mercredi 28 décembre 2011

Une maison comme seul actif à la retraite

Je suis découragé. Un couple de jeunes retraités de mon entourage, des boomers, vient de prendre leur retraite. Enfin la retraite après toute une vie de travail? Dans leur cas, ce sera plutôt une retraite sous le signe de la précarité financière. Une série d'événements imprévus à fait en sorte qu'ils n'ont aucune retraite d'anciens employeurs et une épargne si mince qu'elle sera écoulée d'ici quelques mois, MAIS ils ont une magnifique maison entièrement payée depuis longtemps.

Prisonnier de l'immobilier :
Arriver à la retraite avec comme seul actif une maison
Devenir prisonnier de sa propre maison

Leur maison est leur seul "actif" financier. Ils ont travaillé toute leur vie pour payer leur maison. Ils y sont maintenant prisonniers, incapables de voyager, incapables de se payer le luxe tant espéré après une vie de travail.

Des exemples comme ça, j'en ai au moins 6-7 dans ma famille rapprochée: des boomers qui n'ont pas d'épargnes, pas de fonds de pension autres que les minces rentes des gouvernements, MAIS ils ont une maison payée!!! Et bien sûr, personne parmi eux ne songe à vendre leur maison ainsi transformée en liquidité. Non non, ils veulent laisser leur maison en héritage à leurs enfants...  Des enfants qui bien souvent gagnent d'excellents salaires et qui n'auront probablement rien à faire de la maison familiale. Ils la vendront probablement pour en utiliser l'argent!!!

Vendre sa maison - Le sacrifice ultime du boomer - Une honte?

Mais qu'est ce que je ne comprends pas? D'abord je ne comprends pas qu'ils fassent le choix de rester dans la précarité et de compter leurs dollars pour arriver au bout du mois. Je considère que c'est un choix qu'ils font, même s'ils ne semblent pas le réaliser.

Une option évidente serait de vendre cette maison, probablement pour une somme de plus de 175 000$, et de pouvoir voyager quelques fois par année sans devoir couper les dollars en quatre. Mais pour ce faire, il faudrait qu'ils commettent le sacrifice ultime pour un boomer: vendre leur si chère maison, durement acquise.

Ensuite, je ne comprends pas comment un couple peut passer sa vie à "payer" une maison, pour finir sa vie si pauvrement.

Étude de cas - Vendre la maison et devenir locataire

Admettons que ce couple vend leur maison 175 000$. Après les frais de transaction et déménagement à Montréal, il leur restera environ 165 000$ dans leurs poches.

Présentement avec la maison, ils ont des frais d'environ 350$ pour "maintenir" la maison, comme les assurances et les taxes municipales et scolaires. S'ils investissent 150 000$ de façon conservatrice, ils recevraient environ 3 000$ d'intérêts. Soyons pessimiste et considérons qu'après impôts, il n'en reste que 2000$ en revenus annuels. C'est environ 165$/mois.

En vendant la maison, ils épargneraient 350$/mois en dépenses sur la maison, ils gagneraient 165$/mois en intérêts, pour un total de 515$/mois. Un loyer décent à Montréal, ou en banlieue, peut coûter 750$/mois. Ils devront donc gruger 235$/mois dans leur épargne (de 165 000$!!!!). Admettons qu'ils vivent tous les deux jusqu'à 90 ans, c'est 71 000$ qu'ils utiliseront dans leurs épargnes pour se loger.

Il leur en resterait quand même environ 90 000$ pour profiter de la vie ou pour voyager avant qu'il ne soit trop tard!

La peur du changement

Dans leur cas, ils sont devant deux options:

1) Continuer à se bercer dans leur maison en rêvant de gagner à la loto.

2) Vendre cette maison, devenir locataire, et profiter de la vie. Mais la résistance aux changements est grande...

J'ose espérer que je ne serai pas dans une telle situation à cet âge. C'est une des raisons pour laquelle je veux atteindre l'indépendance financière, entre autre à l'aide d'immeubles à revenus. Si j'étais à leur place, mon choix serait assez facile: Vendre!

8 commentaires:

  1. Si jamais ils vendent, tu auras moins d'héritage par contre :)

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  2. "Des enfants qui bien souvent gagnent d'excellents salaires et qui n'auront probablement rien à faire d'une maison située à 6 heures de route de Montréal. Ils la vendront probablement pour en utiliser l'argent!!!"

    C'est certain à 100%, la maison va être bradée au plus sacrant afin de profiter de la manne.

    Ensuite, il peuvent avoir bien plus que 3% de rendement. par exemple, le Claymore Global Real Estate ETF (CGR) rapporte un rendement de 6,6%. Donc $160 000 placé donnerait un revenu de $10560/an soit $880/ mois. Un beau 4 1/2 coûte environ $750/mois. Donc $350 d'économie + ($880-$750) ferait un surplus annuel de $5760. Ce montant permet de faire de beaux voyages.

    Mais comme tu dis, la résistance aux changements est grande. Un jour, ils seront forcés de vendre. Le produit de la vente va alors passer dans les frais d'une résidence pour personnes agées.

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  3. Je pense qu'il est tout de même possible de s'acheter une maison tout en investissant dans un immeuble à revenus ou dans des actions/obligations. Pour ma part, je possède des immeubles et je viens de m'acheter une maison, car je ne me vois pas vivre en appartement toute ma vie (question de qualité de vie, mais je suis bien conscient que d'un point de vue strictement économique, demeurer en appartement est la meilleure option). Je pense que beaucoup de gens auraient les moyens de se payer une maison tout en investissant, mais pour ce faire, il faut faire des sacrifices, ce que peu de gens sont prêts à faire. Évidemment, plus le revenu d'emploi est faible, plus il faut faire des sacrifices au début, mais l'effort en vaut la peine.

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  4. @G, effectivement. Ceux qui le peuvent devraient commencer par un petit plex pour quelques années et ensuite s'acheter une maison, non l'inverse. Dans mon cas, mes beaux-parents n'ont pas investi ailleurs que dans leur maison et ils se retrouvent dans le pétrin aujourd'hui. S'ils avaient 10-12 ans de moins, ils auraient pu utiliser leur équité pour s'acheter un petit immeuble à revenus. Il est trop tard pour eux à 65 ans, surtout qu'ils sont très frileux question d'argent.

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  5. Bonjour Steve,

    C'est quoi l'"équité"?

    Cordialement

    JY(de Paris)

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    Réponses
    1. Salut JY,
      L'équité, c'est l'avoir net qu'on a sur une propriété. C'est donc la différence entre la valeur marchande de la propriété moins le solde de l'hypothèque. Donc si une maison vaut 200 000$ et qu'elle est sans hypothèque, on dit qu'on a 200 000$ d'équité.
      Steve

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  6. Ok parfait.

    Et ça c'est une technique qu'on utilisera seulement lorsqu'on n'aura plus accès à un prêt classique j'imagine?

    JY(de Paris)

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  7. Je sais bien que l’immobilier n’est pas pour tout le monde, mais j’ai deux autres suggestions :

    1) Ils pourraient obtenir une marge hypothécaire sur leur maison d'environ 130 000$ et s'acheter un immeuble avec cet argent. Supposons qu'ils achètent un immeuble de 4 logements pour 520 000$ financé à 75% (encore faut-il bien le choisir). Si on prend les chiffres classiques (MRB = 12), cet immeuble rapporterait environ 43 000$ par an, dépenses annuelles incluant l’hypothèque disons 34 000$ (520K à 3% sur 30 ans), il reste tout de même 9 000$/an soit 750$/mois qui vient s’ajouter à leur revenu de pension gouvernemental.

    2) Autre possibilité, vendre la maison, mais acheter l’immeuble à logement pour y habiter au lieu de louer. Si on prend les mêmes chiffres, il leur en coûterait autour de 25 000$ par an pour l’hypothèque (360K à 3% sur 30 ans), taxes et assurances (disons 600$/mois). Si l’immeuble rapporte 34 000$ maintenant qu’ils y habitent, il leur reste aussi 9 000$/an ou 750$/mois pour profiter de la vie et ils ne paient pas de loyer.

    De plus avec ces deux options, ils conservent l’héritage de leurs enfants et le font fructifier beaucoup plus vite que dans leur maison unifamiliale. Il y a aussi plusieurs autres combinaisons possibles qui leur permettraient de ne pas tout mettre leur argent sur l’immeuble et de se payer du bon temps. Pour ma part, je suis davantage partisan d’investir le capital et de dépenser les profits générés par ces investissements (cash flow positif).

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