jeudi 20 octobre 2011

Rénovation: gare au syndrome du "tant qu'à y être"

Étant moi-même consultant et formateur en gestion de projet, je maîtrise assez bien les trois contraintes de base de la gestion d'un projet, soit l'envergure du projet (ce qui sera réalisé), l'échéancier du projet et le coût du projet. En immobilier locatif, il arrive qu'on doive effectuer des travaux majeurs dans un appartement et il est important de bien gérer le projet de rénovation.

Rénover pour augmenter les revenus

Cuisine avant les travaux
Rénover un appartement permet également d'augmenter les revenus, car un appartement rénové se loue plus cher, et qui dit augmentation des revenus, dit augmentation de la valeur de l'immeuble. Pour vous donner une idée très globale, pour chaque dollar d'augmentation des revenus, la valeur de votre immeuble augmente de 12 $ à 16 $, selon sa localisation: dans la région de Montréal, les immeubles à revenus se vendent entre 12 et 16 fois les revenus bruts.

À la fin 2010, un de mes locataires problématiques a quitté son appartement (à mon TRÈS grand bonheur!). L'appartement était assez endommagé: la cuisine datait du milieu des années 80, la chambre de bain était correcte, mais n'était pas au goût du jour, la chambre à coucher n'avait pas de fenêtre, les planchers étaient sérieusement détériorés. Ah oui, les murs étaient aussi loin d'être insonorisés: les murs mitoyens laissaient passer tous les sons.

J'ai donc entrepris des travaux d'amélioration. Au départ, je ne voulais que détruire un mur entre le salon et la chambre pour créer une pièce double, insonoriser le mur mitoyen qui donne sur mon autre locataire et sabler les planchers de bois francs. Budget initial prévu: environ 9 000 $. Échéancier initial prévu: 30 jours.

Oui, mais tant qu'à y être...

Cuisine après les travaux
Au fur et à mesure des travaux, j'ai été atteint du "syndrome du tant qu'à y être". Qu'est ce que ce syndrome? Bon, tant qu'à défaire un mur... aussi bien refaire l'électricité. Bon, tant qu'à faire, détruisons la cuisine! Bon, tant qu'à faire, je détruis toute la salle de bain et je refais le tout en neuf! Bon, tant qu'à faire, je change aussi la porte-patio! Bon, tant qu'à faire, je vais mettre une douche en céramique plutôt qu'un bain. Résultats finaux? Budget réel: 23 000$. Échéancier final: 4 mois de travaux (de soir et les week-ends). Ouf....

Résultats $pectaculaires

Mais quel résultat par exemple! J'ai réussi TRÈS facilement à augmenter le montant du loyer, passant de 505 $ par mois à 735 $ par mois: une augmentation de 230$ par mois!!! En fait, j'aurais probablement pu monter jusqu'à 775 $ par mois vu la facilité avec laquelle j'ai reloué l'appartement. Comme je le disais plus haut, pour chaque dollar d'augmentation des revenus, c'est entre 12 et 16 $ d'augmentation de la valeur. Donc 230 $ X 12 mois = 2 760 $ par année.

2 760 $ X un ratio de 12 = 33 120 $ d'augmentation de la valeur.
2 760 $ X un ratio de 16 = 44 169 $ d'augmentation de la valeur.

Salle de bain avant les travaux
Dans mon cas, cette augmentation de la valeur a été confirmée à la fin des travaux par un évaluateur agrée. J'ai dépassé mon budget, mais l'augmentation de la valeur est venue compenser.

Oui, il faut faire attention à la gestion de notre projet... mais bon... tant qu'à faire des travaux.... !!!! C'est rare qu'on a l'opportunité de remettre à niveau un appartement, donc tant qu'à se lancer, il peut être intéressant d'y aller de fond en comble! Je vous reparlerai plus tard des problèmes de liquidité que ces travaux m'ont causés et de la manière dont j'ai réussi à financer ce dépassement de coûts (n'oubliez pas, un des secrets pour réussir en immobilier, c'est d'utiliser le moins possible de votre propre argent).

Salle de bain après les travaux
Pour ce qui est d'être un bon gestionnaire de projet, je suis clairement un cordonnier mal chaussé: je n'ai pas respecté l'envergure initiale du projet, j'ai largement dépassé mon échéancier, et quoi dire concernant mon respect de mon budget initial.... Mais bon, tant qu'à y être!

N'hésitez pas à me laisser des commentaires, questions, opinions ci-dessous en appuyant sur "commentaires" et à lire les autres articles de Jeune investisseur immobilier.

6 commentaires:

  1. Merci de partager ton expérience. Tu es une source d'inspiration et de connaissance que j'apprécie énormément. Bon succès!!

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  2. En passant, tu as fait de très belles rénovations, le changement est magnifique!

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  3. Dom m'a laissé ce commentaire sous un autre message et m'a demandé de le déplacer: le voici.

    Salut Steve,
    Je trouve ton blogue super interressant.

    Je semble etre atteint du syndrome "tant qu'à y être" moi aussi mais j'essai de me guerir. Je suis d'accord qu'une renovation augmente la valeur de l'investissement mais, malheureusement, la valeur ajoute par ces renovations plafonne selon la valeur des residences entourante du meme type.

    Je m'explique:
    Mon premier investissement immobilier a ete une maison en range dans un quartier sud de Bangkok (oui... je voyage beaucoup). Le quartier possedait des tonnes de maison comme la mienne, j'ai reussi a louer la maison pendant 3 ans. Comble de maleur, lorsque mes locataires ont demenager, la maison etait dans un etat pitoyabe !! Les termites m'ont mange ma cuisine, les meubles et electromenager bon pour la poubelle, drain de cuisine et de toilette completement bouche par ... vous ne voulez pas le savoir :)

    Pour faire une histoire courte, j'ai depense sans compter pour remettre la maison a MON gout, tant qu'à y être. Coucher des murs, refait la cuisine en ciment cette fois, refait pres de 200m2 de ceramique (tant qu'à y être... tres abordable en Thailande), change 3 gros A/C, pose des ventillateur suspendu au endroit critique enfin bref la maison avait vraiment un effet de wow ! Vous savez le sentiment lorsqu'on se dit, oui moi je pourrais vivre ici facilement... J'en etait fier.

    Pour revenir au sujet de mon message, les maisons entourantes se vendaient en moyenne 2.4M baht sans renovation, sans cuisine (comme on connait), sans A/C. J'ai mis env 400K baht de renovation. Lorsque j'ai mis la maison en vente, meme si chaque personne on complimente l'etat, personne n'etait interresser a debourser le 3.1M que je cherchais a avoir.

    J'ai finalement vendu la maison pour 2.8M. Je n'ai pas perdu d'argent mais mes renovations n'ont pas aide a vendre ma propriete plus cher. Je n'ai pas benifier de l'effet de levier.

    Les morales de cette histoire sont: oui, il est possible de construire une cuisine en ciment et ne jamais renover au delas de la valeur moyenne des maisons semblable avoisinante.

    Dom

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  4. Je trouve votre site très intéressant. J'ai actuellement 14 logements et je possède mon premier bloc depuis environ 7 ans. Ce premier bloc date des années 50 et le dernier propriétaire n'a fait aucune rénovations durant les 10 ans ou il a été en possession de l'immeuble. Lors de mes débuts, je tentais de faire des rénovations superficielles afin de réduire les coûts. Avec l'expérience, on tente toujours de conserver trop d'existant ce qui ne s'avère que très rarement une bonne idée. Pour faire des rénovations durables, il est préférable de tout arracher ce qu'il y a dans le logement et de recommencer à partir de zéro. Pour vous donner une idée, je commence déjà à refaire les rénovations "superficielles" de mes débuts. Dans mon cas, cela coûte environ 15 000$ par appartement pour repartir de zéro. Malheureusement, cela ne me permet pas d'augmenter de plus de 100 à 150$ par mois ce qui donne un "payback" relativement long. Cependant, je m'assure d'avoir une clientèle de meilleure qualité et par le fait même, des logements moins abimés lors de leur départ et moins de problèmes puisque ces nouveaux locataires travaillent... Il est évident qu'avec des logements de faible qualité, les locataires vont de pair. En contre partie, mes premières rénovations ne me coutaient que 2000 ou 3000$ mais ne me permettaient pas d'améliorer ma clientèle. À défaut d'être très rentable, mes rénovations complètes me permettent d'avoir moins de problèmes tan avec les locataires qu'avec le logement en tan que tel. De plus, cela m'assure d'avoir plus de facilité à louer mes logements. Avec 14 logements et un travail temps plein, la quiétude est très importante afin de pouvoir continuer en immobilier, même si cette quiétude se chiffre difficilement. Si non, les immeubles ne deviennent vite une source de problème et de stress et dans mon cas, ce serait devenu insoutenable et je n'aurais pu persévérer toutes ces années. Je n'aurais certainement pas eu le moral pour conserver mon premier bloc dans l'état où je l'avais acheté.

    Je comprends que lors de la gestion d'un projet, il ne faut pas tomber dans les "tan qu'a y être" trop facilement, mais en rénovation, on ne peut difficilement passer à côté. Malgré les dépassements de coûts, je n'ai jamais eu de regrets d'en avoir trop fait. Au contraire, j'éprouve du désespoir quand je dois reprendre mes "patch" effectuées il n'y a que 4 ou 5 ans. Faites le bilan de vos dernières rénos, je suis curieux si certains regrettent d'en avoir trop fait.

    francis.damours@hotmail.com

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