Une histoire d’horreur de fondations

 "Cet article a été écrit par Marie-France, la fondatrice des filles de la construction. Les filles de la construction offrent des formations, des outils et du coaching pour aider les gens à comprendre la construction pour réussir en immobilier. Suivez-les sur Instagram."

Quand nous avons acheté notre immeuble, nous ne pensions pas nous lancer dans des travaux majeurs et encore moins refaire les fondations – nous savions que ce sont des travaux dispendieux, risqués et très difficiles à rentabiliser. Lors de l’inspection des fondations que nous avons fait faire avant l’achat, nous nous sommes fait dire que nous devions réparer des fissures et installer un drain français autour de nos fondations centenaires afin de protéger leur intégrité à long terme.

 

De fil en aiguille, de problème en problème, nous avons passé près d’un an en gestion de crise. Ça a été très difficile sur nos finances et dur sur notre couple aussi, mais au final, nous avons énormément appris et c’est ce qui m’a amené à lancer les filles de la construction pour partager tout ce que j’aurais voulu savoir avant de me lancer dans mon projet immobilier et des travaux de rénovation.

 

On vous partage notre histoire d’horreur de fondations, et comment nous avons finalement réussi à nous en sortir.

 

La comparaison des options de travaux de fondations

 

Nous avons fait faire une grande quantité de soumissions pour faire réparer les fissures des fondations et ajouter un drain français, et les soumissions avaient seulement une chose en commun : c’était très cher, le sous-sol ne serait toujours pas habitable et ça n’ajouterait pas de valeur à la propriété.

 

Nous avons donc décidé de regarder l’option d’excaver davantage et de faire des travaux de sous-œuvre pour rendre le sous-sol habitable. C’était très cher, et au final les fondations étaient toujours centenaires et de mauvaise qualité. Un entrepreneur que nous avons consulté nous a suggéré de refaire faire les fondations au complet à ce point-là.

 

Puisque notre immeuble était détaché, c’était possible de refaire les fondations en soulevant la bâtisse et ce n’était pas beaucoup plus cher que les travaux de sous-œuvre. Cette option est significativement moins chère que de refaire des fondations par étaiement (en changeant des sections des fondations une à une). C’est donc ce que nous avons fait.

 

L’obtention du permis de travaux de fondations

 

Pour avoir le plan d’ingénieur, il faut avoir signé son contrat et décidé des travaux exacts. Puisque ça a pris du temps, le plan d’ingénieur est arrivé un mois seulement avant le début planifié des travaux. Au moment où nous avons finalement envoyé la demande de permis, la Covid avait commencé et c’était impossible de parler à quelqu’un au bureau des permis ou d’avoir une idée des délais de traitement. Les délais de permis ont finalement retardé le début des travaux de fondations de 4 mois. À le refaire, nous nous y serions pris différemment pour obtenir le permis beaucoup plus rapidement.

 

Le problème de maçonnerie

 

Dans notre contrat pour les travaux de fondations, il était mentionné que nous devions stabiliser la façade avant puisqu’elle comportait des ventres de bœuf. Nous avons fait venir plusieurs maçons, et aucun n’a accepté de stabiliser notre façade à cause des risques d’effondrement lors du soulèvement. La seule option qui se présentait à nous était de démolir le mur avant le début des travaux. Nous avons finalement dû le faire d’urgence 2 semaines avant que les travaux de fondation débutent. C’est un 50,000$ qui s’ajoutait à notre budget avant la première étape de nos travaux. Nous voulions mourir, et ce n’était que le début.

 

Le vice-caché de fondation

 

La deuxième journée des travaux de fondations, nous avons reçu un appel d’urgence nous demandant de venir sur le chantier. Nous sommes arrivés, et il y avait une lame de 2 mètres de diamètre de prise dans nos fondations.

 

En commençant à scier les fondations, ils avaient découvert que l’intérieur des fondations était en sable et qu’ils ne pourraient pas utiliser le haut des fondations pour soutenir la brique pendant les travaux comme prévu. C’était un cas de vice-caché, et nous n’avions ni le temps ou l’envie de nous empêtrer dans une poursuite judiciaire au milieu de notre crise de construction.

 

Le désistement de la compagnie de fondations

 

La compagnie de fondations nous a proposé deux options impossibles pour notre budget : enlever toute la brique pour soulever l’immeuble (environ 200 000$ de travaux de maçonnerie) ou faire les travaux par étaiement pour un extra de 70,000$ plus taxes. Nous avons résilié le contrat, et nous nous sommes retrouvés au milieu du mois d’octobre, avec des fondations sciées, plus d’électricité et aucune compagnie pour faire nos travaux.

 

L’amiante

 

Puisque c’est une histoire d’horreur, ça a continué à empirer et la CNSST est arrivée sur notre chantier. Ils ont découvert de l’amiante et ont fermé notre chantier jusqu’à ce que l’espace soit décontaminé. L’amiante augmente significativement les prix de démolition, et comme notre budget était dans le négatif depuis longtemps à ce moment-là. 

 

La solution de rechange

 

Les problèmes n’ont pas arrêté à ce moment-là, mais au milieu de tous les problèmes et de toutes les malchances nous avons réussi à trouver des solutions et à faire avancer le projet. Pour les fondations, nous avons trouvé une compagnie spécialisée en soulèvement d’immeubles qui a proposé une solution pour soulever l’immeuble sans conserver le haut des fondations, et ils ont accepté de soulever l’immeuble avant la fin de l’année pour nous dépanner. 

 

La pénurie de béton pour les fondations

 

Les travaux étaient finalement supposés recommencer début novembre, mais en raison de la Covid il y avait des pénuries de béton partout et beaucoup de chantiers étaient arrêtés ce qui créait des délais. Il n’y avait plus d’électricité au rez-de-chaussée, il y avait des trous dans la fondation et l’hiver arrivait. Nous refusions de considérer ce qui allait arriver si les travaux étaient cancellés. Le béton est finalement arrivé mi-novembre, et nous avons pu commencer les travaux de fondations. Ça s’est terminé juste avant Noël. Il faut le dire – au milieu de cette mésaventure ça a été un miracle de gestion et de chance.

 

Les problèmes avec les locataires pendant les travaux de fondation

 

Un élément qui a compliqué les travaux de fondation est que des locataires habitaient encore les étages supérieurs pendant les travaux, et que des travaux de fondation c’est très bruyant et dérangeant. Surtout quand c’est la Covid et que les gens sont sur place en tout temps. Sans compter que c’est très difficile de respecter toutes les règles en tout temps, comme garder les logements vacants à 15 degrés quand il n’y a pas d’électricité, ou garder l’accès aux deux sorties accessibles pendant que l’immeuble est entrain d’être soulevé. Il a fait -20 une journée et les tuyaux ont gelé et nous avons dû évacuer une locataire. Bref, nous recevions des plaintes de la ville continuellement, et nous devions prioriser leurs demandes en même temps de gérer des travaux majeurs qui coûtaient plusieurs dizaines de milliers de dollars par jour. Ça a fait augmenter significativement le niveau de stress.

 

Les impacts des travaux

 

Après tout ça, quand l’immeuble a finalement été redescendu nous avons soupiré de soulagement, mais ça n’a pas duré bien longtemps parce qu’il a fallait gérer les travaux connexes causés par les travaux de fondations. Les murs en plâtre du bâtiment avaient fissuré jusqu’au toit, les portes et fenêtres avaient bougé et ne fermaient plus bien. Il fallait ajouter des colonnes d’acier, corriger la charpenterie, remplir les trous entre les fondations et la brique, changer les balcons qui avaient été endommagés au cours des travaux et allonger les escaliers extérieurs.

 

Au final, en gérant beaucoup de choses par nous-mêmes et en négociant bien chaque étape, les travaux de fondations nous ont coûté environ 50 000$ de plus que ce que nous avions prévu. Il y a beaucoup de travaux connexes qui ne sont pas inclus dans ce prix comme les travaux de brique et de balcons par exemple.

 

À long terme, ce sera rentable et on risque d’être contents de l’avoir fait, parce que nous avons maintenant des fondations neuves et une façade en brique neuve, mais surtout parce que la hauteur gagnée au sous-sol nous permet de faire deux logements de deux étages avec 3 chambres et 3 salles de bain chaque, là où il y avait uniquement un grand logement avant, et ça augmente significativement les revenus locatifs et la valeur de l’immeuble.

 

À court terme, cela dit, ça a été très difficile émotivement et financièrement, et on aurait vraiment aimé être mieux préparé et être entouré de gens qui étaient déjà passés par là.