lundi 2 janvier 2012

Un crash immobilier en 2012 ?

** Mise à jour le 25 juin 2012**

Selon plusieurs prévisions "météoro"-économiques, il semble y avoir des nuages noirs au-dessus du marché immobilier canadien et peut-être même une possibilité de tempête plus sérieuse en formation!

Un crash immobilier au Québec? Peut-être pas, mais
une baisse des prix est fort possible
Depuis 1998, la valeur des biens immobiliers au Canada a augmenté considérablement, augmentant beaucoup plus rapidement que le taux d'inflation et les revenus des ménages. 

La dernière décennie a été fantastique pour ceux possédant ou vendant des immeubles. J'ai personnellement pu en profiter entre 2007 et 2011 lors de trois transactions. Ce cycle haussier semble cependant avoir atteint son sommet. Plusieurs signes laissent croire qu'une baisse des prix surviendra à court terme.

Surendettement des ménages canadiens

Les sonnettes d'alarmes sonnent de tous les côtés depuis 2-3 mois. D'abord la
Banque centrale du Canada, puis les rapports de banques privés, puis la Société d'hypothèques et de logement (SCHL). Toutes ces institutions font un même constat: les Canadiens sont beaucoup trop endettés. Dans l'hypothèse d'une légère hausse des taux d'intérêt, un pourcentage non négligeable des familles ne pourront plus rembourser leurs dettes, incluant l'hypothèque. Les marges de crédit personnelles sont de plus en plus populaires et les gens se disent : "le coût de notre marge est tellement faible, pourquoi s'en priver!". À la fin de 2011, le ratio dettes/revenus personnels a atteint un sommet de 153%. Ce qui signifie que pour chaque 100$ gagné, le Canadien moyen a 153$ de dettes! C'est un drapeau rouge! Les ménages semblent penser que ces bas taux sont là pour rester éternellement.

Une jeune famille typique a une grosse maison en banlieue, sur laquelle elle a mis une toute petite mise de fonds (quand ce n'est pas zéro mise de fonds via les retours en argent des banques en échange d'un taux d'intérêt plus élevé), et une période d'amortissement de 30 ans afin de diminuer les versements mensuels. Ajoutant à cela deux autos louées ou achetées à crédit, plus les meubles achetés à crédit, etc., etc... L'économie canadienne a définitivement roulée grâce au crédit à rabais depuis quelques années. Le Canadien moyen a maintenant atteint sa limite de crédit, que fera-t-il lorsque les taux monteront? Plusieurs personnes prédisent une augmentation considérable des reprises de maison lorsque les taux monteront dans 6, 12 ou 18 mois. Ce qui peut mettre une pression supplémentaire sur les prix. 

Les facteurs économiques menacent le marché immobilier

Depuis la 2e moitié de l'année 2011, l'économie canadienne semble s'essouffler. Le taux de chômage a augmenté légèrement à la fin de l'année 2011 et rien ne semble indiquer que les choses vont s'améliorer à très court terme. Il y a même un risque de retour en récession en 2012 pour plusieurs pays. Les économies de la Chine et de l'Europe font craindre une croissante économique faible à nulle pour le Canada. Rien de bon pour "soutenir" un marché immobilier déjà essoufflé. Les journaux faisaient part ces derniers jours d'une augmentation des denrées pour 2012, grugeant un peu plus les revenus nets des ménages. Une économie en difficulté + une inflation des produits de base = pression sur les prix du marché de l'immobilier. 

Les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que les revenus

Je ne suis pas de ceux qui croient que les prix de l'immobilier ne font que monter. Pas besoin d'être un économiste pour comprendre que les revenus des Canadiens n'ont pas augmenté au même rythme que le prix de l'immobilier depuis 1998. À moins que les revenus des ménages augmentent rapidement à court terme (et comment serait-ce possible?), le marché de l'immobilier au pays (en moyenne) a probablement atteint son sommet. Une correction des prix ou du moins une stagnation des prix dans certaines régions devient de plus en plus plausible. 

Modification des règles hypothécaires en 2012

Selon le bloggeur bien connu Garth Turner, le Ministre des Finances du Canada annoncerait en mars 2012 que la durée maximale d'amortissement d'une hypothèque passera de 30 à 25 ans. Depuis quelques années, beaucoup de nouveaux acheteurs ont pris la décision d'amortir leur hypothèque sur 30 ans, faisant ainsi baisser le montant de leur versement mensuel. Le même gouvernement avait déjà durci les règles hypothécaires dans les deux derniers budgets, les faisant passer de 40 ans à 35 ans, puis à 30 ans depuis 2011. Osera-t-il serrer la vis encore un peu plus?

** Mise à jour le 25 juin 2012** Les règles hypothécaires ont en effet été changées par le Gouvernement du Canada. Le terme hypothécaire maximal passe donc à 25 ans à partir du 9 juillet 2012. On verra l'impact sur les prix... 

Personnellement, je trouve que ce sera une bonne chose. Trente (30) ans pour rembourser une hypothèque, c'est long. Mais bien entendu, dans un tel scénario de resserrement, les versements mensuels seront plus élevés, donc les familles qui sont à la limite de leur capacité de remboursement devront probablement attendre quelques années de plus avant de pouvoir s'acheter une propriété.

À court terme cependant, une telle modification aura sans doute un impact à la baisse sur le nombre de nouveaux acheteurs désirant entrer sur le marché de l'immobilier, donc une pression supplémentaire sur les prix. Les maisons unifamiliales et les condos seront plus durement touchés.

Prévision des prix de l'immobilier?

Je ne peux pas faire une telle prévision, je ne m'y connais pas suffisamment. J'ai lu plusieurs textes où les auteurs tablent sur une baisse moyenne de 10 à 15% de la valeur des immeubles au Canada. Mais attention, c'est une moyenne! Ce ne sera pas identique pour tous les immeubles, de toutes les provinces, et pour tous les types d'immeubles. À Vancouver et Toronto, les prix sont définitivement trop hauts (une maison bien normale peut coûter près de 1 million de dollars...). Certaines régions seront plus affectées que d'autres, d'autres régions ne seront pas affectées.

Pour le Québec, j'aurais tendance à croire que les prix se stabiliseront ou reculeront légèrement, mais un crash immobilier? Je n'y crois pas trop. Je serais bien plus nerveux si j'habitais un condo à Toronto ou Vancouver.

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Pensez-vous qu'une correction surviendra à court ou moyen terme ou que les prix se stabiliseront?

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26 commentaires:

  1. Je ne cois pas au Crash immobilier, en tout cas, pour le QUébec, considérant que la hausse des dernières années a servi, entre auytres, à ajuster le prix des maison. Comme vous le dites, une légère correction peut-être, une stagnation, sûrement. Toutefois, le secteur peut favoriser ou défavoriser le prix de la maison. Nous avons un triplex face au fleuve où les terrains disponibles sont chose rare et la demande encore en hausse. Par contre, ma crainte se situe plus sur la fragilité des secteurs économiques en général. La précarité des entreprises mettra sûrement une pression sur le marché de l'emploi qui lui, influencera la capacité de payer des citoyens, qui aura évidemment une influence sur ce que les gens seront capable de payer pour se loger, d'où la fragilité du secteur locatif. Oui les gens devront se loger, mais à quel prix?

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    1. Ben voyons donc, encore une reponse de politiciens, desoler mias oui il va avoir un crash pas besoin davoir la tete a papineau pour le voir!!!

      Avec le taux d'endettement du monde, a cause du prix SURÉVALUER DES MAISON POUR POUVOIR PRETER PLUS D'ARGENT ET AVOIR + DE TAXES AUSSI, avec le veillissement de la population, avec le gel des salaires,

      AVEC UNE HAUSSE A PREVOIR DE L'INTÉRET SUR CAPITAL,
      tu penses vriament que le monde vont etre capable de payer avec l'augmentation du cout de la vie (taxes de toute sortes, hausse de la bouffe hausse du carburant)

      Aucune hausse de salaire par contre...

      Les politiciens n'ont fait que reporter l'innévitable grace a de bon taux d'intéret pour faire depenser le monde A CREDIT.

      Bull shit

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  2. "Pour le Québec, j'aurais tendance à croire que les prix se stabiliseront ou reculeront légèrement, mais un crash immobilier? Je n'y crois pas trop"

    LOL, c'est le syndrome pas dans ma cour!

    Tu vas être supris de la baisse. En passant. le ratio prix des maisons / revenus à Montréal est le même que celui de Toronto.

    Ensuite, le ratio de 153% est calculé à partir du revenu disponible et non pas du revenu brut.

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    1. Meme apres 4an...je ne l'ai toujours pas vu ce crash....j'ai hate de le voir pour pouvoir acheter!!! :-(

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  3. Bien difficile de prévoir quoi que ce soit. Nous sommes dans une époque où tout ce qui s'annonce semble être négatif (changements climatiques, récession, endettement des individus et des gouvernements, terrorisme, crash immobilier). À entendre toutes ces prévisions alarmistes, nous serions aussi bien de rester assis dans notre coin et attendre la fin du monde. Je ne dis pas pour autant d'acheter à n'importe quel prix, mais je pense qu'il faut faire ses devoirs avant. Personne n'est capable de prédire l'avenir, donc je me méfie toujours des prévisions. Personne ne sait ce dont le marché immobilier aura l'air dans cinq ou dix ans au Québec. Il est possible que dans dix ans des gens regrettent de ne pas avoir acheté en 2011 parce qu'ils auraient alors pu bénéficier de taux d'intérêt très bas et qu'ils auraient pu accumulé de l'argent avec leur immeuble pendant cette période (à condition d'acheter un immeuble qui génére des flux de trésorerie positifs dès le départ, d'où l'importance de faire ses devoirs et de ne pas acheter n'importe quoi). Le pire dans tout ça, c'est que les gens qui auront attendu un crash pour acheter n'achèteraient probablement pas plus même si les prix baissaient de 25%. Ce phénomène est facilement observable à la Bourse. Lorsque la Bourse baisse, les gens vendent plutôt qu'acheter parce qu'ils ont peur alors que c'est plutôt à ce moment qu'il faudrait acheter. On verra bien ce que l'avenir nous réservera...

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  4. @G
    Tu as une façon de penser qui est proche de la mienne. Ceux qui ne font qu'attendre... attendront peut être longtemps! Merci de ton commentaire!
    Steve

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  5. je préfère être dans le train en mouvement qu'assis à la gare en pensant que le train va dérailler

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  6. Je ne pouvais pas mieux tomber avec ce texte, voici deux textes de La Presse de ce matin sur le même sujet!

    L'immobilier au Québec en 2012: http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/economie/immobilier/201201/04/01-4482669-immobilier-en-2012-et-le-quebec.php?utm_categorieinterne=trafficdrivers&utm_contenuinterne=lapresseaffaires_LA5_nouvelles_98718_accueil_POS1

    L'immobilier au Canada en 2012:
    http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/economie/immobilier/201201/04/01-4482660-immobilier-canadien-trajectoire-incertaine-pour-2012.php

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  7. Donc selon l'article précédent de La Presse pour le Québec, le pire scénario est loin d'être catastrophique pour le Québec.

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  8. Vous êtes vraiment en plein déni, des vrais cas de psychanalyse (LOL). Vous buvez les paroles de vendeurs de dettes, écoutez plutôt un type qui en a vu de l'eau couler sous les ponts.


    "Le milliardaire montréalais Stephen Jarislowsky a lui aussi lancé un avertissement peu avant Noël. En entrevue à BNN, le gestionnaire de portefeuilles a estimé que les prix étaient surévalués «de 25 à 35%» au pays. Le surendettement des Canadiens est d'autant plus inquiétant qu'ils ne bénéficient pas des mêmes exemptions fiscales que les Américains, a-t-il ajouté."

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  9. @Incubus...
    Justement, il parle d'une "moyenne" pour "le pays". Rien dans cette phrase nous dit que ça va s'appliquer de façon égale à toutes les régions du pays.

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  10. @Incubus
    Il y a plusieurs hypothèses, des optimistes, réalistes et pessimistes. Tu as choisi la 3e, qui semble être la vérité absolue selon toi. À la fin, ça reste quand même une "prédiction" parmi plusieurs.

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  11. Était-ce le bon temps pour investir en immobilier dans les années 80 alors que les taux d'intérêt étaient de plus de 10%? À première vue non, mais pourtant plusieurs l'ont tout de même fait et ils ont probablement réalisé des rendements appréciables. Je ne pense pas que le timing parfait existe. Il s'agit de saisir les opportunités de son époque. Avec du recul, il est toujours plus facile de se dire "J'aurais donc dû", mais c'est un luxe que nous ne possédons pas.

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  12. Je suppose que nous sommes à peu près tous des acheteurs de plex donc quand la bulle de condos et unifamiliale va péter les personnes vont aller:
    A)Se loger dans des boites de cartons.
    B)Se loger dans les plex

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  13. @PauloB
    Le seul hic est que le taux de mauvais payeur pourrait augmenter. Tu as beau sélectionner un bon locataire, s'il perd son emploi, il se peut bien qu'il ne soit plus en mesure de payer son loyer. C'est davantage ce qui me fait peur (récession où il y aurait plusieurs pertes d'emploi) qu'une baisse des prix (si ton immeuble est rentable, pourquoi vendre alors que cette perte n'est que sur papier).

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  14. Bien sur le risque est toujours présent mais nous ne réinventons pas la roue. Le Québec de jadis était une société de locataires et on a fait miroiter à crédit que l'on pouvait devenir proprio pour le même prix qu'un loyer. Etre proprio c'est plus qu'une simple capacité de payer c'est gérer une pme avec discipline et talc.

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  15. @Steve Forget

    La différence entre moi et toi, c'est que mes hypothèses se tiennent mathématiquement. Il ne s'agit pas de voeux pieux ou de croyances du style "ici c'est différent" pour justifier des prix absurdes.

    Des calculs simples qu'un enfant de secondaire I peut faire facilement montre que les prix actuels ne sont pas soutenables. L'histoire montre que les prix reviennent toujours aux valeurs fondamentales.

    Les gouvernements peuvent fausser les règles du jeux pendant un certains temps en jouant sur divers paramètres, sauf que tôt ou tard les lois du marché finissent par s'appliquer.

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  16. Tout le monde sait que les prix sont ridicules mais j'ai de la misère à croire que les plex vont diminuer de 50% si c'est le cas on les achete et on attend 10 ans comme certain visionnaire on fait sur le Plateau au début des années 90.

    Personnellement, je ne suis pas un spéculateur, je cherche plutot à batir un parc immobilier locatif.

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  17. @Incubus
    Toi qui aime tant Garth Turner, as-tu lu son texte aujourd'hui? Surement mais tu ne le cites pas quand son texte ne défend pas un scénario catastrophe. Je traduis une partie de son texte de ce soir pour les autres lecteurs de mon blog: "Je l'ai précisé auparavant: alors que le pays tout entier vacille au bord d'une correction significative de l'immobilier (en assumant une baisse des prix d'environ 15% en moyenne au Canada), le marché de l'immobilier est une chose locale. Quelques places s'écraseront, y compris les marchés déjà sur une pente descendante (Kelowna, Victoria, le sud-ouest de l'Ontario). Certains vont s'effondrer, remonter, décliner, stagner, puis fondre lentement, comme le marché de Vancouver. Certains ne seront pas touchés (Fredericton, Timmins, Smithers et d'autres endroits où personne ne pense aller)." Tiré du blog de Garth Turner: www.greaterfool.ca. Tu vois, il ne faut pas généraliser les statistiques à tout le marché de l'immobilier. Oui à certains endroits ça va baisser. Pour tous les types d'immeubles? Surement pas.

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  18. Le 15% est une MOYENNE nationale. A certains endroits cela sera plus et à d'autres moins.

    Ensuite, il parle d'une correction minimale de 15% au niveau national. Pour Toronto, il voit un minimum de 20% et un minimum de 40% pour Vancouver.

    Montréal est semblable à Toronto.

    http://www.youtube.com/watch?v=OOcIaWBrnDg&feature=related

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  19. Regardez la divergence entre les loyers et les coûts d'être proprio à Montréal.

    Cela donne un bonne idée de l'ampleur de la bulle. On est loin d'une correction pépère de 10% ou 15%.

    http://www.canadianbusiness.com/gallery/33661--gallery-a-case-for-renting?page=4

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  20. @Inbucus
    Comme je suis un éternel optimiste... si tes prévisions sont justes, il y aura de merveilleuses occasions d'achat à faire au cours des prochaines années. Les ratios Prix/Revenus vont enfin baisser un peu! Ils sont rendus bien trop hauts.

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    1. Oui en effet ce n'est plus rentable quand on regarde les ratios prix achat/revenus, je me suis préparée pendant des années et là que j'ai l'argent à investir dans un plex les ratios font en sorte que je n'ai pas de rendement positif mais bien négatif avec en prime l'inflation à encaisser...

      Je veux acheter mais pas à perte, l'immobilier ce n'est pas du bénévolat... Quand je fais mes calculs je me retrouve avec des montants a débourser de ma poche et ce même dans un scénario idéal( immeuble loué a pleine capacité avec des locataires qui payent rubis sur l'ongle chaque mois et sans calculer l'inflation des coûts d'entretien et sans investir un sous dans la rénovation des logements).

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  21. Effectivement, une baisse du ratio prix/revenus serait drôlement intéressante pour de futurs achats, mais ça apparaît justement trop beau pour être vrai, surtout avec les bas taux actuels. Avec la FED qui ne semble pas vouloir augmenter ses taux avant 2014, je doute que la Banque du Canada augmente les siens de façon importante d'ici là. Un écart de taux trop grand entre le Canada et les États-Unis n'est pas soutenable à long terme. Bref, les taux risquent d'être encore bas jusqu'en 2015 et je ne vois pas comment dans ce contexte les prix vont baisser d'ici là...

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  22. Effectivement, les ratios s'amélioreront peut-être. En ce qui me concerne, je vois aussi, comme je le citais dans mon précédent message, comme un risque de payeur: perte d'emplois donc difficulté à payer. Toutefois, dans un scénario catastrophe, on peut penser que ce serait généralisé comme problème, donc que plusieurs personnes seraient dans ce cas. Je l'entrevois donc comme une possibilité où je devrai peut-être supporter en grande partie le paiement hypothécaire. Dans les possibilités, il y aura aussi de garder mes locataires en accordant une baisse de loyer qui aidera au moins à supporter l'hypothèque jusqu'à ce que locataire solvable se présente ou que la situation s'améliore. En cas de crash majeur, il faut penser que les banques ne seront pas intéressées à supporter un paquet d'hypothèques déficitaires. Les arrangements seront sûrement possibles.

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  23. Bonjour Steve

    Nous sommes maintenant en 2013, quel a été le bilan 2012 sur les prix de l'immobilier au Canada? Est-ce que des baisses ont réellement eu lieu, et si oui, est-ce généralisé ou bien uniquement sur quelques régions?

    Damien

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