dimanche 14 octobre 2012

Rénover un logement - Visite initiale

Un de mes appartements est libre depuis juillet dernier. L'appartement de deux chambres à coucher, donc quatre pièces au total, était loué à un couple depuis deux ans (avec qui je me battais à tout les mois pour être payé). Cet appartement était auparavant constitué de deux petits appartements de deux pièces. L'ancien propriétaire a ouvert le tout pour créer un appartement plus grand.

Le prix du loyer était vraiment intéressant, 683$ par mois incluant les charges d'électricité. Pour être bien honnête, je ne comprends pas comment des locataires pouvaient payer ce prix là étant donné la piètre qualité de l'appartement: aucunement rénové, très peu insonorisé, en plus d'être situé dans un demi sous-sol. Un plus: les deux salles de bain complètes, ce qui est très rare pour un appartement. De vieux tapis bruns recouvrent le plancher, les salles de bain sont correctes, dans être modernes. La cuisine doit avoir été refaite des années 80.

Rénover pour augmenter la qualité de l'appartement... sans retour financier

En mon âme et conscience, je ne pouvais pas relouer cet appartement sans y apporter quelques améliorations. J'ai préféré perdre quelques mois de revenus et prendre mon temps de bien évaluer de ce j'allais en faire. Me voilà donc avec plusieurs semaines de congé (en fait... sans contrat). J'y
ai donc enfin commencé les rénovations. J'écrirai plusieurs posts sur ces travaux. Voici donc une vidéo montrant l'état initial de l'appartement (tourné avec mon iPhone, donc ce n'est pas un chef d'oeuvre).


Je ne pense pas pouvoir louer le logement rénové plus cher que ce qu'il était déjà loué avant les travaux.  Je crois que l'ancien propriétaire était un expert dans la location de ses appartements, car il a réussi un tour de force de louer cet espace à un aussi bon prix (je suis à 60 minutes de route de Montréal! Sans trafic!).

D'autres vidéos suivront sous peu! Si vous avez des idées de travaux, n'hésitez pas, il n'est pas trop tard!


Dans la prochaine vidéo, vous verrez comment les travaux s'enlignent. 

17 commentaires:

  1. Salut Steve,
    J'ai 27 ans et nouveau proprio d'un 4plex. J'ai lu plusieurs de tes post et je trouve ton blog très pertinent. J'aime l'idée de pouvoir profiter de cette tribune pour partager toutes sortes d'idées. As tu penser à annexer un Forum à ton blog? Ce serait très interessant quoi que je suis conscient que tout ça doit demander beaucoup de temps!! Changement de sujet : Interessant ton appartement.. et ta vidéo. Petit conseil de proprio d'iPhone.. filme à l'horizontale =) à bientôt je vais continuer de te suivre!

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Merci du commentaire! En passant, je vois qu'on a des trucs en commun, je suis aussi en environnement... j'enseigne les études d'impact environnemental et social pour les projets de développement et je participe de temps en temps à des études pour des projets en Afrique.

      Supprimer
    2. Derien! Super ça.
      J'ai des études universitaire en Urbanisme mais je travaille comme Technicien sur une mine de fer au nord du Qc. J'essaie de profiter un peu de mes revenus gonflés pour investir dans mon avenir.. donc acquérir un patrimoine immobilier. J'ai vu à travers tes post que tes fonctions t'amènent à voyager pas mal.. ça dois être assez stimulant!! à bientôt et continue ton bon travail..

      Supprimer
  2. Lorsqu'il y a plus de 5 logements j'ai cru comprendre que c'est considéré commercial. ça implique quoi légalement et fiscalement parlant ? On peux avoir un 6 plex en som nom personel ou il faut ouvrir un compte commercial à la banque ? C'est dans mes projet aussi d'aquérir un gros immeuble avec 1 ou 2 co-investisseur donc je me questionne là dessus. Je connais indirectement quelqu'un qui a créé une société de personnes pour faire ce genre d'aquisition. la personne en question se paye des dividendes à chaque annnées à même le cash flow de ses immeubles.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Ça n'implique rien de particulier. Ce n'est pas nécessairement à partir de 5 logements d'ailleurs, ça varie d'institution bancaire en institution bancaire. Par exemple, j'ai acheté mon 5-plex en 2011 avec la RBC, ce n'était pas considéré un prêt commercial. Je suis en démarche pour un 6-plex avec Desjardins, encore une fois ce n'est pas du commercial. De toute façon, ce que ça veut dire c'est que ce n'est pas la même équipe de la Banque qui va s'occuper de la transaction: c'est l'équipe commerciale plutôt que l'équipe résidentielle. Ça n'engage absolument rien par rapport à s'incorporer et tout ça.

      Tu sais d'ailleurs que c'est parfois plus simple d'acheter un 6-plex qu'un 4-plex? Pourquoi? Car à partir d'un 6-plex, la banque regarde principalement la rentabilité de l'immeuble, et ne regarde plus (ou presque pas) tes revenus personnels.

      Supprimer
  3. Je vais dire comme toi, l'ancien propriétaire devait être excellent dans la location pour avoir réussi à louer cet appartement à un tel prix. C'est certain que d'un point de vue financier, c'est dommage d'avoir à mettre de l'argent pour rénover un logement alors que le potentiel de hausse de loyer suite aux rénovations est quasi-nul. Je présume que d'un autre côté, il faut que tu le vois plutôt comme un investissement pour maintenir le loyer actuel, car sans rénovation, je ne vois pas quel bon locataire pourrait vouloir louer ton logement.

    Je ne sais pas s'il s'agit d'un de tes projets, mais il serait bien, qu'en plus de nous montrer le résultat final, tu nous fasses un article détaillé sur les coûts engendrés ainsi que le temps mis sur ces rénovations.

    Bonnes rénovations!

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Salut G,
      Oui tout à fait. Je vais même faire un exercice Budget Avant / Budget réel! Tu as raison, ces rénovations vont me permettre de louer à un prix proche de l'ancien prix. Si je n'avais pas fait ces rénos là, je ne vois pas comment je pourrais louer plus de 500$ par mois...
      Et juste du côté sécurité de l'immeuble, ça va en valoir la peine, j'y ai découvert de belles lacunes électriques!

      Supprimer
    2. En passant, je ne sais pas si c'est dans tes travaux prévus, mais moi être à ta place, j'enlèverais le plafond suspendu. Au niveau esthétique, on ne peut pas dire que c'est ce q'il y a de plus beau. Pour un plafond de sous-sol d'une maison, ça va, mais pour un logement, j'ai déjà vu mieux...

      Supprimer
    3. C'est une des 1ère chose que j'ai arraché la semaine dernière!

      Supprimer
  4. commercial residentiel quand j'ai acheter un 6 plex la chose qui est differente aussi que l'equipe de la banque qui change mais le taux (%)aussi change car il me base sur le taux obligataire qui est un peu plus elever que le taux de base residentiel

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Ça doit être "un peu", car la banque m'offre présentement un taux exceptionnel sur le 6-plex. On parle de moins de 3%!!!

      Supprimer
  5. Réponses
    1. Produit 5 en 1 de Desjardins: 1ère année à un taux de 2.27%. De la 2e à la 5e année, ce sera ajusté annuellement au taux d'un an, en soustrayant 0.3% de ce taux. Donc si par exemple à la 2e année le taux d'un an est de 3.5%, je vais payer 3.2%. Les économistes de Desjardins prévoient qu'en moyenne, sur 5 ans, ça devrait me donner un taux moyen d'un peu moins de 3%. Ça reste des prédictions... Évidemment, il faut aussi soustraire les ristournes annuelles de Desjardins.

      Supprimer
    2. A quoi ressemble la mise de fond exigée pour cet achat de 5 plex? Lors de notre premier achat, un 6-Plex, nous avons obetnue une hypothèque résidentielle mais la mise de fond exigée était de 30% ! Cela s'est avéré un excellent placement.

      Supprimer
    3. Sur le 5-plex acheté en 2011, j'ai mis 20% de mise de fonds (avec RBC). Pour le 6-plex que nous sommes en train d'acheter, nous ne mettons que 15% de mise de fonds (avec une assurance hypothécaire). Nous pourrions également mettre que 20% de mise de fonds, mais sans assurance hypothécaire. Nous avons décidé d'y aller avec la SCHL, car on veut mettre le moins de notre propre argent. La prime SCHL (4.5% du montant de l'hypothèque) sera amortie sur la durée de notre prêt, en plus d'être déductible d'impôt lors de la revente.

      Supprimer
  6. Question comme ça... Y a-t'il une raison pour laquelle vous changez de banque lors de vos nouvelles acquisitions?

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Pas de raison spécifique. Lors de l'achat de ma 2e propriété en 2011, j'y suis allé au départ avec la même institution financière (Desjardins), mais comme le dossier devait remonter à la Fédération des caisses Desjardins, je n'aurais pas eu la réponse avant le délais indiqué dans l'offre d'achat et le propriétaire-vendeur ne voulait pas allonger les délais. J'ai donc dû y aller avec une autre Banque (RBC). Cette fois-ci, j'y vais avec un courtier hypothécaire. Il me dirige vers Desjardins.

      Supprimer

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...