dimanche 5 août 2012

Problème: manque de temps

Je suis devenu travailleur autonome il y a déjà un peu plus de deux mois, avec la ferme intention d’avoir plus de temps libre pour m’occuper de mes trois immeubles, entre autre… L’intention était définitivement bonne. La réalité est un peu différente par contre.

L'investisseur et le manque de temps. 
Mon calendrier de travail se rempli rapidement et, comme je ne sais jamais combien de contrats de vais obtenir dans l’année, j’accepte tout ce qui passe. Un locataire a quitté son logement le 15 juillet et je n’ai même pas encore eu le temps de m’occuper de le relouer. Je dois dire que l’appartement est un peu (lire beaucoup) défraîchi et je voudrais y faire quelques petits (lire gros) travaux avant de le relouer. Le hic, c’est que je n’ai aucun temps libre avant la mi-septembre. Le temps d'effectuer les travaux, je ne pourrais probablement pas le mettre en location avant le début novembre. C’est plusieurs mois de revenus  de « perdus ».

Faire les travaux soi-même ou les faire exécuter par un entrepreneur

Je pourrais évidemment donner les  travaux de rénovations à un entrepreneur, ça irait beaucoup plus rapidement. Mais la facture serait également bien plus salée. Du simple au double.
Pour être bien honnête, je n’ai même pas le temps de regarder ce que je vais faire comme travaux, ni de chercher un entrepreneur. Les quelques moments de libres que j’ai, je les passe à me reposer au chalet les week-ends. L’été est si court, il faut en profiter un peu ! Je préfère "perdre" 4 ou 5 mois de loyers plutôt que de donner 15 000$ à un entrepreneur. 

Pour la première fois par contre, je vais effectuer des travaux qui ne me permettront pas d’augmenter mes revenus locatifs L. L’appartement était loué 687$ par mois, électricité incluse dans ce prix. J’ignore comment l’ancien propriétaire a réussi à louer cet appartement à un si bon prix (étant donné l'état) . C’est un grand 4 pièces, dans un sous-sol (mais bien éclairé). Un point fort, l’appartement est doté de deux salles de bain complètes. Je ne crois cependant pas pouvoir relouer cet appartement, même rénové, à plus de 650$ par mois, électricité incluse. 

Mon défi: rénovations à petit prix

Je veux remettre l’appartement au goût du jour au coût le plus petit possible. À l’origine, il s’agissait de deux petits appartements de deux pièces. L’ancien propriétaire a défoncé le mur pour créer un grand appartement de quatre pièces. Je dois donc éliminer une cuisine et revoir la configuration des pièces. Ce qui m’est inconnu pour le moment, c’est l’état de la plomberie et de l’électricité dans les murs. Si je voudrais bien faire les choses, je devrais tout refaire en neuf l’électricité en plus de faire installer un panneau électrique séparé pour ce logement. 

À l’heure actuelle, ce logement est branché sur le même panneau électrique que l’appartement occupé par ma mère. C’est donc moi qui paie l’électricité pour ces deux logements. Et croyez-moi, les locataires qui ne paient pas leur électricité ne se gênent pas l’hiver pour augmenter au maximum la température.

P.S. J'ai fait l'acquisition d'une caméra pour réaliser de petits films. Je vous ferai bientôt faire le tour de cet appartement. Je produirai 2 ou 3 textes cet automne sur l'avancement des travaux. 

3 commentaires:

  1. La décision n'est pas facile : Donner à un entrepreneur ou non. Je te comprends de vouloir prendre du temps au chalet, de plus que l'été au Québec est sensationnel cette année. Cependant, il faut que tu fasses tes travaux le plus rapidement possible pour éviter les pertes de revenus. L'avantage, est que tes pertes de revenus entreront en considération dans ton prochain rapport d'impôt. Suggestion : Pourquoi ne pas donner UNE partie de tes travaux à un entrepreneur et le reste tu le feras ?

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  2. Hum, et pourquoi pas sous-traiter tes prestations pro pour t'occuper des travaux ? Au moins un temps...

    J'ai connu la même chose de mon côté, maintenant, j'ai des assistants et des personnes qui s'occupent de la production et de faire faire les choses. C'est peut-être le bon moment pour commencer à transformer une activité "freelance" en un actif bien organisé qui tend à l'autonomie ?

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    1. Je vais définitivement avoir des assistants pour m'aider: je ne fais jamais la plomberie et l'électricité moi-même. Mais pour le brut (démolition, reconstruction des murs, peinture, céramique), je le fais. De un parce que j'aime bien et de deux pour sauver des coûts importants. Quand j'habitais un de mes immeubles à Montréal, c'était facile... je pouvais le faire le soir et les week-ends. Maintenant que je suis à 300 km de là... ça me prend quelques jours de "congé" pour exécuter ces travaux.

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