samedi 15 octobre 2011

Acheter un plex n'est plus rentable ?

Les plex ne sont plus rentables?

Un vent de pessimiste souffle sur l'immobilier présentement dans la région de Montréal.... du moins dans quelques publications.

Le journal Les Affaires diffuse cette vidéo du renommé financier canadien, Stephen Jarislowsky, qui mentionne qu'en moyenne les maisons au Canada sont surévaluées de 25%. M. Jarislowsky ne décortique cependant pas le marché selon les différentes régions et segments.

Le journal des membres de la CORPIQ (Corporation des propriétaires immobiliers du Québec) de ce mois-ci rapporte une étude qui prédit des "lendemains qui déchantent". L'auteur de l'étude, M. François Des Rosiers, se base sur 58 transactions effectuées en 2010 dans l'arrondissement Rosemont - La-Petite-Patrie, à Montréal. Encore une fois selon moi, il faut être critique face aux chiffres de ces études. Ici, l'auteur utilise des loyers moyens vraiment très bas (507 $ / mois) et l'article ne mentionne pas comment il a fait ses calculs.

Les trois scénarios analysés et les résultats financiers:

1) Un immeuble de 4 logements NON OCCUPÉ par le propriétaire : Avec l'hypothèse d'une revente dans 10 ans, le propriétaire aurait une perte de 23 150 $ en valeur actualisée.


2) Un immeuble de 4 logements OCCUPÉ par le propriétaire : Avec l'hypothèse d'une revente dans 10 ans, le propriétaire aurait une perte de 44 550 $ en valeur actualisée (l'auteur omet évidemment de dire que cette perte revient au coût du propriétaire pour habiter son logement! Ce qui revient à 371$ / mois, une aubaine!)

3) Un immeuble de 6 logements NON OCCUPÉ par le propriétaire : Avec une revente dans 10 ans, le propriétaire s'en tire bien, avec un rendement d'encaisse de 5 % par année et de 10 % l'année de la revente.

L'auteur estime que pour être rentable, les "loyers devraient être haussés de 200 $ à 400 $ mensuellement". De plus, les calculs de l'auteur ne prennent pas en compte les investissements en travaux majeurs.

Le bon côté de l'étude? L'auteur dit qu'avec les règles actuelles de la Régie du logement du Québec, ça a "pour effet de geler tout projet de construction de type traditionnel, réduisant ainsi l'offre de logements locatifs abordables". Quel investisseur immobilier voudrait construire des nouveaux logements locatifs avec de tels taux de rendement? Ainsi, l'offre de logements locatifs au Québec est appelée à diminuer.


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3 commentaires:

  1. Avec un bon plan, une expérience et une éducation, l'investisseur devrait minimiser ses risques, que le marché soit à la hausse comme à la baisse.

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  2. Bonjour

    J'ai besoin d'avis extérieur et de votre expérience ...
    Je suis sur le point de faire une offre d'achat sur un immeuble 8 plex...
    Le hic l'immeuble est sur évalué selon les revenus...
    Il demande 850 000 pour un revenu de 54180$ Ce sont 8x4 et demi. Entre 515 et 585 les loyers lorsque la moyennes du coin est entre 590 et 610$ mais il y en as des plus cher aussi et immeuble semblable.

    Bref il demande 15.6 les revenu mais les comparatif vendu proche sont 12.6 pour un bloc similaire et un quartier similaire il y a 1 ans et un autre immeuble locatif plus grand mais a côté d'un centre d'achat de la ville qui s'est vendu 13.7 sans agent.

    Plusieurs banque ne veulent pas prêter a cause des faible revenu...
    La caisse Desjardins est ouvert en le passant en résidentiel et non en commercial comparée au autres institutions financières.

    Autres donne : taxe 8065 scolaire 1588 et assurance 2007 et autres dépenses d'entretiens normal incluant 329 électricité par Année et immeuble de 1988 en région.

    Bref je pensais faire un autre a 13x et mon Max était selon moi 13.2 donc entre 704 et 720 000.
    Au niveau financier j'ai 58 000 en liquidité et je peux aller chercher un montant allant jusqu'à 206 000.
    Bref mes questions est ce que mon offre d'achat est trop haute ou trop basse et pourquoi
    Est ce que vous pensez qu'il est réaliste de pouvoir remonter les loyers rapidements pour qu'il devienne rentable ?
    Mon conjoint est alaise avec Reno majeur (installations cuisine, céramique, installation plancher plomberie et un peu électricité ... )

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  3. Autre info la schl ne veut pas financer donc on donnerait le 25% est ce que j'utilise le 206 000 et garde ma liquidité ou je prend un peu de la liquidité ?

    Est ce que l'immeuble doit comprendre le remboursement de la caisse et également le cash de départ dans mon calcul ?
    Les calcul de la caisse nous disait que si on calculait les deux les première année fallait calculer de débourser 650$ par mois de nos poches mais encore la il y a la possibilité de remonter nos années de notre maison ... Je suis un peu perdu dans les calcul ... Je dois revoir la caisse car on a fait la démarche par téléphone ...

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