L'immobilier, toujours un bon investissement?

Je le dis tout de suite, j'ai copié le titre de cet article. En fait, je veux écrire un contre-article à celui-ci publié dans La Presse. Un lecteur moins connaissant ressortira de cette lecture précédente en se disant que l'immobilier n'est pas rentable. Allez le lire si ce n'est pas encore fait avant de lire la suite de mon article.

Dans cet article de La Presse, le couple gagne 175 000 $ par année. Ils habitent dans une maison qui vaut 675 000 $. En 2016, ils ont acquis deux triplex. Leur budget familial est déficitaire de 1 500 $ par mois depuis longtemps.

Évidemment, nous n'avons pas tous les détails ni tous les chiffres dans l'article. Mais ce qui me fatigue dans les solutions proposées, c'est que les "experts" leur recommandent de vendre leurs triplex pour régler d'autres dettes, en passant complètement (à mon humble avis) à côté de leurs plus gros problèmes financiers.

Recevoir des conseils d'un conseiller financier...

Des questions sur les hypothèques des triplex

D'abord, quelque chose cloche au niveau des dettes hypothécaires des deux triplex. Payés 370 000 $ par immeuble en 2016, les soldes hypothécaires sont de 350 000 $ par immeuble, deux ans après l'achat. Soit qu'ils ont déjà refinancé leurs immeubles depuis l'achat pour en sortir de l'équité, soit ils ont été financés à 100%, ce qui est très peu probable en financement conventionnel. Même en considérant les valeurs actuelles de 425 000 $, le ratio prêt-valeur est à 83%. On semble donc être en présence d'investisseurs créatifs pour le financement. Normalement, à l'achat, ça ne peut pas dépasser 80% quand on n'est pas proprio-occupant. Je ne suis donc pas surpris de voir que les immeubles n'ont pas de surplus de trésoreries.

Le titre de l'article demande: Est-ce que l'immobilier est toujours un bon rendement? Je crois qu'ici, nous sommes dans un cas où les acheteurs soit ont mal calculé leurs dépenses d'opérations et/ou leurs taux d'endettement sur ces deux immeubles sont trop élevés. Les immeubles ont-ils été achetés au bon prix? On dirait bien, car ils ont payé 370 000 $ et maintenant ça vaut 425 000 $. C'est un très beau gain en capital en à peine deux ans.

À la base, un duplex ou un triplex, c'est rarement très rentable. Les surplus de trésorerie sont très souvent minuscules, à moins d'avoir injecté une immense mise de fonds au départ, ce qui ne semble pas le cas dans cet article. 

Une dépense immense est ignorée dans l'équation

Leur plus grande dépense selon moi: leur maison familiale. D'une valeur de 675 000$ avec une hypothèque de  367 000$. J'ose m'imaginer les comptes de taxes municipales et scolaires. Probablement autour de 6 000$ par année, ou plus.  Tout dépend de la ville évidemment. Sans compter l'hypothèque mensuelle, les assurances, l'entretien.

Posséder une maison pour y vivre, ce n'est pas un investissement. C'est une pure dépense. Pour un salaire de 175 000 $ par année à deux, personnellement, je me demande si ce n'est pas de vivre au-dessus de ses moyens d'avoir une résidence aussi chère, considérant qu'ils ont trois adolescents à l'école privée.

Un mauvais conseil d'une planificatrice financière

L'article dit littéralement: "Plus tu passes de temps à faire toi-même les rénovations, plus tu vas faire de l’argent au bout du compte. Mais si tu dois engager quelqu’un chaque fois qu’un locataire saccage le logement ou qu’il y a une fuite d’eau, tu vas perdre des sous », rappelle la planificatrice financière."

Premièrement, c'est tellement un mauvais conseil, suivi d'un mythe qui est propagé par la conseillère. Je voudrais lui rappeler que c'est interdit à un propriétaire de faire lui-même des travaux de rénovation dans un immeuble locatif. À moins qu'il soit proprio-occupant dudit immeuble (pour les 4-plex et moins), ce qui n'est pas le cas de nos deux intervenants ici.

Deuxièmement, "à chaque fois qu'un locataire saccage le logement". Je fais une grande hypothèse ici, mais je crois que nous avons à faire avec une conseillère financière qui ne possède pas d'immeuble locatif ou qui a trop regardé l'émission Proprio en otage. C'est TRÈS rare qu'un locataire SACCAGE un logement. Des petites usures ici et là, oui. Mais saccager un logement, là je me pose la question si cette conseillère n'a pas un avantage à ce que les investisseurs investissent dans des fonds qu'elle vend et évite l'immobilier à tout prix. Il y a bien sûr quelques rares exceptions où des propriétés sont fortement endommagées par des occupants. Sa phrase reste quand même exagérée à l'os pour faire peur. 

Troisièmement, je vais toujours conseiller aux investisseurs de prendre des experts pour faire leurs travaux de réparation et rénovation. C'est vrai qu'au début en immobilier, nous avons tous tendance à faire ça, puis avec l'expérience, on réalise que c'est une erreur. À chacun son métier. Changer soi-même une toilette? Ça ne coûtera même pas 150$ en temps au plombier pour le faire correctement, déductible des impôts en plus. Ma liste d'exemples pourrait être longue.

Solution extrême, mais payant à long terme

Ma recommandation, sans connaître tous les détails de leurs vies: Mettre en vente la résidence principale, pour soit diminuer la valeur de la nouvelle résidence, diminuer les dépenses de taxes et d'entretien. Ou encore mieux, pour aller vivre dans un des deux triplex. Pas facile comme décision avec trois adolescents à la maison. Impossible? Tellement pas. Même si ce ne serait que pour 3 ou 4 années, avant de retourner dans une maison plus raisonnable en termes de valeur.

La dame le dit: elle veut trouver une solution pour sa retraite. Elle est là la solution pour quelques années, délaisser la dispendieuse demeure pour un plex proprio-occupant. Leurs dépenses mensuelles diminueraient drastiquement. Un petit "inconfort" de 3 à 5 ans dans un plex, pour une sécurité financière à long terme, toutes les familles devraient faire ça plutôt que de commencer directement par l'achat d'une maison. Est-ce possible de rentrer toute la petite famille dans un des logements et/ou de modifier un logement pour que ça devienne possible?

Vendre un des triplex maintenant, est-ce vraiment la meilleure solution? Peut-être. À condition qu'il n'y ait pas une immense pénalité pour briser l'hypothèque. N'oubliez pas de compter les impôts sur le gain en capital.

Pour une retraite assurée, je ferais le contraire de ce que recommande la conseillère. Je garderais probablement les triplex et je regarderais pour diminuer les dépenses ailleurs. Et là, c'est très personnel, mais vendre les triplex pour se concentrer sur les REER et CELI... quand ils ont déjà de la difficulté à boucler leur budget, moi ce serait non.

Dit un gars (moi) qui a tout liquidé ses REER en 2018 pour se concentrer sur l'immobilier. La conseillère de l'article ne m'aimerait pas du tout! (Ne vous en faites pas pour moi côté impact fiscal, j'ai planifié mes affaires).

Je trouve que le titre et le contenu de l'article référé en haut de page laissent croire que l'immobilier n'est pas rentable. Je ne crois pas que les problèmes de cette famille sont causés par l'immobilier, mais par leurs autres choix de vie. 

Note: Je ne suis pas conseiller financier et évidemment mon article partage mes opinions, qui ne sont pas des recommandations pour ces personnes, basées sur des données partielles de l'article.