vendredi 5 octobre 2012

Pourquoi certains perdent ou gagnent de l'argent

Malgré les nouvelles "sombres" sur l'immobilier dans les journaux ces temps-ci (prix à la baisse un peu partout au pays, baisse des ventes), ce secteur attire encore les investisseurs. Je reçois chaque jour des messages de lecteurs qui veulent se lancer dans l'investissement immobilier. Voici un extrait du message de Paul:
Gagner ou perdre de l'argent
en immobilier

"J'habite en Abitibi et il y a présentement un boom économique important (mines). Je penses de plus en plus à investir en immobilier, mais étant en apprentissage, je ne suis pas encore prêt.


Là où j'ai de la difficulté, c'est avec la notion de risque (emprunter de l'argent... dettes= stress). Je ne veux pas non plus devenir millionnaire. Je veux juste faire de l'argent et travailler de mes mains. J'ai beaucoup de temps et j'aimerais travailler là dessus à temps plein d'ici un an ou deux. J'ai beaucoup rénové dans le passé, des fondations à la toiture, en passant par la finition. C'est ce que je fais depuis 5 ans et ma maison à pris beaucoup de valeur. C'est une passion. J'aime faire les choses moi-même pour économiser. Je rénove sans crédit et je veux payer mes prêts hypothécaires rapidement.

Bref, y a-t-il un parcours avec un potentiel pour moi ou si vous croyez que ma personnalité peut me nuire à avancer en immobilier?

Dans un article, vous racontez que vos parents avaient des biens immobiliers et qu'ils ont perdu plus d'argent qu'ils en ont gagné... J'aimerais savoir pourquoi des gens en perdent alors que d'autres en font? Est-ce seulement à partir du fait qu'au départ ils investissent leurs argents et non celle des autres (comme j'aimerais faire)? Merci, Paul."


Alors, beaucoup de questions dans ce petit textes. Voyons voir.


L'immobilier et la notion de risque

D'abord, dès qu'on investi, on prend un certain risque. Impossible de s'en sortir. Pourquoi Paul est-il stressé à l'idée d'avoir des dettes hypothécaires? Je ne le sais pas vraiment. As-t-il les reins assez solides pour faire face à quelques mois de non paiement dans le pire des cas, ou encore à certains travaux majeurs imprévus? Si non, il devrait peut-être se construire un petit coussin de sécurité avant de se lancer.


Personnellement, je n'ai pas de gros coussin pour les imprévus. Mais j'ai de très bonnes marges de crédit par contre. C'est personnel à chacun, mais de mon côté je suis prêt à vivre de temps en temps avec une marge de crédit de 15 000$. Surtout elle est utilisée pour rénover un appartement et que l'augmentation des revenus comble le remboursement de cette marge de crédit. 


Au printemps dernier, j'ai écrit un article qui a déchainé les passions, Investir avec peu d'argent. J'y parlais du cas d'Éric qui a utilisé l'effet de levier extrême pour acquérir un plex presque uniquement avec de l'argent emprunté à sa famille. Éric est très tolérant aux risques. D'autres le sont moins. Il faut trouver notre seuil de tolérance. Je suis moi-même beaucoup moins tolérant que lui... Si Paul n'est pas à l'aise avec un taux de dette de 70% ou 80% sur un immeuble, c'est correct aussi, son rendement sera un peu moindre, c'est tout. Si ça lui permet de dormir la nuit, tant mieux. 


Payer un prêt hypothécaire le plus rapidement possible?


Paul semble avoir de la difficulté avec l'endettement, qu'il considère risqué. Pourtant, l'endettement est le levier fondamental de l'investissement immobilier. Il ne faut pas s'empresser de rembourser l'hypothèque sur un investissement locatif en utilisant de l'argent de votre salaire pour accélérer les versements. 


En faisant cela, l'investisseur diminue le rendement de son projet d'investissement. Relire mon article Petite ou grosse mise de fonds dans lequel j'explique que le taux de rendement augmente généralement lorsqu'on utilise l'endettement pour acquérir un immeuble. 


Pourquoi des gens perdent de l'argent avec l'immobilier et d'autres en gagnent?


Investir en immobilier, c'est comme investir dans l'achat d'une petite business. Il faut avoir un peu les compétences d'un entrepreneur: il faut savoir analyser la rentabilité d'un investissement, il faut avoir un peu de flair pour dénicher de bonnes affaires, il faut savoir gérer une clientèle (nos locataires), il faut savoir négocier avec les fournisseurs (entrepreneurs, plombiers, électriciens, etc.), il faut savoir bien financer l'investissement avec la banque, et ainsi de suite. 


J'ai connu des gens qui avaient beaucoup de flair pour dénicher de bonnes affaires, mais qui ne savaient pas gérer leurs locataires. Ils ne prenaient pas le temps de faire des enquêtes avant de louer, ils louaient aux premiers venus... Ces gens ont revendu leur propriété après 7 ans en perdant plusieurs milliers de dollars. 


Un immeuble, c'est une business. Il faut s'en occuper pour que tout roule bien et pour faire de l'argent. Si un entrepreneur ne s'occupe pas de ses affaires, un jour ou l'autre les problèmes vont s'accumuler et il va tout larguer là en disant que ce n'est pas payant et trop compliquer. 


Depuis l'achat de mon premier plex en 2009, c'est une moyenne de 200 à 250 heures de travail par année que j'ai investi à gérer et entretenir mes appartements! Si ce n'est pas plus. Ceux qui pensent acheter un immeuble et ne faire que collecter les loyers devraient peut-être y penser à deux fois avant de se lancer. 

5 commentaires:

  1. Il y a deux philosophies qui s'affrontent toujours : Payer son immeuble rapidement ou l'étaler sur plusieurs années. Jacques Lépine du Club des Investisseurs du Québec mentionnait que l'endettement en immobilier est un signe de richesse ... à condition de bien savoir gérer nos dettes. Payer son immeuble rapidement, peut nous donner l'effet de levier pour acheter un autre immeuble et d'un autre côté sur le long terme, ce qu'il ne faut pas oublier, c'est que les intérêts sont déductibles d'impôt. Bon article Steve!

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  2. Cela prend un minimum de 20% de mise de fond pour acheter un immeuble (la plupart des gens ne vivent pas dans leur achat). De mon côté, je maximise le paiement sur mes hypothèque plutôt que d'avoir un cash-flow positif (je vais 5$ par mois de profit). Cela me permettra d'avoir rapidement une prochaine mise de fond pour de futur achat et en prime, je rembourse mes hypothèques plus rapidement. La notion d'avoir une hypothèque pendant 30 ans alors qu'on peut la payer en 20 ans me semble logique, mais je lis souvent que non.

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    1. Avec une assurance SCHL, tu peux mettre que 15% de mise de fonds sur les immeubles de 5 logements et plus. J'ai justement assisté à une conférence sur le sujet il y a 2 semaines. La démonstration était la même: moins l'investisseur met de mise de fonds, plus son rendement est élevé sur son argent.

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    2. C'est vrai seulement si tu as l'occasion d'acheter plusieurs immeubles. Par exemple, si tu as 100 000$, tu devrais acheter 6 immeubles de 100 000 avec une mise de fond minimale plustôt que d'acheter un seul immeuble cash. Cependant, s'il n'y a pas beaucoup d'occasions intéressantes dans le coin, je crois ton surplus d'argent est mieux placé sur le capital que dans un compte à 0,001% d'intéret.

      Au fait, ce n'est que de la merde de dire qu'il ne faut pas payer rapidement son bloc afin de conserver le plus possible de "dépense" d'intérêt. J'aimerais bien comprendre la raison louche de ceux qui pensent cela.
      J'ai 100$, et 100$ d'intéret à payer; il me reste 0$
      J'ai 100$ et 0 intéret à payer ; selon mon taux d'imposition, il me restera 50 à 70$
      Au moins l'impôt n'en prends qu'une partie alors qu'une dépense prends le montant au complet !

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  3. Contrairement à Paul, je ne connais pas grand chose en rénovations. Est-ce une qualité pré-requise pour se lancer en immobilier? C'est sûr, tout est une question d'argent, on peut toujours faire appels aux pros (tout comme on peut utiliser des services de gestionnaires immobilier). Existe-t-il encore sur le marché des propriété qui permettraient ces "luxes"?

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