous, les assurances ne couvraient pas les dégâts d'eau par le toit. Plusieurs logements sont endommagés partiellement (peinture gondolée, plafonds de cuisine avec des bouts de gypse partiellement enlevés).

Nous avons tout fait dans les règles de l'art. Nous avons embauché Qualinet immédiatement pour venir assécher les logements et nettoyer les dégâts (nous étions au Mexique...). Un entrepreneur est monté sur le toit immédiatement pour aller enlever le barrage de glace qui s'était formé. Du goudron a été mis sur la partie problématique comme solution temporaire jusqu'à l'arrivée du printemps. Des déhumidificateurs ont été mis en place par Qualinet durant quatre jours pour retirer toute trace d'humidité.

À notre retour du Mexique quelques jours plus tard, un locataire disjoncte complètement en disant qu'il a vécu un stress IMMENSE. Ce locataire s'est fait menaçant verbalement. Il dit avoir dû vivre "un vrai cauchemar" durant ces 4 journées avec des déshumidificateurs dans sa cuisine. Que ça lui a couté de l'électricité. Il exige une compensation financière... mais refuse de dire combien il veut. Que c'est à nous a lui proposer quelque chose.

Nous lui avons proposé, verbalement, un montant forfaitaire de 250$ comme diminution de loyer forfaitaire pour les inconvénients subits. Quelques jours plus tard, nous recevons une mise en demeure nous disant... rien du tout! Et oui, rien du tout! Une mise en demeure qui ne dit pas quels sont les préjudices subits par les événements et qui ne demande... rien. Qui dit seulement que notre offre financière devrait être améliorée. Okay...

Bref, nous décidons d'être généreux pour boucler le dossier. Nous envoyons une offre formelle par courrier recommandé, offrant un montant 350$ ferme et final. Offre que je trouve exceptionnellement généreuse considérant que le locataire n'a jamais eu à quitter son logement durant tous les travaux, que nous avons tout nettoyé, tout remis en état, etc.

Nous avons eu beaucoup d'empathie pour ce qu'il a vécu. Nous avons toujours été polis, avons toujours communiqué sur les étapes à venir. Nous avons été généreux dans notre offre. En retour, nous avons eu droit à de la colère, à de la méchanceté, à des menaces, des insultes, à des yeux-en-mitraillette, etc. Un moment donné ça suffit, j'ai décidé que j'en avais marre de ce comportement de bébé et que s'il voulait la guerre, il allait l'avoir, même si ça prendrait pas mal de notre énergie. Il risque de se retrouver avec une compensation financière de moins de 100$ (montant forfaitaire) selon les jurisprudences similaires que nous avons trouvées.

Oups... Surprise au 1er juillet ! 

En se présentant au logement le 1er juillet, le locataire nous remet son chèque, mais celui-ci n'est pas du bon montant. Le locataire a décidé que, comme nous n'avons pas finalisé d'entente pour le dédommagement suite au dégât d'eau (il n'a jamais répondu à notre offre...), qu'il refuse de payer le nouveau montant du loyer, effectif au 1er juillet. Okay...

Eh bien, quelle ne fut pas SA surprise! Nous avons refusé de prendre son chèque pour son loyer partiel. Comme il n'avait jamais répondu à notre avis de reconduction du bail, il est donc réputé avoir accepté l'augmentation de loyer au 1er juillet. Il a plutôt décidé de se faire justice lui-même... L'avocat de la CORPIQ nous a dit que nous avons bien fait de ne pas prendre le chèque partiel.

Le locataire ouvre un dossier à la Régie

Le locataire s'est tourné vers la Régie du logement pour ouvrir une demande "d'autorisation de déposer le loyer à la Régie" (!!!!) et une demande pour obtenir un mois de loyer gratuit suite au dégât d'eau (c'était la première fois qu'il nous demandait quelque chose formellement). Pour le moment, nous avons ignoré cette demande là, ce pourrait même être traité dans plusieurs années à la Régie, comme ce n'est pas une demande urgente... Les dépôts de loyer à la Régie sont permis dans le cas où un propriétaire aurait omis de faire les travaux après un sinistre par exemple.

Nous ouvrons également un dossier à la Régie

De notre côté, nous avons ouvert une demande à la Régie pour recouvrement du loyer (pour non paiement). Puis, trois semaines plus tard, comme nous n'avions toujours pas été payés, nous avons amendé notre demande pour exiger la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Le locataire ne s'attendait surement pas à ça. La gentille dame à la Régie m'a demandé si je voulais que le dossier ouvert par le locataire soit traité en même temps, tout en me recommandant de ne pas le faire. Ce sera donc deux dossiers séparés dans deux audiences différentes.

Comme les causes de non-paiement sont prioritaires à la Régie, nous avons déjà reçu une convocation pour la mi-septembre. Nous allons gagner assurément. Même en cas de litige pour d'autre raison (dégât d'eau), un locataire a l'obligation de payer en entier son loyer à temps. Le pauvre locataire doit probablement s'attendre à ce que tout le litige soit réglé lors de cette audience... et ce ne sera pas le cas! Sa demande de diminution de loyer suite au dégât d'eau est un dossier séparé du dossier de non-paiement. C'est triste pour lui, mais j'imagine déjà sa stupeur quand il va réaliser ça...

Si lors de l'audience il ne paye pas ses 3 mois de loyers sur le champs, en argent sonnant, nous réclamerons la résiliation de son bail. OUTCH!

À suivre à la mi-septembre... quand nous aurons déjà 3 mois de loyers de non payés par ce locataire...

Commentaires

  1. Je vous souhaite que tout se règle rapidement et avec le moins de trouble possible. Hâte de lire la suite en septembre!

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  2. Je me demande sérieusement si acheter la paix n'aurait pas été plus rentable. Effectivement vous allez le "casser" devant la régie. Cependant, il demandait un mois gratuit et s'il ne paye pas, vous allez en perdre 3 ( juillet, août et septembre ). En plus, devoir relouer un loyer fin septembre n'est pas un timing optimal.

    Comme on dit, une mauvaise entente vaut mieux qu'un bon procès.

    Francis

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    1. Oui ça aurait été plus simple. C'est ce que mon associé voulait faire. Mais moi je ne voulais pas acheter la paix cette fois-ci, quitte à perdre des loyers et relouer le logement. Je ne veux plus avoir ce locataire. Si un locataire, donc un client, n'est pas capable de me respecter, qu'il parte.

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    2. Bonjour Steve, du respect j'en ai beaucoup pour vous. Je vous lis depuis longtemps. C'est la premiere fois que je vous ecris. Du respect de vos locataires oubliez ca! Heureusement la plupart vous en donnerons, par contre ceux qui ne vous en donnent pas, c'est extremement frustrant et difficile psychologiquement. Surtout lorsque nous les traitons vraiment avec beaucoup de respect mais que ce n'est absolument pas reciproque. Je vous comprends a 100%, l'ayany deja vecu maintes fois, mais je ne peux qu'appuyer la decision difficile a avaler que d'acheter la paix. Eventuellement on dors tellement mieux! Mais bonne chance dans votre cas et merci pour votre blog inspirant! Ne lachez pas!

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    3. Le locataire fautif est responsable des pertes de loyers jusqu'à ce que le logement soit reloué. (maximum jusqu'à la fin du bail).

      Il sera donc condamné à payer les loyers perdus lors de l’audience et lorsque le logement sera reloué dans x mois, alors le proprio pourra le poursuivre de nouveau pour ces loyers perdus.

      Evidemment, il faudra prouver à la régie que le proprio a fait des efforts pour relouer l'appartement le plus vite possible. Donc, il faut conserver toutes les communications entre les éventuels candidats.

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  3. Je suis d'accord avec Steve. L'immobilier est un investissement et le rendement est important, mais pas à n'importe quel prix.

    Le respect entre propriétaire et locataire est primordial pour moi aussi. Je traite mes locataires avec respect et j'en attends pas moins de leur part. Que ce soit un logement, un condo ou une maison privée ça arrive des dégâts d'eaux, c'est même la cause la plus fréquente de réclamation d'assurance au Québec.

    L'important pour le propriétaire et les locataires est de faire leur possible pour régler le problème rapidement, mais il faut comprendre que personne ne peut prévoir un accident sinon ça ne s'appellerais pas un accident.

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  4. Bonjour,

    Comment cela s'est finalement terminé?

    Merci et bonne journée!

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  5. Bonjour,

    Comment cela s'est finalement terminé?

    Merci et bonne journée!

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    1. Report d'audience, le locataire était absent pour raison médicale.

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  6. Et maintenant, où en êtes-vous rendu? Merci!

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    1. Comme la première audience a été reportée au début septembre... on attend une 2e audience depuis maintenant 4 mois...

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    2. Je suppose que le prix du loyer est fixé au prix de l'an dernier? Sera-t-il obligé de payer la difféerence quand ce sera réglé?

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    3. Le loyer est en effet fixé à l'ancien montant de 2015 jusqu'au jugement. Si on a raison, oui le locataire devra payer la différence.

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  7. Salut Steve, Tu parles de jurisprudences, je suis pris actuellement avec un dossier similaire. Où as tu trouvé les jugements? Je pourrais m'en servir à la régie. Merci

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