samedi 7 janvier 2012

Respecter le bail à tout prix?

Curieuse coïncidence hier: à peine venais-je de publier mon billet sur mes objectifs en immobilier pour 2012, que j'apprenais qu'une de mes locataires à Montréal désire résilier son bail avant l'échéance.

Une demande de résiliation de bail longuement attendue

En effet, une de mes locataires m'a avisé qu'elle désire quitter son logement 5 mois avant la fin de son bail, soit le 1er février. Elle me donne trois semaines d'avis, ce qui est vraiment très court. Je pourrais refuser, m'en tenir au bail, et lui demander de ne partir qu'en juillet.

C'est une bonne locataire, très tranquille, qui m'a toujours bien payé (quoique depuis 3 ans je dois lui rappeler à tous les 3 ou 4 du mois qu'elle m'a oublié...). Il s'agit d'un magnifique petit appartement très bien situé à Montréal. Mon "malheur" était que l'ancien propriétaire l'avait loué à une connaissance, à un tout petit prix. Et avec la loi au Québec, je ne pouvais pas ajuster suffisamment le montant du loyer pour
le faire monter au prix du marché. En 2009, son loyer était de 485$/mois. Depuis juillet 2011, le loyer était rendu à 510$ pour un 3 pièces très bien entretenu. Les loyers du même genre dans le secteur se louent entre 600$ et 700$.

Saisir l'opportunité pour améliorer le logement

Bien que l'échéance du départ soit très courte, je vais accepter de résilier le bail. Je suis même très content qu'elle parte enfin. Comme je le mentionnais dans mon billet sur mes objectifs 2012, je prévoyais rénover la salle de bain de mon propre logement en 2012. Donc, moins de 2 jours après avoir établi mes objectifs, je dois déjà les réviser! Je reporterai donc en 2013 mon projet de salle de bain! Je vais prendre ce budget pour faire des rénovations importantes dans le logement qui se libérera:
  • Refaire complètement l'électricité dans le logement (c'est l'électricité d'origine je crois, ça doit dater de 1956), et par défaut refaire plâtrer l'appartement;
  • Installer des ventilateurs dans la salle de bain et la cuisine;
  • Meubler l'appartement avec 4 nouveaux électro-ménagers (présentement le logement est loué non meublé);
  • Changer le meuble lavabo dans la salle de bain;
  • Installer une porte-miroir dans le garde-robe de la chambre. 
  • Repeindre le tout. 
Augmenter le montant du loyer

Basé sur mon expérience d'il y a 9 mois lorsque j'ai effectué des rénovations encore plus majeures dans le logement voisin, je pourrai facilement louer ce logement entre 650$ et 700$ par mois. Une augmentation de revenus d'environ 2000$ par année.

En plus d'augmenter les revenus, mon immeuble sera un peu plus sécuritaire avec les nouvelles installations électriques. Je pense pouvoir relouer facilement ce logement pour le 1er avril.

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4 commentaires:

  1. Oui, c'est un bonne décision mais tu peux lui demander de payer 2 de mois de loyers pour briser le bail puisque le délai qu'elle te donne est très court.

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  2. J'ai vécu exactement la même situation en juillet 2011. Le locataire venait de s'acheter une maison et désirait quitter avec 3-4 semaines d'avis. Ça faisait mon affaire puisque le logement était loué peu cher, mais j'ai réussi à négocier qu'il me paie 2 mois et demi de loyer. De cette façon, j'ai eu le logement à ma disposition pour le rénover et le relouer tout en étant payer. Le tout a finalement duré deux mois, ce qui m'a même permis de toucher le nouveau loyer pendant que l'ancien locataire payait encore (un demi mois). S'il n'est pas trop tard, comme le mentionne Incubus, tu devrais essayer de négocier avec elle, ça peut valoir la peine (ça te paiera un électro). Évidemment, mieux vaut qu'elle quitte que de tenir à tout prix à obtenir 2-3 mois de loyer...

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  3. En lisant ton billet, je me rend compte que c'est illégale d'augmenter le loyer de $50 ou $75 d'un seul coup après une rénovation. D'après la Régie du logement, si le nouveau locataire te demande le prix que payait l'ancien locataire, tu doit le lui dire et il va tout de suite voir que l'augmentation est trop élever. Il peut même signer le bail avec le nouveau prix et te poursuivre pour des dommages et intérêts si le locataire le désir. La loi est malheureusement plus en faveur des locataires que les propriétaires. Actuellement, je tente de reprendre un appartement d'un locataire, c'est toute une calvaire, un stress qui me rend malade. J'espère que ça se passe aussi bien comme dans ton billet intitulé "Reprise de possession d'un logement". Souhaite moi bonne chance, j'en ai grandement besoin, suis un jeune investisseur qui vient d'acheter un triplex à Montréal.

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    1. Salut Jason,
      Il n'y a RIEN d'illégal à augmenter le loyer d'un logement vide après des rénovations importantes. Je le fais tout le temps. J'indique même dans le bail des nouveaux locataires l'ancien prix. J'indique même au bail toutes les rénovations qui ont été faites. Évidemment, des petits malins pourraient aller devant la Régie, mais je trouve que c'est malhonnête de leurs parts, surtout quand le proprio vient d'investir quelques dizaines de milliers de dollars dans le logement. Ça ne m'est jamais arrivé.
      Pour la reprise d'un logement de ton triplex, si c'est pour toi, t'as pas à stressé mon cher. Le proprio est dans son droit de vouloir occuper un logement. Essaie de négocier un win-win avec le locataire s'il est parlable. Il ne faut pas partir en guerre. Moi je n'ai jamais eu à aller devant la Régie pour ça. Mais je sors quelques dollars de ma poche pour faciliter le tout… et c'est tout à fait normal.

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