dimanche 12 février 2012

La magie de l'immobilier

Je vous présente un autre cas vécu par un de mes couples d'amis. Marc et Annie sont dans la mi-trentaine et sont de vrais globe-trotters. Avant de revenir s'installer à Montréal en 2007, ils ont littéralement parcouru le globe, par plaisir et aussi pour y travailler. Revenir à Montréal de façon permanente? Il n'en était pas question en 2007! Ils ne seraient ici que durant 3 ou 4 ans, le temps pour Marc d'effectuer un retour aux études à temps plein. Entre-temps, Annie s'est trouvé un excellent boulot dans la fonction publique.

Une seule année en tant que locataire leur a suffit

Je me rappelle d'une phrase qu'Annie m'a dite en 2007, quelques mois après sont retour à Montréal: "J'aime tellement Montréal, j'ai l'impression de constamment être en voyage." J'en croyais pas mes oreilles, elle si vendue à la magnifique Colombie-Britannique.

La magie de l'effet levier en immobilier

Moins d'un an après avoir signé leur premier bail en ville, ils décident qu'ils ne veulent plus aider un propriétaire à payer son immeuble, qu'ils ne voulaient plus payer un loyer. Avec l'argent cumulé durant leur travail à l'étranger, ils avaient la mise de fonds nécessaire pour faire l'acquisition d'un petit immeuble à revenus. Ils n'avaient alors aucune expérience en immobilier.

Un triplex ayant besoin d'amour

Quelques semaines plus tard, ils font une offre d'achat sur un triplex ayant besoin de beaucoup d'amour et de soin, mais extrêmement bien situé. En effet, l'immeuble est situé à moins de deux minutes de marche d'un métro au centre-ville, en face d'un parc. Le prix payé : 275 000$. Ils réussissent à négocier la reprise d'un logement avec un locataire, sans que celui-ci ne demande de compensation! Parfois, il ne suffit que de demander...

Annie et Marc ont travaillé très fort afin de nettoyer et rénover leur propre logement: puits de lumière, amélioration de la salle de bain, reconfiguration des pièces et installation de nouveaux planchers. Ils ont aussi eu quelques problèmes avec les rats... qui entraient par l'égout de la ville. Bref, ils ont travaillé très fort durant les trois premières années. Montant d'argent investi en rénovation entre 2007 et 2011: autour de 25 000$, ce qui n'est pas si élevé. Ils aiment beaucoup leur quartier, ils s'y déplacent en vélo et profitent pleinement des installations de la ville à proximité: jardin communautaire, piscine intérieure à quelques pas et maison de la culture.

L'arrivée d'un bébé change les plans

À l'été 2011, Annie m'annonce qu'il y a "un petit pain dans le four"! Leur appartement serait adéquat pour accueillir un bébé, mais il est situé au 3e étage du triplex... ils décident de commencer à regarder pour un duplex dans le même secteur. Leurs besoins: une cour arrière, un rez-de-chaussée, un sous-sol et idéalement un garage.

Quelques semaines plus tard, ils ont trouvé un duplex rencontrant presque tous leurs critères, sauf un: il est situé un peu plus à l'est de la ville. N'oublions pas que Marc est aux études, qu'il n'a pas d'emploi et qu'Annie attend un bébé, comment pourront-ils financer cet achat? Vendre leur triplex? Non, ils ne l'envisagent même pas, puisque celui-ci se finance tout seul et une fois le 3e appartement loué, il générera même un intéressant surplus.

La magie de l'effet levier en immobilier

Commençons par la bonne nouvelle: la banque a fait évaluer leur triplex. Oh surprise, le triplex rénové vaut un peu plus de 450 000$, une augmentation de valeur de près de 175 000$ en moins de 4 ans! Ils ont pu refinancer cet immeuble et utiliser l'équité comme mise de fonds sur le duplex. Ils n'ont pas eu besoin d'utiliser de leur propre argent pour acquérir ce 2e immeuble.

Annie et Marc ont eu quelques sueurs froides durant le processus de financement de leur nouveau duplex. Comme Marc est aux études, il a dû demander à ses parents d'endosser le nouveau prêt hypothécaire. C'est dur pour l'orgueil, mais parfois il faut ce qu'il faut!

Habiter un logement gratuitement

En moins de 4 ans, les voilà donc propriétaires de 5 logements. J'ai vu Annie il y a quelques jours et lui ai demandé combien il leur en coûtait pour vivre dans leur duplex. Sa réponse: rien! Les 4 autres logements financent ENTIÈREMENT les deux hypothèques, les taxes municipales et scolaires, ainsi que les assurances.

Marc termine ses études dans quelques semaines et a déjà des offres d'emploi très intéressantes. Annie est nouvellement maman et est en congé de maternité pour 12 mois. Même s'ils auront certainement des petits problèmes d'entretien et de locataires avec le temps, ils peuvent dormir sur leurs deux oreilles. Ils n'avaient pas planifié, ni même pensé se retrouver dans une situation financière aussi envisageable il n'y a encore que quelques années. Ils ont pris un risque calculé en 2008 lors de leur premier achat. Ils en récoltent maintenant les fruits.

C'est ça, la magie de l'immobilier!

Mise à jour 2017: Marc et Annie ont vendu leur triplex. Ils ont mis en location leur propre logement. Ils ont lâché leurs jobs. Ils parcourent le globe avec leurs deux jeunes enfants, sacs au dos. L'immobilier, ce n'est pas juste un truc pour la retraite!

28 commentaires:

  1. Tellement vrai, le hic c'est que beaucoup ne savent pas qu'ils dorment sur l'or (de leur propriété). Question: comment accroître l'équité de son plex rapidement? Temps minimum requis pour refinancer?

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    1. Temps minimum pour refinancer, je ne suis pas certain. Je suis en train de refinancer un de mes immeubles que j'ai acquis il y a 10 mois et ça ne semble pas causer de problème. J'ignore si les banques ont des durées déterminées pour les refinancements.

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    2. Mon courtier hypothécaire m'a dit au minimum 6 mois. Sinon les banques sont un petit peu plus frilleux de refinancer. Un de mes ami investisseur immobillier m'a confirmé la même chose.

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  2. Nous sommes en 2012 les petits amis!

    Arrêtez avec vos histoires d'achat en 2007, 2008 et 2009 et vos fulgurantes augmentations des dernières années, ce temps euphorique d'une très grande intensité est bel et bien terminé. Croyiez-vous sincèrement que ces hausses étaient pour durer indéfiniment? L'important est de comprendre d'où sont venus ces hausses et il semble assez évident ici que plusieurs en n'ont pas la moindre idée. Positivisme, lunettes roses et foncer, c'est tout ce que ça prend en immobilier!

    À présent, vous devriez commencer à chercher des histoires vécus du début des années 90, vous allez constater qu'il n'y avait rien de magique. Au mieux, ce sont ces histoires des années 90 que les présents acheteurs vivront au cours des prochaines années. Et au pire: je vous laisse deviner?

    Prudence est de mise.

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    1. Où est-ce que c'est écrit qu'on croit que ça va toujours monter? Je ne fais que raconter une histoire récente... Je n'y fais pas d'extrapolation sur le futur de l'immobilier.

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    2. C'est à l'achat que nous faisons de l'argent.

      Pas en achetant une bâtisse à 15-16 fois les revenus. Il faut juste trouver une aubaine et faire nos calcul et le risque est bcp moindre.

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    3. @Anonyme Feb 14, 2012 08:47 PM

      Tu perds ton temps, ils vont tous se faire brûler et certains vont faire failitte. La plupart d'entre-eux n'ont aucune équité dans leurs immeubles.

      Comme tu dis, ils n'ont aucune idée de la raison des hausses de la dernière décennie. Ils ne comprendrons pas non plus pourquoi le marché va baisser.

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    4. @ Anonyme:
      Et même si les bâtisse baisse de prix, qu'arrivera t'il? Les locataires continuent toujours de payé et la bâtisse se paie d'elle même.
      Il va falloir juste prendre son mal en patience et attendre que l'immobillier reprenne pour refinancer sa bâtisse.
      C'est pas parce que les immeubles vont perdre de la valeur que tout s'arrête. À ce que je sache, il y a toujours des locataires qui paient leur loyer et si ta fait tes calcul comme il se doit, tu n'est pas sur le bord de la faillite même si ta bâtisse perd de la valeur.

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    5. Pic Pic

      Si ta batisse perd de la valeur, ta banque peut te demande de rembourser une partie de ton hypothèque. Si tu n'as pas le cash Bye Bye Charlie Brown.

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    6. Qui est capable d'economiser 15 000$, 20 000$, 25 000$ ou plus par année en prenant l'argent de sa paye pour la metre dans un compte? C'est rare..... avec l'immobilier c'est ce qu'on fait, mais avec le montant des loyer des locataires. Je ne pense pas qu'on est près de la faillite dans ce temps la.

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  3. Un exemple du début des années 90? OK. L'ancien propriétaire de mon 4-plex a Montréal a acheté l'immeuble en 1988. Quatre ans plus tard, son immeuble "valait" moins que le prix qu'il avait payé, car le marché était en baisse...
    Sa famille lui mettait de la pression pour qu'il vende l'immeuble, même à perte. Il m'a dit il y a 2 ans: "pourquoi j'aurais vendu, il s'autofinancait tout seul, je ne mettais pas un sous de ma poche". Il a décidé de prendre son mal en patience et de le garder. 15 ans plus tard, il me l'a vendu plus de 5 fois son prix d'achat... Il est bien content de pas avoir suivi les conseils de sa famille qui craignait pour lui.

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    1. On dirait que certaine personne ne comprenne pas qu'investir en immobilier n'est pas juste faire de la spéculation. Oui si tu achète un immeuble en te disant que dans 5 ans tu vas le revendre pour faire du profit, peut-être que là tu vas te faire avoir si le marché baisse. Moi, personnellement j'achète des immeubles pour du long terme, qui me rapportent un cash flow positif par mois, qui se paye seule.Si mes batisses perdent de la valeur,WELL,WHO CARES!mes locataires continuent pareille à me payer, j'ai quand même mon cashflow positif par mois et encore plus:JE COURS TÉLÉPHONER À MON COURTIER CAR LÀ C'EST LE MOMENT D'ACHETER ET ENCORE ACHETER.

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    2. "15 ans plus tard, il me l'a vendu plus de 5 fois son prix d'achat..."

      Ce que votre histoire ne dit pas, c'est que les taux d'intérêts ont passé de 15%-16% en 1988 à 3%-4% en 2011.

      Faire l'exercice suivant: Avec un revenu de 100 000$ annuel, vérifier combien on peut emprunter à 15%-16% VS 3%-4%. C'est ce qui explique une bonne partie de la hausse.

      Pour le présent acheteur, pareille baisse des taux d'intérêts ne se reproduira pas durant les 15 prochaines années étant donné que les taux sont déjà au plancher.

      Je ne sais pas si c'est clair pour vous tous?? Toutes les histoires passées des 30 dernières années ne tiennent pas la route parce que les T.I. ont pratiquement toujours été en diminution durant ces 3 décennies.

      T.I. plancher = cul-de-sac.

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    3. En effet, les prix sont reliés avec les taux d'intérêts jusqu'à un certain point. Dans le cas de l'immeuble dont je parle ci-haut, je vais pouvoir geler un taux pour mon renouvellement du terme hypothécaire vers la fin 2013, je doute que les taux soit plus haut que 6% d'ici là, ce qui me donnera encore une autre période de 5 ans à bas taux. J'aurai donc eu au moins 10 années de bas taux. Pas si mal.

      Je préfère prendre des risques calculés dans la vie plutôt que de vivre ma vie à penser à tout ce qui pourrait aller mal un jour. Si je perd de l'argent lorsque tous les scénarios catastrophes surviendront, je perdrai de l'argent, faut pas se stresser avec ça. Je me prendrai un sac à dos et j'irai faire le tour de l'Amérique Centrale, comme je le faisais plusieurs mois par années quand je ne gagnais même pas 25 000$/année. La vie est belle, arrêtons de voir tout en noir...

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  4. @Anonyme qui a écrit: "Tu perds ton temps, ils vont tous se faire brûler et certains vont faire failitte. La plupart d'entre-eux n'ont aucune équité dans leurs immeubles." De qui parles-tu? des propriétaires de condo, de maison, de duplex? Je suis plutôt en désaccord avec toi pour ce qui est des propriétaires d'immeubles à revenus, y'a peut CERTAINS propriétaires de duplex qui ont peu d'équité, mais c'est faux de généraliser comme tu le fais.
    P.S. Ca serait bien de vous donner des noms, même si pas le vrai nom, ça serait bien plus simple de se parler, plutôt que de parler à 3-4 anonymes!!!

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    1. De toi, tu es le candidat parfait pour te faire lessiver. Tu es toujours en refinacement, ton equité réel doit être négative.

      Oublies tes évaluations sur papier qui te font croire que tu vaux X. C'est comme la température, cela peut changer assez rapidement.

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    2. On ne semble pas avoir la même définition du mot "constamment"!

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  5. J'aime bien lire ces histoires de succes immobilier. Mais pour chaque succes que l'on prend la peine de souligner, combien d'echecs passés sous silence et dont le victimes ne se ventent jamais?

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    1. Tu as raison, son blog va disparaitre lorsque son chateau de cartes va s'écrouler sous le poids de ses dettes. C'est pour cette raison que je le suis, il est comme un canari dans une mine.

      Everything unwinds

      "This is not just about fairness anymore; it is about the exposure of central, global illusions that affect everyone, not just banks. For the last three plus decades, debt-fueled “growth” has instilled a life sense that everyone gets rich, values always go up, and no one has to pay. If those illusions evaporate than those citizens complicit in this failed fantasy may actually join forces with the realists (those who knew it was a scam all along) to produce unified citizen revolt. Hell hath no fury like the people spurned and lied to, even if many had some responsibility in welcoming and fanning those lies. "

      http://www.oftwominds.com/blogfeb12/Greece-default-Zeus02-12.html

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  6. @Anonyme
    "De toi, tu es le candidat parfait pour te faire lessiver. Tu es toujours en refinacement, ton equité réel doit être négative.". Vas-y, démontre moi ça avec des chiffres.

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    1. Pas besoin de chiffres, il suffit de lire ton blog pour se rendre compte de ton attitude envers l'endettement et son effet de levier.

      Tu utilises tes propriétés comme machine ATM faute de ressources financières suffissante pour effectuer des travaux de rénovations ou autres dépenses d'entretiens.

      Normalement, le cash flow et tes revenus personnels devraient suffire, surtout avec des taux hypothécaires à 4% ou moins.

      Cela témoigne donc d'un niveau d'endettement très élevé avec une équité faible ou nulle.

      Le moindre choc économique et tout s'écroule comme un chateau de cartes. L'effet de levier fonctionne dans les deux sens, ce que tu appelles de la magie peut se transformer en cauchemar.

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  7. Rendons ces échanges moins stériles en demandant à nos chers anonymes de nous donner des conseils pratiques d'investissement

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  8. Les supposés pros de l'immobilier faites un bref apercu de votre bilan financier avant de généraliser.

    Arrêter de prendre tout le monde pour des deux de piques, si le forum ne vous intéresse pas allez voir ailleurs.

    Si vous êtes de vrais investisseurs immobiliers dites nous vos bons coups et vos moins bons et on va vous respectez...sinon vous perdez toute crédibilité.

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  9. oulala ya plusieurs points que je suis en accord avec les anonymes et d'autre avec ceux qui veulent toujours acheter mais sur certain pts comme l effet du lévier c une bonne stratégie pour l'instant faut pas que l'immobilier baisse trop sinon oui c vrai que la banque peux te demander la difference cash le truc rien en haut de 450 000$ si ya un imprévu(leur revenu devrais suffir pour compenser)ensuite financer et refinancer donne toi une chance, ma statégie serais au 5 an a fin d'un plan de 5 fixe ou variable, tant qua re signer avec une banque tu negocies qquchose accoter une marge etc de 90-100k en 5 ans tu va l'avoir baisser ton hypotheque.ensuite la tu check pour du bo bloc de 8-12 logements avec ton cash down de 150k et + la je trouve qu'on commence a parlé pas vous?

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  10. Je signe toujours cinq ans fixe.
    Toujours acheter en bas de la valeur marchande (même en bas de l'évaluation municipale)
    Toujours un potentiel à la hausse des loyers.
    Je fais 90% des rénos moi-même.
    Toujours un bon cashdown.
    Aucune dette de consommation.
    Toutes les dettes sont d'investissement.
    Voilà MA manière

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  11. Ca serait une bonne idee de vendre. La bulle va sauter bientot!!

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  12. Alors, nous sommes 2 ans et demi plus tard. Est-ce que votre château de carte s'est écroulé M. Forget :) Le marché continu de monter ( plus tranquillement) et les taux d’intérêt toujours bas. Pendant c'est deux années combien d'argent avez-vous remboursé sur vos prets, surement un bon paquet, dans vos poches! C'est facile de critiquer et d’être négatif, haa nous les québécois toujours jaloux du voisin et allergique à ceux qui font de l'argent. Moi je vous félicite d'avoir passé de la parole aux actes, chose que plusieurs en parle mais ne feront jamais le move. Je ne connais pas l'immobilier autant que d'autre mais il est clair qu'il y a des cycles, comme la bourse. Ca dépend de chaque investisseur mais il n'y a pas juste la valeur des immeubles qui augmentent qui est intéressant c'est les remboursements d’hypothèque payés par les autres ! Merci pour le site.
    Luc D.

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    1. Bonjour Luc D.,
      Excellente question, ça va m'inspirer un texte ça. Mon château de carte ne s'est pas écroulé depuis ce texte! J'ai même ajouté 3 immeubles à mon portefeuille depuis ce temps. Sur mon premier plex, j'ai renouvelé l'hypothèque pour un autre 5 ans à un tout petit taux, 1% de plus bas que ce que j'avais pour mes premiers 5 ans. J'ai augmenté substantiellement les revenus sur mon premier plex depuis, et ce dernier a pris 65,000$ de valeur selon la dernière évaluation de la Banque. J'ai fait quelques erreurs en cours de route, mais rien à voir avec les oiseaux de malheurs. On verra dans le futur, pour le moment, ça va très bien!

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