5 critères pour évaluer la localisation d'un immeuble locatif

Il y a plusieurs années, quand j'étais vraiment un "jeune investisseur immobilier", je regardais des immeubles un peu partout. De Sorel à St-Jérôme, de Trois-Rivières à Joliette. Je ne connaissais aucun secteur sur le bout de mes doigts. Je cherche "LE" deal. Avec des chiffres qui fonctionnent comme dans les livres, genre "il ne faut pas payer plus cher que 10X les revenus bruts". 

Je vois encore des investisseurs qui font ça. C'est une erreur, j'en suis convaincu. Peut-être pas pour tout le monde, mais pour la majorité oui. Rien de mieux que de devenir un vrai pro d'un secteur donné. Mais comment choisir un bon secteur? Ou bien, comment savoir si la localisation d'un immeuble est bonne? 

5 critères pour évaluer la localisation d'un immeuble locatif

1) Croissance démographique au cours des 10 à 20 prochaines années

La démographie doit être prise en compte. On parle ici d'étudier les données quantifiables sur la population d'un secteur: le nombre d'habitants, la croissance ou décroissance de la population, l'âge, les revenus, les migrations (arrivées ou départs de la zone), etc. 

Par exemple, une ville en décroissance en termes d'habitants, avec des personnes à faibles revenus, sera peut-être pas top top pour rentabiliser un 40 logements neufs. Je ne dis pas de ne pas acheter là, mais il faut ternir compte de ça dans vos projections financières, d'augmentation (ou diminution) des valeurs, d'augmentation moyenne des loyers. Pour la croissance des valeurs immobilières, il faut soit une inflation de la valeur des terrains, souvent reliée à une demande soutenue par une augmentation d'habitants et/ou une inflation des loyers (encore là c'est relié à une demande importante).

 2) Revenus des locataires | Types d'entreprises dans le secteur

Les revenus des locataires et l'économie de la région influencent l'immobilier au niveau local et régional. Par exemple, la fermeture d'une usine importante de 2000 employés aura d'énormes impacts sur les revenus des locataires de la zone. Les zones autour des grands centres urbains comme Québec et Montréal bourgeonnent d'entreprises. C'est la même chose pour plusieurs petites et moyennes villes.

3) L'environnement immédiat de l'immeuble

La localisation, on y revient toujours. Si l'immeuble est situé à côté d'une usine bruyante, c'est pas top. En face d'un cimetière non plus apparemment (moi ça ne me dérange pas, mais ce n'est pas le cas pour beaucoup). Y a-t-il un bar achalandé de l'autre bord de la rue? Vous voyez ce que je veux dire par environnement immédiat. Lors de votre prospection, jetez un coup d'oeil de jour et de soir pour voir ce qui se passe autour de l'immeuble.

4) La facilité d'accès par les transports publics et autres

Ce critère n'est pas si important hors des grands centres, car presque tout le monde se déplace en véhicule. Ça reste que même dans les petites villes, comme Joliette où j'ai plusieurs immeubles, il y a une partie non négligeable de locataires qui n'ont pas d'auto et qui se fient sur les transports publics. C'est définitivement un avantage d'être à proximité d'un réseau de transport en commun. L'accès rapide aux grands axes routiers est aussi un avantage.

5) La réputation du secteur (ou du sous-secteur)

Ici, ça demande de vraiment bien connaître son secteur. Ça ne s'analyse pas sur Google Street ou dans un fichier Excel. C'est en marchant les rues, en parlant aux gens de la ville, aux voisins, aux policiers, etc., qu'on cerne les bons et les moins bons secteurs. Parfois c'est tout un quartier qu'il faut éviter si on veut une gestion stable de son immeuble. Parfois, le quartier est bon, mais il y a un petit tronçon de rue qu'il faut éviter. Je vois souvent des investisseurs arriver dans ma petite ville et faire cette erreur-là. Il achète des chiffres sur papier... mais oh boy, le quartier où ils achètent n'est pas top, et ils s'épuisent après deux ans.