Investir avec peu d'argent

Investir en immobilier avec peu d'argent
Vous avez 28 ou 29 ans et désirez vous lancer dans l'immobilier locatif? Vous avez un peu d'économies de côté, disons 40 000$, et vous désirez acheter un immeuble de 4 ou 5 logements. Vos économies sont insuffisantes pour la mise de fonds requise sur un immeuble de cette taille? Êtes-vous condamné à attendre 5 ou 6 autres années le temps d'accumuler la somme nécessaire? NON. Je vous présente le cas d'un ami qui s'est ainsi lancé il y a moins de 2 ans et qui a très bien réussi.

Investir en immobilier sans argent

Appelons-le Éric. Éric a déjà 40 000$ d'économies malgré son jeune âge. Il n'a pas peur de foncer et de prendre des risques. Éric travaille avec une courtière immobilière à la recherche d'un immeuble de 4 ou 5 logements, idéalement un immeuble nécessitant des rénovations, à vendre à un prix sous le marché, avec des loyers également sous le marché. Le but est de rénover l'immeuble, de faire augmenter les revenus et d'en faire augmenter la valeur.

Éric a déniché un immeuble dans un secteur central, mais encore en transformation: "Un Plateau Mont-Royal en devenir".
Sur une perspective de 10-20 ans peut-être. Prix d'achat: autour de 425 000$ pour un immeuble défraichi de 5 logements, avec de faibles revenus. Beaucoup de travaux étaient nécessaires sur l'immeuble, tous les logements avaient besoins de rénovations majeures. Un gros défi. Une grosse mise de fonds était nécessaire pour cet achat, surtout qu'Éric désirait avoir un prêt rénovation dès le départ.

Problème, problème. Éric n'avait pas les fonds suffisant pour acheter l'immeuble. Il désirait mettre 20% de mise de fonds, soit environ 95 000$ (pour couvrir 20% de l'achat et du prêt rénovation). Mais encore là, le prêt rénovation accordé n'était pas suffisant pour effectuer toutes les rénovations majeures.

Effet de levier extrême: Allo Papa, me prêterais-tu 140 000$ ????

Allo Papa? Éric s'est entendu avec ses parents, qui ont une magnifique maison entièrement payée. Ses parents ont appuyé fiston... Les parents réhypothèquent leur maison, ouvrent une marge de crédit hypothécaire de 140 000$ et mettent cette marge à la disposition de fiston. Risqué? Oui, mais pas tant que ça. Ça reste un risque calculé. Ce n'était pas comme si fiston allait partir parcourir le monde avec cet argent.

Améliorer l'immeuble, augmenter les revenus, augmenter la valeur

Nous voilà 2 ans plus tard. Éric a complètement rénové l'arrière de l'immeuble: fenêtres, portes, balcons, cours, clôture. En plus, et ce n'est pas rien, 3 des 5 logements ont été complètement détruits pour être refaits en neuf! Les prix de 2 de ces loyers ont été considérablement augmentés. Éric habite maintenant au rez-de-chaussé, dans le plus grand logement. Une fois toutes ses dépenses payées (hypothèques, taxes, assurances), il ne lui en coûte rien pour habiter son logement.

Enfin, ce n'est pas tout à fait exact. Éric doit encore de l'argent à son père. Mais presque rien! Du 140 000$ prêté au départ, il lui reste environ 50 000$ à rembourser. Comment a-t-il fait ça?

Réhypothéquer un immeuble pour profiter de la plus value

Éric a fait venir un évaluateur agrée l'été dernier. Surprise, surprise. L'immeuble vaut maintenant environ 575 000$ avec toutes les rénovations effectuées et les nouveaux revenus. Éric a pu refinancer l'immeuble à hauteur de 80% de cette valeur. Avec cet argent, il a pu rembourser son papa, en partie du moins. Les revenus de ses 4 logements loués paient entièrement les dépenses de l'immeuble. Son coût pour se loger réside donc dans la dette qu'il doit encore à son papa, qui sera éliminé d'ici 12 à 24 mois.

C'était une stratégie risquée. Éric a osé risquer. Ses parents ont aussi risqués beaucoup (retraités). Le résultat est assez impressionnant. Éric aurait pu attendre encore 5 ans avant de bouger. D'ici là, il se retrouvera plutôt avec un immeuble qui s'autofinancera entièrement, il aura acquis beaucoup d'expérience et d'équité sur son immeuble. Il aura investi environ 110 000$ de son propre argent (une fois qu'il aura terminé de rembourser la marge de ses parents) pour un immeuble qui en vaut déjà plus de 575 000$.

Mise à jour mai 2015Éric est arrivé à l'échéance de son premier terme hypothécaire au printemps. À sa demande, la banque a fait ré-évaluer son immeuble. Un résultat spectaculaire! Un peu plus de 700 000$ ! Devinez la suite? Éric prend augmentera sa dette sur l'immeuble, sortira l'équité, et est en recherche active d'un 2e plex. 

Pas mal pour un jeune investisseur avec peu de moyens. Oseriez-vous demander à vos parents de refinancer leur maison pour investir dans votre projet immobilier?

Lire la suite de cette histoire dans l'article Utiliser l'argent des autres pour investir.

Commentaires

  1. Combien Éric a-t-il mis d'argent personnel jusqu'à maintenant? Est-ce 40 000$ ou 110 000$?

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    1. Jusqu'à date, environ 40 000$ lors de l'achat et peut être 10 000$ pour les rénos. Le reste provenait de la marge de ses parents.

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    2. Bonjours m.Steve Forget , je vous ecrit car je suis interesser par linvestissement imobiliere mais je ne sais pas comment encore exactememt sa marche , je cherche plutot a bien investir de largent , je voudrais faore un peux comme lhistoire d'Eric avec les 5 logements mais je suis encore jeune mais je pense dici 2 ans commencer ce buisness , je veux prendre le temps davoir assez dargent pour bien commencer , que me conseillerez-vous ?

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  2. Ceci ressemble beaucoup à l'histoire d'un de mes très bon chum. En 4 ans, il est rendu à 29 porte(Il vient tout juste d'acheter un autre 5plex à mtl la semaine passé). Il a commencé par un condo et maintenant rendu avec 1 6plex, 3 5plex, 1 4plex, 2 condos, 1, duplex Ton histoire ressemble beaucoup à la sienne. Et c'est très motivant!
    Moi aussi c'est également mon but. Je viens d'acheter mon premier duplex que je suis en train de retapper pour refinancer à la fin de l'année pour en acheter un autre.

    C'est toujours modivant de voir des histoires comme ca! Continue à écrire sur ton blog, je viens le visiter presque à chaque jour pour voir s'il y a des nouveaux billets.

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    1. Merci! En passant, pour t'éviter de venir vérifier à tous les jours, tu n'as qu'à entrer ton courriel en haut à droite de la page où ça dit "Suivez Jeune investisseur immobilier". Tu recevras une alerte à chaque fois que je publie un nouveau texte. Et si un jour tu ne veux plus me suivre, tu auras l'option de de désabonner de la liste directement via le courriel.

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  3. Ton histoire fait pas mal de sens. Toutefois, je ne crois pas que j'oserais demander à mes parents de refinancer leur maison pour réaliser mes propres projets, eux qui entament une longue retraite bien mérité. De plus, ça prend un contexte familial propice, c'est-à-dire un seul enfant ou un seul enfant voulant investir dans l'immobilier. Exemple dans ma famille, si j'avais voulu utiliser la maison de mes parents comme source de financement, mes soeurs auraient voulu obtenir le même traitement...

    Pour terminer, personnellement, le fait d'avoir réalisé mon premier achat de plex par moi-même sans l'aide de quiconque me rempli de fierté... même si j'ai du attendre 1 ou 2 ans de plus!

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    1. Ça dépend de la famille en effet. Dans le cas ci-dessous, Éric n'est pas enfant unique. Ce n'était pas un traitement de faveur non plus, les parents mettent une marge de crédit à la disposition de fiston, et celui-ci rembourse le capital et les intérêts sur cette marge (et les frais impliqués par les parents pour réhypothéquer leur maison). C'est comme une banque familiale... pourquoi payer des intérêts à la banque quand on peut utiliser les fonds de sa propre famille. J'ai fait ça personnellement dans le passé, par exemple pour l'achat d'une auto ou pour des rénovations.

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  4. Je suis pas mal d'accord avec JeePy. J'ajouterais également qu'une telle opération (achat avec un haut niveau d'endettement), dans un contexte de taux à 5-6% serait beaucoup plus difficile à rentabiliser.

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    1. Dans le cas décrit ci-dessus, son emprunt à la banque n'est pas plus élevé qu'une transaction normale. La banque a prêté 80% de la valeur, comme dans les cas normaux.
      Pour le remboursement à sa famille, le prêt sera éliminé à court terme, ça ne l'impactera pas. C'est comme s'il avait attendu 2-3 ans de plus avant d'acheter pour s'accumuler une mise de fonds plus importante. Mais c'est effectivement plus risqué... je ne l'aurais pas fait non plus!

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  5. En fait, il s'agit pour le fiston à papa d'une dette exactement pareil comme s'il l'avait reçu de la banque car il doit payer et la banque et ses parents. Ce que je trouve aberrant c'est que les parents prennent le risque (et ce risque pourrait les conduire à la faillite) et non le fiston. Dans votre exemple personnel d'automobile, le risque est bien en deça de celui qui emprunte 140,000$ à ses parent en plus de sa dette envers la banque. Autre chose, vous ne parlez jamais des connaissances nécessaires à l'adm. d'immeubles comme si c'était une connaissance infuse ou acquise à la naissance.

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    1. Bon point, j'essaierai de pondre un texte sur les connaissances nécessaires dans les semaines à venir. Je ne pense pas avoir jamais laissé croire que c'était une science infuse à la naissance... Les suggestions de sujets sont toujours bienvenus!

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  6. Éric, le héros de cette histoire26 janvier 2012 à 12:22

    Bonjour Anonyme (et autres lecteurs),
    je suis (Éric), le héros de cette histoire vraie.
    Si je peux me permettre de commenter ce billet, je dirais que la plupart des informations sont exactes, à un seul détail près: ma mise de fond initiale était de 60 000$.
    Comme Steve l'a bien mentionné, je me suis servi de la marge de crédit hypothécaire de mon père comme si c'était une banque familiale. `
    Premièrement, aucune banque ne m'aurait prêté cet argent.
    Deuxièmement, le risque encouru par mes parents était NUL. J'avais contracté une assurance vie sur le prêt, j'ai payé les frais de transactions, intérêts et capital. Et dans le pire des cas, j'aurais toujours pu revendre l'édifice. J'ai juste eu beaucoup de chance avec ma famille, qui a été très ouverte et prête à m'aider dans mon aventure. On s'était également entendu que celle-ci s'arrête dans les 2 ans (le 2 ans sera atteint en avril de cette année).
    À l'origine, j'étais comme plusieurs d'entre vous à me dire que je devais attendre 2-3 ans de plus pour avoir la mise de fonds nécessaire. Ceci aurait pu être une solution, faire un homme de moi, indépendant. Toutefois, j'étais en location et je devais payer un loyer de 1000$/mois. Les taux d'intérêt étant également très bas, j'en ai parlé à ma famille, qui m'a offerte cette solution. J'ai donc décidé de devancer mon projet. Certains d'entre vous pouvez m'appeler "fiston à papa", si ça peut vous faire du bien...
    Mais les faits sont là: j'ai 31 ans, je suis propriétaire d'un 5plex dans lequel j'habite gratuitement. Il me reste une dette de 50 000$ à mon père qui sera remboursé dans les 12 prochains mois car je n'ai pratiquement pas d'autres dépenses que celle de rembourser ma dette. L'avantage d'avoir acheté deux ans plus tôt, c'est que d'ici 2 ans, toutes mes économies serviront à me bâtir une nouvelle mise de fonds pour le prochain bloc (j'espère un 8plex). Et une fois le nouveau bloc acheté, je pourrais me servir de mon 5plex comme effet de levier pour m'acheter un autre bloc dans 4 ans... Mon objectif: un bloc de plus de 5 logements à tous les 2 ans...

    Je ne crois pas que ce soit nécessaire de "blaster" les moyens que chacun met à sa disposition pour faire des investissements de ce genre. Au contraire, l'objectif est d'investir, peu importe les moyens utilisés, ceux que vous avez à votre disposition... Passez donc à l'action!

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  7. Chacun est libre de prendre les décisions qu'il veut et de s'endetter comme il le croit adéquat (même si je ne partage pas nécessairement la philosophie de réhypothéquer pour acheter de nouvelles propriétés). Par contre, je ne suis pas d'accord quand tu dis que le risque encouru par tes parents est nul. Le risque ne peut jamais être nul dans le cas d'un emprunt où un bien est donné en garantie (dans ce cas-ci la maison de tes parents). Si le risque était nul, la banque ne prendrait pas de garantie et elle prêterait 100% de la valeur de la propriété (tu dis toi-même qu'aucune banque ne t'aurait prêté cet argent).

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  8. Eric. En effet j'abonde dans le sens de G. De plus, si ton égo dépasse ton portefeuille "faire un homme de moi, INDÉPENDANT. Ou est ton indépendance pendant que tu as besoin de tes parents. Et qu'est ce qu'être un "homme" vient faire dans tout cela. Il y a toujours des risques, la perte de ton emploi, une hausse subite des taux d'intérêts. Un dégât de feu qui vient te faire perdre des revenus et augmenter de façon drastique tes coûts fixes ou un locataire qui détruit tout et disparaît. De plus que vient faire une assurance de la vie dans tout cela, elle ne servirait qu'en cas décès et non de débâcle économique. Tu semble mêler beaucoup de chose qui n'ont aucun rapport et regarde son portefeuille avec des lunettes roses.

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    1. Une météorite aurait aussi pu tomber sur l'immeuble avec ça? Ceux qui veulent vivre sans aucune risque devraient s'ouvrir un compte ING à 1% d'intérêt. La leçon que je retiens de son parcours: Éric a pris des risques... puis il n'a pas eu de problèmes finalement... et se retrouve en excellente position 2 ans plus tard. Et en passant... il a "flushé" sa job et ça lui a pris plusieurs mois avant d'en retrouver une autre... et il n'est pas mort pour autant. La raison pour laquelle j'ai présenté son cas, c'est pour illustrer qu'il y a plusieurs façon de débuter en immobilier. Lui a choisi une voie plus risquer que d'autres. Il en était conscient, ses parents aussi. À partir de là, c'est une question de tolérance aux risques.

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    2. A anonyme le temps c'est de l'argent si tu attend d'avoir toute l'argent recquis tu vas attendre longtemps la plus part des jean qui on fait fortune on commencer avec peut d'argent

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    3. On devient pas indépendants du jour aux lendemain

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  9. Donc comme je disais, on peut s'asseoir et regarder le train passer, sans prendre de risques... ou sauter...
    Entre nous deux Anonyme, je ne sais pas si tu es proprio, mais je pense qu'en deux ans, avec ce que j'ai accompli avec mon bloc, je ne dois pas être si mêlé que ça et plutot au contraire, savoir exactement ce que je fais. Et je répète, dans le pire des cas, tu revends... Alors pour tes conseils de pépère et tes lecons de morale à deux cents sur l'égo, sur la vision de mon portefeuille avec des lunettes roses (!!! vraiment!!! qu'est-ce que tu en sais?!?), je n'ai supporté pas à me justifier. Au contraire, je crois que j'ai bien réussi et je conseille tous ceux qui peuvent de le faire pour devenir financièrement indépendant. Comme dit Steve, ouvre toi donc un compte à 1% chez ING... ou prends donc des cours de gestion de risques....

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  10. tout à fait d'accord avec toi Éric.Je crois que si anonyme avait eu des parents qui lui auraient prêté cette somme, anonyme aurair CERTAINEMENT sauté sur l'occasion, ta famille a de bonne valeurs de croire en leurs enfants et de risquer pour eux, décidement,Eric est un vrai homme d'affaire qui sait utiliser l'ADA et c'est Eric qui dans 10 ans aura l'indépendance financière grâce aux risques entrepris et non Anonyme, qui dans 10ans sera surement encore entrein de critiquer les gens sur leurs façon de réussir et obliger de travailler 70 heures semaine pour payer les factures!!!!....BRAVO ÉRIC:-)

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    1. Très rafraîchissant comme commentaire! 100% d'accord avec toi!

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    2. Eric et Steve. Vous ne regardez qu'à court terme (2 ans) pour conclure que c'est une réussite, preuve que vous n'avez pas d'expérience en immobilier. J'en ai 66 et suis propriétaire de plusieurs immeubles. Mon père avait une compagnie de construction qui employait 60 personnes permanentes auquels s'ajoutaient une trentaine durant 9 mois à chaque année, il aurait pu acheter mon premier immeuble s'il le voulait. Je préférais étre vraiment INDÉPENDANT et avec un salaire deux salaires de professionnel (mon épouse et moi) tu n'a pas besoin de personne d'autre sur qui compter. J'ai aussi payer mes études universitaires grâce à mon travail. J'en ai connu des centaines même des milliers qui ont planter la tête la première dans ma vie, mon frère aîné est gérant d'une banque depuis 30 ans, il m'en a aussi compté des bonnes. Pour ma morale de deux cent, elle provient de 32 ans de pratique en psychologie behavioral et j'en ai eu des clients qui "se pensent pour un homme" parce que ceci et cela, en fait il s'agit de narcissisme. Brooke J'ai pris ma pension il y a cinq ans car mes revenus étaient trop élevés et j'étais plus qu'écoeurer à écouter des gens se plaindre de leur conditions dans lesquels ils s'étaient souvent eux-même empétrés. Nous voyageons et demeuront à Montréal durant l'été en en Suisse en hiver (pays de mon épouse). Je ne suis pas pessimiste mais bien pragmatique. C'est une question d'expérience et de connaissance.

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    3. Probablement qu'on pourrait tirer des constats fort intéressants au sujet de votre expérience comme propriétaire d'immeubles qui ne semble pas des plus satisfaisante. Pourriez-vous élaborer?

      Se lancer dans l'immobilier, c'est comme se lancer dans un projet d'entreprise. En plus de la passion, cela nécessite des qualités de fonceur, un bon optimiste, une confiance en soi, une tolérance au risque et des habiletés de gestion (et humaines pour gérer les locataires). Et j'en oublie sûrement!

      Au Québec, l'entrepreneurait n'est malheureusement pas valorisé. Heureusement, que plusieurs initiatives sont en émergence pour tenter de renverser la vapeur (Génération inc. à Vtélé, VoirGrand.tv, La Franchise à Vtélé et Dans l'oeil du dragon à la SRC, sans compter la Stratégie québécoise sur l'entrepreneuriat).

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    4. On aurait dû lire "entrepreneuriat" plutôt que "entrepreneurait"...

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    5. Un amis m'a demandé de consulter ce site. Ce que je m'apperçoit est qu'il n'y a qu'une doctrine, celle la plus risquée, et tous les autres ne sont même pas discutés, et je crois qu'il n'y a pas place pour autre chose non-plus. Le site devrait indiquer clairement qu'il ne considère qu'une forme de placement et que celle-ci est la plus risquée. Le site devrait s'appeler jeuneinvestisseurimmobilieràgrandsrisques.com Mais de présenter un type d'investissement qu'en ne regardant qu'un côté de la médaille est sans étique, les investisseurs que l'on entraine dans notre créneaux ont le droit de connaître l'ensemble des facteurs atténuants et non seulement des facteurs agravants surtout dans un contexte où le risque est grand. Je suis propriétaire de plusieurs immeubles de 8 et 12 appartements dont le quart en participation avec mon fils. Notre force, 8% de dettes seulement, aucun prêts au dessus de 20 ans depuis le début, le dernier n'était que de 5 ans et il est le seul. J'ai vécu de ma rémunération, mon épouse aussi et n'avons pas d'autres types de placements si ce n'est que de petites sommes, mais avons tous deux un pension appréciable. Mon fils est avocat depuis 15 ans et son épouse est médecin (encologue). Il était beaucoup plus facile dans les années 60-70 même 80 alors que le marché de l'emploi était bon et les avantages fiscaux bien meilleur. (ex: le taux d'amortissement de 10% par année au lieu de 4%) et bien d'autres car les taux de base d'imposition étaient presque la moitié de ce qu'ils sont présentement. La situation mondiale était tout à fait différente, elle aussi, en plus de la débarque que nous assistons depuis l'an 2000 et toutes personnes bien renseigner sait qu'il n'y aura pas de reprise avant très longtemps. D'ailleurs plusieurs économistes de la planète se demandent bien ce que les gouvernement leur cache parce que ce qu'ils font depuis 10 ans n'a aucun sens, tout ressemble à une course vers qui est celui qui restera debout le plus longtemps malgré les conneries que l'on met en place à chaque semaine. Selon moi, nous nous dirigeons vers une biflation, diminution de la valeur des biens durables (immeuble, auto, bateau etc...) et hyper-inflation pour les produits de base, (nourriture, chauffage, carburant etc). Nous n'avons qu'à consulter les journaux pour constater qu'une compagnie annonce à chaque jour de l'année depuis trois ans, qu'elle congédiera des employés lorsque ce n'est tout simplement pas une fermeture définitive. Les salaires diminuent à vue d'oeil, les avantages aussi, combien de millions d'emplois permanent et temps plein ont été changé pour des temps partiel ou temporaire pensez vous. Nous nous retrouvons devant une clientèle qui a de moins en moins d'argent dans leurs poche, qui s'endettent en fou à vue d'oeil et qui doivent payer plus cher pour ce qu'ils achètent. Ce n'est pas d'hier mais aujourd'hui nous ne pouvons plus faire de déficit et en plus nous devons payer la dette. OUPS !!!

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    6. Mon cher, lisez tous les textes, vous verrez que je n'y parle pas que des bons coups et des bons côté. Et ce blogue est encore très jeune, si vous lisez la bio, j'y dis que j'y parlerais de mes expériences, bonnes et moins bonnes. Pour le moment, j'en ai eu surtout des bonnes. J'y indique aussi que je ne suis pas un conseiller en immobilier, j'y relate mes opinions et mes expériences... je ne prétend nullement couvrir tous les aspects de l'immobilier... avez-vous lu le contraire? Et parfois je vais y rapporter des faits vécus, comme c'est le cas avec le présent texte... il n'y a aucune recommandation dans ce texte, ce n'est qu'un fait vécu par un ami.

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  11. Et pour ceux qui se demande ce que ADA veut dire (dans le commentaire de brooke, ça veut dire : "l'Argent Des Autres".

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  12. Bravo Eric. Je suis tout à faire d'accord avec toi et je te félicite pour ton parcours! Continue comme ca! Car moi aussi c'est mon but l'indépendance financière d'ici 5-10 ans. (Je viens tout juste d'acheter mon premier bloc et je suis en train de le rénové pour ainsi le refinancer). Anoynyme:le premier qui a écrit un commentaire sur ce billet et non le pessimiste ;p

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  13. Note : Je ne vous souhaite pas de malheur au contraire je vous souhaite tout à fait de réussir mais je ne crois pas surtout à l'époque que nous vivons qui nous accapare tous de nombreuses contraintes c'est la méthode la plus risquée. J'ai pris des risques, mais disons qu'ils étaient plus calculés et l'achat des deux premiers immeubles étaient dans les années 70, époque qui nous apportais de biens meilleurs avantages fiscaux et des taux d'imposition et de taxes bien en dessous de ce qu'ils sont depuis plus de 10 ans. Comme les problèmes de dettes gouv. n'est même pas entammé, tu devrais perser aux nombreuses augmentations auquelles tu fera face durant les cinq prochaines années. Pour ce qui de vendre un immeuble, cela ne se fait pas en une semaine et lorsque tout va mal, il y a peu d'acheteurs sur le marché. Il y a une forte possibilité que tu vende à perte. Comme le disait mon père "ça prend 20 ans pour te faire un crédit et 20 jours pour le perdre. Harper a annoncé hier qu'il couperait dans les avantages sociaux et les retraites des plus démunies (Téléjournal Radio Canada 23:00) tu imagine ce qui s'en vient pour ceux qui ont de l'argent.

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    1. T'es tout simplement jaloux de Éric

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  14. En lisant les commentaires de ÉricJan, je m'aperçois qu'il a la mentalité de locataire.

    ÉricJan 26, 2012 01:51 PM
    " Et je répète, dans le pire des cas, tu revends..."

    Comme si un immeuble à revenus peut se vendre en un claquement de doigt. Et les frais de transactions, c'est gratuits?

    Ensuite pourquoi tu payais un loyer de $1000/mois ? C'est complètement hallucinant, sauf si tu es marié avec 2 ou 3 enfants, ce que je doute. L'appartement était-il sur le "Plateau"?

    Pour la théorie du J'vends si cela tourne à la marde et bien j'ai cette histoire qui a passé à RC il y a quelque temps.

    Une femme a eu une promotion sauf que l'emploi était dans une autre ville. Elle s'est dite, "J'va vende ma maison". Sauf que le prix possible de la vente - le prix d'achat - frais de courtage et autres et les frais de pénalité de la banque, faisaient en sorte qu'elle était dans le trou et pas à peu près. Elle a donc refusée la promotion et gardée sa maison. Elle est maintenant prisonnière de sa maison.

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    1. Son appartement n'était pas sur le Plateau. 1000$ pour un grand et magnifique appartement, c'est plutôt la norme dans bien des secteurs. Des gens prennent la décision de rester dans des quartiers centraux, vivants, où tout est accessible à pied, en vélo, ou à côté du métro, à moins de 4-5 minutes en métro du centre-ville... Quand tu es un professionnel avec une excellente job, qui peut se le permettre, pourquoi s'exiler au bout de l'île?? Biens des locataires sont prêts à payer le prix pour être à proximité de leurs lieux d'activités, de leurs amis, et de leur travail. Éric n'a jamais dit non plus qu'il y habitait seul!

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  15. Alors la morale de cette histoire: toute est une question de tolérance au risque... Qui ne risque rien n'a rien!

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    1. Non la morale est, on connaît tout, on sais tout et nous ne faisons pas d'étude approfondie mais bien selon nos "opinions" non fondées ou encore avec des oeillères. Steve, et le métro ça n'existe pas, pense tu que nous n'avons pas été de ton âge et connus des gens qui faisaient la même chose que toi. Nous avons demeuré durant deux ans au 32e étage de la Place La Cité, toute neuve, 420$ par mois pour un 3 et demi (en dollars de 1976) C'était bien beau mais nous avons changé ce genre de vie faste au bout de quatre années nous étions déjà écoeuré du centre ville et voulions avoir la paix. Nous nous sommes acheté une maison à Ville St-Laurent qui à l'époque était dans le champs. Eh bien entre nous, les plus vieux ont bien vu comment s'en sont sortis les différentes catégories de personnes car tout le monde connait des gens qui ont des priorités et méthodes différentes mais au moins les plus vieux ont la chance d'avoir vu les répercussions et d'avoir pu analyser au gré des années les raisons.

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    2. Est-ce que j'ai dit en quelque part que je désirais vivre au centre-ville le reste de mes jours? Tu n'as qu'à lire le texte précédent "Acheter un chalet" pour voir que non...

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    3. La morale de cette histoire, c'est que vous êtes des puceaux de l'immobilier.

      Vous attribuez votre succès à la grosseur de vos burnes, alors que vous êtes portés par des taux d'intérêts artifiellement bas qui ne dureront pas éternellement. Le plus pire, c'est que vous vous ne rendez même pas compte.

      Écoutez, Jarislowsky

      http://www.lesaffaires.com/videos/entrevues/jarislowsky-eviter-les-titres-relies-a-la-construction/540243

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    4. On échange beaucoup de commentaires M. Incubus depuis des mois, sur ce blog et ailleurs. J'aimerais bien lire vos recommandations que vous auriez à faire à de jeunes investisseurs. Quelques choses de constructif pour une fois. Que feriez vous si vous vous retrouviez aujourd'hui en 2012 à 30 ans, et que vous viseriez l'indépendance financière à moyen terme?

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    5. Je trouve ça regrettable de lire les commentaires négatifs de Anonyme et Incubus qui virent pas mal dans l'insulte. A vous lire, on dirait que vous nous dites qu'on est des cons de vouloir investir et faire autrement que d'avoir une ptite job de 9h à 5h, quand apparemment vous vous vantez d'avoir réussi dans l'immobilier, avec toutes vos années d'expériences....
      Quelles sont vos recommandations alors? Avez-vous quelques choses de constructifs à dire? Je crois que Steve est ici pour aider des jeunes à débuter dans l'immobilier. Évidemment que tout n'est pas rose... mais je pense qu'à défaut d'avoir 30 ans d'expérience dans le domaine, la jeunesse nous permet de prendre davantage de risques, car même si l'on se plante, on a toujours l'énergie pour se relever. Pour ma part, c'est ma dernière intervention, car il semblerait que nos vieux radotent...

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    6. Contrairement il y a 20 ans ou 30 ans, l'information est facilement accessible pour ceux qui savent utiliser des moteurs de recherches dans internet.

      Les articles pleuvent sur les bulles immobilières dans le monde ainsi qu'au Canada, mais vous êtes complètement bouchés à ces informations. Vous êtes dans le déni le plus total. Il y a 20 ans, votre comportement aurait été excusable par manque d'information, mais aujourd'hui il n'y en aucune et vous risquer de payer très cher votre enthousiasme.

      D'ailleur, dans le blog de Martin Provencher, celui écrit :

      "Il résulte de cette situation qu’un nombre grandissant de propriétaires sont aux prises avec des immeubles à la rentabilité vacillante ou carrément déficitaire. C’est le cas de cette dame qui, récemment, me racontait avoir acheté un plex en 2007 et devoir y injecter quelque 250$ par mois de sa poche et ce, malgré un taux de location actuellement de 100%, dont les locataires, à ses dires, ont « chacun leur caractère ». Imaginez la situation des investisseurs immobiliers qui désirent acheter un immeuble en 2012 à 15 fois les revenus bruts et parfois plus…"

      http://www.lesaffaires.com/blogues/martin-provencher/la-taudisation-du-marche-locatif/540261

      Maintenant, imaginez dans X années avec des taux d'intérêts à 6% ou plus les dégâts que cela va faire. Ces gens risquent de tout perdre.


      Donc, mon point de vu est clair, ne pas toucher à l'immobilier qui dans une bulle jamais atteinte auparavant. Elle est historique.

      Ensuite, économiser de l'argent et rester locataire pour avoir le cash lorsque le moment sera venu pour acheter de l'immobilier à rabais.

      Le gouvernement du Québec favorise les locataires pour acheter des votes de ceux-ci. En tant que locataire, il suffit de refuser toute augmentation qui semble injustifiée. Avec cette tactique, le coût du logement est une fraction de l'inflation. Vous êtes alors subventionné par le proprio.

      Il faut aussi être patient, le dégonflement de la bulle va prendre du temps puisque les gouvernements vont tout faire pour ralentir la chute avec toutes sortes de programmes. Cependant, je ne sais pas s'ils vont avoir les moyens de le faire?

      Entre temps, l'argent économiser peut rapporter facilement du 5% dans des actions à dividentes ou ETF. Le CELI est uyn excellent outil pour mettre de l'argent de coté.

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  16. Steve. C'est cela, tu ne travaillerez pas malgré le nombre considérable d'immeubles, situés aux quatre coins de la ville même à l'extérieur (dont Lanaudière pour le moment et peut être un autre en Estrie et un troisième à St-Agghate). Mais ferai tout de votre chalet (dans le parc des Laurentides probablement) parce qu'il ne reste pas beacoup de place ailleurs et passer huit heures sur la route par jour pour répondre à une clientèle de plus en plus exigeante et douze heure de travail. Ah bon, j'aime mieux avoir vécu de ma profession sans m'embourber dans ce genre de pattern, sans m'endetter outre-mesure, en dormant sur mes deux oreilles et profitant de ma famille et avoir construit un patrimoine qui m'appartient entièrement.

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    1. Désolé, je ne comprend pas du tout votre commentaire. Vous avez des immeubles partout en ville en plus d'en Région? Vous ferez tout de mon chalet? Désolé, je ne comprend pas ce que ça signifie... SVP reformulez votre commentaire pour le rendre plus clair.

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    2. Parlez vous de moi ou de vous? Car si vous parlez de moi, vous êtes complètement dans l'erreur!!! Des immeubles en Estrie et à St-Agathe? D'autres immeubles partout en ville? Hein? Je ne travaille pas? Bref, j'ai beau relire, essayer de mettre en anglais puis en français, je ne vois pas de quoi vous parlez.

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  17. Steve Excuse moi mon fureteur a traduit en anglais puis en français à nouveau sans me prévenir, c'est un nouveau logicier que j'essais. Non non. Je disais qu'avec le nombre considérable d'immeuble que tu veux achèter et donc devra entretenir et adm. si ils sont comme présentement dans des coins différents de la ville et en plus tu vas dans Lanaudière, je me demandais comment tu trouvera les heures pour te déplacer d'un immeuble à un autre pour répondre aux demandes des locataires qui augmenteront au gré du temps s'il sont éparpillé partout en province surtout que vous voulez allez vivre en chalet et donc assez loin du centre comme Ste-Agathe. Cela n'a aucun sens. Pour Eric, tu est frustré parce que tu est confronté à un couple de professionnels qui n'ont pas besoin de mettre à risque tout ce qu'ils possèdent par le fruit de leur travail pour penser que c'est l'ultime but à "accomplir" est de montrer aux autres que "tu est un homme". Eh bien un homme c'est une personne qui a des responsabilité envers sa famille et la protège contre les débarques causées par des risques inutiles. Je peux te dire que j'en ai eu des patients qui ont faits des tentatives de suicides à 30, 40, 50, 60 ans parce qu'ils venaient de planter et qu'ils (elles) ne pouvaient pourvoir au biens de base de leurs familles. Lorsque tu fais face à ce genre de problème qui se sont multipliés par 20 depuis 20 ans, tu ne peux en tant qu'être humain, partager leur peine même si tu dois demeurer neutre mais une chose est certaine, tu traine ce chagrin toute ta vie durant. Etre un homme, c'est être responsable pas seulement à 60 ans mais durant toute ta vie et non de te taper les bretelles en faisant le lien riche = homme = réussite. Bonne chance.

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  18. Les boomers est-ce que les commentaires peuvent etre constructifs SVP
    Agissez en mentor et non pas en ...... faites nous part de vos expériences au lieu de nous faire la morale.
    Ce n'est pas notre génération qui a écrit les règles du jeu alors on doit se démerder dans vos piètres décisions et maintenent vous osez nous faire la morale sur nos choix restreints.
    Qui vous dit qu'on est tous des cassés, endettés jusqu'au cou. Personnellement, je vie bien en dessous de mes moyens et je n'entends personne sur ce forum faire du BLING BLING.
    P.S pourquoi ne pas vous identifier Anonyme cela rendrait la lecture plus facile

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  19. Pour repondre a Incubus... Pauvre dame qui doit payer 250$ par mois. De un, elle a paye son immeuble trop chere. Et pour reussir en immo, le profit ce fait a l achat. Acheter a 20% en dessous de la valeur marchande est le secret...

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  20. Ce commentaire a été supprimé par un administrateur du blog.

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  21. Bonjour Steve,

    Je vous félicite , je peux vous parler par expérience. En 2003 à
    l'âge de 30 ans nous avons acheté un 6 plex et 2 ans plus tard un 8 plex. Nous avons fait comme vous , pris des risques et nous venons de décider de vendre nos immeubles et venons de faire un profit de 450 000$ en 8 ans , pas mal pous avoir pris ce risque et j'ai seulement 39 ans . Qui sait si dans l'avenir nous acheterons d'autres immeubles mais je peux te dire que qui ne risque rien n'as rien et j'ai adoré l'expérience . Maintenant nous avons d'autres projets qui font en sorte qu'il fallait vendre nos immeubles mais tout ça nous a donné confiance qu'on peut toujours réussir. Maintenet à nous un tour du monde pendant 1 an et encore d'autres projets. J'adore te lire , je t'encourage à continuer.

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    1. Salut! Vous avez acheté juste au bon moment et vous revendez alors que les prix sont au sommet, félicitation!
      Profitez de votre tour du monde, ma passion également! Je lance d'ailleurs un nouveau blogue sur ce thème: partirauboutdumonde.com
      Ce blogue est encore en développement et n'est pas encore officiellement lancé (quoique déjà en ligne), je vais m'y consacrer davantage au cours des prochains mois. Au plaisir d'y lire vos aventures!

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  22. Ce commentaire a été supprimé par un administrateur du blog.

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  23. Le 2e titre mentionne - Investir sans argent - est faux, Eric avait de l'argent au départ, peu mais il en avait. qu'en est t'il d'investir réellement sans argent mais avec accès a une excellente marge de crédit hypo.

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  24. Bravo à Éric. Il a réussi à faire une bonne affaire. Il doit être super fier. Son histoire inspire beaucoup et donne surtout du courage à ceux qui souhaitent s’investir depuis pas mal de temps dans le domaine.

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  25. Wow super bon move! J'avoue que cette histoire donne envie de se déniaiser et pas seulement d'attendre d'avoir économiser assez d'argent avant de faire mon prochain investissement.

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  26. Bravo pour eric. Mais comment investir avec seulement 10 000$ et aucun parents pour donner de l'argent? Economiser 10 000$ peut etre tres long pour certain. Merci

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