mercredi 8 août 2012

Vos expériences d'investisseurs immobiliers

Mon blogue célèbrera sa première année d'existence au début septembre. Savez-vous ce qui me surprend le plus à chaque jour que je gère ce blogue? C'est de pouvoir visualiser les mots-clés que tapent les gens dans Google et qui finissent par aboutir sur mon site.

Laissez-moi vous dire que beaucoup de gens cherchent une recette pour s'enrichir! Voici des exemples de mots-clés que je vois souvent:

"Comment devenir riche rapidement"
"C'est quoi être riche"
"Comment acheter un immeuble sans argent" (celui-là, il sort tellement souvent)
"Méthode pour investir"
"Investir avec peu d'argent"
"Comment acheter beaucoup d'immeubles rapidement"

Idée: partager vos expériences.
Investir en suivant une méthode? ou plusieurs méthodes?

Je pourrais continuer comme ça longtemps. Ce que je trouve intéressant, c'est que les gens veulent apprendre, veulent savoir comment augmenter leurs connaissances en investissement immobilier. D'ailleurs, les mots-clés qui ressortent le plus souvent portent sur le financement d'une propriété à revenus. Il y a un énorme intérêt envers les propriétés locatives, mais
les gens ne savent pas par où commencer. Souvent ils n'ont pas la mise de fonds (l'apport personnel) nécessaire et ils recherchent un moyen de la trouver. Un des objectifs de ce blogue est justement de partager mes expériences à ce sujet.

Est-ce que ça existe une méthode pour investir en immobilier? Un genre de recette. Je dirais que oui, mais il y a une recette pour chaque personne. Il faut trouver sa propre recette. Personne n'a les mêmes objectifs au départ, c'est donc difficile d'avoir une seule et unique recette. De plus, personne n'a la même tolérance aux risques.

Partager vos expériences

Pour ceux qui me lisent depuis quelques mois, vous savez un peu comment je m'y prends pour investir. Cependant, pour célébrer la première année du blogue, j'aimerais faire paraître d'autres histoires que la mienne. Je vous invite à entrer en contact avec moi (voir en haut du blogue l'onglet Contactez-moi) si vous êtes intéressés à partager vos expériences immobilières. Vous pourrez rester anonyme si vous le désirez. Je n'ai pas à publier vos noms et coordonnées. On pourra voir la forme que ça prendra. Peu importe d'où vous êtes et le nombre d'années en tant qu'investisseur.

Vous ne pouvez même pas savoir le nombre de messages que je reçois d'autres petits investisseurs comme moi. Plusieurs à chaque jour. Dans la majorité des cas, ces lecteurs n'écrivent pas de commentaires sous les articles et c'est correct. Peu importe le nombre d'appartements que vous avez, il serait vraiment très enrichissant de partager vos expériences avec les autres lecteurs.

À chacun sa méthode, quelle est la vôtre? Contactez-moi à ce sujet! 

18 commentaires:

  1. Est-ce que ça serait possible un moment donné un genre de survol sur l'imposition sur le revenu locatif et ce qui s'y rattache. Je m'attends pas à un cours 101 sur l'imposition, mais je crois que l'imposition est négligé dans la plupart des blogues Immo que je visite (et Dieu sait que l'on échappe pas à l'impôt au Québec ;)).

    En gros, qu'est-ce qui est hyposable? Qu'est-ce qui ne l'est pas? Est-ce que l'hypothèque est inclus dans les dépenses de l'immeuble?

    Je n'ai pour le moment aucun immeuble (on peut comprendre pourquoi, il me reste encore à apprendre...) mais j'essaies de m'éduquer le plus possible dans chacun des domaines pouvant être liés à l'Immo.

    Merci et super blogue, ne lâche pas.

    Simon
    Québec, Qc

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  2. "Est-ce que l'hypothèque est inclus dans les dépenses de l'immeuble?" Pour répondre à cette question, c'est non. C'est plutôt les intérêts de l'hypothèque. Voici un petit paragraphe trouvé sur le site de "LesAffaires.com" : "D'autant plus que vous pouvez déduire toutes les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu de location, comme les impôts fonciers, l'électricité, les assurances, les commissions payées pour trouver de nouveaux locataires, l'aménagement paysager, l'entretien et les services publics, les frais comptables, d'emprunt, d'intérêt et de publicité, etc."

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    1. Bonjour Steve.

      Avec 8 portes, je crois que tu seras en mesure de répondre à mon questionnement (et fort probablement que plusieurs autres personnes le pourront). Vous allez voir, j'ai vraiment des lacunes niveau impôt, my bad! Je vais donc partir d'un exemple fictif (les chiffres ne serons surement pas réalistes, j'en suis conscient).

      Loyers: 3 x 500$/mois
      Paiement de l'hypothèque : 1250$ par mois

      En gros, est-ce que je serai imposé sur le 1500$/mois (18000$ de revenu dans l'année)? Si oui, à quel hauteur? Et si tel est le cas, comment est-ce possible de dégager un cash flow positif (car si on m'impose sur le 1500$ par mois, il me restera en fait moins du 1250$ nécessaire au paiement de l'hypothèque, donc au final un cash flow négatif...).

      Je ne sais pas si c'est clair, mais je m'essaies.

      Bonne journée.
      Simon

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    2. Salut Simon,
      En bref, non tu ne seras aucunement imposé sur les 1500$ de revenus par mois. Voici un exemple de calcul:
      Revenus annuels bruts de tes locations: 18,000$
      Dépenses en frais d'intérêts: 9000$ (je prends un chiffre comme ça)
      Dépenses en entretien: 2000$
      Dépenses d'assurances: 1000$
      Dépenses taxes municipales et scolaires: 3000$
      Total des dépenses: 15000$
      Ce qui donnerait selon cet exemple fictif, un surplus de 3000$ par année avant impôt.
      Tu serais donc imposé sur ce 3000$ là. Et encore, tu peux utiliser l'amortissement de ton immeuble pour diminuer ou annuler ce montant imposable (c'est comme un report d'impôt jusqu'au moment de la vente). Si jamais tu as un surplus restant, ce montant va s'ajouter à tes revenus imposables normaux de ton travail.
      Pour te donner mon cas vécu, je n'ai jamais encore payé d'impôt depuis 4 ans, car j'effectue des travaux importants à chaque année. Ça va changer à partir de cette année par contre, je vais commencer à utiliser l'amortissement.

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    3. Merci beaucoup Steve. Avec des chiffres, ça l'a le mérite de bien clarifier la situation.

      Si je peux me permettre, qu'est-ce qui se passe une année où tu fais pour des réparations disons de 20000-30000$ ? Est-ce que c'est possible de transférer ça sur plusieurs années, ou tu te ramasses avec une année avec des revenus très négatifs, ou ça te donne une année de revenus de 0$?

      Merci, Simon

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  3. Bonjour! Je desire debuter aussi dans l'immobilier. J'ai présentement décidé de louer entierement la maison que je possedais (maison bachelor) alors j'aime beaucoup l'idée de posseder un ''duplex''. J'ai une équité de 20% sur cet immeuble, donc il me semble impossible de refinancer pour acheter autre chose. Par contre, j'ai vraiment eu la piqûre et je voudrais racheter un quadruplex ou au pire triplex. J'y deviendrais propriétaire occupant. Mais comment trouver la mise de fond? Il me paraît bien trop long d'attendre que l'équité baisse sur mon immeuble pour acheter (quelques années dans mon cas). J'aimerais debuter tout de suite mon cheminement vers l'independance financiere.
    J'aimerais beaucoup avoir vos suggestions a ce sujet...je suis ouverte aux differentes possibilités...par contre je n'ai aucun comptant disponible

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    1. Il y a plusieurs façons d'acheter sans une importante mise de fonds. Voici quelques unes que j'ai déjà utilisé.

      1)Financement par le vendeur en tout ou en partie. Possible si le vendeur possède l'immeuble depuis longtemps et que sa dette est minime par rapport au prix de vente. De plus, en échelonnant le versement du profit de la vente, il peut étaler l'impôt à payer. Pour ma part, je n'ai jamais financé au complet par le vendeur, mais j'ai utilisé une balance de prix de vente de 25% à 0% d'intérêt remboursable après 3 ans, la banque a financé le reste.

      2)Reprendre l'hypothèque du vendeur si celui-ci a un solde hypothécaire très élevé par rapport au prix de vente. Tu n'auras ainsi qu'un petit montant à débourser. Idéal quand le vendeur est très motivé.

      3)Le RAP. En empruntant pour utiliser tes cotisations REER non utilisées tu peux te servir du retour d'impôt comme mise de fonds, l'argent du RAP allant à rembourser le prêt REER. Tu peux même optimiser le montant du retour d'impôt (en supposant que tu aies payé de l'impôt dans l'année)en utilisant les fonds de travailleurs (FTQ, CSN). Dans ton cas ce ne sera pas possible puisque tu es déjà propriétaire, mais tu pourrais l'utiliser avec la stratégie #4 que voici.

      4)T'associer avec quelqu'un qui a les mêmes ambitions que toi. Mieux vaut avoir 50% de quelque chose que 100% de rien. De plus, avoir un associé bien choisi peut te permettre de combler certaines lacunes parce qu'on ne peut pas être bon dans tout.

      Voilà, il y a plusieurs autres façons qu'il me reste à essayer, je vous en reparlerai!

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    2. Donc, quand on s'associe avec qqn, comment ca fonctionne pour que la banque fasse le pret? Est-ce que la banque fait le pret pour une seule personne ou il y a l'option de le faire au nom de deux pour avoir un pret plus grand?

      Merci!

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  4. Petite Note: plusieurs lecteurs m'ont récemment envoyé des emails. Je n'avais pas accès à Internet depuis le 9 ou 10 août, désolé de ma lenteur à vous répondre. Pas d'Internet au chalet... et gros rush au boulot. Je vous répondrai sous peu!

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  5. Merci marcoudev (c'est moi qui aie inscrit le premier commentaire annonyme en haut). Depuis ton post, j'ai persisté a chercher des immeubles financés par le propriétaire. J'en ai trouvé un dont l'agent immobilier avait inscrit ''possibilité de financement par le propriétaire'' je lui ai envoyé un courriel pour savoir si le propriétaire en question accepterais de financer seulement 25% de l'immeuble, le reste serait financé par la banque.
    L'agent m'a immédiatement envoyé promener par courriel, me mentionnant que lorsqu'on n'a pas d'argent on ne peut pas acheter...
    J'étais particulierement deçue mais encore motivée a trouver. J'ai trouvé un autre immeuble qui disait financer par le proprio...j'ai envoyé un courriel demandant plus de details sur les depenses et l'historique des loyers...depuis une semaine aucune reponse
    Je crois comprendre de cette aventure qu'il y a plusieurs joueurs dans ce domaine...et qu'ils ne sont pas tous trop connaisseurs ou honnêtes.
    Avez-vous deja eu des expériences de ce genre? J'ai decidé de cesser de chercher systématiquement le vendeur qui OFFRE le financement et plutôt chercher l'immeuble qui m'interesse et DEMANDER le financement. Par contre, je suis novice en la matière...comment aborder le sujet sans offenser le vendeur ou paraître ''novice'' justement?
    j'attend vos conseils merci!
    caroline

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    1. Salut Caroline,
      D'abord, bravo pour oser demander ces informations là aux agents. Je n'ai pas encore osé faire ça. Je dois te dire que ces jours-ci, ça me tente terriblement. J'ai trouvé un 6-plex en bon état, à un prix assez intéressant. Je ne veux pas réhypothéquer mes deux immeubles pour acheter ce 6-plex. J'ai discuté directement avec le vendeur (pas d'agent dans ce cas là). Il semble être désespéré, manque de temps pour s'occuper de l'immeuble (il n'a même plus le temps de louer ses logements vides...). Je crois qu'il pourrait me financer 20% de l'acquisition, mais je ne lui ai pas demander. Je veux être un peu plus subtile dans ma demande. Je n'ai pas encore trouvé comment faire ça, je ne voulais pas le faire lors du 1er appel téléphonique, je trouvais ça un peu raide. Je pense qu'il faut d'abord avoir la confiance du vendeur avant de lui demander un financement en 2e hypothèque. À suivre! Il serait intéressant de voir les expériences des autres. J'écrirai un post sur ce sujet prochainement. Merci de ton commentaire.

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    2. J'ai eu un contact avec quelqu'un qui est intéressé de vendre son immeuble avec possibilité de financer une partie de la mise de fonds. Par contre, le financement serait à court terme ( 1 an).

      Je vois mal comment on peut réussir à rembourser une partie importante de la mise de fond sur une aussi courte période de temps.

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    3. Oui, c'est souvent comme ça pour le financement privé. C'est pour 1 à 3 ans. Ça laisse le temps de trouver d'autres options de financement ou de refinancement de l'immeuble après avoir fait augmenter sa valeur et ses revenus. Dans le cas que je décris plus haut dans mon commentaire précédent, je demanderais justement au vendeur un financement sur 12 mois pour 20% de la mise de fonds. D'ici là je pourrai refinancer mes autres immeubles pour le rembourser.

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  6. Bonjour Steve, félicitations pour ton blogue. Vu que tu sollicite nos expériences d'investisseur, je vais te raconter mes premiers 8 mois d'investisseur débutant.
    Pour commencer c'est un ami à qui j'ai dit que l'immobilier commençait à m'intéresser qui m'a dit qu'il prenait des cours avec le CIIQ (un must)donc j'en ai fait aussi et on est devenu associé sans trop s'en rendre compte.
    On habite à des endroits différents et on a choisi mon patelin à cause du boom économique et du faible taux d'inoccupation.
    Donc, après plusieurs mois de lectures et de cours on a décidé de se lancer le 1er janvier 2012.
    Je me suis mis à la recherche d'immeubles à des prix rentables, je les sélectionnait avant de les visiter j'en ai visité une dizaine, fais huit offres pour finalement avoir une offre acceptée. Puis j'ai continuer de chercher obstinément et la semaine dernière j'ai eu une autre promesse d'achat acceptée. Donc, sous peu je vais avoir deux triplex avec mon associé.

    Mon associé fait que l'on est deux à reviser nos évaluations, ça donne confiance d'avoir l'avis de quelqu'un d'autre ça enlève beaucoup d'émotions au processus quand ton associé regarde seulement les chiffres, il te ramène sur terre parfois.

    80% des gens à qui j'en parle me décourage d'acheter des immeubles à revenu, c'est trop cher, des locataires ça t'appelle tout le temps...

    Mais vous savez quoi je trouve ça vraiment fun d'avoir des immeubles, tu run ta petite entreprise et tu choisis tes clients...cesser d'avoir peur de vous lancer moi depuis ce temps je me sens beaucoup plus sécure financièrement.


    Excellent blogue, je l'ai déjà recommandé à plusieurs !

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    1. Salut Gab,

      comment organises-tu la gestion/travaux des plex avec son associé? Puisque les plex sont dans ta ville, te charges-tu de tout?



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    2. @Gab
      Bon départ! Pour ce qui est des gens qui disent que les locataires appellent tout le temps... c'est assez faux comme commentaire! Ça arrive, mais c'est presque toujours justifié.

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    3. Pour te répondre Jo, je te dirais que dans notre duo c'est moi qui aime négocier, les relations avec les clients et qui est manuel. Pour le moment, mon associé s'occuppe de l'administration donc il est beaucoup moins impliqué pour le moment mais on démarre notre entreprise, je compte pas mes heures parce que j'aime ça, plus tard l'ascenceur lui reviendra.

      Plusieurs personnes trouve que je suis perdant là-dedans mais ça c'est les gens qui connaissent pas mon associé. Côté finance il est solide, il a un blog sur les finances personnelles.

      De toute façon, si ça serait pas de lui je me serais peut-être même pas lancé et je voudrais pas être là-dedans seul j'aime mieux le travail d'équipe.

      Pour ceux qui cherche des livres sur l'immobilier, làje lis The real book of Real Estate de R. Kiyosaki mais le dernier que j'ai lu était aussi bon que celui deLépine, il s'agit de ABC of Real Estate Investing de Ken McElroy c'est seulement 160 pages mais c'est très complet.

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  7. Mon aveture a commencé en 2010 ou j'ai reservé mon premier condo dans un quartier en plein boom en ce moment apres avoir visiteè plus de 30 condos dans la metropole sans avoir de coup de coeur ou j'ai du me reveiller un samedi a 5h30 du matin pour faire la queue de 7h du matin jusqu'a l'ouverture du bureau de ventes a midi, bilan des ventes a 17h.....60% de condo reserveé dont le mien....super excité de l'idée d'avoir mon premier condo....meme si la livraison etait prevu 2an plus tard.

    2an plus tard, j'habite le condo et je me rend rapidement compte que le lieu n'est pas vraiment fait pour moi, meme avec 3 piscines, salle de gym, lounge, vue sur le centre ville.....mes amis etait super impressionné des lieux mais au fond de moi, je voulais autre chose....8 mois plus tard je decide de le louer et habiter ailleurs donc je fais un petit tour a ma banque et la grande surprise.....mon condo a pris 30% de valeur en moins d'un an du coup ma banque etait prete a me refinancer pour un nouveau condo...20% de down payment, et le 2eme condo est acheté.

    2an plus tard, c'etait le moment de renouveler mon hypotheque ou j'ai trouvé un super tau dans une banque du coup j'ai fait le transfert de mes hypotheque a cette banque avec une evaluation de la banque des deux condos a leur frais......une nouvelle surprise, une augmentation de 20% de la valeur du 2eme condo......l'idée du plex me tarode depuis un bout puis apres 9 mois de recherche j'ai finalement pu tomber sur 4-Plex dans un quartier tres aimé par les francais mais le hic c'est que mon ratio d'endetement etait trop haut aux normes des banques, du coup j'ai du faire pas mal de manipulations pour atteindre mon objectif qui est d'acheter le condo sans cash down (en refinancent mes deux condos).

    Ah jai oublié que j'ai acheté un garage a un prix cher qui s'auto finance le louant a un resident pour augmenter la valeur de mon 1er condo.

    Tout ca en ne connaissant absolument rien dans l'immobilier en 2013 apart que je dois passer chez la banque pour me financer et le notaire pour notarier la proprieté ....donc grace a ce blog et de discuter avec des personnes qui s'y connaissent dont mon courtier immobilier.

    Merci beaucoup Steve pour ton Blogue

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