Acheter avec ou sans la SCHL

Une assurance prêt hypothécaire permet à un investisseur de mettre moins de 20% de mise de fonds lors de l'acquisition d'une propriété de 5 appartements ou plus (5-plex et plus) dans laquelle il n'habitera pas. Avec la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), il est possible de ne mettre que 15% d'apport personnel sur une telle propriété. Évidemment, toute assurance a cependant une prime (un coût).

Acheter avec une assurance hypothécaire ou non?

Sans entrer dans tous les détails, dans le cas d'un 6-plex par exemple, la prime à payer sera égale à 4.5% du montant emprunté et celle-ci sera amortissable sur la durée du prêt (par exemple sur 25 ans).

L'acheteur n'a donc pas à "sortir" de son propre argent pour payer la prime, par contre le montant de son remboursement mensuel sera légèrement augmenté pour couvrir la prime.  Ce qui est important de comprendre, c'est que cette assurance protège le créancier (la banque) et non pas l'investisseur. En cas de cessation de paiement, la banque se retournera contre la SCHL (ou autre assureur hypothécaire), ce qui diminue les risques pour la banque.

Comme le risque est plus faible, les banques accordent généralement une diminution du taux d'intérêt, particulièrement dans le cas d'immeubles de plusieurs logements.

Est-ce plus rentable d'y aller avec ou sans la SCHL?

Prenons un investisseur qui détient assez de liquidité pour mettre 20% de mise de fonds sur un immeuble de 6 appartements (6-plex) vendu à 400 000$. Devrait-il mettre le 20% minimum requis pour une hypothèque conventionnelle (donc 80 000$) ou y aller avec une assurance hypothécaire de la SCHL, ce qui permet alors de ne mettre que 15% de mise de fonds (donc 60 000$)? Dans ce 2e cas, la prime SCHL sera de 15 300$ (4.5% de 340 000$). Il y a aussi des frais d'analyse du dossier, 150$ par appartement, à payer dès l'ouverture du dossier.

Mes calculs de rentabilité ainsi que ceux de la SCHL (j'ai dernièrement assisté à une conférence de la SCHL donnée lors d'une soirée de la CORPIQ) montre que le taux de rendement sur la mise de fonds de l'investisseur augmente en utilisant une assurance hypothécaire (donc en utilisant moins de son propre argent). Pas de beaucoup, par exemple de 9.8% à 10.4%, mais quand même!

Dans le cas du 6-plex que nous sommes en train d'acheter, nous y allons avec la SCHL. Nous évitons de sortir tout près de 15,000$ en mise de fonds, mais nous avons une prime de près de 14,000$ à payer. Comme ce 14,000$ sera amorti sur les paiements hypothécaires, le cash-flow mensuel sera légèrement affecté négativement à tous les mois, mais le rendement sur nos fonds propres augmentera.

Quand vous avez le choix, préférez-vous acheter avec ou sans assurance prêt hypothécaire (SCHL ou autre compagnie similaire)?

P.S. Juste comme ça, ceci est le 100e message que je publie sur ce blogue! Déjà! 

Autre article similaire: Petite ou grosse mise de fonds

Commentaires

  1. Très interessant Steve. Choix Judicieux d'autant plus que les intêret payés sur le prêt total (incluant schl) sont déductibles de tes revenus. J'ai acheter un 4 plex propriétaire occupant à 10% de mdf mais j'avais la possibilité d'assurer le prêt avec seulement 5% de mdf.. et si c'étais à refaire j'irais avec la 2e option d'autant peu que ça affecte très peu le cash flow! Changement de sujet : ce n'est pas le rêve ces jours-ci, j'ai surpris les locataires du logement que je voulais reprendre en juillet à s'enfuir de leur logement ce qui me compliqur énormément la vie. C-À-D que je ne peux pas vraiment louer le dit appartement pour ensuite évincer les locaitaires dans 6 mois !??! ça pose un dilemme!! donc je suis présentement dans les rénos et j'essaie de sous-louer mn logement actuel pour emménager dans mon immeuble un peu en avance, et tout à quelques jours de l'acouchement de ma conjointe!! génial!! Le pire est que je sais très bien que ces fuyards ne sont pas solvables!! que ferais tu à ma place, recours quelconques pour leur mettre des bâtons dans les roues??? bonne continuité

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    1. Salut Kimi,
      Si c'était moi, personnellement, je serais bien content qu'ils soient parti.
      1) Tu t'évites une procédure de reprise du logement;
      2) Tu t'évites un possible recours devant la Régie.
      3) Tu évites de payer une indemnisation de départ (j'ai dû payer 2500$ l'hiver dernier pour un cas similaire...)
      4) Tu peux rénover...
      De mon côté je ne ferais rien contre eux, tu vas même perdre une journée à la Régie...s'ils osent se pointer.
      Pourquoi n'essayes-tu pas de parler avec ton propriétaire pour voir s'il n'accepterait pas que tu quittes plus tôt ton logement. Expliques lui la situation. Peut être préférera-t-il choisir lui-même son prochain locataire. Personnellement ça m'est arrivé trois fois que des locataires me demandent de quitter avant la fin de leur bail et je les laisse toujours partir sans rien faire (je veux choisir moi-même le locataire suivant et j'en profite pour augmenter le loyer). Un de mes anciens proprios m'a aussi laissé partir en milieu de bail quand j'ai dû déménager. Parfois il ne suffit que de demander.

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  2. quand sa arrive c situation je me dis que c pour du mieux.essayé d'avoir de meilleur locataire éventuellement.pour se qui est de t recour si tu crois que t'ai capable d'aller saisir qquchose (un bazou a 1000$) si l auto yé payer et a eux autre sinon perd pas ton temps malgré qu'un jugement dure 10 ans alors les locataire peux til etre pourri pendant tout se temps bonne question mais ya des frais qui s'ajoute a chaque démarche

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  3. pas mal d'accord avec toi m. j'ai pas vraiment de temps à perdre avec eux mais je t'avoue que ça me ferais plaisir qu'ils soit étiquetté à la régie même si je dois sortir un brun de mes poches. ça évitera peut-être à d'autres proprios de se faire entourlouper. Je dois communiquer avec la corpiq demain pour avoir quelques détails là dessus. bonne idée de leur taper sur les doigt ou je laisse filer et je me ferme la geule? :)

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    1. Je suis peut être encore sous l'effet du décalage horaire (suis en France), mais je pense que ça ne se peut pas de mettre 5% sur un 4-plex, même avec la SCHL. Je crois que le minimum est de 10%.

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    2. Oui tu peux mettre 5% de la valeur de la propriété avec la SCHL par contre, il faut que le plex ne contient pas plus de 4 logements et il faut que le propriétaire soit occupant. Dans ce cas, l'hypothèque est considérée comme résidentielle et donc elle a le droit au minimum de 5% de dépôt. C'est pratique de travailler dans une banque. On apprend des nouvelles choses à tous les jours.

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    3. NON. 5% pour un condo, une maison ou un duplex proprio-occupant. 10% pour un triplex ou quadruplex proprio-occupant. Avec la SCHL du moins. Impossible de mettre 5% dans un 4-plex proprio-occupant... Celui à la banque qui vous a dit ça devrait revoir ses notes.

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  4. Kimi ... voici un article que j'ai écrit à ce sujet ... j'ai vécu la même chose que toi : http://passioninvestissementimmobilier.com/il-quitte-son-logement-en-plein-milieu-de-son-bail-sans-payer.html

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  5. Merci Steve Bureau pour cet éclaircissement

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  6. -Kimi: j'ai eu le même problème avec une locataire. Elle n'avait plus les moyens de payer et je voulais rénover( elle a détruit une partie du logement). J'ai été à la régie et j'ai gagné. Je vais attendre quelques années avant de demander le paiement (le temps qu'elle se trouve du travail ou finit ces études). Ce que j'ai appris avec l'histoire de ma blonde est qu'on a 10 ans pour demander l'argent. Histoire courte: ma blonde dans sa vie antérieur- 2004- a quitté son copain, mais il n'a pas payé le loyer pour 2 mois. Donc, voilà 1 mois, une agence de recouvrement l'appelle pour lui demander de payer la moitié des coûts+ les intérêts, soit 8 ans après les faits). Donc si la personne est jeune, donne-lui du temps pour se trouver un emploi stable et si agée, demande-lui l'argent tout de suite

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  7. Je me demandais si tu as tenu compte du fais que si tu dois allez avec la SCHL, les méthodes de calculs de rentabilité et d'endetement sont fort différents des méthodes normales utilisées par Desjardins (pas encore vu la méthode des banques). Ce qui a pour effet d'augmenter de beaucoup le taux d'endettement.

    Je passait de 36-38% (sans SCHL) a 55% (avec SCHL) et je dépassait donc le maximum alouer de taux d'endettement

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    1. Salut Simon,
      Oui, nous avons fait les calculs version SCHL avant de déposer la demande. À suivre, on devrait avoir une réponse d'ici un jour ou deux.

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  8. Très bon article Steve, tu tombe à point je me posais exactement cette question avec mon associé. Ça va sûrement nous permettre d'aller dans le 6 loyers et plus un peu plus rapidement.
    D'autant plus c'est bon d'avoir l'expérience de quelqu'un qui l'a essayé.

    Merci

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  9. Avez-vous un tableau de la prime SCHL pour les immeubles de 6 logement et plus.

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