mercredi 17 octobre 2012

Offre d'achat sans avoir visité la propriété

Déposer une offre d'achat sans avoir visité la propriété. 
Oseriez-vous déposer une proposition d'achat sur une propriété sans même avoir eu la chance de visiter l'intérieur ou encore en n'ayant vu que l'immeuble sur photo?

De nos jours, la technologie permet aux investisseurs immobiliers de visiter un quartier et de voir l'apparence extérieure d'une propriété via Google Street. Les fiches immobilières montrent aussi des photos couleurs des propriétés, en plus de détailler beaucoup d'information comme la superficie des pièces, les dépenses annuelles, les revenus actuels. Est-ce donc nécessaire de se déplacer en personne pour voir la propriété de visu avant de déposer une proposition d'achat?

Savoir saisir les opportunités rapidement

Vous l'aurez deviné, ma réponse à la question précédente est NON. C'est ce que j'ai fait
pour une première fois au printemps 2011 lors de l'achat d'un immeuble de 5 appartements. J'avais alors déposé la proposition d'achat quelques heures à peine après sa mise en vente.

Comme l'immeuble était situé à 1h de route de chez moi, je n'ai pas pris de chance et j'ai demandé à ma courtière immobilière de déposer une proposition immédiatement et de l'envoyer par fax (la courtière a quand même pris le temps de comparer la valeur de l'immeuble en question avec des comparables vendus dans le même secteur). Ma maman habitait à quelques rues de la propriété, je lui ai donc demandé de passer devant pour me dire ses impressions. Moins de 3 heures après avoir déniché la propriété, l'offre d'achat était rendue chez le vendeur.

Le salon de l'appartement principal avec ses colonnes de verre.

C'est cette stratégie qui m'a permis d'arriver premier. Deux jours plus tard, le vendeur avait reçu 7 autres propositions. Comme je lui avais donné un délai de réponse très court (et que ma proposition était bonne), il a accepté avant de recevoir les autres propositions. Cette propriété est superbe, extérieurement comme intérieurement. Ah oui, et rentable aussi.

Savoir saisir les opportunités rapidement... encore et encore!

Ai-je seulement été chanceux? Je ne crois pas. Il faut être prêt à foncer rapidement quand une opportunité se pointe le nez. Je viens de refaire le même coup cette semaine! Une propriété de 6 appartements, tout près de l'immeuble dont je parlais ci-dessus, a été mise en vente dernièrement. Je le trouvais intéressant dès ma première visite virtuelle en regardant la fiche descriptive. Il y a quelques jours, le prix a été révisé à la baisse.

J'ai ressorti ma calculette, visiter le coins via Google Street... et déposé une proposition sans m'être déplacé. Est-ce risqué? Et si l'intérieur des appartements s'avérait être un désastre?

Ajuster son offre d'achat avec des clauses échappatoires

Évidemment pour éviter d'être "coincé" avec une proposition d'achat acceptée, il faut y inclure des clauses échappatoires. Par exemple, ma courtière insère une clause qui dit "Cette offre est conditionnelle à ce que l'acheteur visite les lieux dans les trois (3) jours suivant la présente offre acceptée et s'en déclare satisfait, sinon cette offre est nulle et non avenue".

De mon côté, cette visite des lieux a eu lieu cet après-midi! J'en suis ressorti satisfait! L'inspection professionnelle aura lieu dans quelques jours.

Et j'en vois déjà certains lecteurs me demander: "Steve, tu n'as pas d'argent, comment peux-tu acheter cette propriété"? Ils auraient raison! Il y a quelque chose de fort différent cette fois-ci: j'achète la propriété avec un partenaire. Je vous raconterai comment je compte financer le tout dans un autre article. Un indice: il y a du love-money derrière ça.

Avez-vous déjà déposé une offre d'achat sans avoir vu la propriété de visu? Qu'en pensez-vous?

Autre texte sur un même thème: Investir avec l'argent des autres

3 commentaires:

  1. je crois que dans la plus part des transactions pour les plex sont tres tres rare le proprio desirants vendre leur plex qui dis oui aux visite sans offre d'offre accepté.Pour ma part je laisserais meme pas visité le plex en question sans offre accepté et financement autorisé. Imaginer tout le derangement, coup de telephone rdz apres des locataires juste pour voir si l'app est bon ou pas.Dans la plus part des cas les chiffres parle par eux meme.

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  2. Salut Steve, j'ai essayé de faire un résumé de certains conditions qu'il faudrait avoir pour une offre d'achat sans visiter. Tu en penses quoi? Merci de reformuler certains conditions si tu as une meilleur façon de l'écrire (surtout pour 5,6et 7 et la formulation finale):

    *******************************************************
    Cette offre d’achat est conditionnelle à :

    1. ce que l'acheteur visite les lieux dans les trois (3) jours suivant la présente offre acceptée et s'en déclare entièrement satisfait, sinon cette offre est nulle et non avenue".

    2. ce que l’acheteur, suite à la réception complète de tous les documents relatifs aux revenus et dépenses, aura 30 (ou 10) jours pour s’en déclarer entièrement satisfait.

    3. ce que l’acheteur ou toute autre personne désignée par l’acheteur puisse en tout temps suivant un avis de 24heures, et ce, jusqu’à l’acte notarié visiter les lieux.

    4 ce que le propriétaire vendeur déclare que la propriété n’est pas isolée à la mousse d’urée de formaldéhyde et que l’immeuble n’est pas affecté par la pyrite.

    5. ce que l’acheteur se déclare entièrement satisfait du test de pyrite.

    6 ce que l’acheteur puisse faire inspecter l’immeuble par un expert en bâtiment dans les dix (10) jours consécutifs suivant l’acceptation de la présente offre d’achat.

    7 ce que l’acheteur se déclare entièrement satisfait du rapport d’inspection du bâtiment.


    Formulation finale: Si une de ces conditions (1 à 7) n’est pas remplie, l’offre devient nulle et non avenue.

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  3. Steve, que penses-tu des conditions proposées par bruny ?

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