lundi 25 mars 2013

Un crash immobilier en 2013 au Québec

J'ai l'impression de répéter les vieux titres de mes anciens textes! Quoi, après tout, cette série de mots dans mon titre va très bien performer dans les recherches Google des internautes, il faut bien que j'en profite! Blague à part, revenons à nos moutons immobiliers. Justement, parlant de moutons...

Les investisseurs immobiliers sont-ils des moutons ?

L'expression "suivre comme des moutons" signifie faire comme tout le monde, suivre les autres sans réfléchir. La ruée vers l'immobilier au cours de la dernière décennie est peut-être reliée à ce facteur. Quand on pense que dans certains endroits au pays, un taudis vaut plus d'un million de dollars (Vancouver), c'est à ce demander si les gens ne sont pas tombés sur la tête.

Crash immobilier au Québec à court terme ?

Il y a le facteur mouton et il y a le facteur émotionnel aussi. On le voit avec ceux qui font de la surenchère lors de la vente de certaines propriétés. À Toronto, certains vont jusqu'à offrir plus de 100,000$ de plus que le prix demandé... Ça en est même devenu une stratégie chez certains courtiers.

Je ne veux pas dire que c'est toujours bête de faire de la surenchère. J'ai participé à une surenchère moi-même il y a quelques semaines lors de la mise en vente d'un immeuble de 5 logements dans le quartier Rosemont à Montréal : mis en vente à 449 000 $, bien situé, plein de potentiel, bons revenus. Nous avions offert 457 000 $, car il y avait 4 ou 5 autres investisseurs qui déposaient des offres d'achat cette même journée. Nous sommes quand même arrivé en 2e position... Dans ce cas, ce n'était pas le facteur émotionnel qui dictait la surenchère: je suis persuadé que la propriété valait plus que ça. Les comparables similaires tournaient autour de 500 000 $. Mais c'était une exception. Les plex sont rendus extrêmement chers à Montréal.

Est-ce que les investisseurs immobiliers de la dernière décennie au Québec ont été des moutons ?

Mon voisin s'achète un plex, je vais m'acheter un plex. Mon frère fait des flips et fait une tonne d'argent, je fais faire des flips. Joe Blo réussi bien en immobilier, faisons comme lui. Êtes-vous le mouton de quelqu'un ?

Tout ça fonctionnait bien quand le marché augmentait de 6 ou 7 % par année, tout seul, sans aucune valeur ajoutée à la propriété. Le marché a bien changé depuis 12 mois.

Je crois que plusieurs investisseurs agissent comme des moutons, sans réfléchir. Ils achètent des immeubles pas trop rentables, ne font pas de calculs de rentabilité, ne s'informe pas suffisamment sur les notions de base à savoir pour gérer des locataires. Encore cette semaine, une personne me racontait son histoire: "J'ai acheté un duplex il y a plusieurs années, que j'ai revendu rapidement. J'aimais bien la bâtisse, mais j'ai eu une locataire qui ne me payait pas très bien. Je devais me déplacer 2 ou 3 fois par semaines pour aller chercher mon loyer qu'elle me payait à coup de 20$, j'ai vite revendu la propriété". Je me suis dit, mais bon sens, ce mec n'aurait jamais dû acheter cet immeuble ! Il a abandonné après une mauvaise expérience avec UNE locataire. J'épargne les détails, mais ça aurait été assez facile de régler un tel cas. Ce n'est pas tout le monde qui est cependant prêt à gérer un business immobilier, parce que ça en est un.

Dimanche midi, dans un restaurant de Québec, j'entends mes voisins de table discuter des perspectives des prix des maisons. Quand c'est rendu que monsieur et madame tout le monde s'interroge sur une possible baisse, c'est qu'on est définitivement rendu dans un nouveau stade du cycle immobilier, non ?

Savoir dans quoi on s'embarque !

Je reçois énormément de questions de la part des lecteurs qui désirent se lancer en immobilier locatif. Je ne veux pas me répéter, mais grâce aux statistiques du blogue, je vois les mots-clés tapés dans Google pour aboutir à mon site. Les lecteurs désirent surtout savoir comment faire pour financer l'achat d'un plex. Je dirais que 50 % des gens qui aboutissent sur le blogue cherchent à se renseigner sur le financement d'un plex.

Trouver un deal est une chose. Le financer en est une autre. Attention, ce n'est pas parce que la banque accepte de financer une propriété que ce sera un projet rentable non plus ! Une bonne majorité des triplex et quadruplex à vendre à Montréal ne sont tout simplement pas rentables financièrement parlant. Ce que je veux dire, c'est en tant qu'investissement seulement. C'est une autre histoire si le propriétaire occupe l'immeuble.

Baisse de prix à l'horizon

Un article sorti aujourd'hui dans La Presse résume bien la situation actuelle du marché. La majorité des experts prédisent une baisse des prix de l'immobilier au cours des prochains mois ou prochaines années. Personnellement, je ne suis pas parmi les plus optimistes. On le voit bien, la quantité de propriétés à vendre augmente de plus en plus, de même que les temps pour vendre. Certaines villes sont probablement rendues à l'avantage des acheteurs. C'est une bonne chose. Les spéculateurs ne peuvent plus acheter n'importe quoi et espérer le revendre dans 12 mois avec un bon profit.

En tant qu'investisseur, c'est aussi une bonne nouvelle: davantage de marge pour négocier avec les vendeurs. Négocier quoi ? Le prix d'abord. Ensuite les conditions reliées à l'offre d'achat. Pourquoi ne pas demander aux vendeurs de vous financer une partie du solde ?

Pensez-vous que le prix des plex vont baisser, rester stable ou augmenter en 2013 ? Est-ce que les moutons vont se faire tondre ? 


6 commentaires:

  1. Très bon article! Une des clés pour avoir une bonne rentabilité est d'avoir acheté le plex au bon prix. Il faut être patient et prêt à saisir l'opportunité lorsqu'elle se présente. Personnellement, je n'achète pas avec un MRN plus grand que 16.5.

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  2. Dans mon cas même si je possède un quadruplex depuis 2011 en Estrie + une résidence personnelle, j'aimerais que les prix baisses. Je veux acheter à nouveau depuis un bon bout de temps et c'est très difficile de trouver à bon prix. Avec les prix actuel, c'est loin d'être rentable d'acheter, il faut mettre beaucoup de liquidité pour combler la différence et ça ne m'intéresse pas. Bref, j'espère que les prix vont baisser.

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    1. Personnellement je trouve ça plus épeurant de garder une grande liquidité dans des institutions financières ou dans certains placement que de fournir une bonne mises de fond qui peut faire en sorte qu'un immeuble soit plus rentable.

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    2. ce n est pas epeurant si tu respect ton budget en cas de hausse de taux d interet et autres depenses. Je crois que mettre le minimum de mise de fond permet de garder ta liquidité pour en acheter un autre. De toute facon, les interets payé sont deductibles d impots. Imagine le capital remboursé sur deux proprietes plus une augmentation de la valeur de 4% en moyenne sur ces deux propriétés!! Donc au lieu d acheter une maison avec 20% de mise de fonds tu en achete deux avec 10% de mise de fond!! Mais avec le propbleme de surrenchere, il est plus difficile de trouver quelque chose qui respecte les ratios j en convient. La meilleure solution est d attendre et de chercher quelque chose qui respecte ta philosophie. Il y a toujours une aubaine quelque part..Nous sommes dans un cycle ou tout le monde achete egalement, leur propre maison ont augmenté de beaucoup et par le fait meme il refinance pour acheter une autre propriété. Le probleme est qu ils ne sont pas des investisseurs avertis. Ils sont des moutons comme ce que Steve avance dans son article. Meme chose que n importe qui qui investit a la bourse ou dans des fonds commun sans savoir ou l argent se promene. Ils ont acheté au prix du gros sans pensé a l entretient dans 10ans, sans penser a une hausse des taux d interet et s en penser au secteur choisit. Pauvres eux, ce seront les investisseurs immobilier avertis qui en profiteront en ramassant leur propriété dans des sydics de faillite. L avenir est a nous cher investisseurs avertis!!! Oh Yeah!!!

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  3. Tout tend à faire croire que le prix des plex vont continuer à baisser continuellement. Mais si ce prix baisse, il sera évident que les investisseurs qui achètent dans le but de revendre auront une certaine difficulté.

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  4. Ton anecdote m'interpelle, combien de fois j'ai entendu des personnes qui ont renoncé à investir parcqu'elles ont eu un différent avec un locataire, et c'est souvent la première mauvaise histoire qui les freine, elles vendent puis conseillent à tout le monde de ne pas se lancer dans l'immobilier car ils perdront de l'argent. Sans qu'ils se remettent en question (bien évidemment), car d'un point de vue personnel je leur remettrai la faute sur leur gestion (pour la majorité).

    En ce qui concerne les prix au Québec, je ne connais pas le marché. Pour ce qui est de la France, c'est plutôt "tendu". Je conseille de bien se focaliser sur la rentabilité et ne pas se fixer d'objectifs de plus-value (sauf pour ceux qui font de l'achat - rénovation - vente)

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