jeudi 5 janvier 2012

Établir ses objectifs immobiliers (1 de 2)

Savoir se fixer des objectifs à court, moyen et long terme est important pour éviter de naviguer à vue sans savoir où on s'en va. Pour ceux qui ont suivi ce blog en 2011, vous savez que l'acquisition d'un nouvel immeuble a monopolisé une partie de mes énergies.

J'ai saisi une opportunité d'investissement qui n'était pas prévue en début d'année. J'avais prévu acheter un 2e immeuble, mais beaucoup plus petit que celui que j'ai acquis au final. C'est bien de planifier, mais il faut parfois savoir dévier de ses objectifs pour saisir une opportunité.

Rénovation et entretien d'un immeuble
Mes objectifs à court terme: Rénover et entretenir!

Mon année immobilière 2012 sera une année de consolidation et d'amélioration de mes deux immeubles existants (9 logements en tout). À moins de gagner à la loto, je ne pourrai pas faire de nouvelles acquisitions. Je réserve l'achat d'un troisième immeuble pour 2013. Mon budget 2012 sera entièrement consacré à des rénovations et améliorations. Certains travaux seront pour mon propre logement, d'autres pour le logement dans lequel aménagera ma mère au printemps, et d'autres pour
de l'entretien normal.

Rénovation de l'immeuble à Montréal

Beaucoup de rénovations ont été faites depuis 2006 sur cet immeuble (que j'ai acquis en 2009). En 2006, le toit a été refait, ainsi que les fenêtres. En 2008, une intervention majeure a été faite, soit le pieutage des fondations. En effet, tous les immeubles du secteur "bougent", ce qui fait craquer les fondations et les murs intérieurs. Uniquement pour ancrer le devant de l'immeuble dans le roc, cette opération a couté plus de 25 000$ à l'ancien propriétaire. Entre 2009 et 2011, j'ai effectué plusieurs rénovations/améliorations:
  • Réparation des joints de brique;
  • Installation d'un caniveau devant l'entrée du garage pour éviter une accumulation d'eau;
  • Déplacement des 4 réservoirs d'eau chaude dans le garage plutôt que d'être tous situés dans un garder-robe d'un des locataires;
  • Installation d'une large porte-patio du côté sud de mon logement, en plus de faire ouvrir deux pièces pour la transformer en une pièce double;
  • Insonorisation d'un mur entre deux logements;
  • Terrassement du terrain avant (pour créer une pente positive et éloigner l'eau);
  • Insonorisation de deux chambres à coucher;
  • Rénover de fond en comble un logement: tout détruire et tout reconstruire;
  • Et plusieurs autres petites améliorations.
Avec ces rénovations, j'ai presque terminé de corriger les petits problèmes relevés lors de l'inspection en 2009. Il me reste encore quelques améliorations à apporter, mais ce sont surtout des améliorations que je ferai par choix, car elles seront surtout destinées à améliorer ma propre qualité de vie:
  • Changer les balcons avants: coûts estimés d'environ 2 000$;
  • Détruire et rénover la salle de bain dans mon propre logement: coûts estimés d'environ 6 000$;
  • Construire une magnifique terrasse extérieure pour mon propre profit et pour profiter de notre trop court été! environ 2 000$. Un moment donné il faut arrêter de calculer le retour sur l'investissement et se gâter un peu!
Total: environ 10 000$ pour 2012

Rénovation de mon immeuble en région

Cet immeuble nouvellement acquis en 2011 n'a besoin que d'une opération "urgente", c'est-à-dire refaire la toiture. La couverture ne coule pas encore, mais je ne veux pas prendre de chance. Le côté sud montre des signes avancés de dégradations. Mieux vaut prévenir que guérir!
  • Refaire la toiture: facture de 12 000$... oups, ça fait mal au coeur...
  • Refaire une nouvelle salle de bain dans le logement qui sera occupé par ma mère: coût estimé d'environ 7 000$
  • Ouvrir un mur extérieur et installer une grande porte-patio du côté sud, coût d'environ 3 500$
  • Construire un balcon du côté sud: coût d'environ 1 500$
  • Plusieurs travaux de peinture intérieure et extérieure et autres travaux mineurs, environ 2 000$
Total: environ 25 000$. Pour ces travaux, il se peut que je les répartisse sur deux années plutôt que de tout faire en 2012.

Dans un autre article à venir bientôt, je vous dévoilerai mes objectifs à moyen et à long terme! À suivre!

Voir la suite de cet article: Établir ses objectifs immobiliers (2 de 2)

7 commentaires:

  1. Les 4 réservoirs d'eau chaude étaient dans le même garde-robe? Si c'est le cas, pauvre locataire avant ce changement...

    Est-ce que tu comptes tout payer comptant car même en répartissant les travaux de ton immeuble en région sur deux ans, c'est beaucoup de dépenses pour une seule année, surtout lorsqu'on ajoute les autres dépenses courantes et les paiements d'hypothèque?

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  2. @G
    Oui, ils étaient situés dans un des gardes-robes dans le logement du sous-sol!! C'était correct, il y avait un autre très grand garde-robe dans la même pièce. Le risque pour moi était qu'en cas de fuite, le plancher de bois aurait été très endommagé. Valait mieux mettre ça dans le garage (l'autre côté du garde-robe), et le locataire était très content.
    Payer tout comptant, non probablement pas. Ma mère m'avance les fonds pour la toiture, sans intérêt jusqu'en 2014. Pour le reste je devrais payer cash oui, ou au pire utiliser une marge de crédit (à très bas taux d'intérêt) pour quelques mois. Sinon pour les dépenses courantes et les paiements d'hypothèques, mes revenus de loyers couvrent empilement tout ça.

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  3. S'il y avait un autre garde-robe dans la même pièce, c'est moins pire. Par contre, comme tu le mentionnes, en cas de dégât, c'est mieux dans un garage.

    En ce qui concerne les fonds, je n'avais pas de doute pour les dépenses courantes et l'hypothèque, mais c'est souvent au niveau des surplus que ça peut compliquer un budget. Dans ton cas, au moins tout est planifié, mais j'espère que tu'auras pas d'imprévu, cette année du moins. Comme tu le mentionnes, il y a toujours des emprunts possibles, mais c'est agréable d'être auto-suffisant.

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  4. mouin!! cashflow positif c'est pour quand?

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  5. @MOnoin, j'ai déjà un cash-flow positif, sauf quand je dois faire des rénovations majeures comme le toit...

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  6. Bonjour Steve,

    Je voulais simplement faire un commentaire général sur le blog! En fait je trouve très intéressant de te lire régulièrement sur tes aventures immobilières et cela me guide grandement à planifier mes futurs investissements. Je suis un nouvel investisseur (j'ai fait l'achat de mon premier triplex en octobre dernier. J'ai 24 ans, étudiant et travailleur) et la planification de tes objectifs à court et moyen termes m'aident grandement à me positionner par rapport à mes propres objectifs personnels! Donc voilà c'est fait! Merci de nous partager tes expériences qui nous aident à se développer plus efficacement!

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