jeudi 11 octobre 2012

Montréal, prochain Eldorado immobilier

Je viens de terminer la lecture du livre Se lancer dans l'achat d'un plex - 10 étapes pour choisir la bonne propriété et faire de l'argent avec l'argent des autres qui vient tout juste de sortir en librairie. Un livre qui se lit très bien en une ou deux journées. J'écrirai une critique de ce livre d'ici quelques jours.

Dans sa 1ère étape, l'auteur Patrick Denoncourt écrit: "Montréal reste la ville parmi les grandes métropoles d'Amérique du Nord où acquérir une propriété coûte le moins cher. Elle est le prochain eldorado des investisseurs et spéculateurs canadiens et étrangers."

Montréal, prochain Eldorado immobilier ?
Montréal - Le prochain Eldorado immobilier?

Je dois avouer que je suis resté surpris de ce commentaire. Rappelons que l'Eldorado est supposé être une région qui regorge d'or, donc d'un fort potentiel d'enrichissement. 

Est-ce que l'immobilier à Montréal offre cette possibilité à court, moyen ou long terme? 

Je ne dis pas que la ville n'offre pas d'opportunités, au contraire. Avec un peu (parfois pas mal) de
travail, c'est possible de s'enrichir suite à l'achat d'un immeuble dans cette ville. Le contexte actuel n'est pas si rose. Premièrement, les prix sont au sommet. Ensuite, l'augmentation des loyers reste sous contrôle, sans grande inflation de ce côté (et on sait qu'en immobilier locatif, la valeur des immeubles dépend des revenus de location). 

Nous venons de vivre une décennie complètement folle côté immobilier. À moins que les prix chutent dramatiquement à court terme, offrant ainsi la possibilité d'acheter des plex à de meilleurs prix, je ne vois pas comment ce secteur peut se transformer en Eldorado. Même pour des spéculateurs. 

Qu'en pensez-vous?

14 commentaires:

  1. Hello Steve,
    C'est dommage parce qu'il est bien, ce papier... Mais il est vraiment trop court. On n'a pas ton ressenti sur ce bouquin ? Est-il intéressant ? Qu'y apprends-tu ? As-tu fait des découvertes ? Le recommandes-tu ?
    A bientôt
    Ludo

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    1. Salut Ludo,
      C'est pour ça que je dis dans le premier paragraphe: "J'écrirai une critique de ce livre d'ici quelques jours"!!!
      Steve

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  2. Bonjour Steve,

    Que pensez vous de Sherbrooke comparativement aux prix exorbitant de Montréal ? Voyez-vous un potentiel dans cette ville ?

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    1. Honnêtement... je ne sais pas du tout. Je n'ai jamais vraiment regardé ce secteur là...
      Comme m0noin le dit plus bas, des prix plus bas ne veulent pas nécessairement dire que c'est plus attirant. Si les loyers sont très bas, la rentabilité n'est peut-être pas meilleure.

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  3. je me pose la meme question pour sherbrooke,drummondville les prix des plex sont abordable mais les loyers ne se compare pas avec le secteur de montreal.

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    1. ce qui compte c'est la rentabilité. J'ai acheté un 4plex à drummondville pour un peu plus de 370k.. il est absolument impeccable et genère 5000 de cash flow à l'achat. Règle générale c'est plus dur d'avoir du cash flow avec des petits immeuble à Montréal.. en raison de la bulle immobilière. Je pense que les immeubles à revenu sont plus acessible en région.. quoi que des deals il y en a partout. L'avantage de Montréal est la facilité qu'on a à louer les logement! Voilà.. peu importe que ce soit Montréal, sherbrooke ou trois-rivieres ce qui compte c'est l'état de l'immeuble, l'emplacement et bien entendu les différents rations qui sont bien documentés sur internet.

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    2. Bien d'accord Kimi. Il y en a encore de bons immeubles: je dépose demain une offre d'achat sur un 6-plex assez rentable... et évidemment pas à Montréal!

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    3. Salut les gars, ca fait un bout de temps que je m interresse à l immobilier mais je demeure un observateur. J'étudie le fonctionnement ,j'apprends les trucs du métier en lisant tout ce qui me tombe sous les yeux! Je dois t'avouer Steve que ton blogue est le meilleur d'entre tous ceux sur lesquels je suis tombé, félicitation pour ton beau travail! Une question me revient toujours et c'est peut-être parce que je ne fouille pas aux bonnes places alors je vous la pose : Ou magasiner pour trouver les meilleures affaires ? Dois-je absolument faire affaire avec un agent immo pour dénicher un immeuble qui a du potentiel ?

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    4. Salut Steve D.,

      Merci pour tes commentaires! De mon côté, j'utilise surtout le site realtor.ca, c'est là que tous les agents mettent leurs immeubles à vendre. Ce ne sont pas nécessairement des deals. Mais quand il en sort un, il faut être vite sur la gâchette, car il s'envole vite. Je surfe aussi les autres sites comme duproprio, etc.

      Dois-tu absolument faire affaire avec un agent? Non. Mais je te le recommande. De un, si tu achète un immeuble qui est vendu via un agent, tu es aussi bien d'avoir le tiens également! L'agent du vendeur va devoir donner autour de la moitié de sa commission à ton agent, qui sera là pour voir à TES affaires. De deux, de mon côté, deux de mes trois immeubles m'ont été présentés par mon agent, des deals qui n'étaient pas encore sorti sur le marché.

      Mais de grâce, prends toi un agent qui s'y connait en immeubles à revenus.

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    5. Bonjour, les Deals sont bel et bien présents encore et dans toutes les régions. Le secret c'est le réseaux de contacts. Je viens d'acheter un 6 plex dans rosemont avec 38,900$ de revenus a 485,000$ avec 78,000$ de comptant et qui rapporte 8700 de cashflow annuel. La banque l'a évalué a 550,000$! du bouche a oreille.. Placer sont cash a 13% c'est mieux qu'un CPG non? :-)

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  4. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  5. Bonjour Steve,
    Tout d'abord, je dois dire que je viens de découvrir votre blog il y a à peine quelques jours...et je suis déjà devenue presque fan! Très intéressant!
    Je sais que ce billet date d'octobre...mais je viens de le lire et j'aimerais vous demander : qu'est-ce qui vous fait affirmer que ''Premièrement, les prix sont au sommet'' ? J'imagine que vous faites référence à un sommet historique étant donné les donnés passées? Mais faisiez-vous également référence à un sommet maximale étant donné même les prévisions futures ?

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    1. Bonjour, bienvenue sur le blogue!
      Je veux dire que nous sommes au sommet d'un cycle immobilier qui dure depuis plusieurs années. En fait, si vous suivez l'actualité depuis quelques mois, le marché se stabilise dans certaines régions et a même commencé à baisser à d'autres endroits. Certains prédisent une stabilisation des prix, d'autres que le taux d'augmentation va être faible, et les scénarios les plus pessimistes parlent d'une baisse brutale jusqu'à 25% des prix pour certains types de propriété et dans certains secteurs.
      Pour le futur? Je ne sais pas. Ça dépend si pour vous le futur est dans 2 ans ou dans 20 ans. Pour moi, j'achète des immeubles pour les garder très longtemps.
      Au plaisir de vous lire,
      Steve

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