vendredi 30 septembre 2011

Comment calculer la valeur d'un immeuble?

Pourquoi évaluer la valeur d'un immeuble?

Premièrement lors d'un achat, la banque fera évaluer la valeur de l'immeuble pour voir si le prix de vente est en ligne avec la valeur de l'immeuble. Deuxièmement lorsque vous désirez refinancer (réhypothéquer) votre immeuble pour faire des rénovations ou pour acheter un autre immeuble. Et troisièmement pour évaluer correctement la valeur lors de sa mise en vente.

Prenons un exemple: vous faites une offre d'achat à un prix de 400 000$ sur un immeuble de 3 logements résidentiels et vous désirez mettre 20% de mise de fonds (80 000$). Si l'évaluation donne une valeur de 380 000$, la banque vous financera pour un maximum de 80% de 380 000$, soit 304 000$ et non pas par rapport à votre prix d'achat. Votre mise de fonds devra alors être plus élevée, soit 80 000$  + 16 000$ = 96 000$ (le 16 000$ provient de la différence entre votre prix d'achat et la valeur du prêt hypothécaire).

Quelles sont les méthodes d'évaluation?

Pour les petits immeubles à revenus résidentiels, il existe trois méthodes utilisées par les évaluateurs agréés:

Méthode 1 La méthode des comparables. Pour cette méthode, l'évaluateur agréé cherchera trois immeubles similaires au vôtre, vendus récemment dans le même secteur. Par exemple trois triplex vendus depuis 12 mois dans le même quartier que vous. Les prix de vente de ces immeubles seront alors ajustés selon plusieurs aspects. Si le premier comparable est plus petit que le votre, son prix sera ajusté à la baisse. Si le même comparable a un sous-sol fini, son prix sera ajusté à la hausse. Ainsi de suite. Une fois toutes les caractéristiques ajustées, l'évaluateur fera une moyenne. C'est la méthode qui est habituellement retenue pour les immeubles résidentiels (condo, maison, chalet et petits immeubles à revenus jusqu'à 5 logements).

Méthode 2: La méthode du coût de remplacement. Dans cette 2e méthode, l'évaluateur cherchera combien il en couterait maintenant pour reconstruire un immeuble avec les mêmes caractéristiques que le vôtre, en mettant un facteur de dépréciation pour votre immeuble. Souvent, la valeur avec cette 2e méthode est plus élevée qu'avec la méthode des comparables.

Méthode 3: La méthode du revenu. Cette 3e méthode est utilisée pour les petits immeubles à revenus, mais n'est pas retenue lors de l'établissement de la valeur finale. Elle est surtout utilisée pour les immeubles de 6 logements et plus. Dans cette méthode, les revenus annuels et les dépenses sur l'immeuble sont utilisés pour calculer la valeur économique. Sans entrer dans les détails, un taux d'actualisation (l'inverse d'un taux d'intérêt) est utilisé. Pour les petits immeubles, cette valeur est souvent plus base qu'avec les deux méthodes précédentes.

Comment en coûte-il pour faire évaluer un immeuble? Autour de 250$ à 400$ selon le nombre de logement. Petit bémol cependant, la valeur faite par un évaluateur agréé peut varier sensiblement d'un à l'autre. J'ai vu un cas dernièrement où deux évaluations ont été commandées sur le même immeuble en moins de 3 mois d'intervalle: 1ère évaluation 360 000$, 2e évaluation 390 000$. Rechercher donc un évaluateur expérimenté!

6 commentaires:

  1. Steve, j'ajouterais une nuance quant au financement de la banque (afin de ne pas laisser croire que la banque se limite dans tous les cas à 80 % de la valeur). Selon le cas où l'acheteur habite ou non ledit immeuble, la banque pourrait aller jusqu'à 95 %.

    Cependant, côté très plate, il faudra alors assurer le prêt, par la SCHL par exemple. Ce qui peut être une somme faramineuse : j'ai vu dernièrement près de 10 000 $ pour un achat de 410 000 $. Les acheteurs ont donc vu s'accroître leur prêt hypothécaire du même montant : il faut imaginer sur 20 ans à combien cela peut monter!

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  2. @Philippe: Merci de la précision, en effet je parlais d'une hypothèque standard.

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  3. Est-ce que l'offre et la demande joue pour l'immobilier un rôle aussi important que dans n'importe quel autre commerce? Je vis dans un village de 6000 habitants, il y à présentement plusieurs immeuble à revenus semblable (4 et 6 logements) en vente,une quinzaine en ce moment dans un très petit territoire, dont 5 sur le même coins de rue. Je suis entrain de magasiner mon premier immeuble et sans trop réfléchir que je devrais profiter de cet occasion car j'ai sans doute un pouvoir de négociation beaucoup plus grand avec le grand nombre d'immeuble en vente. Qu'en penssez vous, est-ce que je peux avoir un immeuble sous le prix du marché présentement où je dois me méfier et me poser des questions à savoir pourquoi il y à autant d'immeuble en vente dans ma ville... Est-ce que je dois me réjouir et acheter, où m'abstenir en me disant qu'il y à quelque chose de louche??
    Merci

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    1. Salut Sylvain,

      Oui c'est clair que l'offre et la demande est relié avec les prix. On le voit présentement avec le secteur du condo à Montréal: l'offre augmente, la demande diminue, les prix sont sous pressions.

      Idem pour un plex: s'il y en a beaucoup à vendre dans le même secteur, les acheteurs ont plus de pouvoir de négociation. Plus les délais de vente vont augmenter, plus les vendeurs vont être prêts à négocier. Faudrait se demander pourquoi il y en a tant à vendre dans ton coin. Est-ce parce que les taux d'innocupations sont bas, est-ce parce que les propriétaires sont très vieux, etc. Est-ce que les gens quittent la région? Essais de comprendre ton secteur. Curiosité, est-ce à Sorel ou à Shawinigan?

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  4. michel.pettigrew@yahoo.com18 avril 2016 à 08:14

    Bonjour Steve,

    Je voudrais apporter une correction concernant dans votre exemple pour la mise de fonds sur une offre d'achat à un prix de 400 000$ sur un immeuble de 3 logements résidentiels. Si désirez mettre 20% de mise de fonds (80 000$). Si l'évaluation donne une valeur de 380 000$, la banque vous financera pour un maximum de 80% de 380 000$, soit 304 000$ et non pas par rapport à votre prix d'achat. La mise de fonds devra alors être plus élevée, soit 400 000$ -304 000$ = 96 000$ (soit le 80 000$ + le 16 000$ qui proviennent de la différence entre votre prix d'achat, la valeur de l'immeuble et le montant consenti de l’hypothèque bancaire). Salutations

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