L'effet levier: augmenter son niveau d'endettement pour s'enrichir

Voici une expérience vécue depuis un an qui montre comment on peut s'endetter pour s'enrichir, et continuer à très bien dormir la nuit!

En septembre 2010, je possédais une hypothèque de 330,000$ sur un immeuble de 4 logements. J'ai entrepris des travaux de rénovations à l'extérieur à l'automne (brique, porte-patio, caniveau pour évacuer l'eau devant le garage), et j'ai augmenté mon endettement à 340,000$. En janvier 2011, suite au départ d'un locataire, j'ai complètement rénové un des appartements au coût de 23,000$. Comme je manquais de liquidité pour financer les travaux, j'ai dû demander à la banque de réévaluer la valeur de l'immeuble afin de le refinancer pour aller chercher une partie de l'équité pour payer les travaux.

Rénovation complète d'un logement. 

C'est là que la surprise est venue! La nouvelle évaluation de la banque était 120,000$ plus élevée que mon prix d'achat, deux ans auparavant. Je pouvais donc très facilement refinancer l'immeuble pour terminer mes travaux... et il me restait encore 72,000$ d'équité que je pouvais retirer pour l'investir ailleurs.Les rénovations faites au cours des 12 mois précédents et aussi l'augmentation des ventes d'immeubles comparables dans le secteur ont fait bondir la valeur de mon immeuble.

Chance? En partie, mais pas complètement, voir ce qui suit.

Utiliser l'équité accumulée pour investir

Une stratégie sécuritaire aurait été de "dormir" sur l'équité de 72,000$ restante disponible. J'ai plutôt décidé de prendre l'équité disponible (donc d'augmenter mon niveau de dette) pour faire l'acquisition d'un deuxième immeuble locatif de 5 logements.

Ce montant de 72,000$ prêté par ma banque sur mon premier immeuble m'a servi de mise de fonds sur le 2e immeuble. Je n'ai donc pas utilisé mon propre argent pour ce 2e achat: la mise de fonds de 20% est financée via l'équité du 1er immeuble et le 2e immeuble est greffé d'une hypothèque à hauteur de 80%. Ce 2e achat est donc financé à 100% par la banque et me génère un surplus mensuel de près de 1,000$ par mois, ce qui comble amplement l'augmentation de ma mensualité hypothécaire sur le 1er immeuble. 

Voilà le pouvoir de l'immobilier, ça s'appelle l'effet levier: utiliser l'argent des autres (la banque) pour financer un achat que les locataires paieront entièrement (incluant toutes les dépenses d'assurances, taxes et entretien).

Commentaires

  1. Quel était le montant et la durée de ton emprunt sur ton 1er immeuble?

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    1. Bonjour Aldo,

      Sur mon premier appartement, 10% d'apport personnel, environ 15 000$. Durée 25 ans, durée normale ici au Canada. C'est la durée standard d'une hypothèque.

      Si tu parles de mon premier immeuble à revenus, mon immeuble de 4 logements, montant de l'emprunt d'environ 345 000$ (au départ, j'ai réhypothéquer par la suite pour aller chercher davantage d'équité, ce qui a fait augmenter mon prêt). Durée du prêt: 25 ans.

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  2. Salut Steve c'est Phala du blog Reussir au Canada.

    Dis moi j'ai une question, je viens d'acquerir un bien avec 5% d'apport et souhaite utiliser l'effet de levier pour investir dans une propriete.

    Lorsque tu mentionne l'equite, cela correspond il a la somme deja mise par moi meme?
    Dans mon cas seulement 5% peut etre considere comme equite?

    Merci pour ton eclairage et bonnes fetes.
    Phala

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    1. Allo Phala,
      L'équité, c'est la différence entre la valeur marchande de ta propriété et le solde de ton prêt hypothécaire. Généralement, on ne peut pas réemprunter sur cette équité tant qu'elle n'est pas de 20%.
      Joyeuses Fêtes,
      Steve

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  3. Salut Steve, j'ai un bungalo d'une valeur de 190 000 et j'ai une une hypothèque de 120 000 $. Est-ce que je peux utiliser l'effet de levier ou d'équité pour me procurer un triplex. Merci!

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    1. Bonjour,

      La banque peut prêter l'équivalent entre 80% de la valeur et le solde de l'hypothèque. Donc 80% de 190,000$ = 152,000$. 152,000$ moins le solde hypothécaire de 120,000$, c'est 32,000$ d'équité qui pourrait être utilisé comme mise de fonds sur l'achat d'un triplex. C'est un début, mais ça risque d'être insuffisant car si vous n'êtes pas propriétaires occupants du 3-plex, c'est 20% de mise de fonds que ça va prendre.

      Bon succès

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  4. C'est bien l'effet levier, mais j'aimerais qu'on m'explique l'autre côté de la médaille plutôt que de seulement le côté le plus brillant. Comment ça pourrait mal tourner, qu'est-ce qui arriverait dans un tel cas? À part l'augmentation de la valeur nette, qu'est-ce qui pourrait évacuer complètement ma crainte du surendettement?

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  5. Tu auras toujours un risque à entreprendre. Mais ne rien faire est beaucoup plus risqué à mon avis...

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  6. Salut Marc, l'an dernier moi et des amis avons acheté un 24 logements. Se qui inclut une caution sur un prêt d'au moins 1M$. J'étais très stresser. En plus, la banque me demande la garanti de ma maison qui est dans mon cas mon gagne pain principale. 18 mois plus tard, je me rends compte que je vais être prêt d'ici quelques mois encore à une autre achat :) C'est simplement qu'on nous a tellement répété quand nous étions jeune, l'endettement c'est pas bon. Quelqu'un pas de dette est une personne riche, bla, bla, bla. Se sont de bonnes dettes qui enrichisse. Mais je comprend ta peur puisse que si tu l'avais déjà fait, emprunter de gros montant, tu serais bcp plus à l'aise. Ai confiance, il suffit de bien acheter, de bien gérer, de bien entretenir et le tour est jouer.

    Claude Poulin

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  7. Salut Stev,
    pourrais-tu spécifier les coûts et stratégies relatifs à utiliser l'effet de levier dans l'exemple démontré ci-haut?
    (Quel produit financier tu as utilisé, soit le type de prêt hypothécaire et sa durée? frais et pénalités relatifs à un refinancement et inspection par l'institution financière? etc)
    Un gros merci!
    Kevin

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    1. Bonjour Kevin,
      Dans ce cas-ci, j'étais avec Desjardins et il restait encore 3 ans avant la fin de mon terme hypothécaire pour le renouvellement. Je n'ai pas eu de frais reliés à ce refinancement: pas de pénalité et pas d'évaluateurs à payer. La Banque a payé pour l'évaluateur. Je n'ai même pas eu à repasser chez le notaire, car le contrat hypothécaire d'origine prévoyait un montant autorisé maximum de 125% de mon prix d'achat. Les banques font souvent ça dans leurs contrats. Par exemple, tu achètes à 428,000$, Desjardins te prête 80% de cette somme, soit 342,000$. Mais dans le contrat notarié, la valeur maximum autorisée pour un prêt sur cet immeuble était de 535,000$ (120% de 428K). Avec l'augmentation de valeur confirmée de l'évaluateur, la Banque a pu me redonner l'équité de l'immeuble pour faire une deuxième transaction. Aucun frais de mon côté.

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    2. Pour le prêt d'origine, c'était un terme 5 ans fermé. Après le refinancement, la fin du terme restait inchangée, mais le versement mensuel avait sensiblement augmenté.

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  8. Merci de la réponse Stev!
    Avec du récule, est-ce qu'aujourd'hui tu aurais tendance à prendre un prêt à court terme pour un immeuble ayant besoin de rénovations?
    C'est à dire, prend un terme d'un an, faire tous les rénovations désirées, refaire évaluer apres le 1an et signer pour 5 ans avec la nouvelle valeur pour créer une liquidité?

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    1. Ça pourrait être effectivement une stratégie à utiliser… pour un 6-plex nécessitant beaucoup de travaux, acheté en décembre 2012, j'arrive justement d'aller renégocier une marge de crédit car je dois encore attendre 3 longues années avant de pouvoir mettre le montant de cette marge sur l'hypothèque…

      Mais la chose à faire: essayer si possible de mettre un prêt rénovation dans l'hypothèque dès le départ lors de l'achat pour s'éviter toute les tracasseries de négocier des marges de crédit pour financer les travaux.

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  9. En effet Stev!
    Même qu'il pourrait être avantageux de jumeler les deux stratégies, soit le prêts hypothécaire d'un an et y inclure le prêt rénovation. Après le un an, tu finances au maximun et tu stabilises le tout avec un 5 ans fermé.
    Est ce que tu crois qu'il peut y avoir d'autres stratégies intéressantes si le but est de dégager le plus d'équité pour un effet de levier?
    Kevin

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