samedi 3 décembre 2011

Mise de fonds pour acheter un immeuble à revenus

La mise de fonds nécessaire pour acquérir un immeuble à revenus dépend du nombre de logement dans l'immeuble. Ce montant varie aussi selon les institutions financières.

En règle générale, voici ce à quoi on peut s'attendre.

Duplex 

Pour un immeuble de 2 logements (duplex), la mise de fonds minimale est de 5 % si vous avez l'intention d'habiter un des deux logements après l'achat (il vous faudra prendre une assurance hypothécaire dans ce cas par contre avec la SCHL ou Genworth). Si vous n'avez pas l'intention d'habiter l'immeuble, la mise de fonds nécessaire est de 20 %.

Mise à jour décembre 2015: À partir de février 2016, pour les maisons, condos et duplex, pour les proprios-occupants, la mise de fonds sera de 5% pour la première tranche de 500,000$, puis de 10% pour la tranche en haut de 500,000$. 

Mise de fonds pour faire l'acquisition d'un immeuble au Québec.

3-plex et 4-plex

Pour un immeuble de 3 à 4 logements, la mise de fonds minimale est de 10 % si vous avez l'intention d'habiter l'immeuble après l'achat (avec assurance hypothécaire). Dans le cas d'un achat dans un but locatif seulement, où le propriétaire n'habite pas l'immeuble, la mise de fonds minimale est de 20 %.

5-plex et plus

Pour un immeuble de 5 logements et plus, vous devez investir un minimum de 15% (avec une assurance hypothécaire cependant), que vous soyez propriétaire-occupant ou non-occupant. Ça peut paraître étrange non ? Pourquoi le montant de mise de fonds est-il différent entre un 4-plex et un 5-plex dans le cas d'un acquisition sans propriétaire-occupant ? Probablement parce que les revenus sont plus importants et stables dans le cas des 5 logements et plus, ce qui est plus rassurant pour les banques.

Dans le cas des 5 logements et plus, les institutions financières exigent différentes mises de fonds dans le cas d'un achat sans propriétaire-occupant. Par exemple, chez Desjardins se sera de 25 %. À la Banque Royale du Canada, jusqu'à 6 logements, la mise de fonds sera de 20 %.

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129 commentaires:

  1. Bonjour Steve,
    très bon site, beaucoup d'informations intéressantes.

    Lors d'un achat de 6-plex ou plus, si par exemple je faisais affaire avec la Banque Royale, je dois mettre 20%.

    1- Est ce que je dois quand même acheter les assurances via la SCHL ?

    2- Est ce que je dois avoir un ratio total de la dette inférieur à 40% ?

    Merci !

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    1. bonjour steve,
      je suis en démarche pour acheter un 4plex avec mon conjoint jai 23 ans ..jai quelques questions pour vous.
      1- ya til des subvention pour jeune investisseur
      2- avec schl la mise reste a 20% quand meme?
      3- dans quel intérêt devrais -je acheter mes assurance avec schl?

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    2. Bonjour,
      1) Je ne connais pas de subvention.
      2) Non, avec la SCHL pour un 4-plex, c'est 10%.
      3) Ça te permet de ne mettre que 10% au lieu de 20%...

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    3. bonjour , il y a un immeuble qui m'intéresse, cest un 5 plex ,mais il y a un 2 et demie qui peut devenir un locker.... Est-ce que la mise de fond est moins haute pour un 5plex seul ou avec la SCHL , que pour un 4 ?? merci

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  2. Pour ton point 1: Attention, pour la RBC, j'ai écrit "jusqu'à 6 logements". Donc pour les immeubles de 6 logements et moins, oui ce sera 20%. Au-delà de 6 logements, ce sera traité par le département des hypothèques commerciales. Je pense que la mise de fonds pour les 7-plex et plus est de 25% avec la RBC. Avec d'autres institutions, ça peut aller jusqu'à 30%.

    2- Pour ce ratio, je ne suis pas certain. Oui il y a un certains ratio à respecter, mais la banque considère aussi une partie des revenus de l'immeuble lors de ce calcul. Je ne peux pas te dire comment ils font ce calcul. C'est davantage un ratio Revenus totaux disponibles (immeubles et autres)/remboursement de dettes. Si je retrouve comment ils calculent ça, je te le mettrai ici.

    Steve

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    1. Bonjour Steve,

      Question pour toi un duplex avec bachelor Est-ce que la mise de fonds est de 5 %

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    2. Oui, avec une assurance hypothécaire SCHL.

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    3. Salut steve, je vien dernierement de faire une demande de pret a la banque et lassurance pret ma refuser acause que le duplex en question a un bachelor dinscrit dans la fiche de vente, sait tu si lassurance pret se fit a la fiche de vente ou il envoie un inspecteur? Car il mon repondu que tout duplex non reconnu par le compte de taxe, il determinai le nombre de porte , cuisine et salle de bain pour determiner le nombre de logement , donc il voulait 10% de mise de fond pour celui ci! Est ce une nouvelle regle?!

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  3. bonjour pour le ratio c'est vrai qu il faut pas trop depasser 40% avec toute tes dettes potentiel(marge de credit perso,carte de credit,automobile meuble si c le cas) y peux avoir des exceptions c'est du cas par cas
    bref y prennent toute tes revenus. Bref j'aime pas leur facon de faire sa ma empecher de faire une acquisition alors j'attend un peu.
    et je crois que pour évité la schl c 20% min alors pour l'achat d'un immeuble tu met ton 20% et pas de prime d'assurance a payer

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    1. Bonjour tu peut faire une location avec option d'achat sur 1 ans

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  4. Salut Steve!

    Je viens de découvrir ton blogue. Le contenu est riche et varié. Merci pour tes conseils.

    Je suis en train d'amasser une mise de fonds pour invetsir en immobilier. Je vais lire tes billets pour m'encourager.

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    1. Moi je te conseil de faire une location avec option d'achat si tu achete a bon pr ix si tu t'asoscie avec quel'qu' un qui a de l'argent tu met la moitié

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  5. Mais est-ce qu'on peut utiliser la SCHL si on n'habite pas l'immeuble ?

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    1. Salut Gabriel,
      Oui tu peux. Pour les 5 logements ou plus, si tu mets 15% de mise de fonds, que tu y habites ou non, tu peux utiliser la SCHL. Pour un 4 logements ou moins, si tu n'y habites pas, tu devras quand même mettre 20% de mise de fonds...

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  6. Pour se qui est du niveau d'endettement la Banque Scotia tolère jusqu'à 44%. ( Ma voisine travail pour les Prêts Hypothécaires de la Banque Scotia)

    Robert E

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  7. Bonjour,
    J'aimerai acheter un duplex et y habiter, mais les 2 logements sont déjà loué... Je sais que je dois donner un 6 mois avant la fin du bail pour reprendre le logment, mais es-ce que je peux mettre 5% de mis de fond ?

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    1. Salut,

      Oui c'est possible. Avec un assurance hypothécaire SCHL, c'est possible de mettre 5% de mise de fonds, mais il te faudra l'habiter dans l'année suivante. Si le bail du logement que tu veux habiter se termine le 30 juin 2013, il faut que tu avises FORMELLEMENT les locataires au moins 6 mois avant la fin du bail.

      Autre solution que j'ai déjà utilisée et que je préfère: tu fais une offre d'achat avec une clause qui demande aux propriétaires actuels de faire signer une lettre de résiliation de bail aux locataires de ce logement. C'est donc au proprio actuel à dealer avec la résiliation (et avec un montant forfaitaire comme dédommagement). Quand j'ai acheté mon 4-plex pour y habiter le logement principal, c'était 4 mois avant le 30 juin. J'avais donc dépassé le délais de 6 mois nécessaire. L'ancien proprio n'a pas voulu perdre sa vente et il a payé un montant forfaitaire aux locataire. J'ai donc pu habiter l'immeuble dès le mois de juin suivant...

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    2. Avenant le cas ou je veux acheter un duplex ou triplex pour l'occuper mais que les appartements sont loués... Si j'avise les locataires 6 mois à l'avance et que finalement je décide de ne plus l'occuper... Qu'est-ce qui se passe?

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  8. Donc, si je comprends bien, si j'achète un 5plex et que j'y habite, j'ai besoin de 15% minimum?

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    1. Que tu y habites ou pas, pour un 5 plex et plus, c'est 15% minimum avec une assurance SCHL ou équivalente.

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  9. Et, si j'achète avec une autre personne qui elle n'y habite pas, quelles sont les règles?

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    1. Tu n'as pas à l'habiter pour mettre 15%. Pour un 4-plex et moins, oui tu dois l'habiter avec moins de 20%.

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  10. COmbien de mois faut-il habiter le triplex avec la mise de fonds de 10%.

    Peut-on payer ce 10% et partir après 1 mois, 6 mois, 1 an?? Quelle est la durée minimum qu'on doit habiter un logement.

    Merci!

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    1. Si je ne me trompe pas, il faut avoir l'intention d'habituer la propriété durant une année.

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  11. Merci,

    Donc si je me permets de faire le lien entre deux de tes textes:

    Plus petit est le cash-down sur un bloc plus grand sera le rendement
    + Le cash-down a donner sur un bloc est plus petit si tu veux vivre dedans =

    Pour un jeune investisseur immobilier = Le premier bloc est le meilleur achat car:

    1) Tu peux mettre un plus petit cash-down si tu veux habiter dedans = meilleur rendement a long terme

    2) Possibilité de RAP si ton 1er achat

    3) Seul point négatif = Tu ne peux pas déduire tes intérêts de l'hypothèque tant que tu vis dans ce bloc (Est-ce vrai?)


    Merci

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    1. Point 3) FAUX. Si tu occupes 25% de la superficie d'un 4-plex par exemple, tu pourras quand même déduire 75% des intérêts. Tu déduis les intérêts de la proportion que tu n'habites pas.

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  12. Wow je n'y avais pas pensé pour le point 3 merci.

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  13. Bonjour à tous,

    1) Pour calculer le nombre de fois les revenus qu'un bloc coûte on prend le montant total du bloc et on divise par a) les revenus bruts (sommation des loyers) ou par b) les revenus nets (sommations loyers - taxes) ?

    2) Est-ce qu'on doit payer de l'impôt sur les loyers quand il reste de l'hypothèque à payer? Genre si on reçoit 500$ de loyers et on le met pour payer l'hypothèque de 800$ par mois.

    2A) Doit-on payer de l'impôt sur ce 500?
    2B) Peut-on déduire l'hypothèque ( si oui on peut déduire le 800 d'Hypothèque ou le 300$ restant à payer de nos poches?

    3) Lorsque le bloc est tout payé et qu'il y a profit est-ce imposable?

    Un gros merci!
    bruni

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    1. 1) On calcul toujours les deux. Tu peux avoir un tres bon ratio revenu brut, mais beacoup de depense de chauffage, entretien, etc qui viennent affecté ton revenu net.
      2) tu paie ton impot a fin de l'année, c'est pas a chaque mois, l'impot n'est pas retirer comme un chèque de paie d'un employeur. Note que c'est l'interet sur l'hypotheque qui est deductible d'impot et non le remboursement du capital.
      3) Au quebec tes revenu sont toujours imposable, sauf si tu travail au noir, que tu vend de la drogue ou des armes a feu. Alors c'est 100% imposable mais tu va continuer de déduire tes taxes, déneigement, pelouse, chauffage, et mettre le plus de depense possible pour baisser ton revenu imposable, ( facture d'outils, materiaux etc)

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  14. Salut Steve, j'aime bien lire ton blogue mais je suis surpris de lire ci-haut que certaines institutions demandent des mises de fond pour les 5-plex et plus au delà du 15% avec SCHL ou 20% sans. J'ai plusieurs immeubles et tant Desjardins que la Banque Nationale ont exigé seulement le 15% de mise de fond dans tous les achats fait dans les trois dernières années et j'avais fais sortir des prix aussi avec la banque royale et la mise de fond était également 15%. Si elle exige davantage il se peut que ce soit une assurance que l'institution demande à cause du risque ou taux d'endettement du préteur mais chose certaine ce n'est pas la norme de demander plus mais plutôt du cas par cas je suppose basé sur le risque pour l'institution.

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    1. La norme, c'est 20 % sans assurance hypothécaire. C'est 15 % avec assurance hypothécaire de type SCHL.

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    2. peut t'on utiliser l'assurance schl pour mettre seulement 15% de mise de fond et demander au vendeur de faire une balance de prix vente de 5% et seulement sortir 10% de ma poche? la schl et banque accepte t'elle?

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  15. Salut,

    Si je veux acheter un Triplex mais qu'il y a seulement 2 logements et que le 3e est un commerce... et que je veux être propriétaire occupant et opérer le commerce.

    Question:

    La mise de fonds est de combien dans ce cas ?

    MErci

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    1. cette question me concerne aussi. Est-ce possible d'y répondre ?

      Merci énormément

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  16. Wow Steve, merci de tes conseils,
    je prevois faire l'achat d'un 4-plex prochainement, et je vais mettre le minimum avec assurance SCHL propriétaire occupant et tenter de racheter l'année suivante un autre bloc.

    1) je ne connais rien sur les impots a payer sur les loyers... comment ca fonctionne a la fin de l'année

    2) y a t-il une association qui aide les propriétaires comme moi pour guider lors de problemes avec locataires, conseils juridiques etc?

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    1. 1) Si tu fais un profit, ce qui est assez rare avec les petits immeubles, ça s'ajoutera sur tes revenus annuels personnels. Mais il y a tellement de dépenses déductibles comme les taxes municipales et scolaires, les intérêts sur le prêt hypothécaire, les rénovation, l'entretien, etc. que ça diminue énormément les revenus imposables.

      2) Définitivement être membre de la CORPIQ. www.corpiq.com
      J'en suis membre depuis quelques années, ça en vaut la peine je pense. En plus de l'assistance, tu as pleins de rabais chez plusieurs fournisseurs. Uniquement les rabais chez RONA (entre 5 et 15% de rabais sur tes achats), ça paye ma cotisation annuelle à la CORPIQ.

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    2. On ne peux désormais plus acheter un 2e immeuble proprio occupant avec la mise de fond minimum. Jai acheter mon premier 4 plex avec la schl (10%) et jai ensuite trouver un preteur qui soumetterais genworth (un autre assureur) pour un 2e 4plex lannée suivante et mon pret a été refuser, je devais mettre 20% de mise de fond. Je peux par contre macheter une residence unifamiliale avec seulement 5%

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  17. Félicitation Steve pour ton site et ton aide, très intéressant.

    Pour ajouter un point à la mise de fond minimum, lors d'un achat d'immeuble locatif le terme propriétaire occupant inclus aussi la famille immédiate ou une résidence secondaire.

    Exemple:

    1) Vous pouvez acheter un duplex ou votre père va habiter et donné de 5% à 10% de mise de fond selon l'assureur (GE ou SCHL).

    2) Vous avez également le droit d'avoir un immeuble dans une ville et occuper une deuxième résidence dans une autre ville, 2 - 3 jours semaine pour un contrat par exemple et donner seulement 10% de mise de fond pour la deuxième résidence.

    Le terme propriétaire occupant est plus vaste que d'habiter le logement en question... Pour les esprits penseur, vous ne pouvez avoir plus de deux immeubles assurés...

    Si ça peut aider quelqu'un.

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    1. Merci pour l'information. Je possède et j'habite un quintuplex mais je n'étais pas au courant de ça. Intéressant à savoir si je désire acheter un autre immeuble à revenu.

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    2. Bonjour,
      Nous avons un duplex où nous sommes proprios-occupants. Nous avons mis 5 % de mise de fond. Nous voulons acheter un 2e duplex pour y loger mes parents. Est-ce que je comprends qu'on pourrait mettre seulement 5% de mise de fond ???
      Merci !

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  18. Bonjour steve, je suis en démarche pour me construire un jumelé. J'ai rencontré une conseillère en hypotheque et elle me dit que j'ai besoin de 20 % de mise de fond puisque je suis auto constructeur... donc pour une batisse de 400 000 ca me prendrait 80 000... Ce que je n'ai pas présentement. Est-ce qu'il serait possible d'avoir un endosseur ou autre moyen de baisser la mise de fond pour mon projet ? merci d'avance

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  19. Bonjour, j aimerais acheter un duplex je voudrais savoir: si le logement du haut est a louer présentement c est un 4 1/2 en haut et que le bas c est un 5 1/2 qui est occuper mais pas par le proprietaire et que le délai de 6 mois est passé pour aviser que je veux occuper le bas est-ce que je peux demander au proprio actuelle de mettre la clause de résiliation de bail ou je suis obliger de prendre le 4 1/2 en attendant que son bail se termine car le 4 1/2 j aurai déjà quelqu un que je connais pour l occuper

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    1. Selon la loi, il fallait l'aviser 6 mois avant le fin du bail, soit avant le 31 décembre. Ça c'est la loi…

      Maintenant, la réalité: tu peux mettre une clause dans l'offre d'achat demandant à ce que le propriétaire actuel négocie le départ du locataire du bas et qu'il te donne une lettre de résiliation dans les X jours suivant l'offre d'achat sans quoi celle ci sera nulle et non avenue. J'ai déjà fait ça pour mon 4plex, j'ai acheté en mars et je voulais le logement du bas pour juillet. Le proprio vendeur a payé 3000$ pour qu'ils signent le lettre de résiliation.

      L'an dernier, j'ai quitté Québec pour revenir à Montréal. J'ai négocié avec mes locataire de mon rez-de-chaussée en avil pour un départ en juillet. Je leur ai donné 1 mois et demi gratuit en échange de leur départ. Tout se négocie dans la vie. Dans ton cas, si tu vas habiter le 4 1/2 en haut, je doute que la Régie du logement accepte que tu aille dans le 5 1/2 l'an prochain… tu es mieux de négocier ça AVANT de faire la transaction.

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  20. salut
    mon ex conjoint voudrais s acheter un duplex.Je lui est offert de l acheter a deux mais il y a un hic Lui il travaille moi je suis en chômage, donc je ne pense pas que je vais passer a la banque pour un prêt mais je peux donner une mise de fond de 10 mille et lui aussi, Est qu il peux demander un prêt seul avec mise de fond de 20mille qui serais plus de 5% mais que le contrat d achat du duplex serais aux 2 nom, car le but ce n est pas de faire de l argent avec le duplex mais de partager le montant de l hypothèque a deux pour ne pas a avoir a payer un loyer extravagant a un étranger et bien sur toute les dépenses serais assumer a deux ex: assurance , taxe etc... et est qu on peux quand même déduire les dépenses pour l impôt
    merci

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    1. Bonjour,
      Je pense que la façon la plus simple dans votre cas, c'est d'aller consulter un courtier hypothécaire qui vous ferait une simulation et une pré-approbation avant d'aller plus loin dans vos démarches. C'est possible d'être quand même les deux sur l'hypothèques je crois.
      Faites attention, ce ne sera pas nécessairement facile de libérer les deux logements d'un duplex. Il faudra soit négocier leur départ avant l'achat, ou entamer une procédure d'expulsion après.

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  21. Bonjour,
    Nous voulons acheter un duplex locatif. Une mise de fond de 20 % est requise. Une partie de la mise de fond provient du refinancement d un premier duplex locatif. La caisse a calculee que le ratio etait trop eleve 38%-39 %.
    Pour permettre l achat et le refinancement du coup, le ratio doit etre a 36 % max. La caisse me propose de passer par la SCHL avec une mise de fond de 20 %. Qu en pensez vous?

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  22. Bonjour Steve ,
    j'aimerais savoir quelle serais la mise de fond pour un immeuble avec un commerce (dépanneur) et 2 logements a l'étages supérieur , le zonage est résidentiel/commercial
    Merci

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  23. Bonjour

    Je voudrais acheter un 8plex ...
    La banque Scotia nous dit que depuis peu c'est 25% obligatoire de mise de fond ? Et non 20% comme je le croyais.

    Nous sommes moi et mon conjoint a l'acheter et notre ratio d'endettement n'est qu'à 17% selon les calcul de notre conseillère ce elle trouvait bon ... Nous voulons utiliser nos économie et un pourcentage de notre hypothèque de notre maison pour payer ce 25% ...

    Ma question est il possible d'avoir juste 20% en 2014 et est ce que sa prend l'assurance et combien peut elle nous coûter de plus ...
    Et est ce que ce n'est que banque Scotia qui demande autant ? Nous ne sommes pas aller voir ailleurs étant donner que notre hypothèque de maison se situe la bas

    Merci isabelle

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    1. Ça dépend des institutions je crois. Dans tous les cas, tu peux mettre aussi peu que 15% si tu prends une assurance avec la SCHL à partir d'un 6-plex et plus. La prime sera autour de 4,5% du montant de l'hypothèque et c'est amortissable sur la durée de ton prêt.

      Le ratio d'endettement n'a plus vraiment d'impact à partir d'un 6-plex puisque les banque regardent uniquement la rentabilité intrinsèque de la propriété. Les revenus nets devront aussi couvrir 1.3 fois les dépenses, ce qui rend assez difficile l'achat d'un plex avec la mise de fonds minimum. La banque va souvent demander d'injecter plus de fonds si le ratio de couverture de la dette n'est pas assez haut.

      Lâche un coup de fil à la RBC et chez Desjardins pour voir si c'est 20% ou 25% pour un 8-plex sans assurance, je ne le sais pas désolé.

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  24. Bonjour Steve,

    Nous sommes presentement proprietaire d'un duplex et nous habitons un de deux logements. Nous envisagions d'acheter un 2ieme immeuble a revenus tel qu'un 3- duplex ou 4-plex mais on a pas le 20% pour mettre comme mise de fond que les institutions finacieres demandent. Est-ce possible de demander un refinancement de premier duplex pour mettre comme mise de fonds afin d'acquerir un 2ieme immeuble?

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    Réponses
    1. Oui, c'est ce que je fais tout le temps pour acheter de nouveaux immeubles: réhypothéquer les autres.

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  25. Bonjour Steve,

    J'ai une promesse d'achat signé sur ma maison avec un profit de 60k, je regarde maintenant pour un triplex. Mise de fond minimum 35k alors il me reste un petit coussin pour plus tard. Maintenant que je fais une pré-autorisation, la banque considère seulement 50% des loyers. Est-ce normal?

    Merci

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    1. Oui, c'est normal. Elles font ça pour les immeubles de 4 logements et moins si je me souviens bien. Il n'y a que pour les 6-plex et plus qu'elles ne font pas ça.
      Steve

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  26. Bonjour Steve!
    Je me pose une question et je n'ai pas encore réussi à trouver la réponse... En fait, tout le monde se contredit. Ma question est la suivante : Est-il possible d'utiliser le RAP avec mes REER pour un immeuble de 5 logements. Je serais propriétaire-occupant et ce serait mon premier immeuble.

    P.S. Même l'agence du revenu ne donne pas la réponse... Regarde à la page 4.
    http://www.cra-arc.gc.ca/F/pub/tg/rc4135/rc4135-13f.pdf

    Merci
    FRED

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    Réponses
    1. Salut Fred,
      En toute honnêteté, je ne le sais pas. J'aurais tendance à dire oui, si c'est pour être ta résidence principale. J'ai un collègue qui a acheté un 5plex pour l'habiter, et je crois bien qu'il a rappé.

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    2. Oui c'est possible.

      Voir page 3.

      https://www.lautorite.qc.ca/files/pdf/publications/conso/retraite/sachez-RAPer-fr.pdf

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  27. Salut steve
    je suis deja proprietaire d'un duplex et je suis à la recherche d'un autre immeuble a revenue pour y habiter. Combien de cash down je doit mettre?

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    Réponses
    1. En général, jusqu'à 2-plex, 5% si tu veux l'occuper (avec SCHL). Pour 3-plex et 4-plex, ce sera 10% (avec SCHL). 5-plex ou plus, ça sera 15% (dépendant de la Banque), avec SCHL évidemment, que tu l'habites ou pas.

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  28. Salut Steve,

    Un 6plex avec 20% ou 15% SCHL:

    J'ai en main le 20% mise de fond, est-ce que je l'utilise? Ou je suis quand meme mieux d'y aller avec le 15% SCHL meme si j'ai assez pour utiliser le 20% ?

    Merci!

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  29. Bonjour,

    Nous voulons acheter un 4- plex avec 20% de mise de fonds : 50 000$ RAP et 50 000$ épargne perso. Est-ce que nous devons habiter un des logements obligatoirement et si oui, pour combien de temps? Merci.

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    Réponses
    1. Non, pas si vous mettez 20%. Si vous mettez moins de 20% dans un 4-plex, il faut être proprio occupant et avoir une assurance hypothécaire (SCHL). Mais avec 20%, aucune obligation de l'habiter.

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    2. Merci beaucoup pour la réponse rapide!! :)

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  30. bonjour,

    je suis un jeune étudiant en comptabilité, et le monde de l'investissement m'épanouie ! ceci-dit , je n'y connais absolument rien en immobilier, que nous parlions de duplex, de condo , de bloc appartement ou encore de chambres... je souhaite connaître des œuvres ou des noms d'auteurs qui vont m'éduquer !

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  31. Bonjour,
    Je possède actuellement un triplex et je désire en acquérir un deuxième ou je vais déménager. Est-ce que la SCHL assure un deuxième duplex?
    Merci

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  32. Bonjour,

    J'ai une petite question que je n'ai pu trouvé la réponse sur internet..
    Si je veux acheter un immeuble à revenu avec une autre personne, quelle est la mise de fond nécessaire si seulement un des 2 propriétaires y habite?

    Par exemple si on achète un duplex et que seulement l'autre proprio va y habiter, est-ce que nous pouvons mettre seulement 5% ou 20%?

    Merci de votre temps!

    RépondreSupprimer
  33. Par exemple, chez Desjardins CE sera de 25 %.

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  34. Salut Steve,
    Moi je veux m'acheter un 6-plex, par contre je veux mettre que 5% du prix d'achat en mise de fond. J'ai contacté ma courtier hypotécaire, elle dit que ça te prends au moins 15% si assure avec SCHL.
    Question: comment puis-je l'acheter et mettre seulement 5%?
    Merci

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    1. Si tu veux mettre que 5 %, tu as le choix entre un condo, une maison, ou un duplex. À partir de 3-plex, c'est 10%, à partir de 5-plex et plus, c'est 15%.

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  35. Allo Steve,
    Je suis propriétaire d'une maison mais mon conjoint ( qui n'est pas propriétaire ) me donne à tous les mois la moitié du coût mensuel de l'hypothèque. Il a aussi investit de l'argent pour des réno. Si nous décidions de vendre la maison, pourrais-je lui donner sa part sans qu'il soit pénalisé....??(impôt, ....). Comme il n'est pas propriétaire cela pourrait -il compter comme une rentrer d'argent imposable ou cette argent pourrait-il être assujetti à une loi spéciale ....? 2 eme question: Si mon conjoint devenait propriétaire avec moi de notre maison actuelle et que nous décidions d'acheter une maison secondaire , quelle serait la mise de fond nécessaire .....?? merci pour tes réponses

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  36. Bonne année tout le monde
    Acheter une maison ou duplex ou triplex? je n'ai pas actuellement les 20%,est-il mieux d'attendre pour économiser ,je suis locataire , je vous demande conseil pour m'orienter,
    Je suis père de 3 enfants, j

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    1. C'est 5% de mise de fond 95% financer avec assurance SCHL pour une maison ou 1 duplex si tu occupes le logement et 10% de mise de fond pour un triplex toujours occupant..

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  37. Bonjour,
    Mon conjoint et moi avons l'intention d'acheter un triplex. Je me demandais, si nous ne voulons pas prendre la SCHL, la mise de fond doit être de 10% ou de 20% ?

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    1. P.S : nous allons être propriétaire occupant

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  38. Bonjour , une question qui est revenu a 2 reprise sur ce site mais qui n'est pas répondu ceci dit : si 2 personne achete un quadruplex et ou triplex mais seulement 1 propriétaire occupant ! Est ce possible et si oui, combien de mise de fond ?

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    1. 10% avec assurances SCHL, car c'est pour proprio-occupant.

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  39. Bonjour, j'ai une question. J'achète une maison avec un bachélor, est ce que y prenne en considération le bail venant du bachélor pour baisser mon tot d'endettement ?
    Merci

    Éric.

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    1. Bonjour Éric,
      Oui, la banque va en tenir compte, mais généralement en ne prenant que 50% des revenus du bachelor.
      Steve

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  40. Bonjour,
    Si un engagement d'occupation d'ici un an est signé et que pour une raison fortuite cet engagement ne peu être rempli, qu'elle sont les conséquences?
    Considérer que la mise de fond est de 10% ^pour le duplex

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    1. Qu'est-ce qu'un engagement d'occupation?

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    2. Il fait allusion à la promesse d'achat et dans ce cas en plus de perdre votre depot, vous êtes engage à acheter le bien ou le plex.
      Salutations

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  41. Salut Steve,
    Nous sommes entrain de constituer un groupe pour investir dans 8-plex et plus.
    La question: Est-ce que selon toi, la banque peut nous prêter plus de 80% du prix d'achat des biens immo?
    On veut investoir et nous voulons pas dépenser, donc moins possible ou nulle la mise de fonds..
    Merci de répondre Steve.

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    1. Les banques peuvent prêter jusqu'à 85% pour un 6-plex et plus, avec une assurances SCHL.

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  42. Bonjour,

    Mes parents vendent leur maison(divorce) mais ils ont investis énormément dans la maison, out est au gout du jour avec des matériaux de haute qualité(l'agent d'immeuble leurs dit que l'intérieur est ce qu'on retrouve dans les maisons des quartiers haut de gamme) en plus d'une piscine creusé et aménagement complet à l'extérieur. Le hic, c'est le quartier où ils sont n'est pas haut de gamme donc la maison est en vente à 359000$, c'est un cottage avec possibilité d'un 3 1/2(bachelor) dans le sous-sol(c'était ça à l'achat de la maison donc toute la plomberie et filage électrique en conséquence). Je me demande si ça serait un bon achat pour louer par la suite la maison et le bachelor? Est-ce un bon investissement ou trop risqué? Qu'est-ce que je devrais prendre en considération?
    J'espère que vous pourrez me donner quelques conseils!
    Merci

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  43. bonjour steve je suis une personne qui aimerai savoir des information pour commencer a placer de l agent pour acheter un duplex je dois faire quoi ? si le duplex est le montan de 690 000 cest tu 6 ou 20 % je dois ramasser?

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    1. 5% si tu veux l'habiter comme proprio-occupant. 20% si tu ne veux pas l'habiter.

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  44. Allo Steve! Je suis propriétaire occupant depuis 1 ans d'un petit duplex. Mes parents habitent en bas et moi je suis en haut avec 2 colocataires. Comme tu peux comprendre, l'hypothèque se paye seule, je n'ai présentement aucun bail, ni en haut ni en bas. J'ai mis au départ 5% de la mise de fond avec l'assurance SCHL. En un an, on peut comprendre que je n'ai pas un gros pourcentage de la maison de payé. Je voudrais m'acheter un nouvel immeuble: soit duplex, triplex ou quadruplex. Cependant, je ne veux pas attendre encore 4 ans. Je me demandais s'il y avait un autre moyen. Comme par exemple, mettre un bail en haut et en bas. Et arrivé à la banque avec ces documents pour leur montrer que je n'ai pas de paiement d'hypothèque. Je veux savoir s'il pourrait m'emprunter pour un autre immeuble.

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  45. Bonjour, Steve pour être considéré comme propriétaire occupant est-ce qu'il faut l'habiter dès la première année d'acquisition ou si le fait de vouloir l'habiter dans quelques années (quand les enfants auront quitté la maison) peux fonctionner?

    Et si mon fils veux habiter mon triplex pendant quelque mois seulement est-ce que ça peux être considéré comme un propriétaire occupant? Est-ce que je peux lui charger un loyer ou si ça dois être sans frais ? Merci

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    1. Bonjour,
      La SCHL dit: "À l’octroi du prêt, la propriété servant de garantie au prêt hypothécaire assuré par la SCHL doit être destiné à être occupé à un moment donné durant l’année par l’emprunteur ou par un membre de sa famille qui ne paiera pas de loyer."

      Donc il faut l'occuper dans les 12 mois suivant l'achat. Si c'est pour votre fils, il ne peut pas payer de loyer.

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  46. J'ai pour les nouveaux investisseurs, une offre qui répond bien a votre réalité qui est la mise de fond. Ont la met en balance de vente, ont offre présentement en promotion un triplex neuf en 4 1/2 pour 375k, revenu de location de 725$/mois par unité, en plus congé de taxe foncière de 3 ans a 100%, ont paye le notaire et la taxe de bienvenu

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  47. Bonjour,

    J'ai acheté un quadruplex (avec une misse de fond de 10 % avec la SCHL) avec un engagement d'occupation d'ici un an, mais finalement mes plans de vie ont changé et je n'est pas habité un des logements, et le locataire est resté dans le logement que je devais habiter. Je ne croyais pas que c’était très grave étant donné que j’ai payé assurance SCHL; mais aujourd’hui j’ai des doutes et je me demandais les conséquences possibles.

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    1. Salut à vous,

      J'ai moi aussi un problème de ce genre.
      Je suis supposé prendre possession d'un appartement cette année mais je sais que l'année prochaine deux de mes locataires vont quitter.
      J'aimerai savoir s' il est permit d'être "propriétaire occupant" mais un an plus tard?

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  48. Bonjour,
    J'aimerais avoir des précisions quant aux changements de réglements sur les mises de fond. Ai-je bien compris qu'à partir de février 2016, toutes maisons, condos et duplex n'auront besoin que de 5% minimun? Même, par exemple, une maison à revenu que je n'habiterai jamais? Je sais que l'on peut faire de même avec une résidence secondaire, mais je croyais que si l'achat avait pour but d'être un investissement, le 20% demeurait.

    Merci de me clarifier tout ça.

    Vincent

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    Réponses
    1. Ça demeure 20%, rien n'a changé à ce sujet.

      Ce qui a changé, c'est pour les achats de plus de 500,000$, la mise de fonds assurées va augmenter pour la tranche supérieure à 500,000$.

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  49. Bonjour , jaimerais savoir si il est possible de donner une mise de fond de 10% pour un 4-plex sans y habiter de dans ? Si cest le cas, quel est t-il s.v.p

    Merci !

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  50. bonjour steve

    je suis en offre dachat sur un immeuble de de 6 logement le vendeur moffre une balance de vente de 30 000 $ la vente se fait a 420 k donc sa prend environ 70 k pour la mise de fond je pensais metre 40 k de mes poches et 30 mille de balance esque sa fait du sense pour toi ?

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  51. Salut Steve, je vienne récemment d'entendre quelque chose comme quoi il faut 40% de cash down pour un quadruplex par exemple si on ne fait pas affaire avec la schl. J'ai toujours penser que c'était 20% la mise de fond si tu n'es pas occupant. est-ce vraiment 20% pour la schl et 40% sans ça?

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  52. Salut Steve,

    Si j'ai un triplex de 420k et qu'il me reste 245k à payer. Est-ce envisageable à acheter un autre 4plex en utilisant seulement le 80% de la valeur net de mon premier plex comme mise de fond? ou le 20% doit venir de l'économie personnelle, autre que le 80% de la valeur net. Merci.

    Merci.

    RépondreSupprimer
  53. J'en suis a mon 1er plex, J'ai lu tous les commentaires mais aucun ne parle de ceci et je m'intéroge; si mon paiment intéret et capital total est 15000$ , réparti comme suit 7500$ intéret, 7500$ capital, je serai normalement imposé sur le 7500$ de capital (excluant les dépenses additionnelles), est-ce vrai que je peux demander un amortissement sur l'immeuble du montant du capital, dans ce cas ci de 7500$ et ne payer aucun impot avant la revente de l'immeuble plus tard?

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    1. L'amortissement peut être utilisé au niveau comptable pour diminuer tes revenus imposables. Ce sera en fait un report d'impôt que tu devras alors payer à la vente de l'immeuble. La première année, c'est 2% de la valeur de l'immeuble lors de l'achat (en excluant la valeur du terrain), les autres années jusqu'à 4%. Tu ne peux pas engendrer une perte par contre avec l'amortissement. Ton comptable va t'arranger ça sans problème, et sera beaucoup plus clair que moi dans ses explications!

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  54. Bonjour Steve,

    Moi j'ai pas de question, mais je suis surpris de ta patience, je te remercie pour l'information précieuse.

    Salutations,

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  55. Bonjour Steve
    Je regarde pour acheter un quadruplex, je dois l'acheter comme propriétaire occupant pour la mise de fond et le RAP de mes réer. Parcontre le Quartier ne me convient pas pour y vivre et en plus je veux acheter d'autre immeuble le plus rapidement possible. Combien de temps dois-je y vivre pour que cela compte comme propriétaire occupant?
    Merci

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  56. est ce que les banques peuvent exigé plus de 25% de mise de fond sur un 9 plex ?

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  57. Allo steve je viens de ovrir une petite entreprise ca fait 7 mois question je peux demande une crédit hypothécaire merci

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  58. Bonjour

    Je.voulais savoir

    Si je demande un pret d investtissement pour acheter un duplex, est ce que la mise de fond et de 20% ou je peux avoir moins?

    Sinon si j habite l un des appartements est ce que s est toujours un pretd investissement ou il faudra je demande un pret normal a ce moment la?

    Merci

    RépondreSupprimer
  59. bonjours steve

    je veux savoir pour acheter un duplex commercia quel est le minimum de mise
    de fonds et est ce qu'il y a d'autres solutions a accéder afin d'avoir l'accord auprès des banques sans mettre un grand montant de mise de fond pour avoir le prêt

    RépondreSupprimer
  60. Bonjour,

    Le règlement suivant de la SCHL n'est pas clair pour moi : "À l’octroi du prêt, la propriété servant de garantie au prêt hypothécaire assuré par la SCHL doit être destiné à être occupé à un moment donné durant l’année par l’emprunteur ou par un membre de sa famille qui ne paiera pas de loyer." Alors, qu'est-ce qui arrive si ça ne se produit pas?

    En théorie, est-ce qu'il serait possible de payer 5% pour un duplex avec la promesse de l'habiter dans les 12 prochains mois mais changer d'idée au 11 mois? Durant cette période, collecter les 2 loyers et ramasser assez d'argent pour payer le 20% avant le 12 mois. On jase là...

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  61. Salut Steve

    Est-il vrai qu'ils faut être déjà propriétaire pour pouvoir obtenir l'assurance hypothécaire avec SCHL ?

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    1. Non.
      Pour quel type d'immeuble? Proprio-occupant?

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  62. Salut steve
    Jaimerais p savoir si j'achète un duplex et que j'ai l'intention d'habiter un des logement ces 5%. Màis si pour une raison X mes plan change apres l'achat et que je n'ai plus l'intention de l'habiter que se passe-t-il? Est-ce que je suis pénaliser d'une façon ou d'une autre ?
    Merci beaucoup

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  63. salut jaimerais savoir je veux acheter un immeuble mais avec une autre personne moi jai deja 3 immeuble lui en na pas combien de mise de fond on devras metre merce

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  64. Bonjour Steve si j'achète un immeuble a revenu comme propriétaire occupant, combien de temps dois-je y habité avant de pouvoir tout louer? Mercier

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  65. Bonjour Steve J'ai l'intention d'acheter un triplex avec ma femme ma mère et mon frère peut-on être occupant de tous les logements si il son déjà occuper ? merci

    max

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  66. J'ai une question :
    Je possède un condo ou j'habite en ce moment, j'aimerais pouvoir le loué et m'acheter une maison en banlieue. Es ce que je suis convenue d'avoir le minimum de 20% de mise de fonds pour l'achat de ma deuxième résidence ? Merci, Philippe Baron - phil514@gmail.com

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  67. Bonjour Steve! Je m'apprête à acheter mon premier immeuble locatif, c'est un 4-plex. Ma question est la suivante: si aucun de mes 4 logement n'est libre avant/après l'achat, puis je devenir colocataire ou "colocataire" dans un des logements et ainsi bénéficié de la mise de fond minimum de 10%? Merci

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    1. Si tu démontres ton "intention" d'habiter l'immeuble après l'achat, même si ce n'est pas exactement au moment de l'achat, ça ne devrait pas être un problème. Il faut expliquer à la banque et la SCHL que tu vas entamer un processus de reprise de logement pour le 1er juillet 2018.

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  68. Oh wow! Je découvre ce blog et j'ai vraiment besoin de conseils de la part d'un investisseur chevronné! Nous avons conclu une promesse d'achat pour un duplex près de l'emploi de mon mari. Nous sommes censés l'habiter en juin et voir une notaire dans les prochaines semaines. Comme il s'agit d'une première résidence, il voulait utiliser ses reers. Il a fait sa demande d'ailleurs. Mais voilà, finalement, nous déménageons ds les Maritimes!!! Peut on quand même acheter (on a pas de mise de fonds suffisante sans reers) même si en bout de ligne on part là bas et qu'on ne l'habitera pas comme tel? (il a eu un nouvel emploi) A t on accès au reers, puis au 5% de mise de fond? On songeait à laisser logement du bas libre a la revente, (et oui je devrai le revendre! on a pas encoee décidé du terme hypothécaire fiou) c'était celui qu'on devait prendre d'ailleurs, mais est-ce suffisant? Ce n'est pas réellement l'habiter!!! La SCHL pourrait elle refuser maintenant qu'on l'achète? Et est-ce que ça nous nuira si on veut acheter apres la revente? Svp éclairez-nous Steve... Merci mille fois! :)

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  69. Bonjour
    J'aimerais acheter un duplex (61/2 et 51/2) avec un bachelor en bas
    L'évaluation municipale dit 3 logements
    Je veux rénover le Rez de chaussé donc pas de loyer pendant de temps (à peu près 3mois) donc aussi y vivre 2 jours semaines (a côté de mon travail donc je sauve le traffic pour retourner à ma résidence principale et ça devient ma résidence secondaire à temps partiel. Après les renos du Rez de chaussé , je prends possession du bachelor qui est libre de toute façon à l'achat et en établit ma résidence secondaire temps partiel 2 jours semaines pour sauver du traffic et pour rénover en même temps.
    Est ce que cette façon de procéder est accepté des banques pour faire une mise de fond minimale ? Ce bâtiment est considéré comme un triplex? Ou duplex avec bachelor ? Le bachelor a déjà une salle bain complète et une cuisine . Combien de temps dois je habiter ce bachelor avant de le louer pour mettre la mise de fond minimum?
    Merci de vos réponses

    RépondreSupprimer
  70. Bonjour je suis présentement en discutions pour acheter le 4 plex a mon père valeur d'achat 560 000 $ il me fait un dont dequiter de 20% alors 112 000 je veut une hipotèque de 448 000$j'ai un revenu de 2980 $ par mois pour les logements je réduis le logement de mon père de 400$ par moi alors jai 2580$ par moi avec mon hipotèque de 448 000$ ça me coûte 2280$ avec tx incluse pour le plex j'aimerais faire de rénovation et créer un lof au sous-sol environ 40 000$ crois tu que je devrais prendre le 40 000$ sur mon hipotèque ou juste attendre 3 4 ans et rénover a ce moment et crois tu que c'est une bonne affaire évaluation 543 000 $ merci de prendre le tend de me répondre merci beaucoup

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    1. Salut, Je suis un peu dans ta situation, mais avec revenu de 60000$ par année. Dis moi, as tu passé a la banque si oui laquelle? JB

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  71. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  72. Bonjour Steve et tout le monde!

    Pourriez-vous, svp, répondre aux questions suivantes qui restent toujours sans réponse:

    1) Lorsqu'on achète comme propriétaire occupant, combien de temps doit-on y habiter avant de pouvoir tout louer?

    2) Quels sont les pénalités si: (A) on change de plan et n'occupe jamais; ou (B) on part avant le temps requis (c.à.d. la réponse à la question 1)?

    Merci!!

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  73. Bonjour,

    Je suis sur le point d'acheter un triplex et d'y louer un logement pour ma maman, quel sera la mise de fond exigé avec la SCHL? Étant donné que ma maman et consideré famille immediate?

    Est-ce que la caisse considère 50% de loyer pour calculer le ratio d'endettement?

    Merci pour vos conseils précieux!
    Chris

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  74. Bonjour Steeve,

    J'ai de la difficulté à trouver sur internet une information sur le RAP. Est-ce que je peux rapper pour m'aider dans l'achat d'un sixplex? Avec bien sûr l'intention de l'habiter et j'ai déjà le reste de la mise de fond. Ce serait le premier immeuble ''à mon nom''

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    1. Bonjour,
      Je ne sais pas trop. J'imagine que si tu l'habites tu pourras utiliser tes REER pour RAPPER, mais appelle un courtier hypothécaire, je ne connais pas trop les conditions pour rapper avec un multiplex (6 et plus)

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    2. Bonjour Steve, pourrais-tu répondre à nos question du 14 juillet 2017 à 02:10:

      1) Lorsqu'on achète comme propriétaire occupant, combien de temps doit-on y habiter avant de pouvoir tout louer?

      2) Quels sont les pénalités si: (A) on change de plan et n'occupe jamais; ou (B) on part avant le temps requis (c.à.d. la réponse à la question 1)?

      Un gros merci d'avance!!!

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