Loyers : le grand rattrapage


J'ai longuement hésité avant de publier ce texte...

Les prochaines lignes sont basées sur mes observations des dernières années, surtout des derniers mois.

Y a-t-il une crise du logement au Québec ? 

Je crois que ça peut ressembler à ça. Dans les grands centres du moins. Les taux d’inoccupation sont très bas. En tant que locateur à Montréal, dans Ville-Marie, c'est un peu la folie. Les logements se louent vite et cher. La demande est plus forte que l'offre. Je ne vis pas le même scénario à Joliette!

Je dois dire que pour les propriétaires des grands centres, c'est une belle période. Depuis 10-12 ans, le marché des plex et des multilogements est un peu fou. Les immeubles se vendent très cher. Mais les revenus des immeubles ne suivaient pas du tout la même logique.

Pour acheter un 6-plex bien normal (cas vécu), il faut sortir parfois jusqu'à 40% de mise de fonds, car les chiffres ne fonctionnent pas du tout. Ce qui force les propriétaires à faire de l'optimisation de leurs immeubles : forcer une inflation des loyers via diverses alternatives afin d'arrêter d'être à cashflow négatif.

Inflation des prix des loyers

Depuis 3 ans à Montréal, dès que nous publions une annonce, nous sommes inondés de messages de candidats locataires. Je vous recommande donc de faire des tests de prix sur Kijij pour fixer le prix du marché. Je le fais souvent. Je publie une annonce de logement à un prix très élevé et j'attends de voir la réaction des candidats. Si je reçois 30 courriels rapidement, par exemple, c'est un signe que ce prix est acceptable pour les candidats. Que la demande est là. Je republie donc l'annonce avec mes coordonnées téléphoniques cette fois.

Inflation des loyers à Montréal.
Donc, oui, nous en profitons pour augmenter certains loyers de façon substantielle. Nous sommes dans une économie de libre marché jusqu'aux dernières nouvelles, pourquoi ne pas en profiter? Évidemment, nous montons les prix de cette façon lors d'un changement de locataire. Pas pour des locataires en place. Parfois, j'aimerais bien que certains locataires de longue date quittent... tsé quand le loyer d'un 4 1/2 au rez-de-chaussée, à côté d'une station de métro, est loué à 770$ et que je pourrais FACILEMENT le relouer autour de 1400$. Même sans faire de travaux!

Mais lors d'un départ de locataire, oui je juge normal de pouvoir remettre le loyer au prix du marché. Ce qui fait crier certaines associations de locataires qui réclament un registre des baux. Dans l'exemple du 6-plex ci-dessus, les anciens propriétaires n'avaient pas augmenté les loyers depuis près de 15 ans... Ça ne fait pas de sens. Il faut continuer à pouvoir remettre les loyers aux prix du marché lors d'un départ d'un locataire, sans quoi la qualité du parc immobilier va aller en se dégradant.

Le beurre et l'argent du beurre

J'ai un cas présentement d'un 4 1/2 en rénovation dans Ville-Marie. Il était déjà bien loué, à 940$ par mois. Nous sommes en train de rénover la salle de bain de A à Z, et de moderniser la cuisine. Ce sera un magnifique 4 1/2, à moins de 6 minutes à pied d'un métro. J'ai fait des tests à 1350$ sur Kijiji. C'est 410$ de plus par mois. Eh oui. Cependant, on va avoir investi près de 20 000$ en travaux pour moderniser l'appartement. Jamais nous n'aurions fait cette modernisation du logement s'il fallait appliquer obligatoirement le calcul de la Régie du logement. Financièrement, ça ne ferait aucun sens. C'est ça que les comités de logements et autres lobbys de locataires ne comprennent pas (volontairement...).

Tu ne peux pas avoir un logement rénové... et continuer de payer un prix bas. Pour ça, il faut des logements sociaux payés à même le taxes de tous les citoyens. Jamais un investisseur privé ne va vouloir investir de l'argent pour en revoir la couleur dans 35 ans seulement.

Donc oui il y a un certain rattrapage dans certains quartiers, dans certaines villes. J'ai beaucoup d'empathie pour les gens plus démunis qui doivent faire face à cette inflation. Ça affecte les gens à faibles revenus. L'aide sociale au Québec n'est pas en ligne avec les coûts de la vie quant qu'à moi. Comment vivre avec aussi peu que 690$ par mois? C'est impossible. Pas dans les quartiers centraux des grands centres en tout cas. C'est un autre débat selon moi. Les gouvernements devaient bonifier l'aide au logement, soit par la construction de logements sociaux, soit en versant une aide directe aux locataires. Ce n'est pas en contrôlant de façon abusive les augmentations de loyers que le problème va se régler.

Commentaires

  1. Bonjour, c'est un article qui montre une ignorance de l'économie. Au contraire, le gouvernement ne devrait pas donner de l'aide tel que vous l'indiquer. Ce genre d'intervention ne ferait que d'augmenter davantage la spirale des prix. Il doit plus tôt favoriser l'offre en logement. Vous oubliez un enjeu fondamental, le logement est un droit et non un bien quelconque sur un marché dans barrière à l'entrée. Il n'y a aucun rattrapage en fait, seulement des propriétaires et veulent augmenter leurs rendements.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour Julien. Ignorance de la micro-économie? J'en doute. Offre et demande, c'est la base. À Joliette si j'augmente de 500$ par mois un loyer lors du changement de locataire, je ne pourrai jamais le louer, car les gens ne veulent pas payer ça et il y a assez d'offres pour qu'ils aillent ailleurs. À Montréal, faire passer un 4 1/2 de 900$ à 1350$ et je croule sous les demandes des candidats. De un plusieurs personnes sont complètement OK avec le fait de payer ça, surtout si le logement est rénové, et de deux, l'offre est moins grande. De la micro-économie comme je l'ai appris à l'université. C'est la courbe de l'offre et de la demande. Et c'est dans ce système qu'on navigue aux dernières nouvelles. Pour aider une partie de la population, le gouvernement a quelques choix, soit de se transformer en gestionnaire immobilier, en construisant et opérant des immeubles sociaux (et en les laissant décrépir durant 30 ans ensuite car ils sont mauvais gestionnaires), soit augmenter les revenus de la population (augmentation du salaire minimum, diminution des impôts, aide direct au logement comme ça se fait déjà en passant car je signe quelques formulaires par années pour des locataires à faible revenus), soit encore d'intervenir dans la fixation des prix. Avec cette dernière option, elle va intervenir dans la logique du marché avec des conséquences connus (comme désintéressé l'amélioration des logements car ça va prendre 40 ans récupérer les coûts des travaux).

      Supprimer
    2. Une des première chose qu'on apprend en économie à l'université est que le prix plafond/plancher mit par un gouvernement n'est jamais bon pour la société. Comme ici on parle d'un prix plafond, le pire scénario envisageable serait justement de sévir davantage et d'imposer des restrictions supplémentaire.

      En effet, si on réduit le rendement des multi-logements et donc, du même coup, le profit, pourquoi les entrepreneurs construiraient davantage d'immeubles pour loger les citoyens si ce n'est pas rentable? De plus, les propriétaires chercheraient probablement à transformer les logements en d'autre unité non-résidentiel. Pour en finir, les immeubles serait encore moins bien rénové, car pas rentable au niveau financier.

      Tout les impacts précédents réduiraient encore plus le bien-être au plus démuni.

      Supprimer
  2. Si je comprend bien vous trouvez "acceptable" de refiler la facture des rénovations afin qu'elle soit acquittée en moins se 4 ans!? Ce type de rénovations devrait plutôt être amortie sur 10-15 ans sans compter que 20 000$ n'est pas votre coût de reviens puisque vous avez pu le déduire de vos impôts.. Je suis d'accord pour un prix juste et équitable, les propriétaires sont là pour faire de l'argent j'en convient mais il y a une différence entre faire de l'argent et abuser des locataires! Que dire mise-a-part bravo pour votre éthique...

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Ce genre de commentaire m'interpèle beaucoup. Je détiens une centaine de logement depuis 15 ans et voici la réalité du terrain :

      1) Ce qui me prend 15 ans à user dans ma résidence personnelle prend entre 3 à 5 ans à user en locatif car un large pourcentage de locataires sont négligents. Rien ne leur appartient, alors plusieurs se disent qu'ils n'ont aucun devoir de conservation. Comptoirs brulés, murs, portes et armoires de cuisine défoncées, vitres thermos brisées. Combien en ai-je changés en 15 ans ? Je ne compte plus. Et en maintes occasions, c'était dans des logement fraîchement rénovés. Alors, l'amortissement entre 10 et 15 ans tiens de l'utopisme;
      2) Un investissement de 20 000 $ en rénovations est la plupart du temps considéré comme une amélioration (changer les armoires de cuisine, les fenêtres, panneau électrique, remplacement de tapis par du bois ou céramique, etc.), alors ces coûts ne sont pas considérés comme des dépenses en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenus, mais bien une dépense de nature capital, car ils améliorent l'actif. Ils ne sont donc pas déductibles comme vous le dites, mais bien capitalisables. Il n'y a par conséquent aucun retour d'impôt immédiats associés à ces dépenses. Ces dépenses ne feront que réduire le gain en capital lors de la revente de l'immeuble. Il faut que ce mythe que n'importe quelle dépense génère un retour d'impôt s'arrête, car ce n'est pas vrai.

      Supprimer
    2. En Ontario, il y a un règlement qui permet d'augmenter après les travaux selon la durée de vie des améliorations. Ici au Québec, tout est amorti sur 32 ans dans le calcul de la Régie. Ça ne fait AUCUN sens pour encourager les propriétaires à respecter ça. Un toit ne dure pas 32 ans. Une salle de bain non plus bien souvent.

      De plus, le rendement "offert" par la Régie sur les travaux majeurs est de 3.1% par année. Souvent, pour la majorité des propriétaires, les fonds injectés pour des travaux majeurs provient de marges de crédit. Comme c'est mon cas. Je paye 8.6% de taux d'intérêt sur la marge, et il faudrait que je sois content avec 3.1%. Ça ne paierait même pas mes dépenses en intérêts. Je ne reverrais jamais mon capital. S'il fallait absolument respecter les règles de la Régie, ce serait terminé les améliorations et les rénovations.

      Supprimer
  3. Ceux qui pensent a contresens ici ne sont clairement pas en procession d'immeubles a revenus. Tous et chacun est détenteur de sa théorie sur l'immobilier... Mais la réalité, ce sont les chiffres. Point. Malheureusement il n'y a plus place a l'humain... Du moins si vous connaissez une banque prête a gérer avec les sentiments, faites moi signe!

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. En réslité je crois que les gens qui pensent à contresens ici ont un plus grand sens de l'humanité et ne conçoivent même pas qu'on puisse dire "un immeuble à revenus" en parlant du logement des gens.

      Supprimer
  4. Ce n'est pas déductible d'impôt quand on améliore, c'est même capitalisable et il faut payé de nos impôt quand les renos sont pour améliorer. On paye de l'impôt également si on vend la propriété avec le gain en capital. Si t'es pas content de ce qu'il dit, fait juste t'en allez et desabonne toi. Comme steve dit, va a joliette ou une ville du jenre, si Montréal te choque

    RépondreSupprimer
  5. Mon cher Monsieur, je pense que le problème fondamental est là: "investir dans l'immobilier"... C'est-à-dire chercher à s'enrichir (retour sur investissement financier positif) sur un bien qui est essentiel à la vie de chacun: avoir un logement. À partir de ce constat, il n'y a quasiment aucun débat ou dialogue possible. Toute votre logique est très contestable d'un point de vue moral autant que socio-économique. Et je ne pense pas que vous soyez si sensibles à la cause des ménages modestes comme vous le dites... l'état devrait faire ci ou faire ça: acceptez-vous sans rechigner de payer vos impôts? Votez-vous?Pour quelle politique?

    La vraie question est:
    Pourquoi avez-vous besoin de posséder une centaine de logements? Ca vous sert à quoi? Ca a quelle utilité sociale? L'argent accumulé (il doit y en avoir puisque vous n'iriez pas à posséder 100logements locatifs si le gain était nul) sert à quoi?

    Vous avez peut-être le droit d'agir "librement" sans vous préoccuper des conséquences socio-économiques de votre démarche avide, mais on a le droit de défendre une société où cela n'est plus permis.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Ma chère Madame, bravo pour votre opinion. Je respecte les gens qui ont une opinion autre que la mienne. Je cherche à m'enrichir avec l'immobilier, et à enrichir le patrimoine que je laisserai à mes enfants. Je dors très bien la nuit avec ça. Libre à vous ne de pas être d'accord. J'accepte sans rechigner de payer mes impôts, et j'utilise tout ce qui est légal pour en payer le moins possible puisque le système est ainsi fait. Je vote systématiquement, souvent le nez bouché. Pour des politiques de centre-droit. Certainement pas les mêmes que vous à ce que je peux constater.

      Pourquoi posséder des logements? Parce que j'aime ça. Ça me fait tripper l'immobilier. Prendre un bien immobilier défraichi, négliger par les anciens propriétaires, lui redonner fier allure. Travailler avec les urbanistes de la ville pour lui redonner son air d'antan en retrouvant les archives photos d'il y a 80 ans. Améliorer la qualité de vie des locataires en offrant des logements rénovés, plus sains (ventilation, éclairage, isolation, etc.). Je regarde certains immeubles achetés en état de délabrement il y a quelques années et je suis fier d'avoir remonter l'immeuble pour qu'il soit joli, sans moisissure, digne des années 2020 et pas 1960. C'est une fierté qu'on connait quand on possède un immeuble. De mon côté du moins. J'ose espérer que le fait de rénover les immeubles délabrés, c'est utile à la société, que c'est une utilité sociale. Vous semblez penser le contraire, c'est bizarre.

      L'argent accumulé? Là je ris très fort. Mes comptes de banques sont tous à zéro, et mes marges de crédit accotées au plafond. Si vous ne comprenez pas pourquoi, vous ne comprenez rien à l'immobilier.

      C'est beau les lunettes roses...

      Supprimer
    2. Je trouve ça étrange les commentaires comme ça. La nourriture est un bien essentiel aussi, pourtant on n'entend pas souvent les gens se pleindre de Metro ou IGA en disant ''qu'ils cherchent juste à s'enrichir sur le dos des gens''. Même chose pour le transport ou etc. Mais on parle souvent des proprios comme s'ils étaient des capitalistes sales. Le gouvernement et les locataires sont bien content que les investisseurs immobilier rénovent et améliorent les immeubles, mais on l'air choqué d'apprendre qu'ils cherchent un rendement positif sur leur investissement. C'est comme ça que entreprises privées fonctionnent....

      Supprimer
  6. Cash is King. Il faut commencer par une centaine de logements pour se rendre à 1000 logements! Déjà se rendre à 100 logements c'est tout un exploit. Je te suit Steve depuis des années, depuis le début et j'aime lire tous les commentaires sur ton blog. Impressionnant ton parcours et effectivement être rendu à 100 logements, ton compte bancaire n'est pas rempli. Au contraire tu dois bien gérer tes entrées et sorties de fonds pour ne pas faire banqueroute. C'est normal à un moment donner de faire de l'argent même si c'est souvent mal vu au Québec. Le fait de vouloir se rendre riche commence par une ambition, une ambition de s'acheter des trucs, des trucs qui coûtent cher et qui avec le futur vont toujours coûter encore plus cher. L'immobilier comme tu dis est passionnant et en même temps super payant surtout quand viens le temps de refinancer. Refinancer pour acheter un autre immeuble ou pour se rembourser quelques mises de fonds des dernières années afin de se gâter un peu. Il y a des locataires qui sont bien dans leurs logements à bas prix à moitié insalubres car ils payent 600$ pour un 5 1/2. Il y a aussi d'autres clientèles qui préfèrent les 5 1/2 super rénovés pour 2000$/mois. Chacun ses goût et son profil de locataires. Certainement que si j'ai un locataire qui quite mon 5 1/2 à moitié détruit que je vais le rénover et le re-louer à 2000$ par mois. Avec ce 1400$ de plus par mois mon immeuble prend au moins 225 000$ de valeur, donc au refinancement je vais aller chercher un beau gros 180 000$ pour l'investir dans un autre immeuble. Donc le nouveau locataire est heureux de vivre dans son nouveau logement rénové, la banque est heureuse de me faire un prêt et de collecter des intérêts, ensuite de vais investir exemple 150 000$ en mise de fonds sur l'achat d'un autre 6 plex, la ville de MTL est heureuse car elle collecte une autre taxe de bienvenu, les proprios qui à qui j'ai remis le 150 000$ de mise de fonds m'ont vendu leurs 6 plex 750 000$ qu'ils ont payé 125 000$ en 1999, donc tout le monde est heureux! Je ne comprends pas les gens qui ne nous comprennent pas?? Lol
    Bon courage à tous durant cette période de changements!

    RépondreSupprimer

Publier un commentaire

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...