vendredi 13 janvier 2012

Achat d'un immeuble à revenus - La visite des lieux

Dans un récent article portant sur l'achat d'un nouvel immeuble à revenus, je mentionnais que la chasse était ouverte pour trouver un immeuble de 6 logements ou plus sur l'île de Montréal, ce qui est chose "presque" faite! L'immeuble n'est pas pour moi cependant, mais je participe à toutes les étapes du processus d'achat. Je trouve cela tout aussi excitant que si c'était pour moi-même!

Étape 1 - Choisir un immeuble qui rencontre ses critères

Dans le cas que je décris ici, il ne s'agit pas d'un immeuble qui sera habité par l'acheteur. C'est vraiment un achat à titre d'investissement et de rentabilité. Les critères de sélection doivent
évidemment en tenir compte:
  • La localisation: est-ce que le secteur est en changement et en voie de prendre de la valeur à moyen et long terme?
  • La rentabilité de l'immeuble (revenus nets annuels par rapport au prix d'achat). À la recherche d'un cash-flow positif couvrant TOUTES les dépenses et laissant environ 1 000$ par mois en surplus.
  • Un potentiel d'augmentation des revenus au cours des 5 prochaines années.
  • Un immeuble en relativement bon état.  
Dans le cas actuel, plus de 30 immeubles ont été analysés au niveau de ces derniers critères avant d'en sélectionner trois à visiter. Pour les critères d'élimination, tous les immeubles avec un ratio Prix d'achat/revenus bruts supérieur à 13 ont été éliminés. L'immeuble choisi (un 8 logements) semblait être en bon état, en plus d'être situé dans un secteur en plein changement, près du canal Lachine. L'immeuble génère des revenus bruts d'un peu plus de 60,000$/année. Le prix de vente demandé: 799 000$. 

Étape 2 - Faire une offre d'achat réfléchie

Notre indispensable courtière immobilière a fait une analyse des immeubles comparables pour le secteur, le prix réaliste aurait dû se situer entre 760 000$ et 770 000$. Le prix de vente était donc un peut trop haut. L'offre d'achat a été faite à 760 000$, soit près de 40 000$ sous le prix de vente demandé, avec comme seules conditions la visite des lieux, l'inspection et le financement.

Une contre-offre a été faite par les propriétaires à un prix de 780 000$, en disant qu'ils n'iraient pas plus bas de 775 000$... L'acheteur a fait une offre d'achat ferme et finale à un prix de 768 000$, qui a finalement été acceptée par les vendeurs. Les propriétaires ont alors clairement laissé savoir qu'il y avait deux locataires "particuliers" et qu'après la visite des lieux, il était hors de question de négocier le prix à cause de ces deux locataires (un est un fumeur de marijuana thérapeutique apparemment et l'autre accumule tout dans son logement (genre tout tout tout sous forme de montagnes, voir la photo ci-dessous!!!).

Étape 3 - Se déclarer satisfait des documents et des lieux 
Avant l'achat d'un immeuble, la visite
des lieux peut réserver des surprises!

La visite des lieux a eu lieu cet après-midi, par un magnifique temps de tempête de neige et de pluie verglaçante! Qu'est ce que la visite des lieux? Il s'agit de la visite de tous les logements. En effet, lors de la visite initiale avant l'offre d'achat, nous avions visité qu'un seul logement parmi les huit de l'immeuble. Cette visite des lieux est une visite assez rapide de chaque appartement pour déterminer si l'acheteur désire poursuivre la transaction ou non.

Certains se demanderont pourquoi ne pas visiter tous les logements avant de faire une offre d'achat? Imaginez-vous être à la place de ces huit locataires qui se feraient déranger 20, 30 ou 40 fois pour faire visiter des acheteurs potentiels... Bien souvent, la visite des logements n'est possible qu'après acceptation d'une offre d'achat.

Pour ce qui est de se déclarer satisfait des documents, ils s'agit de regarder les baux, les comptes de taxes et d'assurances et les autres documents pertinents afin de s'en déclarer satisfait. Si un acheteur se déclare non satisfait de ces documents ou de la visite des lieux, l'offre d'achat tombe et la transaction s'arrête là.

Dans l'immeuble visité aujourd'hui, six des huit logements étaient dans un très bon état, un aurait besoin d'un bon ménage pour "décrasser" les murs, et un était dans un état lamentable (voir photo ci-dessus). En fait, c'est plutôt le bordel et les montagnes de débris dans le logement qui faisaient peur! Le locataire semble souffrir du syndrome d'amassement compulsif ou hoarder en anglais (tout accumuler). Il est impossible d'entrer dans deux des pièces de ce logement, il y a aussi des crottes de chiens et des os par terre, et le tout n'a définitivement pas été nettoyé depuis des années! Un état d'insalubrité avancé. Par contre, le propriétaire nous avait avisé auparavant, ce n'était donc pas une surprise.

Le propriétaire a déjà tenté quelques stratégies pour faire partir le locataire: augmenter son loyer (il a accepté toutes les augmentations) et aussi lui offrir un montant forfaitaire pour qu'il parte (il a refusé). Il pait son loyer rubis sur l'ongle (apparemment). Bref, c'était impressionnant à voir, mais ce n'était pas une raison suffisante pour arrêter la transaction à nos yeux. Une fois ce locataire délogé et le logement rénové, ce sera une occasion d'augmenter les revenus d'environ 200$ à 225$ par mois. Ça prendra peut-être deux années pour monter un dossier afin de déloger ce locataire de son logement.

Que feriez-vous si vous visitiez un immeuble dont un des logements est sans dessus dessous comme la photo ci-haut? Serait-ce une raison pour tout arrêter?

Étapes 4 et 5 - L'inspection et le financement

À suivre dans mon prochain texte!

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17 commentaires:

  1. Je crois personnellement que ça mérite une baisse de prix. Le problème c'est qu'il a accepté votre prix et vous a mentionné le cas du locataire problématique seulement après. Votre prix n'en tenait pas compte. Vous devrez investir beaucoup de temps (et possiblement de l'argent) pour vous en débarrasser. Assurez-vous au moins qu'il paie avec preuve de paiement (bien que s'il ne paye pas ce sera plus simple). L'insalubrité peut être un problème grave. Il peut en résulter une infestation de vermine, des plaintes des autres locataires, bref un paquet de troubles et malheureusement ce genre de troubles ne sont pas prioritaires à la Régie. Dernier point, advenant le cas où vous ne réussissiez pas à le faire partir, cela réduira la valeur de votre immeuble à la revente. Bonne chance !

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  2. Va voir le locataire et demande lui:
    COMBIEN ÇA COÛTE?
    Si tu pense que le logement va de rapporter 200$+ par mois fait le calcul.
    D'habitude pour une reprise de logement à la Régie, elle accorde environ le montant de trois mois de loyer.

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  3. Avec $60 000 de brut théorique par an le prix payé est déjà trop élevé. Surtout avec dès le départ 2 cas problèmes sur les bras!

    Je serais curieux de voir tes calculs, je peux te dire s'ils sont réalistes.

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    1. Ce ne sont pas "mes" calculs, ce n'est pas moi qui achète.

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  4. A part dans Montreal-Nord je n'ai pas vu beaucoup de blocs dans le ratio de 10-11 (région métropolitaine).
    Si le bloc en question n'avait pas de ''bobos''il ne serait probablement pas à vendre.
    Les cas problèmes ne devraient pas être un frein car cela fait parti du quotidien quand tu gères une entreprise.

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    1. Tu as bien raison! De part sa nature, un gestionnaire aime les défis et trouver des solutions aux problèmes. Les choses tranquilles sont pour les autres! ;)

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  5. @Suzanne: oui il y aura une négociation du prix finalement. C'est en cours!
    @PauloB: En effet, il faut s'éloigner de pas mal de Montréal pour voir des immeubles à 10-11 ou moins. Dans ce cas-ci, la raison de la vente est que les 4 propriétaires habitent loin de cet immeuble et sont tannés de faire l'aller-retour pour le gérer. Ils veulent acheter plus près de chez-eux. Ils ont fait une très bonne job depuis quelques années pour "nettoyer" l'immeuble de mauvais locataires, les rénover et relouer à des prix beaucoup plus haut. Il reste des petits problèmes, mais comme tu dis, ce sera une gestion normale.

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  6. moi le truc que j'utilise pour en mettre a porte c'est que tu leur envoi une lettre 3 mois d'avance pour leur dire que tu reprend le logement pour loger un membre de la famille proche,soeur frere.

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    1. Je ne recommande à personne de faire ça de cette façon: premièrement, l'avis de reprise d'un logement doit être reçu par le locataire AU MOINS 6 mois avant la fin du bail (avant le 31 décembre pour un bail se terminant le 1er juillet). Deuxièmement, si tu vas voir sur www.jugements.qc.ca, tu vas trouver plusieurs cas de locataires expulsés qui se sont fait dupés ainsi par leurs propriétaires (ils mentaient)... la cour est assez généreuse envers les locataires ainsi expulsés pour une fausse raison et qui réussissent à le prouver en cour. J'ai vu un cas où la cour a ordonné le proprio menteur à payer 6 000$ en dommages et intérêts...

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  7. Pour un cas comme ça, je me demande si il n'y a pas un règlement municipal qui peut aider? Effectivement, si la vermine se met dans le bâtiment, c'est tout le monde qui écope. J'ai déjà vu la Ville de Montréal, obliger un locataire à vider son logement. Je ne connais toutefois pas toutes les étapes qui ont menées à ça, mais je m'informerais.

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  8. Bravo Steve ! Quand on a de bons arguments, je crois qu'il n'est jamais trop tard pour négocier. Au pire, on se retire. Mais quand ce n'est un super deal, ce n'est pas si grave.

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  9. Je suis en retard sur les commentaires précédents mais un appel au service incendie pourrait rapidement régler ce probleme de locataire

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    1. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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    2. ?? peux-tu expliquer stp ça m'intéresse, quel est le lien avec le service incendie

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  10. Svp je veux savoir si j'achète un triplex ou quadriplex qui n'est pas neuf, est ce que je paie quand même la TPS/TVQ ou non? je suis novice dans ce domaine merci d'avance pour vos réponses.

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    1. Non tu ne payes pas la TPS/TVQ, par contre tu vas payer la taxe de mutation qui se calcul comme suite:

      0.5% sur les premiers 50 000$
      1.0% sur la tranche de 50 001$ à 250 000$
      Province de Québec, hors de Montréal :
      1.5% sur la tranche qui excède 250 001$

      Pour Montréal (depuis le 26 janvier 2010) :
      1.5% sur la tranche de 250 001$ à 500 000$
      2% sur la tranche de 500 001$ à 1 000 000$
      2.5% sur la tranche qui excède 1 000 001$

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