jeudi 2 février 2012

Les sacrifices d'un jeune investisseur

Vous désirez vous enrichir facilement et sans tracas? Vous aimez votre tranquillité et ne plus être dérangé après 17h une fois rentré du boulot? Si vous avez répondu oui à ces deux questions, l'immobilier n'est pas pour vous!

Dans des textes précédents, par exemple dans Investir avec peu d'argent et dans Utiliser l'effet de levier pour vous enrichir, je vous présente des exemples de succès que j'ai vécus ou vécus par des connaissances. Hors, tout n'est pas toujours rose et facile non plus!
Je ne connais personne ayant investi dans l'immobilier qui n'a pas buché très fort à un certain moment donné: locataires difficiles, non-paiements ou rénovations majeures, vous privant ainsi de tous les soirs et week-ends libres durant des semaines ou même des mois.

Travaux majeurs et rénovations

Détruire un mur pour l'insonoriser.
Le son pouvait bien circuler entre les deux logements; il
n'y avait aucune insonorisation, ni isolation
À moins donner des contrats à des entrepreneurs, il faut parfois se salir les mains et passer plusieurs semaines ou mois à travailler, parfois tous les soirs et week-ends pour rénover un logement ou pour effectuer des travaux extérieurs.

Réaliser soi-même des travaux permet d'économiser beaucoup d'argent, mais cette économie d'argent nécessite des efforts en temps considérables! Au cours des quatre dernières années, c'est plusieurs centaines d'heures que j'ai passées à faire des rénovations, allant de la démolition, insonorisation, pose de céramique et peinture, pour ne pas tous les nommer.

Savoir se priver de luxe

Contrairement à plusieurs jeunes couples qui s'achètent des maisons récentes avec de magnifiques cuisines et salles de bain, je me contente de ma vieille salle de bain aux allures 1980 et de mes armoires défraichies en mélamine blanche. Pas de place encore pour un lave-vaisselle dans la cuisine non plus.

Quand je regarde une émission de télévision comme Property Virgins, j'y vois des couples qui veulent, dès le départ, une énorme cuisine ultra équipée, et ainsi de suite pour toute la maison. Mais ces exigences ont un coût important pour ces derniers: ils dépensent entre 1500$ et 2000$ en paiement mensuel, sans compter les autres dépenses de taxes et assurances! Je préfère vivre dans un appartement moins luxueux le temps de me construire des actifs immobiliers.

Dans quelques années, je changerai probablement de discours, mais ce seront mes locataires qui me paieront tous ces petits luxes... Je rénoverai donc plus tard!

Devoir être disponible 24h/24h. 

J'ai une anecdote mémorable en tête concernant le besoin d'être disponible en tout temps. Nous sommes le 31 décembre 2009 en soirée, je fais la fête sur une magnifique plage de la Thaïlande lorsque je reçois un message texte d'une locataire de Montréal, qui m'écrit: "je n'ai plus d'eau chaude... ".

Oh zut... quel timing... cela refroidit une fête! Essayer de trouver un plombier à cette date lorsque vous avez 12h de décalage horaire en plus... J'ai alors dû composer le 1-800-oh-secours-maman et il m'en a couté un bras et demi en frais de plombier (et de téléphone...). Imaginez-vous en plus que le chauffe-eau était situé dans un autre logement (à l'époque), que le locataire de ce logement était parti en voyage tout en ayant armé son système d'alarme (et évidemment je n'avais pas le code!).
Cuisine avant les rénovations

Gérer un locataire indésirable et paranoïaque

Quel mauvais souvenir... De avril 2009 à décembre 2010, j'ai dû composer avec un locataire paranoïaque qui croyait en un complot national pour l'expulser de son logement (je n'exagère même pas!). Un locataire intolérant à tout bruit, même minime. Un locataire qui croit que lorsque sa voisine de palier émet des sons de plaisirs la nuit (si vous voyez ce que je veux dire), qu'elle le fait dans l'intention de lui nuire...

Bref, j'en reparlerai éventuellement, il était un vrai parasite (en plus d'habiter en haut de chez-moi). Il a d'ailleurs endommagé considérablement le logement qu'il occupait. Lors de son départ, j'en ai profité pour tout refaire, comme j'en ai parlé dans cet article, au prix de plusieurs mois d'efforts et de sacrifices en temps et en qualité de vie.
Cuisine après les rénovations

Gérer les demandes des locataires qui en veulent toujours plus

Une locataire veut avoir des améliorations dans son logement: OK, Steve-le-gentil s'exécute. Après avoir fait des améliorations dans le-dit logement, qui m'ont coûté 500$, cette même locataire a refusé une petite augmentation de 15$ lors du renouvellement de son bail l'année suivante (loyer qui était déjà loué à un prix très bas!).

Leçon apprise ici: négociez dès le départ avec un locataire qui veut des améliorations locatives. Par exemple, dit-lui: "je te fais ces rénovations en échange d'une augmentation de XX$, es-tu toujours d'accord et si oui, on signe un nouveau bail?". Il risque de changer d'idée!

Gérer les plaintes des locataires

Dans les vieux immeubles, l'insonorisation est nulle. Vraiment nulle. Certains locataires en sont inconscients lorsqu'ils louent dans un vieil immeuble. Combien de plaintes j'ai dû gérer depuis 4 ans: "il écoute la TV trop fort", "elle jouit trop fort" (oui oui, j'ai eu ça comme plainte...), "il marche trop fort!!!", "il ronfle trop fort", etc. C'est à peine si mes locataires ne respirent pas trop fort!

Dès que j'en ai la chance, j'insonorise les murs et les plafonds. Ces travaux créent un joli bordel dans une pièce, en plus de ne pas être gratuits. Par contre, l'insonorisation améliore la qualité de vie et la qualité de l'immeuble. J'ai quand même l'impression, parfois, de devoir jouer au papa pour réconcilier tout ce monde. Soyez en conscient si vous désirez acheter un plex, vous aurez parfois l'impression d'être à la maternelle!

Perception des loyers en début de mois

Souvent, je dois gérer les retards de paiements des locataires en début de mois et les bombarder de textes, courriels et appels pour leur rappeler qu'on est rendu le 3 ou 4 du mois et qu'ils m'ont "oublié". Dans certains cas, il s'agit vraiment un oubli. Pour d'autres, l'oubli devient répétitif à chaque mois.

Honnêtement, j'ai toujours été payé depuis 4 ans. Jamais un locataire n'a été en défaut de paiement plus de 3 ou 4 jours. Cette gestion des paiements est facile, pour le moment. Une gestion de 15 à 45 minutes par mois, rien de dramatique. Il ne faut pas leur laisser prendre de mauvaises habitudes.

Ne jamais avoir l'esprit complètement libre de soucis

L'immobilier n'est pas un investissement si passif qu'il en paraît. Les petits désagréments cités ci-haut sont des événements incontournables. Il faut en être conscient. Est-ce pénible? Pas du tout. Ce n'est pas pire que de gérer une entreprise avec des clients et des employés à satisfaire.

Investir, en immobilier ou ailleurs, comporte son lot de soucis et de risques.  Je n'ai jamais l'esprit complètement libre. Est-ce possible pour n'importe quel investisseur de se libérer l'esprit de son business?

Pour moi, c'est devenu une passion, les petits et gros problèmes ne m'arrêteront pas de sitôt.

N'hésitez pas à me laisser des commentaires, questions, opinions ci-dessous en appuyant sur "commentaires" et à lire les autres articles de  Jeune investisseur immobilier

6 commentaires:

  1. Nous avons un peu la même vision, sacrifices maintenant et gros plaisirs plus tard. La société nous dicte le contraire mais à quel prix?
    Je n'impressionnais pas personne en 2004 lorsque j'ai acheté mon premier triplex, mais il faut commencer petit et monter tranquillement. La patience est de mise.
    Moi aussi je suis dans une année de rénos par dessus la tête.

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  2. Moi j'utilise les chèques post-datés, et avec une bonne vérification diligente lors du choix des locataires, aucun de ses chèque n'a rebondit et le premier du mois est toujours une journée excitante!

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  3. Je suis votre site depuis un peu plus d'une semaine, j'aimerais savoir ce que vous pensez (je m'adresse à tous les lecteurs aussi) de laisser la gestion à une compagnie de gestion immobilière?
    Autre point concernant des travaux je ne suis pas personnellement bâtie et douée pour la chose, j'ai toujours besoin de bras masculins pour m'aider.
    Je ne vois pas cela comme des freins, je les accepte car nous sommes tous différents avec des vies différentes, je me pose surtout des questions niveaux coûts je sais que cela va me coûter plus mais je préfère dans le cas des travaux d'avoir un travail bien fait plutôt que bâclé pour m'y être essayé.
    Avez vous une idée des coups pour les services d'une agence de gestion immobilière?

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    1. Mathieu Sénéchal2 décembre 2014 à 18:32

      Bonjour Angélique, j'ai un ancien collègue d'université qui fait de la gestion immobilière à Montréal et lui il chargeait 3% des revenus bruts. Je crois que c'est dans la norme, mais je n'ai jamais vérifié. Quoi qu'il en soit, tu dois considéré ce coût lors de l'achat de l'immeuble, car toi aussi tu mérites une certaine rémunération pour ton temps investit :)

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  4. J'utilise plutot les virement bancaire interac avec mes locataires sauf un qui est d'un certain age et me donne une serie de chèque poste datés, faute d'etre habile avec internet.

    Je favorise beaucoup le virement bancaire, d'ailleurs quand j'ai informé mes nouveaux locataires que je prefere les virement interac, elles etaient super excitées a cette idée et surtout de ne pas avoir a demander des cheques a la banque chose qui pour elles "dépassée" et cela regle pas mal de problemes quand on est a l'exterieur du pays.....Vive Internet

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    1. Maintenant, avec les Dépôt Mobile, tu peux prendre une photo de ton chèque et le déposer d'où que tu sois. La plupart des banques font ça maintenant, même Desjardins.

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