mercredi 6 mars 2013

Fourre-tout immobilier du début d'année

Bon bon, ma motivation pour écrire de nouveaux articles est tombée à son niveau le plus bas des 18 derniers mois. Eh oui, mine de rien, ce blogue roule sa bosse depuis déjà 18 mois! Certains mois ont été plus actifs que d'autres au niveau de la rédaction, parfois parce que je suis trop occupé avec des contrats professionnels, parfois par des travaux de rénovations, ou bien tout simplement parce que je ne sais plus trop quoi vous raconter!

Le blogue, que la partie visible

Premièrement, un gros merci à tous ceux qui me lisent. Je ne parle pas souvent des statistiques de ce blogue. Progressivement, ce blogue est passé de 200 ou 300 pages vues par mois, à plus de 19,000 pages vues mensuellement depuis janvier. En février 2013, c'est 3,885 visiteurs uniques qui y sont venus!

Anniversaire du blogue - 18 mois déjà! Merci!

Ce que vous ne voyez pas, ce sont les nombreux courriels que je reçois des lecteurs. Laissez-moi m'excuser de ne pas être capable de répondre à tous et chacun. J'essaie. Vraiment. Parfois j'y arrive avec quelques semaines de retard.

Je reçois beaucoup de questions très précises sur des cas particuliers. Probablement entre 60 et 80 messages par semaine. Ne soyez pas offensés si j'ai omis de répondre à quelques-uns... Merci pour tous vos commentaires, ça m'encourage à continuer!

Avis de renouvellement des baux sur le 4-plex et le 5-plex

Fin janvier, j'ai envoyé mes courriers recommandés pour les augmentations 2013. Résultat: aucun départ en vue. J'aurais bien aimé perdre un de mes locataires à Montréal, son loyer est vraiment trop bas... mais non, il reste. :(

Dans le 5-plex, un couple de jeunes locataires ne semble pas avoir apprécié ma GROSSE augmentation de 5 $ par mois. Sur un loyer de 618 $, passant à 623 $, ça fait quoi, un GROS 0.8 % d'augmentation. C'est même un peu plus bas que l'augmentation recommandée par la Régie du logement. Ils ont cherché un autre logement, pour finalement décider de rester un an de plus. Pour 0.8 %, ils ont hésité, misère... Mais je suis super content, ils sont no.1.

Pour le 6-plex, nous n'avons pas encore envoyé les avis de renouvellement. Ce sera donné en personne ce vendredi. Comme on leur ajoute un nouveau règlement d'immeuble, il est préférable de l'expliquer de vive voix.

Reprise de possession de mon ancien appartement à Montréal

Les lecteurs qui suivent ma page Facebook ont pu suivre mes dernières péripéties. Grosse nouvelle: je reviens à Montréal moins d'un an après être parti pour Québec. Évidemment je veux retourner dans mon ancien appartement, que j'ai loué de août 2012 au 1er septembre 2013. La semaine dernière, entre deux missions dans le grand nord québécois, je devais aviser formellement mes locataires que je reprendrai leur logement.

Comme leur bail se termine le 1er septembre, je devais absolument les notifier avant le 28 février afin de respecter la règle des 6 mois avant la fin du bail pour une reprise du logement. Comme j'étais en déplacement, c'est par huissier de justice qu'ils ont appris la nouvelle... à 7h du matin!

Ça devrait bien se passer. Ils m'ont répondu qu'ils avaient l'intention de quitter le logement à la fin du bail de toute façon. Il me reste à les convaincre de quitter plus tôt. Je négocie présentement un départ pour le 1er mai. Ils préfèrent le 1er juillet. À suivre. Financièrement, je leur ai proposé un mois gratuit pour le dédommagement. Ils semblent contents avec ce montant.

Rénovations en cours. Encore.

Il y a plusieurs mois, en septembre ou octobre dernier, je vous parlais d'un logement que je rénovais. Ou plutôt, que je détruisais. Bon... je l'ai abandonné dans cet état depuis ce temps. J'étais trop pris dans mes mandats à l'étranger pour m'en occuper. Il est libre depuis juillet... j'ai perdu de trop nombreux mois de loyer. Voir le texte et ce vidéo dans lequel je vous présentais l'appartement en train d'être détruit.

Il y a deux semaines, une connaissance sur mon Facebook a écrit: "une amie à moi se cherche un 4 1/2 au centre-ville de Joliette". Et moi de répondre sur son mur: "j'en ai un, mais il est dans un état de destruction". Croyez le ou non, la fille est venu voir mon désastre, au grand désespoir de ma mère qui m'a dit: "mais pourquoi tu la fais déplacer, personne ne va vouloir louer ça en voyant ça détruit".

J'ai dû faire un bon boulot de vente et elle a probablement un bon sens pour visualiser l'état futur de place. Elle le prend! J'étais plutôt sous le choc moi-même... Je lui ai dit que tout serait prêt pour le 1er mai. Ouf... au secours!!!!! Entre des vacances en Europe à la fin du mois et une mission probable en Afrique, j'ai du pain sur la planche. Pour une première fois, je me suis résigné à demander à un entrepreneur de venir m'aider. J'en aurais pour plusieurs semaines à tout faire moi-même. Impossible.

Voilà, c'était mon fourre-tout du début mars!

8 commentaires:

  1. Bonjour Steve,
    Dans un de tes posts tu faisais allusion a une entente entre vendeur et acheteur pour une remise en argent pour fins de travaux.
    Il parait que l'acheteur ne peux recevoir de remise en argent du vendeur pour finir des travaux après achat. Le banquier nous a clairement signifié qu'on doit le déclarer et qu'il doit baisser ce montant du prix d'achat. Ce qui reviens à aucune remise argent. Le banquier dit que si on ne le déclare et que par la suite la banque fait des investigations ou le découvre, le prêt va être rappelé avec des risques de poursuite. On est un couple qui s'y connait pas trop.

    1) Ces quoi votre position?
    2)Et si la banque rappelle un prêt est ce qu'une autre banque va dire non?

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    1. Mon notaire m'a déconseillé de faire une remise en argent. Il a clairement indiqué de faire la baisse de prix tel qu'indiqué par votre banque, sinon il ne voulait pas faire la transaction. J'ai suivi sa recommandation car les remises en argent sont à la limite de la légalité. Mes recherches sur internet sont arrivés à la meme conclusion. Des notaires sans scrupules sont prets à le faire, il faut les éviter...

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    2. Si la banque le découvre, elle pourra rappeler le prêt. Mais est-ce-qu'elle engage systématique des recherches pour voir si effectivement s'il y a remise en argent? Et dans une remise en argent, en quoi la banque est-elle lésée? Et c'est quoi le recours de l'acheteur?

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  2. Bonjour,

    Pour les remises en argent, c'était des participants dans les commentaires qui parlaient de ça si je ne me trompe pas, surtout sur ma page Facebook. Dans mon texte, je disais: préférez-vous une baisse de prix ou faire faire les travaux par le vendeur. Je sais que certaines personnes font des remises en argent, je ne l'ai jamais fait personnellement. Je ne sais pas comment les banques font ça.

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  3. Moi j'ai une question est ce que les banques prenne toujours que 50% des revenus de location lors de l achat d'un plex.
    Première demande pour acheter mon premier plex.
    Outch! Trop serrer pour les ratio + 2 demande de crédit au dossier.

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    1. Je sais pas trop. Pas dans les 6-plex et plus en tout cas.

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    2. À mon avis, dans le cas des 5 logements et plus, le revenu brut effectif (RBE) est prix en considération à 100% (RBE : revenus bruts - un % pour les vacances, mauvaises créances), tout en enlevant 3 ou 4 % pour les frais d'administration (les autres revenues de l'acheteur importent peu).
      Pour les 4 logements et moins, c'est possible que ce soit une règle générale des banques de prendre en considération uniquement 50 % des revenus de l'immeuble. Un courtier hypothécaire saurait répondre (juste à "poster" la question dans la page Facebook de Jeune investisseur immobilier et un courtier pourrait répondre).

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    3. *pris* et * revenus* :S

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