Loyers : le grand rattrapage


J'ai longuement hésité avant de publier ce texte...

Les prochaines lignes sont basées sur mes observations des dernières années, surtout des derniers mois.

Y a-t-il une crise du logement au Québec ? 

Je crois que ça peut ressembler à ça. Dans les grands centres du moins. Les taux d’inoccupation sont très bas. En tant que locateur à Montréal, dans Ville-Marie, c'est un peu la folie. Les logements se louent vite et cher. La demande est plus forte que l'offre. Je ne vis pas le même scénario à Joliette!

Je dois dire que pour les propriétaires des grands centres, c'est une belle période. Depuis 10-12 ans, le marché des plex et des multilogements est un peu fou. Les immeubles se vendent très cher. Mais les revenus des immeubles ne suivaient pas du tout la même logique.

Pour acheter un 6-plex bien normal (cas vécu), il faut sortir parfois jusqu'à 40% de mise de fonds, car les chiffres ne fonctionnent pas du tout. Ce qui force les propriétaires à faire de l'optimisation de leurs immeubles : forcer une inflation des loyers via diverses alternatives afin d'arrêter d'être à cashflow négatif.

Inflation des prix des loyers

Depuis 3 ans à Montréal, dès que nous publions une annonce, nous sommes inondés de messages de candidats locataires. Je vous recommande donc de faire des tests de prix sur Kijij pour fixer le prix du marché. Je le fais souvent. Je publie une annonce de logement à un prix très élevé et j'attends de voir la réaction des candidats. Si je reçois 30 courriels rapidement, par exemple, c'est un signe que ce prix est acceptable pour les candidats. Que la demande est là. Je republie donc l'annonce avec mes coordonnées téléphoniques cette fois.

Inflation des loyers à Montréal.
Donc, oui, nous en profitons pour augmenter certains loyers de façon substantielle. Nous sommes dans une économie de libre marché jusqu'aux dernières nouvelles, pourquoi ne pas en profiter? Évidemment, nous montons les prix de cette façon lors d'un changement de locataire. Pas pour des locataires en place. Parfois, j'aimerais bien que certains locataires de longue date quittent... tsé quand le loyer d'un 4 1/2 au rez-de-chaussée, à côté d'une station de métro, est loué à 770$ et que je pourrais FACILEMENT le relouer autour de 1400$. Même sans faire de travaux!

Mais lors d'un départ de locataire, oui je juge normal de pouvoir remettre le loyer au prix du marché. Ce qui fait crier certaines associations de locataires qui réclament un registre des baux. Dans l'exemple du 6-plex ci-dessus, les anciens propriétaires n'avaient pas augmenté les loyers depuis près de 15 ans... Ça ne fait pas de sens. Il faut continuer à pouvoir remettre les loyers aux prix du marché lors d'un départ d'un locataire, sans quoi la qualité du parc immobilier va aller en se dégradant.

Le beurre et l'argent du beurre

J'ai un cas présentement d'un 4 1/2 en rénovation dans Ville-Marie. Il était déjà bien loué, à 940$ par mois. Nous sommes en train de rénover la salle de bain de A à Z, et de moderniser la cuisine. Ce sera un magnifique 4 1/2, à moins de 6 minutes à pied d'un métro. J'ai fait des tests à 1350$ sur Kijiji. C'est 410$ de plus par mois. Eh oui. Cependant, on va avoir investi près de 20 000$ en travaux pour moderniser l'appartement. Jamais nous n'aurions fait cette modernisation du logement s'il fallait appliquer obligatoirement le calcul de la Régie du logement. Financièrement, ça ne ferait aucun sens. C'est ça que les comités de logements et autres lobbys de locataires ne comprennent pas (volontairement...).

Tu ne peux pas avoir un logement rénové... et continuer de payer un prix bas. Pour ça, il faut des logements sociaux payés à même le taxes de tous les citoyens. Jamais un investisseur privé ne va vouloir investir de l'argent pour en revoir la couleur dans 35 ans seulement.

Donc oui il y a un certain rattrapage dans certains quartiers, dans certaines villes. J'ai beaucoup d'empathie pour les gens plus démunis qui doivent faire face à cette inflation. Ça affecte les gens à faibles revenus. L'aide sociale au Québec n'est pas en ligne avec les coûts de la vie quant qu'à moi. Comment vivre avec aussi peu que 690$ par mois? C'est impossible. Pas dans les quartiers centraux des grands centres en tout cas. C'est un autre débat selon moi. Les gouvernements devaient bonifier l'aide au logement, soit par la construction de logements sociaux, soit en versant une aide directe aux locataires. Ce n'est pas en contrôlant de façon abusive les augmentations de loyers que le problème va se régler.

Commentaires

  1. Bonjour, c'est un article qui montre une ignorance de l'économie. Au contraire, le gouvernement ne devrait pas donner de l'aide tel que vous l'indiquer. Ce genre d'intervention ne ferait que d'augmenter davantage la spirale des prix. Il doit plus tôt favoriser l'offre en logement. Vous oubliez un enjeu fondamental, le logement est un droit et non un bien quelconque sur un marché dans barrière à l'entrée. Il n'y a aucun rattrapage en fait, seulement des propriétaires et veulent augmenter leurs rendements.

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    1. Bonjour Julien. Ignorance de la micro-économie? J'en doute. Offre et demande, c'est la base. À Joliette si j'augmente de 500$ par mois un loyer lors du changement de locataire, je ne pourrai jamais le louer, car les gens ne veulent pas payer ça et il y a assez d'offres pour qu'ils aillent ailleurs. À Montréal, faire passer un 4 1/2 de 900$ à 1350$ et je croule sous les demandes des candidats. De un plusieurs personnes sont complètement OK avec le fait de payer ça, surtout si le logement est rénové, et de deux, l'offre est moins grande. De la micro-économie comme je l'ai appris à l'université. C'est la courbe de l'offre et de la demande. Et c'est dans ce système qu'on navigue aux dernières nouvelles. Pour aider une partie de la population, le gouvernement a quelques choix, soit de se transformer en gestionnaire immobilier, en construisant et opérant des immeubles sociaux (et en les laissant décrépir durant 30 ans ensuite car ils sont mauvais gestionnaires), soit augmenter les revenus de la population (augmentation du salaire minimum, diminution des impôts, aide direct au logement comme ça se fait déjà en passant car je signe quelques formulaires par années pour des locataires à faible revenus), soit encore d'intervenir dans la fixation des prix. Avec cette dernière option, elle va intervenir dans la logique du marché avec des conséquences connus (comme désintéressé l'amélioration des logements car ça va prendre 40 ans récupérer les coûts des travaux).

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  2. Si je comprend bien vous trouvez "acceptable" de refiler la facture des rénovations afin qu'elle soit acquittée en moins se 4 ans!? Ce type de rénovations devrait plutôt être amortie sur 10-15 ans sans compter que 20 000$ n'est pas votre coût de reviens puisque vous avez pu le déduire de vos impôts.. Je suis d'accord pour un prix juste et équitable, les propriétaires sont là pour faire de l'argent j'en convient mais il y a une différence entre faire de l'argent et abuser des locataires! Que dire mise-a-part bravo pour votre éthique...

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    1. Ce genre de commentaire m'interpèle beaucoup. Je détiens une centaine de logement depuis 15 ans et voici la réalité du terrain :

      1) Ce qui me prend 15 ans à user dans ma résidence personnelle prend entre 3 à 5 ans à user en locatif car un large pourcentage de locataires sont négligents. Rien ne leur appartient, alors plusieurs se disent qu'ils n'ont aucun devoir de conservation. Comptoirs brulés, murs, portes et armoires de cuisine défoncées, vitres thermos brisées. Combien en ai-je changés en 15 ans ? Je ne compte plus. Et en maintes occasions, c'était dans des logement fraîchement rénovés. Alors, l'amortissement entre 10 et 15 ans tiens de l'utopisme;
      2) Un investissement de 20 000 $ en rénovations est la plupart du temps considéré comme une amélioration (changer les armoires de cuisine, les fenêtres, panneau électrique, remplacement de tapis par du bois ou céramique, etc.), alors ces coûts ne sont pas considérés comme des dépenses en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenus, mais bien une dépense de nature capital, car ils améliorent l'actif. Ils ne sont donc pas déductibles comme vous le dites, mais bien capitalisables. Il n'y a par conséquent aucun retour d'impôt immédiats associés à ces dépenses. Ces dépenses ne feront que réduire le gain en capital lors de la revente de l'immeuble. Il faut que ce mythe que n'importe quelle dépense génère un retour d'impôt s'arrête, car ce n'est pas vrai.

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    2. En Ontario, il y a un règlement qui permet d'augmenter après les travaux selon la durée de vie des améliorations. Ici au Québec, tout est amorti sur 32 ans dans le calcul de la Régie. Ça ne fait AUCUN sens pour encourager les propriétaires à respecter ça. Un toit ne dure pas 32 ans. Une salle de bain non plus bien souvent.

      De plus, le rendement "offert" par la Régie sur les travaux majeurs est de 3.1% par année. Souvent, pour la majorité des propriétaires, les fonds injectés pour des travaux majeurs provient de marges de crédit. Comme c'est mon cas. Je paye 8.6% de taux d'intérêt sur la marge, et il faudrait que je sois content avec 3.1%. Ça ne paierait même pas mes dépenses en intérêts. Je ne reverrais jamais mon capital. S'il fallait absolument respecter les règles de la Régie, ce serait terminé les améliorations et les rénovations.

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  3. Ceux qui pensent a contresens ici ne sont clairement pas en procession d'immeubles a revenus. Tous et chacun est détenteur de sa théorie sur l'immobilier... Mais la réalité, ce sont les chiffres. Point. Malheureusement il n'y a plus place a l'humain... Du moins si vous connaissez une banque prête a gérer avec les sentiments, faites moi signe!

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