vendredi 20 janvier 2012

Augmentation des loyers 2012

Le mois de janvier signifie deux choses pour les propriétaires: la réception du premier compte de taxes foncières et l'envoie des avis de renouvellement (et d'augmentation) des loyers à nos locataires!

Augmentation des loyers 2012
Des augmentations des loyers insuffisantes

La Régie du logement du Québec publie aujourd'hui ses critères de fixation des loyers pour 2012. Encore une fois, cette institution prouve qu'elle est complètement déconnectée de la réalité. Pour un loyer non-chauffé, la hausse recommandée est de 0.6%, ce qui n'inclut heureusement pas l'augmentation permise relative aux impôts fonciers et aux rénovations majeures.

Depuis deux ans, la TVQ a augmenté de 2%. Le taux d'inflation est présentement de 3% au pays... Mais comment la Régie peut-elle recommander des augmentations aussi faibles?


L'insulte ultime de la Régie du logement du Québec

Ce qui m'insulte le plus, c'est le taux d'ajustement des loyers accordé aux propriétaires qui font des travaux majeurs: Un mince 2.42$ par tranche de 1000$ de travaux réalisés. Résultat: ça prend 34 ans à un propriétaire pour récupérer les sommes investies en rénovations majeures (source CORPIQ). De quoi décourager n'importe quel propriétaire d'investir dans ses propriétés! Mieux vaut laisser son argent dans un compte ING à 2% d'intérêt!

Imaginez-vous le cas suivant: vos investissez 10 000$ en rénovation majeure dans un logement. Le loyer de départ: 500$. En suivant les critères de la Régie, le loyer serait augmenté de:
  • 2.42$ X 10 = 24.20$ pour les rénovations majeures
  • 0.6% X 500$ = 3.00$ pour l'augmentation normale
  • Et disons 5$ par mois pour compenser l'augmentation des taxes foncières
Le nouveau loyer serait donc de 532.00$. Les associations de locataires crieront au scandale, évidemment. Cette hausse de 32.00$ est-elle juste pour le propriétaire? Je dis que non. Si le propriétaire laissait plutôt trainer ses 10 000$ dans un compte ING à 2% d'intérêt, c'est l'équivalent de 16$/mois en intérêt qu'il gagnerait durant plusieurs années... Si on prend ce 16$ + 5$ pour couvrir l'augmentation de taxes + l'augmentation des autres frais normaux d'entretien, ce 32$ est loin d'enrichir le propriétaire! Avec une si petite augmentation, je préfèrerais ne pas investir 10 000$ dans un tel logement.

Respecter ces critères ou non ? 

De mon côté, pour certains loyers, je respecterai les critères, mais pas pour d'autres loyers. Par exemple, dans mon immeuble dans Lanaudière, certains de mes loyers sont vraiment élevés! Un de ces logements est un 2 chambres à coucher, dans un sous-sol, absolument pas rénové, mais chauffé et éclairé. Son prix est de 683$/mois. Je trouve cela très élevé! Dans ce cas, mon augmentation de loyer ne sera que de 2.00$, une augmentation symbolique. Je préfère ne pas l'augmenter et conserver ces locataires.

Dans un autre cas, un de mes beaux logements à Montréal, un 5 1/2 très bien situé, aussi situé dans un sous-sol, mais complètement rénové en neuf il y a quelques années, n'est loué que 538$/mois. En 2011, j'ai insonorisé le plafond de la chambre à coucher de ce locataire, à sa demande. Dans ce cas, je ne respecterai pas l'augmentation suggérée par la Régie, qui serait d'environ 14$/mois. Déjà que ce loyer est bien en deçà du prix de ce genre d'appartement pour le secteur. Si le locataire le quittait (ce qu'il ne fera pas...) je pourrais monter le prix du loyer à au moins 675$/mois. Je vais probablement envoyer une augmentation de 18$.

L'autre cas est celui d'une locataire qui grognait toujours lors de mes augmentations précédentes. Son loyer est très bas, trop bas. Heureusement pour moi, c'est cette locataire qui m'a annoncé son départ prochain, brisant son bail avant échéance. Nous nous sommes finalement entendu pour un départ le 1er mars, sans aucune obligation de sa part. Elle m'a d'ailleurs dit que si j'avais tenté de lui charger 1 ou 2 mois en guise de dédommagement, qu'elle aurait sous-loué ou pire céder son bail, ce qui m'aurait empêché d'augmenter considérablement ce loyer.

Avez-vous l'intention de vous plier aux critères de la Régie en 2012?

Articles récents:
N'hésitez pas à me laisser des commentaires, questions, opinions ci-dessous en appuyant sur "commentaires" et à lire les autres articles de  Jeune investisseur immobilier

6 commentaires:

  1. jamais vous trouver un 5 1/2 a montreal pour 538$ par mois,cette anneé aucune travaux fait dans mon logement le propriétaire demande une augmentation de 23$ el le logement chauffé par gaz. depuis 27 ans et chaque anneé le propriétaire augmente le loyer. donc une lettre de refus envoyer a ce voleur.

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Je ne suis pas prêt à le traiter de voleur sans avoir de détail. Quel est le prix de votre logement? Votre propriétaire a peut être vu son compte de taxe municipale augmenter considérablement...hors l'augmentation des taxes est directement transférable aux locataires. A-t-il fait des rénovations extérieures (toits, briques, etc.)???

      Supprimer
  2. Moi je remplir toujours le formulaire de la Régie pour l'augmentation.
    Les locataires qui ne sont pas content de leur proprio ont toujours le choix de quitter leur logement. Pas besoin de le traiter de voleur et si vous êtes vraiment écoeurer traverser l'autre bord, devener proprio et vous verrez que c'est une autre paire de manches.
    Bonne chance

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Oui , exactement, s'ils ne sont pas contents, ils ont toujours le choix de partir.

      Supprimer
  3. je paie 420 $ et mon proprio me demande 10 $ de plus c'est donc exagéré si aucune rénovation???

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour,
      Non, ce n'est pas nécessairement exagéré. Il ne faut pas juste considéré le % recommandé, car il faut aussi ajouter d'autres facteurs comme son augmentation de taxes municipales et scolaires entre 2012 et 2011. Chez moi dans un de mes immeubles, cette augmentation cette année est substantielle. Hors, cette augmentation de taxes est directement transférable aux locataires selon les calculs de la Régie, selon la proportion de l'immeuble qu'occupe leur appartement. J'ai un ami qui a un duplex, et juste à cause des taxes, c'était 12$ d'augmentation pour le logement du haut, en plus de l'augmentation normale de 0,6%.

      Supprimer

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...