dimanche 26 février 2012

L'évaluation environnementale d'une propriété

Évaluation environnementale de site:
Prise d'échantillon de sol
Il y a quelques semaines, je vous racontais l'histoire de Martine dans le texte Financer un plex avec la SCHL. Martine a fait une offre d'achat sur un 8-plex au début du mois de décembre 2011. Comme je le mentionnais dans le précédent texte, le financement a été long et compliqué. Il y a deux semaines, Martine a enfin reçu une lettre d'approbation de son prêt hypothécaire, la SCHL approuvait la transaction. Cela devait être la fin des complications...

Hors, surprise, surprise, une heure après avoir reçu cette lettre d'acceptation, l'institution financière a informé Martine que la SCHL réclame une évaluation environnementale du site pour s'assurer que le site n'est pas contaminé! Martine et sa banque en sont restées très surprises!

Évaluation environnementale de la propriété

Le hasard a fait que cette même journée, j'assistais à la soirée du Club d'investisseurs immobiliers du Québec, durant laquelle un spécialiste en évaluation environnementale de site était présent pour offrir ses services. Coûts d'une telle étude: environ 1500$. Je l'ai référé à Martine, qui l'a immédiatement contacté. Après une
négociation entre Martine et sa banque, cette dernière accepte de rembourser 1000$ à Martine pour cette étude environnementale.

À quoi sert une évaluation environnementale de site? Principalement, à évaluer les risques qu'un site soit contaminé. Pour une banque, un site contaminé veut dire que le prix de la propriété devrait être ajusté à la baisse. C'est donc un moyen pour une banque de s'assurer que la propriété vaut ce que l'acheteur paye.

Qu'est-ce qu'une évaluation environnementale de site?

D'abord, il y a l'évaluation environnementale dite de Phase 1. C'est ce qu'a exigé l'institution dans le cas de Martine. Lors d'une Phase 1, l'évaluateur détermine si un site a déjà été potentiellement contaminé (par exemple par des déversements de pétrole, par l'introduction de sol contaminé lors de la construction, par des écoulements provenants des voisins, présence de réservoirs sous-terrains, etc.). C'est une étude basée principalement sur l'historique du site, sur les documents et plans de la ville, et aussi par une visite des lieux.

Si l'évaluateur détermine qu'il y a potentiellement eu contamination par le passé, il va recommander une Phase 2, soit une étude plus poussée avec des prises d'échantillons pour confirmer ou infirmer la présence de contaminants, le taux de contamination et définir la zone contaminée. Une étude phase 2 est plus couteuse, évidemment!

Une Phase 3 signifie qu'il y a des travaux nécessaires pour décontaminer le site.

Continuer la transaction ou se retirer?

Martine était convaincue qu'il n'y aurait pas de problème avec cette étude environnementale. Erreur! L'évaluateur recommande de procéder à une Phase 2. Le problème n'est pas la propriété en question, mais son voisin arrière! L'évaluateur suspecte qu'il pourrait y avoir eu contamination sur le terrain adjacent, ce qui pourrait signifier que des contaminants ont pu migrer sur la propriété que Martine voulait acheter. Prix pour procéder à une Phase 2, entre 6000$ et 7000$! Ni Martine, ni le vendeur ne désirent payer cette étude supplémentaire.

Parfois, il faut savoir se retirer d'une transaction. Le financement a été ardu, et là l'évaluation environnementale cause des problèmes. Martine m'a dit: "cette propriété ne semble pas être pour moi, je ne m'acharnerai donc pas".

Au cours des trois dernières années, je me suis moi-même retiré à trois reprises de certaines transactions: deux fois suite à une inspection de l'immeuble et une autre fois suite à la visite des lieux. Parfois, il faut savoir se retirer d'une transaction au bon moment, même après y avoir englouti du temps et quelques milliers de dollars (frais d'inspection, frais pour la SCHL, frais pour l'étude environnementale, etc.).

Articles sur le même thème:

Financer un plex avec la SCHL

L'inspection d'un immeuble

La visite des lieux

Achat d'un nouvel immeuble à revenus

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13 commentaires:

  1. Marie est chanceuse, mais elle ne le sait pas encore.

    Normalement, c'est le vendeur qui doit payer ces études et les frais de décontaminations.

    Leur bloc est maintenant invendable.

    Puisque, la transaction est à l'eau, tu peux alors nous donner les infos sur ce bloc afin que je puisse faire mes calculs.

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  2. Ca dépend des négociations. L'expert en environnement dit que parfois c'est uniquement le vendeur qui paie, parfois c'est 50-50, et parfois c'est juste l'acheteur. Tout dépend de comment se font les négociations.

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    1. Au final c'est le vendeur qui paye.

      La raison est simple, les locataires ne vont pas accepter de payer pour ça. car si le loyer dépasse la valeur locative du secteur, alors tu vas vider l'immeuble.

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    2. Pour les frais de décontaminations, bien d'accord que ce n'est pas à l'acheteur de payer. Pour l'étude de phase 1, pas sûr quand c'est une exigence de la SCHL.

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    3. Je pense qu'à partir de 8 logements et plus, une banque va aussi demander ce genre d'étude quelque soit le cash down. Cela rentre dans la catégorie commerciale. Donc, ce n'est pas seulement la SCHL qui va exiger une étude environnementale pour un immeuble locatifs.


      La raison est simple, la banque veut se protéger car les coûts de décontaminations peuvent être exorbitant.La valeur de l'immeuble peut tomber à 0$ et même devenir négatif.


      Il y a peut être 15 ans que ces règles concernant l'environnement s'appliquent.

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    4. Oui ça fait du sens. J'ignore pourquoi les vendeurs n'ont pas eu à faire faire cette étude il y a deux ans quand ils ont acheté le même immeuble. Dans le cas de Martine, sa banque ne lui demandait pas non plus. C'est arrivé de la SCHL une fois que la banque avait tout approuvée...

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  3. Je suis assez d'accord avec Incubus. Les quelques cas dont j'ai eu connaissance, c'était toujours le vendeur qui avait à débourser. Dans un cas, l'acheteur à accepté de payer mais après avoir négocié le prix de la maison à presque rien. Le vendeur voyait qu'il aurait à payer la décontamination et qu'il n'avait pas les moyens, ni les moyens de garder la maison alors....À moins de très gros projets où le profit dépassera largement le coût de décontamination, je vois en rien l'avantage de payer pour de telles études (étape 2 et 3).

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    1. En effet, pour l'étape 2 et 3, c'est hors de questions que Martine paye pour ça! Mais pour la phase 1, comme c'était une exigence de la SCHL et non de la Banque, le vendeur n'a pas voulu payer. Les vendeurs ont eux mêmes achetés l'immeuble il y a deux ans et comme ils ont mis assez de cashdown, ils n'ont pas eu à passer par la SCHL, donc ils n'ont pas eu besoin d'étude environnementale, ils ne voyaient pas pourquoi ils paieraient cette fois-ci. Si Martine voulait continuer, elle devait payer. Mais bon... à suivre!

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    2. Oui, c'est pour cette raison que j'ai mis étape 2 et 3. La première, si on a pas le choix par la SCHL...c'est comme lorsqu'il demande une évaluation par un évaluateur...quand tu n'as pas le choix, tu n'as pas le choix....pour le reste, bien....grosse décision, mais je pense qu'elle a pris une bonne décision.

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    3. Les études d'expertises relèvent du Code Civil et sont de l'entière responsabilité du vendeur car si le premier acheteur se désiste, l'étude servira pour un deuxième. C'est la même chose pour une étude d'évaluation. Que cette étude émane de l'assureur du prêt (SCHL, Genworth et autres) du prêteur (institution financière) ou de l'acheteur. Il ne s'agit pas d'un privilège mais bien d'un droit. Les dispositions sur les enquêtes sur l'environnement changent d'année en année et engagent de plus en plus de critères. En gros, un notaire doit faire les recherches nécessaires auprès de la municipalité et du Ministère de l'environnement pour savoir si l'un ou l'autre ont octroyé un permis pour nettoyer le terrain, la raison, la nature des travaux ainsi que les résultats. Les travaux s'appliquaient jusqu'en 2002 qu'au seul terrain et ne touchait pas sa périphérie. Depuis 2002, le ministère inspecte les terrains limithrophes allant jusqu'à 80 mètres du centre du terrain convoité, dont l'occupation fut résidentiel durant plus de 30 ans et plus et 135 mètres dont l'occupation fut commerciale durant au moins 5 des 30 dernières années. Il s'agit bien entendu de commerces qui étaient relié de près ou de loin relié à des substances toxiques. D'autres dispositions de la loi sur l'environnement viennent s'ajouter sur le contrôle du "fond de terrain" pour ce qui est du remblayage de terrains, très populaire durant les années 60 et 70, effectués à partir de vidanges. Je n'achèterais jamais une propriété sans effectuer d'étude de sol. Merci et bonne journée.

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  4. L’évaluation environnementale est systématiquement exigée pour les immeubles de sept logements et plus. En effet, pour les prêts qu’elle assure, la SCHL l’exige.

    Pour les immeubles de six logements et moins, toutefois, elle n’impose aucune norme.

    Petit précis d’évaluation environnementale

    Il vous faut produire une petite évaluation environnementale ? Les institutions financières exigent que le rapport réponde à la norme de l’ACNOR Z768-01.

    Cette vérification s’effectue habituellement en trois phases. Plus on progresse, plus on creuse — au sens propre comme au figuré.

    Phase 1

    L’évaluateur vérifiera la chaîne des titres de propriété, visitera le lieu, interrogera l’occupant et les voisins, étudiera les cartes d’occupation du sol, consultera les rapports des différents ministères, effectuera une description du sol et du relief, explique Anass Guessous, président du Groupe Enviro-Conseil GS. Ses recommandations détermineront si les risques sont minimes ou si une investigation plus approfondie est nécessaire.

    Coût : 1000 à 1500 $

    Phase 2

    Pour faire la preuve définitive de la qualité du terrain, l’évaluateur prélève des échantillons de sol aux endroits stratégiques. Un examen en laboratoire précisera si la teneur en contaminants excède les normes en vigueur. Si c’est le cas, une troisième phase intervient.

    Coût : 3000 à 6000 $

    Phase 3
    Cette phase consiste à décontaminer le terrain. Le plus souvent, indique Anass Guessous, il s’agira de retirer le sol contaminé, dont on disposera dans un site spécialisé. Dans certains cas, on peut effectuer une décontamination par bactéries, quand les conditions s’y prêtent.

    Coût : 50 000 $ et plus.

    Les classes A, B, C, D

    Les normes définissent quatre échelles de contamination, pour une série de polluants.

    Dans la classe A, les tests ne révèlent que des traces de contaminants. La classe B définit les limites acceptables en terrain résidentiel. La classe C précise les limites pour les terrains commerciaux et industriels. Enfin, en classe D, le terrain est décrété contaminé.

    Voici un exemple pour les hydrocarbures pétroliers (chaînes C10 C50).

    Classe A : 300 mg/kg
    Classe B : 700 mg/kg
    Classe C : 3500 mg/kg

    Danger : terrain contaminé
    13 avril 2007 - 15h18
    La Presse
    Marc Tison

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  5. Très intéressant tous ces commentaires mais il y a un élément qui à mon avis vaut la peine qu'on y réfléchisse. Est-ce que la SCHL agit de façon discriminatoire en exigeant ce type d'étude aux vendeurs et acheteurs de 7 logements ou plus?

    Quand on y pense bien, comment peut-on conclure que le terrain ou se dresse un 7plex ou plus a plus de chance d'être contaminé que le terrain sur lequel on retrouve un duplex ou même une unifamilliale... Et ici, on ne parle pas de construction neuve...

    Personnellement, j'estime que cette façon de procéder est inéquitable et injustifiée et pourrait certainement faire l'objet d'une belle cause à défendre devant les tribunaux... Et ce entre autre parce que l'on agit de façon discriminatoire sur le type propriété jugée à risque d'une contamination de sol et ce en comptant tout simplement le nombre de portes..

    Je serais curieuse de voir la réaction du public si tout à coup on exigeait la même chose des propriétaires d'unifamilliales ou de petit plex... Et avez-vous pensé aux poursuites en vice-caché qui s'en suivraient!!! Autrement dit, tout ceci ne tient tout simplement pas la route.

    Les études environnementales ont leurs places dans le cadre de nouveaux développements mais leurs exigences pour les 7 portes et plus sont plus que discutables...

    Qu'en pensez-vous??

    L'agent

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  6. Tout-à-fait d'accord, mais je pense que leur choix repose uniquement sur le risque financier que représente les plus gros édifices. La SCHL devait mettre la barre quelque part et elle a décidé de la mettre à 7 portes. Probablement qu'elle aurait préférée l'imposer à tous (ce qui risque d'arriver un jour ou l'autre) mais pour les même raisons que vous avez évoquées (insatisfactions des proprios d'unifamiliales ou plus et risques de poursuites)elle a choisi la barre inférieure des 7 plex..

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