vendredi 27 janvier 2012

Utiliser l'argent des autres pour investir

Mon texte Investir avec peu d'argent a fait beaucoup réagir certains lecteurs. Certains approuvent le cas d'Éric, qui a utilisé une méthode extrême pour acquérir et rénover son premier achat immobilier, un immeuble de 5 logements, et d'autres désapprouvent sa méthode. Le but de l'article n'était pas d'avoir une séance de bashing, mais plutôt de partager avec les lecteurs une histoire vraie d'un autre jeune investisseur immobilier.

Investir ou entreprendre est plus
risqué que de rester assis à ne rien faire

Utiliser l'argent des autres pour investir dans ses projets

Ce qu'il faut retenir de son histoire, c'est que cet investisseur a utilisé l'effet de levier pour acquérir son immeuble et il a poussé ce concept au maximum en utilisant la valeur de la maison de ses parents. Ce n'est pas une stratégie qui peut s'appliquer à tout le monde, évidemment.

Ainsi, Éric a utilisé l'argent de la banque et l'argent prêté par sa famille pour acquérir son immeuble. C'était risqué, oui. Mais lui et sa famille avaient évalué les risques et ils les avaient jugés acceptables. Chacun sa propre tolérance aux risques. Je respecte entièrement sa stratégie de financement.

Pourtant, cette pratique est monnaie courante: les entrepreneurs utilisent exactement la même méthode. Soit via des emprunts bancaires ou via des prêts d'investisseurs privés (incluant les propriétaires). L'objectif est de réaliser un retour sur l'investissement plus élevé avec l'entreprise ou l'immeuble que le coût du capital emprunté.

Investir sans risque?

Certains des commentaires laissés sous ce précédent article étaient assez surprenants, du genre "oui mais il y avait des risques, il aurait pu perdre son boulot, il aurait pu y avoir un dégât d'eau ou un incendie, il pourrait perdre des locataires, etc. etc.". Ouf.  Comme si on n'y pensait pas avant d'acquérir un immeuble. Plusieurs de ces commentaires proviennent de personnes plus âgées que nous. Oui peut être qu'en 1970 c'était plus facile pour un investisseur immobilier et que c'est plus difficile maintenant. Mais bon, il faut en revenir un moment donné: nous sommes en 2012, ça fait 40 ans de ça...

Est-ce que nous, les jeunes de notre génération devrions attendre 20 ans que la situation mondiale se calme, attendre de voir où va l'économie, attendre de voir si on va peut être perdre son emploi? À force de lire ces commentaires de personnes qui disent avoir réussi en immobilier dans leur temps et de nous insulter ou critiquer de le faire maintenant, c'est l'impression que j'ai. Je ne dis pas ici d'acheter n'importe quoi à n'importe quel prix, évidemment, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas écrit!

Révélation choc!

Je vais vous faire une révélation choc, attention, ça va vous perturber: investir dans le but d'avoir des rendements intéressants est une aventure plus risquée que de rester assis confortablement dans son salon! Choquant, non?

Bref, je blague. Éric et moi savions pertinemment qu'investir en immobilier comportait son lot de risques. Le risque zéro n'existe pas, ou très peu. Tout entrepreneur doit évaluer les risques de ses investissements. C'est la même chose en immobilier.

Quand je me suis lancé en 2009, un membre de ma famille m'a même dit: "tu verras, tu vas le regretter le jour où tu auras des problèmes avec des locataires". Et la journée où ça s'est produit, en décembre 2009, c'est avec un malin plaisir que cette personne m'a dit: "ah ah, je te l'avais bien dit". Il y a des personnes qui ne peuvent tolérer aucun problème ou difficulté. Et c'est bien ainsi, être investisseur ou entrepreneur n'est pas pour tout le monde. Ces gens ne devraient pas investir en immobilier, car oui, elles vont en avoir des problèmes. Dans mon cas, je suis prêt à vivre avec des problèmes et des risques.

J'entends déjà certains dire: "oui mais le marché immobilier va baisser" ou "tu vas peut être perdre des locataires". Oui.. ça se peut... Mais j'évalue ces risques comme pouvant n'avoir qu'un faible impact à long terme. S'il fallait qu'un investisseur, immobilier ou autre, ne pense qu'aux pires scénarios possibles, la vie serait plutôt déprimante. Je ne dis pas non plus de porter que des lunettes roses.

Ceci étant dit, utiliser l'effet de levier à l'extrême comme Éric l'a fait n'est définitivement pas une stratégie que je recommande à tout le monde. Le cas d'Éric montre cependant qu'il n'y a pas qu'une seule stratégie pour financer l'achat d'un immeuble.

Avez-vous déjà utilisé des stratégies créatives ou alternatives pour financer l'achat d'un immeuble?

7 commentaires:

  1. Comme tu le dis le risque fait partie de la business. Moi ce qui me motive toujours c'est quand je parles d'immobiler avec un baby-boomer et que je lui mentionnes que je vais me procurer mon 3e plex alors que je n'ai que 37 ans, là il me dit plus souvent qu'autrement que s'il avait su il y a vingt ans, lui aussi aurait investi en immobilier.
    Les locataires, c'est des clients donc si tu leur donne un bon produit et un service adéquat à un prix avantageux, les chances vont être de ton bord.

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    1. Bravo! Bonne continuité dans tes projets!

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  2. Ouf quels échanges...qui manquent parfois de cordialité et de respect ! Pour ma part, j'utilise aussi une méthode créative pour l'achat de mes immeubles. Quand il s'agit d'achat à court terme (achat-rénos-revente) ou bien lorsque l'immeuble nécessite beaucoup de rénos et qu'il est difficile de le financer avec une banque. J'emprunte à ma soeur (à un taux très avantageux pour elle) qui a une marge hypothécaire sur sa maison. Il s'agit de projet qui ont une durée inférieure à un an. Évidemment, elle est bien protégée et j'ai d'autres actifs ailleurs ou marges pour palier à des imprévus. Les méthodes créatives sont intéressantes lorsqu'utilisé judicieusement. C'est personnel à chacun. Personnellement je fais toujours plusieurs scénarios (pessimiste, réaliste, optimiste) et si je suis prête à vivre avec les conséquences du scénario pessimiste, c'est un GO. Ceci est simplement mon opinion basé sur une expérience limitée de 3 ans d'investissement immobilier.

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    1. Merci de partager ton expérience Suzanne!

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  3. J'aimerais savoir si vous ou "Eric" avez encore un 2ème emploi ou bien vos revenus ne reposent que sur vos investissements immobilier?

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    1. Nous sommes tous les deux consultants à notre compte. D'un contrat à l'autre, pas de stabilité salariale assurée.

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  4. Bonjour, j'ai 24 ans et je travail à mon compte depuis moins d'un an. J'ai créé une entreprise offrant des services tout en un aux propriétaires de maison en location touristique dans Charlevoix. Dans notre région c'est un excellent domaine. Je me considère extrêmement bien placé pour moi aussi investir. Ma compagnie étant plus que prospère avec une augmentation de 100% aux 4 mois. Mais je vois les opportunités défiler devant mes yeux sans cesse sans pouvoir rien faire (dette d'étude et dette à cours therme). Quel moyen serait pour moi avantageux pour pouvoir investir moi aussi dans l'immobilier et de profiter d'offre exclusive que j'ai connaissance bien avant le commun des mortelles! De plus, je peux profiter de mon entreprise existante pour économiser jusqu'à 75% des frais d'entretiens annuel que les autres propriétaires ne peuvent pas! Es-ce que ça peut jouer un rôle dans l'approbation d'un crédit hypothécaire? Merci!

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