lundi 19 décembre 2011

Des immeubles à rabais en région ?

Un triplex à moins de 120 000 $ ? Un quadruplex à moins de 150 000$ ? Sommes-nous en 1985 ? Non, je viens de regarder mon calendrier et ça indique bien décembre 2011. Est-ce possible ? Est-ce situé à 10 heures de route des grands centres urbains ? Non. Dans un rayon de 150 km autour de Montréal, et parfois à moins de 60 minutes de route : Sorel, Trois-Rivières et Shawinigan. Des villes industrielles qui ont déjà connues des heures plus glorieuses.

L'immobilier en région - Opportunités ?
Selon quelques recherches, Sorel et Trois-Rivières semblent cependant vivre un certain regain. Ces villes bougent un peu plus qu'il y a une dizaine d'année et le soleil semble percer les nuages. Je crois que ces villes peuvent représenter de belles opportunités pour les investisseurs immobiliers qui visent le long terme.

Des conditions économiques différentes que dans les grands centres

Évidemment, il y a une raison pour ces prix aussi bas. Les logements sont souvent loués à de bas prix (j'ai vu des 3 chambres à coucher à moins de 400 $ / mois ! ). Hors, en immobilier locatif, le prix des immeubles est fortement lié aux revenus.

Le taux de chômage est aussi plus élevé que dans les villes comme Montréal et Québec. Selon certaines sources cependant, une ville comme Sorel connaîtrait un regain au niveau économique. Des usines sont en construction et le taux de chômage bougera possiblement pour le mieux.
 
Le taux d'inoccupation est conséquemment plus élevé qu'ailleurs, il est donc impératif pour les investisseurs d'en prendre compte dans leurs scénarios de rentabilité. La SCHL vient tout juste de publier sa dernière étude des taux d'inoccupation pour le pays : À Trois-Rivières, il est en moyenne de 3.9 %. À Montréal, ce taux était de 2.5 % en octobre 2011, en baisse de 0.2 % par rapport en 2010.

Rentable mais plus loin !

Il ne faut pas regarder que les prix. Plusieurs de ces immeubles auront besoin de beaucoup de rénovation au cours des 10 prochaines années. N'oubliez pas ces coûts dans vos analyses de rentabilité. Il y a quand même de belles opportunités. Des immeubles avec des cashflows positifs, j'en ai vus plusieurs. La recette est simple : trouver un immeuble bien situé et idéalement avec un cashflow positif dès le départ, rénover tranquillement au cours des prochaines années, augmenter les revenus de façon constante, et laisser au temps le temps de faire son œuvre !

Pour un investisseur de Montréal ou de Québec, il faut bien sûr tenir compte du désavantage de devoir se déplacer dans ces régions pour y gérer ses locataires et fournisseurs. C'est un sacrifice que je serais prêt à prendre. Vous ?

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11 commentaires:

  1. Je pense que l'avantage d'acheter en région réside principalement dans le fait que la mise de fonds nécessaire est moins importante (le prix étant généralement moins élevé). Par contre, au niveau du potentiel d'appréciation, à moins qu'il ne s'agisse d'une région connaissant un boom immobilier important (comme c'est le cas à Sept-Îles notamment), il est généralement moins élevé que dans un grand centre urbain. Évidemment, cela est vrai si le prix payé pour l'immeuble est à un ratio de multiplicateur de revenu similaire à celui du marché.

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  2. @G
    Exactement. Comme je n'ai plus les fonds pour acheter dans la région de Montréal, si je veux augmenter mon nombre d'immeubles, je n'aurai pas le choix d'aller en région. Ce que je rechercherai, c'est du cashflow et non pas juste un potentiel d'appréciation.

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  3. Je ne veux pas décourager personne d'investir en région,
    mais après avoir consulté Patrice Ménard un des plus actifs agents immobilier spécialisé en multi-logements, il m'a confirmé que tous ses clients qui avaient acheter dans la région de Trois-Rivières avaient vendu ou essayer de vendre un an plus tard. La raison d'après lui la difficulté de gérer des immeubles à distance. J'ai moi-même visiter des immeuble en région et je suis en réflexion.
    theo

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  4. effectivement,j'ai acquis un 6logements(il y a un an) en région avec un cashflow de 1000$ par mois au prix de 530000$...ce que je n'aurai jamais pu avoir à Montreal ou laval.Parcontre j'habite à 20 min de l'immeuble donc pour la gestion c'est parfait

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  5. Une chose que j'ai remarqué avec les immeubles en région: parfois les taxes municipales sont très, très chères. Faites attention!

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  6. C'est un vieux sujet mais bon... Mettre le minimum de mise de fond à Montréal, absorber une perte d'opération et me fier sur une appréciation de valeur me fait un peu peur dans le contexte actuel, même à moyen terme. J'ai l'impression que les plex à MTL ne s'addressent qu'aux propriétaires occupants, du moins ceux qui ne sont pas vendus en 1 journée...
    Trois-Rivières me plaît, très belle appréciation durant la dernière année, tout près de l'université je me dis que j'aurai un bon taux d'occupation et un certain roulement me permettant de mieux contrôler mes augmentations de loyer (ou pas..). Les locataires acceptent-ils (et peuvent-ils être forcés de) de procéder par paiement électronique? Aurais-je de la misère à trouver un concierge s'occupant de plusieurs immeubles dans le coin en cas de besoin ou est-ce assez commun comme service? J'habite à 2 montagnes, je pourrai me déplacer (beaucoup au début pour les rénos si loyer vacant) et à l'occasion par la suite, mais pas à toutes les semaines.

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    1. @Ned, j'habite a st-joseph du lac et j'ai des immeubles a trois-rivieres. Ca te prend un bon homme a tout faire que tu payes bien et tu ne te deplacera jamais ou bien tres peu.

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  7. Bonjour J'ai plusieurs immeubles a sorel en se moment et les taux de rentabilite (a cause des prix tres bas et non des loyer eleves) son tel que en me servant d'un 4 logement acheter deux ans au paravent j'ai pus acheter un duplex que j'ai paye beaucoup en dessous de l'evaluation municipal se qui me permis d'alle chercher l'equite pour l'acht d'un autre duplex toujours sous evalue 6 moiapres,se qui me permis d'acheter un troisieme duplex 5 mois apres toujours en dessous del'evaluation municipal se qui me permet d'etre a la recherche de d 'autre immeuble conte tenu que souvent l'equite que je vais chercher est sufisamment grande pour couvrir le cash a l'achat les frais de notaire et la taxe de bienvenu. Je peux me permettre ceci car je negocie ses immeubles a un taux de 6,5 a 7,5 fois les revenu brute se qui fait l'avantage des regions. Vous utiliser vous la technique de l'evaluation municipale?

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    1. Ça veut dire quoi négocier un taux de 6.5 à 7.5 fois les revenus?
      Qu'est-ce que la technique de l'éval. Mun.?
      Je commence et je n'ai pas encore d'immeuble... merci

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    2. 6.5 ou 7.5 fois les revenues veut dire que si tu prends les revenues annuel et tu les multiplie par 6.5 ou 7.5 ca te donne le montant d'achat du Plex, Ex:

      Revenue annuel d'un immeuble = 15 000$
      Prix de vente =150 000$
      15 000$ x 6.5 = 97 500$ c'est le prix que tu propose au vendeur
      ou
      15 000$ x 7.5 = 112 500$ dans le cas de 7.5

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