mardi 17 janvier 2012

Inspection d'un immeuble

Pour faire suite à mon texte qui précède, portant sur la visite des lieux lors de l'achat d'un immeuble, je vous présente quelques expériences personnelles reliées à l'inspection d'un immeuble. L'inspection a lieu une fois l'offre d'achat acceptée et une fois que l'acheteur se déclare satisfait de la visite de l'immeuble.

L'inspection

Une fois que l'acheteur se déclare satisfait des lieux, il est grandement recommandé de procéder à une inspection avec un professionnel. Dans le cas de l'immeuble dont je vous parlais dans mon article précédent, l'inspection a eu lieu samedi dernier. Tout y est passé, du toit à la brique, de la conformité électrique à l'état de la plomberie, etc. Souvent ces rapports écrits font un peu peur quand on les regarde. Ils dénotent surtout des problèmes. Dans le cas présent, aucun problème majeur n'a été décelé. Le seul problème requérant des rénovations à court terme est relié à la brique extérieure. Une négociation est présentement en cours avec les vendeurs concernant ces rénovations. 

Ne pas hésiter à négocier le prix à la baisse ou à arrêter la transaction

Exemples de problèmes dénotés lors d'une inspection:
électricité non conforme, drain principal ayant
une fuite, problème d'humidité
Évidemment, en cas de problèmes majeurs, la transaction peut s'arrêter à l'inspection si le vendeur refuse de négocier son prix à la baisse. Selon mes expériences des dernières 5 années, il ne faut toutefois pas paniquer en lisant ces rapports d'inspection. Je recommande d'ailleurs à l'acheteur d'être présent et d'accompagner l'inspecteur pas-à-pas pour se faire expliquer ce qui cloche. Dans mon cas, pour l'immeuble que j'ai acheté en 2011, si je n'avais pas été présent le jour de l'inspection, le rapport m'aurait affolé. Et pourtant, ce n'était que des détails.

Quelques exemples

En 2009 lors de l'inspection d'un duplex sur lequel j'avais fait une offre d'achat, sur la rue De Lorimier à Montréal, l'inspecteur a découvert un problème majeur avec la structure de l'immeuble. L'immeuble avait besoin d'être pieuté pour stabiliser les fondations. Des travaux d'environ 30 000$ à l'époque. Les vendeurs ont refusé de négocier leur prix à la baisse
... J'ai donc arrêté ma transaction à ce moment. Le coût de l'inspection était de 500$, je croix que j'en ai eu pour mon argent!

À l'hivers 2011, j'ai fait une offre d'achat sur un immeuble dans Lanaudière. J'étais très enthousiasmé par cet édifice qui avait aussi un immense terrain. Hors, lors de l'inspection, l'inspecteur a découvert de la vermiculite dans l'entre-toit et des problèmes majeurs de moisissures au sous-sol. Encore une fois, la transaction s'est arrêtée là. Quelques semaines plus tard, je dénichais mon 5-plex dans la même région. Aucun problème majeur dénoté lors de l'inspection de ce dernier.

On entend parfois des gens dire que ça ne vaut pas la peine de payer entre 500$ et 1000$ pour une inspection sur un immeuble. Je suis fortement en désaccord avec ces personnes. Dépenser 1000$ pour éviter de se retrouver avec 10 000$, 20 000$ ou plus de rénovations majeures, ça en vaut la peine selon moi.

Apprendre en côtoyant les inspecteurs

De plus, à force d'être présent lors d'inspection, j'ai appris énormément de choses sur les immeubles. Je détecte maintenant beaucoup plus facilement les problèmes structurels, de plomberie et autres. Même en me baladant dans la rue parfois, je vois des problèmes qui me passaient sous les yeux il y a 2-3 ans.

Avez-vous déjà regretté de ne pas avoir fait effectuer une inspection professionnelle?

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2 commentaires:

  1. Sur un autre sujet (je ne sais pas si tu avais prévu écrire une chronique sur ce sujet):

    http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/hausse-du-prix-des-loyers-la-regie-du-logement-fait-ses-propositions/539988

    C'est triste de voir à quel point la Régie du Logement est déconnectée de la réalité. Avec un taux d'inflation aux alentours de 2%, suggérer une hausse de 0,6% ne m'apparaît pas justifié dans un tel contexte. Je me demande comment ce 0,6% est établi...

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    Réponses
    1. On était assez synchronisé, tu as mis ce commentaire 2 minutes avant que je publie mon texte sur ce sujet!!!!

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