dimanche 2 octobre 2011

Est-il encore temps d'investir en l'immobilier?

Trop tard pour l'immobilier?

Avez-vous raté les meilleures années de l'immobilier? Est-il trop tard pour investir dans des immeubles à revenus, dans des chalets locatifs, dans d'autres types de biens immobiliers? Difficile de répondre à cette question à moins de pouvoir lire l'avenir.

Les prix des immeubles dans la régions de Montréal ont triplés en 20 ans. Un condo acheté 75 000$ dans les années 90 vaut probablement entre 200 000$ et 250 000$, selon les secteurs. Le premier immeuble à revenus que j'ai acheté en 2009 au prix de 432 000$ avait été acquis au coût de 88 000$ dans le milieu des années 80! Une ascension qui donne le vertige aux nouveaux acheteurs.

Est-ce une raison pour s'asseoir et ne rien faire? Certains attendent que les prix baissent avant de se lancer. Peut-être peuvent-ils lire dans l'avenir. Je ne le peux pas. Je ne prends donc pas le risque d'attendre 10 ans pour investir en immobilier. Quel est le meilleur moment pour investir en immobilier? Probablement maintenant, car vous ne vivez pas dans le passé et ne pouvez prédire l'avenir. Attention, je parle "d'investir en immobilier", je ne parle pas de "spéculer avec l'immobilier". La différence est grande. Les spéculateurs achètent en misant sur une augmentation de la valeur de l'immeuble. Évidemment, moi aussi j'ose espérer que ce sera le cas. Mais si ça n'augmente pas rapidement, est-ce que ce sera grave? Pas pour  moi.

Pourquoi? Car je n'achète pas un immeuble en misant sur sa valeur future. J'achète un immeuble qui génère des revenus assez élevés pour payer entièrement tous les frais d'hypothèque, d'assurances, de taxes municipales et scolaires et d'entretien normal. Et une fois toutes ces dépenses payées, il doit rester quelques centaines de dollars par mois de surplus pour payer les rénovations et pour se faire un coussin de sécurité. Je refuse d'acheter un immeuble pour lequel je devrais continuer à injecter de mon argent à chaque année.

Je lisais dernièrement sur un blogue d'un conseiller en investissement québécois. Il mentionnait que plusieurs propriétaires d'immeubles à revenus vont souffrir au cours des prochaines années (le blogueur mise sur une baisse de la valeur et sur une forte augmentation des taux hypothécaire). Je pense que si l'immeuble est performant, qu'il génère un flux monétaire (cashflow) positif intéressant à chaque mois et qu'il n'étrangle pas son propriétaire, une baisse de la valeur ne devrait pas trop empêcher les propriétaires de dormir. Pour l'augmentation prévue du taux d'intérêt, oui il y aura un impact sur la profitabilité. Dans mon cas, avant même de faire l'achat, je fais un scénario avec un taux d'intérêt 2-3% plus élevé pour voir si je pourrai encore respirer.

N'attendez pas pour réaliser vos investissements, agissez maintenant en identifiant un immeuble performant que vous locataires payeront pour vous.

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